Высшая судебная инстанция считает, что застройщик не может ссылаться на недействительность уступки права требования по взысканию неустойки и штрафа, которые он должен уплатить, с целью освободиться от такой уплаты

ООО «МедТехКомплект» обратилось в суд с классическим требованием «потребительского терроризма» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штрафа за неудовлетворение требований потребителя о выплате неустойки.  Ответчиком выступил застройщик ООО «КамаСтройИнвест» 

Как следует из материалов судебного дела застройщик заключил договор участия в долевом строительстве с ООО «УнистройРегион» по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом переменной этажности с подземной автостоянкой и передать в нем участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру. «УнистройРегион» уступило свое право требования передачи объекта долевого строительства ООО «ДжумбаСити», а последнее уступило Галяутдиновой О.Н. Срок передачи объекта долевого строительства по договору 31.12.2014. Фактическая передача состоялась 12.08.2015, т. е. позже на 223 дня.

Дольщик направил застройщику претензию с требованием о выплате неустойки, а затем уступил свое право требования ООО «МедТехКомплект».

Суд первой инстанции взыскал неустойку в 50-процентном размере от заявленной суммы и штраф. Не согласившись с решением первой инстанции, застройщик подал апелляцию.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части взыскания штрафа. При этом суд руководствовался тем, что цессионарий не мог приобрести право требования штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требования о выплате неустойки, начисленной за нарушение обязательства по передаче объекта участнику, поскольку не являлся потребителем по смыслу закона о защите прав потребителей. Также суд отметил, что договор цессии по договору участия в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации в силу положений Гражданского кодекса и Федерального закона № 214-ФЗ, но поскольку предусмотренные возможности для регистрации такого договора исчерпаны (истцу было отказано в государственной регистрации в регистрирующем органе), право истца на судебную защиту не может быть ограничено. В данной части Апелляционный суд пришел к выводу, что требование о взыскании неустойки является обоснованным.

Арбитражный суд Поволжского округа отменил решение суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, в связи с чем застройщик обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ.

При рассмотрении кассационной жалобы Судебная коллегия по экономическим спорам рассмотрела доводы застройщика о том, что договор цессии является недействительным в силу отсутствия государственной регистрации, а также в силу невозможности по действующему законодательству передачи права требования штрафа за неудовлетворение требований о выплате неустойки.

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Верховный Суд пришёл к выводу о том, что уступка права требования об уплате неустойки, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования (неустойки), так и отдельного от него (штрафа). Как отметил Суд, аналогичная позиция закреплена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Вместе с тем судебная коллегия пояснила, что в случае, если застройщик заявляет о недействительности договора цессии, то он должен доказать, каким именно образом оспариваемое соглашение об уступке права требования неустойки нарушает его права и обязанности.

Несоблюдение цедентом и цессионарием требования о государственной регистрации, а равно формы уступки не влечет негативных последствий для должника (застройщика), представившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке. Если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то исполнение совершенного должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора считается представленным надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна была производиться уступка.

Поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Ссылка должника на отсутствие государственной регистрации или недействительность уступки права требования по взысканию неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу закона, с целью освободиться от такой уплаты может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения.

Дело направлено на новое рассмотрение.

СПРАВКА ЕРЗ

Эстоппель - принцип утраты права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении.  Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон (так называемый принцип «эстоппель»), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны, например, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.04.2017 № Ф10-710/2016 по делу № А62-7186/2013: «В силу международного принципа эстоппель, который признается Конституцией Российской Федерации (статья 15), сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа эстоппель — не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Кратко принцип «эстоппель» можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений».

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме: 

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

На телевидении обсудили проблему потребительского терроризма (видео)

Арбитражный суд: незарегистрированное соглашение о переносе срока не освобождает от уплаты неустойки

Арбитражный суд: штраф за неисполнение требований потребителя может быть выплачен только физическому лицу

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

На вопросы портала ЕРЗ.РФ отвечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Сергей Александрович, первое полугодие 2024 года для рынка строящегося жилья предсказуемо оказалось неровным по уровню активности. Продажи стали расти ближе к лету в преддверии завершения/корректировки ряда льготных ипотечных программ. Оправдал ли спрос во втором квартале Ваши ожидания? Какие объекты интересовали покупателей? Как рост спроса отразился на ценах строящегося жилья?

— Во втором квартале спрос действительно оживился. По сравнению с началом года активность покупателей в мае — июне выросла в два раза. По результатам продаж этот период можно сравнить с осенью 2023 года, когда спрос также был на высоком уровне.

Покупателей интересовали все типы квартир независимо от класса жилого комплекса: от самых доступных вариантов до премиальных объектов. Люди понимали, что для них это последний шанс совершить покупку на столь выгодных условиях. Банки также наращивали свой ипотечный портфель и активнее одобряли ипотечные кредиты.

В результате повышенного спроса наблюдался умеренный рост цен. В зависимости от типа объекта стоимость квадратного метра выросла на несколько процентов. Для большего повышения не было оснований. Застройщики стремились максимизировать продажи, пополняя запасы ликвидности. Все понимали, что это всплеск перед достаточно длительным спадом.

— В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) сообщили, что с марта в России начала расти одобряемость ипотечных кредитов. Так, с января по май доля отказов по ипотеке на новостройки снизилась с 69% до 49%. Получается, банки также пытались «запрыгнуть в последний вагон» льготной ипотеки? Продолжит ли снижаться доля отказов во втором полугодии?

— Во втором квартале многие банки пополняли свои ипотечные портфели и в связи с этим могли лояльнее смотреть на потенциальных заемщиков. Однако этот процесс был частично нивелирован исчерпанием лимитов по IT-ипотеке и преждевременным прекращением выдачи «Семейной ипотеки» рядом банков. Это создало дополнительные сложности для людей, которые пришли на рынок в июне.

Маловероятно, что в третьем квартале мы увидим изменения в уровне одобрения заявок по «Семейной» и IT-ипотеке. Для этих программ сохраняются первоначальный взнос, ставка и, соответственно, ежемесячный платеж.

А вот по другим программам, где условия ухудшились, доля отказов будет расти. Но ключевая проблема даже не в этом, а в том, сколько потенциальных заемщиков будут готовы брать ипотеку на новых условиях. Пока мы не видим потока желающих.

ЖК ЦДС Dreamline. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Как вы оцениваете новые условия выдачи «Семейной ипотеки»? Сможет ли объем продаж по обновленной программе приблизиться к прежним значениям?

— Объем продаж по обновленной «Семейной ипотеке» не будет сопоставим с прежними объемами. Однако продолжение программы даже в таком виде — лучший выход для рынка, чем ее полная отмена. Если мы получим даже половину от прежнего объема продаж по «Семейной ипотеке», в чем лично я сильно сомневаюсь, это уже будет хорошим результатом в текущих условиях. Однако это далеко не те продажи, на которые застройщики могли рассчитывать, выводя проект в прошлом или позапрошлом году.

В июле структура продаж, основанная на льготной ипотеке, существенно изменилась, и это привело к падению числа сделок. Вопрос — насколько затянется этот период и когда восстановится активность. Сейчас мы видим оживление по «Семейной ипотеке», которое началось после обнародования новых условий программы. В моменте новость подстегнула спрос. Но все равно это сравнительно ничтожная часть сделок по сравнению с тем объемом, который был месяц или два назад.

Хочется надеяться, что после анализа ситуации на рынке какие-то льготные программы все же будут возвращены. Подстегнуть спрос может и снижение ставок по рыночной ипотеке до 12% — 14%. На этих уровнях покупатели начнут возвращаться. Вопрос в том, что делать застройщикам до этого момента. Самое логичное — затянуть пояса и пока не выводить новые объекты, чтобы сбалансировать уровень предложения с новым уровнем спроса.

— Покупатели традиционно ждут снижения цен на жилье. В некоторых регионах, и даже в Москве, такая тенденция уже заметна, правда снижение пока незначительное и находится в пределах единичных процентов. Как могут развиваться события на петербургском рынке до конца года?

— Небольшие локальные снижения цен по некоторым объектам возможны и ожидаемы. Безусловно, это бонус для покупателей с прямыми деньгами. Но для ипотечных заемщиков снижение стоимости квартиры на 1% — 3% не даст существенной разницы в ипотечном платеже, особенно при рыночных ставках в 18% — 20% годовых.

Скорее, застройщики пойдут по другому пути стимулирования продаж: вновь вернутся к рассрочкам и траншевым ипотекам — инструментам, которые дадут людям возможность на 1,5—2 года зафиксировать сниженные платежи за квартиру, чтобы иметь возможность в будущем взять или рефинансировать ипотеку по сниженной ставке либо досрочно погасить кредит за счет продажи имеющегося жилья.

ЖК Parkolovo. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Группа ЦДС — один из старожилов российского рынка недвижимости. Компания основана в 1999 году и стала свидетелем практически всех взлетов и падений современной строительной отрасли. Сталкивался ли рынок в предыдущие годы с трудностями, похожими на нынешние? Что тогда помогло отрасли, застройщикам и покупателям двигаться вперед?

— За 25 лет на рынке мы действительно застали практически все важные этапа развития российской строительной отрасли. В сегодняшней ситуации прослеживаются некие аналогии с концом 2008-го и 2009 годами, когда покупатели просто «замерзли» и перестали совершать сделки. Продажи тогда были практически нулевыми. Следующий заметный кризис пришелся на 2015 год, но он прошел значительно легче. Тогда спрос быстро восстановился благодаря господдержке, которая была опробована впервые.

Но это разные эпохи для рынка. 15 лет назад застройщики могли предлагать гораздо более комфортные условия для покупателей, например рассрочки на пять лет. Сейчас по 214-ФЗ это уже невозможно. Таким образом, инструменты преодоления кризиса тогда и сейчас будут совершенно разными. В 2009 году на первое место вышли программы от застройщиков, в 2015 году покупателям помогло государство. В предыдущие несколько лет мы видели комбинирование этих инструментов, но сейчас оно сходит на нет.

Что будет с рынком дальше и к какому уровню спроса мы придем — увидим осенью. Однако уже сейчас можно прогнозировать, что выпуск новых объектов в продажу до конца года маловероятен.

— Как, на Ваш взгляд, будет эволюционировать девелоперский бизнес в России? В каких новостройках мы будем жить в следующие четверть века?

— Основная траектория развития, с точки зрения качества проектов и применяемых решений, сохранится.

Будет расти значение локации и, как следствие, тщательность ее выбора девелоперами. Строить в районах массовой застройки станет все сложнее в силу снижения объема спроса в доступном ценовом сегменте. С учетом текущих ипотечных реалий основной спрос будет уходить в дорогой сегмент, что отразится на характеристиках нового предложения. Соответственно, его качество будет стабильно расти.

Площади квартир останутся примерно в тех же пределах, поскольку застройщики уже выработали оптимальные параметры планировок. При этом недавно мы получили еще и законодательное ограничение минимальной площади квартир на уровне 28 кв. м, что естественным образом снизит долю студий в новых проектах в пользу однокомнатных квартир.

Впрочем, независимо от этого покупатели, как и раньше, смогут выбрать комфортное жилье в любом ценовом сегменте. Жертвовать качеством и функциональностью продукта на столь высококонкурентном рынке не будет никто.

— Сергей Александрович, спасибо за интересную беседу! Успехов вашей Группе и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Эксперты объяснили причины нынешнего роста ипотечных ставок

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Эксперты: что может заставить застройщиков снизить цены на квартиры

Эксперты: спрос на новостройки просядет до конца года на 10% — 15%

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперт: cнижение цен — единственный инструмент для активизации спроса на рынке жилья

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Эксперты: в ожидании ипотечного пузыря

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки упадет на треть, а цены будут стоять на месте

Эксперты: грозит ли рынку ипотечный пузырь

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее

Сергей Терентьев (Группа ЦДС): Эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей уходит

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее