Высшая судебная инстанция считает, что застройщик не может ссылаться на недействительность уступки права требования по взысканию неустойки и штрафа, которые он должен уплатить, с целью освободиться от такой уплаты

ООО «МедТехКомплект» обратилось в суд с классическим требованием «потребительского терроризма» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штрафа за неудовлетворение требований потребителя о выплате неустойки.  Ответчиком выступил застройщик ООО «КамаСтройИнвест» 

Как следует из материалов судебного дела застройщик заключил договор участия в долевом строительстве с ООО «УнистройРегион» по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом переменной этажности с подземной автостоянкой и передать в нем участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру. «УнистройРегион» уступило свое право требования передачи объекта долевого строительства ООО «ДжумбаСити», а последнее уступило Галяутдиновой О.Н. Срок передачи объекта долевого строительства по договору 31.12.2014. Фактическая передача состоялась 12.08.2015, т. е. позже на 223 дня.

Дольщик направил застройщику претензию с требованием о выплате неустойки, а затем уступил свое право требования ООО «МедТехКомплект».

Суд первой инстанции взыскал неустойку в 50-процентном размере от заявленной суммы и штраф. Не согласившись с решением первой инстанции, застройщик подал апелляцию.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части взыскания штрафа. При этом суд руководствовался тем, что цессионарий не мог приобрести право требования штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требования о выплате неустойки, начисленной за нарушение обязательства по передаче объекта участнику, поскольку не являлся потребителем по смыслу закона о защите прав потребителей. Также суд отметил, что договор цессии по договору участия в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации в силу положений Гражданского кодекса и Федерального закона № 214-ФЗ, но поскольку предусмотренные возможности для регистрации такого договора исчерпаны (истцу было отказано в государственной регистрации в регистрирующем органе), право истца на судебную защиту не может быть ограничено. В данной части Апелляционный суд пришел к выводу, что требование о взыскании неустойки является обоснованным.

Арбитражный суд Поволжского округа отменил решение суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, в связи с чем застройщик обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ.

При рассмотрении кассационной жалобы Судебная коллегия по экономическим спорам рассмотрела доводы застройщика о том, что договор цессии является недействительным в силу отсутствия государственной регистрации, а также в силу невозможности по действующему законодательству передачи права требования штрафа за неудовлетворение требований о выплате неустойки.

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Верховный Суд пришёл к выводу о том, что уступка права требования об уплате неустойки, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования (неустойки), так и отдельного от него (штрафа). Как отметил Суд, аналогичная позиция закреплена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Вместе с тем судебная коллегия пояснила, что в случае, если застройщик заявляет о недействительности договора цессии, то он должен доказать, каким именно образом оспариваемое соглашение об уступке права требования неустойки нарушает его права и обязанности.

Несоблюдение цедентом и цессионарием требования о государственной регистрации, а равно формы уступки не влечет негативных последствий для должника (застройщика), представившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке. Если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то исполнение совершенного должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора считается представленным надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна была производиться уступка.

Поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Ссылка должника на отсутствие государственной регистрации или недействительность уступки права требования по взысканию неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу закона, с целью освободиться от такой уплаты может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения.

Дело направлено на новое рассмотрение.

СПРАВКА ЕРЗ

Эстоппель - принцип утраты права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении.  Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон (так называемый принцип «эстоппель»), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны, например, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.04.2017 № Ф10-710/2016 по делу № А62-7186/2013: «В силу международного принципа эстоппель, который признается Конституцией Российской Федерации (статья 15), сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа эстоппель — не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Кратко принцип «эстоппель» можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений».

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме: 

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

На телевидении обсудили проблему потребительского терроризма (видео)

Арбитражный суд: незарегистрированное соглашение о переносе срока не освобождает от уплаты неустойки

Арбитражный суд: штраф за неисполнение требований потребителя может быть выплачен только физическому лицу

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Первый заместитель председателя правления крупнейшего российского банка с госучастием Кирилл Царев в интервью РБК рассказал о новых условиях по льготной ипотеке и почему необходимо вводить комиссии для застройщиков.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

В декабре Сбер объявил, что в 2024 году начнет выдавать льготную ипотеку только при покупке недвижимости у застройщиков-партнеров. По словам зампреда правления банка, к этому решению, во-первых, подтолкнул рост ключевой ставки, после чего, соответственно, выросла стоимость ипотеки без господдержки и до 75% в общем объеме выдач увеличилась доля льготных программ.

Во-вторых, изменились требования по первоначальному взносу, размер возмещения со стороны государства банкам их доходов. Кроме того, регулятор ввел надбавки к коэффициентам риска.

Фото: sberbank.ru

«Все это привело к тому, что для нас ипотека по госпрограммам стала фактически убыточной», — признал Кирилл Царев (на фото).

Далее перед банком встал выбор: либо не выдавать такие кредиты совсем, либо предложить застройщику вариант эти программы сохранить. По мнению топ-менеджера, в силу нынешних требований ЦБ, необходимости аллокации капитала к соответствующей сделке и размеру субсидии Сбер принял наиболее экономически обоснованное и рациональное решение.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

«В декабре, когда вы уведомили своих партнеров-застройщиков, ожидали, что какая-то часть не согласится с вами работать на этих условиях? Вы закладывали этот риск?» — спросил Кирилла Царева журналист РБК.

«Да, — ответил он и пояснил: — Вопрос в том, что, к счастью, это свободный рынок с большим количеством игроков. И с точки зрения застройщиков, и с точки зрения банков, которые финансируют. Нас рассудит рынок: если есть игроки, готовые работать в изменившихся условиях по старым правилам, пусть работают».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

При этом зампред правления Сбера убежден, что рынок придет к какому-то балансу в отношении ценовых условий. Возможно, вообще без программ субсидирования — например, сразу используя эскроу-счета. Или с возвращением финансирования части расходов банков со стороны государства.

В Сбере также прекрасно понимают, что доля льготной ипотеки (по всем программам) в общем объеме жилищных кредитов в I полугодии 2024 года может снизиться с 75% до 30% — 40%.

«Это при текущем уровне информации, — уточнил зампред и добавил: — Не все факторы принятых решений еще до конца отыграны рынком».

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Многое, по его мнению, будет зависеть он цен на недвижимость и платежеспособного спроса, так как «не все и не всегда надо перекладывать на конечного клиента».

Если застройщик частично компенсирует ужесточение условий из своей маржи, то стоимость жилья существенно не изменится. Если у него такой возможности нет, то она, скорее всего, вырастет.

«Потенциально мы должны увидеть, что рост цены приводит к замедлению объемов продаж. Теперь рынок должен найти новый баланс: сколько квартир, сколько клиентов, по какой цене и по какой ставке», — резюмировал Кирилл Царев.

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, 18 января на заседании Комиссии по жилищной политике Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) участники совещания обсудили состояние льготного ипотечного кредитования новостроек после введения крупнейшими банками допсубсидирования со стороны застройщиков.

По итогам обсуждения комиссия подготовит для руководства РСПП проект резолюции с предложениями застройщиков для направления этого документа в Минфин и Банк России.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Эксперты выяснили, возможна ли смена банков — лидеров в льготном ипотечном кредитовании

Эксперты: ипотека в новых условиях становится неподъемной для граждан и невыгодной для банков

РСПП направит в Минфин и Банк России предложения застройщиков по решению вопроса с комиссиями по льготной ипотеке

Предложение банков о комиссии для застройщиков по льготной ипотеке трудно реализовать в текущей финансовой ситуации

Эксперты: комиссию по льготной ипотеке обязательно перенесут в цены на жилье

ВТБ: с конца 2023 года льготная ипотека для банков фактически стала убыточной

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать