6 июля 2021 года Верховный Суд (ВС) вынес определение по делу №22-КГ21-3-К5, указав, что ДДУ могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Согласно материалам дела, гр-н Ж. обратился в суд с иском к ООО «СпецСтройКубань» (Застройщик) о признании пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения цены, морального ущерба, штрафа.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия — Алания от 27.12.2019 исковые требования гр-на Ж. удовлетворены частично.

Суд признал недействительным пункт2 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 22.10.2015 №К/В/527, взыскал с общества в пользу гр-на Ж денежные средства в качестве соразмерного снижения цены в размере 106 773 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 тыс. руб., штраф в размере 53 886,50 руб.

Фото: www.respectrb.ru

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия — Алания от 18.06.2020, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 21.10.2020, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования гр-на Ж. оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила жалобу гр-н Ж., отменив апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам и определение судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда как незаконные.

Верховный суд установил, что в 2015 году между застройщиком и гр-н Ж. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №К/В/527, согласно которому впоследствии квартира перешла в собственность гр-на.

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры составляет 3 203 710 руб. из расчета стоимости 1 кв. м общей проектной площади квартиры — 49 432,34 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Фото: www.amgkh.ru

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, указанной в пункте 1.1.2 договора, перерасчет цены договора, указанной в пункте 4.1 договора, доплата/возврат полученных от участка долевого строительства средств не производится.

Квартира передана гр-ну в 2016 году по акту приема-передачи. В соответствии с пунктом 2 указанного акта стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора участия в долевом строительстве.

В мае 2019 года гр-н Ж. направил в адрес застройщика претензию, в которой просил возвратить ему денежные средства в размере 106 773 руб. в связи с несоответствием фактической площади его квартиры площади, указанной в договоре. Данная претензия обществом «СпецСтройКубань» оставлена без исполнения.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора. Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что условия договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры, дополнительных соглашений между истцом и ответчиком с учетом уточнения фактической площади квартиры не заключалось. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС полагает, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Как указал ВС, 214-ФЗ предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь является существенным условием договора.

Фото: www.siapress.ru

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Учитывая нормы гражданского законодательства и 214-ФЗ, ВС сделал вывод о том, что стороны вправе предусмотреть в договоре условие о твердой цене объекта договора — жилого помещения — с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Фото: www.i-diplomys.com

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей, чем предусмотрено договором, площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора №К/В/527 не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, что не было учтено судебными инстанциями.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: нотариального удостоверения дополнительного соглашения о внесении изменений в ДДУ не требуется

Непредусмотренный градрегламентом ВРИ земельного участка — не основание для отказа в согласовании местоположения его границ

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

Владелец и президент известной московской девелоперской компании Корпорация Баркли, президент Национального объединения застройщиков (НОЗА) в своем интервью «Коммерсанту» рассказал о факторах, формирующих современный рынок жилья в России.

Фото: www.rbc.ru

О балансе вводимого и аварийного жилья

По оценке Леонида Казинца (на фото), ежегодно в стране ветшает до аварийного уровня примерно 80 млн кв. м жилья — по объективным причинам, исходя из среднего срока жизни дома, степени износа стройматериалов и т.д.

Исходя из этого, вводить ежегодно в эксплуатацию также необходимо не менее 80 млн кв. м жилья, уточнил президент НОЗА.

Фото: www.msk.mosreg.ru

«Поэтому цифра, о которой говорит наше правительство, там больше 80 млн кв. м [ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья — Ред.] — она просто для того, чтобы жилой фонд обновлялся и улучшался», — подчеркнул предприниматель и общественный деятель.

С учетом того, что реализация каждого жилищного проекта растягивается на годы, особенно проектов КРТ, сегодняшнее превышение предложения на Московском рынке новостроек над спросом приведет к тому, что застройщики в этой ситуации не будут начинать новые проекты, и, соответственно, через какое-то время (может быть, год-полтора) уже возникнет серьезный дефицит жилья, прогнозирует Леонид Казинец.

Фото: www.cud.news

О мотивации покупателей жилья

По его мнению, октябрьское падение спроса на столичном рынке новостроек в значительной мере вызвано субъективным психологическим фактором.

«Люди сегодня не готовы вытащить свои сбережения и купить квартиру, — заметил Леонид Казинец, пояснив: — Первое: ждут, что квартиры подешевеют. Второе: ждут, что у них завтра будет с доходами, ждут, что будет завтра со стоимостью ипотеки и с готовностью банка. И рынок подзамерзает», — резюмировал глава Корпорации Баркли.

«И когда рынок немножко подмораживается, в этот момент появляется некий избыток предложения над спросом…», — уточнил он.

Фото: www.cdn.fishki.net

Об импортозамещении в условиях санкций

«Пока те проекты, которые сейчас идут, не останавливаются из-за отсутствия строительных материалов и оборудования, — сообщил глава Корпорации Баркли. — Где-то что-то приходится заменять, где-то — привозить, но поскольку процессы все-таки в строительстве длинные, то все, что было уже примерно подготовлено, проходит. Если чего-то не хватает, можно заменить», — заверил он.

По его словам, отрасль уже успела адаптироваться к уходу из нашей страны западных поставщиков стройматериалов и оборудования в связи с объявленными минувшей весной антироссийскими экономическими санкциями.

«Сейчас довольно активно мы смотрим на других поставщиков. К примеру, на турецких, которые, молодцы, много чего производят, индусы производят. У индусов строят все из своего оборудования: своя техника, свои лифты, своя электрика…», — сообщил Казинец. «В общем, все это как-то выравнивается. Нет катастрофы, совсем нет катастрофы», — заключил эксперт.

Фото: www.cian.ru

Об ипотеке

Коснувшись темы ипотеки, президент НОЗА обратил внимание, что в России этот вид кредитования отмечен ничтожно малой долей просроченной задолженности, а значит, устойчив и открыт для развития.

Истоки этой устойчивости также лежат в психологии и сложившемся в России отношении к недвижимости, пояснил Леонид Казинец.

«Человеку [ипотечному заемщику — Ред.] выезжать из квартиры не очень хочется. В крайнем случае это же довольно ликвидная штука, и, если вы видите, что у вас с ипотекой совсем швах, можно попробовать эту квартиру совместно даже с банком продать, забрать какие-то деньги и купить что-то другое, дешевле», — пояснил он журналистам.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

О проектном финансировании

«По большому счету застройщики квартиры никому не продают. Они получают в банке проектное финансирование, строят дом, покупатели кладут аккредитив [средства на счета эскроу — Ред.] в банк, а банк нас финансирует», — напомнил Леонид Казинец действующую в стране с середины 2019 года схему финансирования долевого строительства.

«Если банк принимает решение, что он не выдает проектное финансирование, построить объект нельзя совсем, никак, абсолютно, — сказал Казинец. — Поэтому в тот момент, когда проектное финансирование останавливается, останавливается все жилищное строительство многоквартирных домов», — подчеркнул президент НОЗА, выделив один из главных, по его мнению, рисков отрасли, связанных с эпохой эскроу.

Фото: www.lentka.com

О грядущих непростых временах

В ходе интервью, характеризуя девелоперский бизнес вообще и его ведение в современной России в частности, Леонид Казинец констатировал, что «в принципе девелопмент совсем не самая доходная история…».

«Вы знаете, если бы люди шли зарабатывать максимальные деньги, то я думаю, что все бы работали в какой-то наркомафии или контрабанде. Там доходность высокая, но там есть некие другие осложняющие сопутствующие факторы, понимаете…», — заметил бизнесмен, подчеркнув, что мотивация застройщика основана все же в большей степени на желании создавать новое, нежели на стремлении к прибыли.

Фото: www.yandex.ru

Леонид Казинец напомнил, что созданная им в 1993 году Корпорация Баркли одна из немногих в России, где за без малого 30 лет не изменился ни сам бренд, ни состав акционеров. 

Обеспечить такую стабильность стоило неимоверных усилий, подчеркнул президент НОЗА.

«Тяжелый бизнес, — резюмировал он, говоря о девелопменте в целом и добавил: — Сейчас будет еще тяжелее…».

Другие публикации по теме:

Корпорация Баркли вложится в строительство многофункционального жилищного комплекса в Твери

Сбербанк открыл для Корпорации «Баркли» кредитную линию на 2,45 млрд руб.

НОЗА предлагает освободить от мобилизации особо ценных специалистов в строительстве, в том числе из системообразующих компаний

«Хорошо не будет»: застройщики поделились прогнозами об изменении спроса и цен на новостройки

Глава НОЗА Леонид Казинец и президент Татарстана Рустам Минниханов обсудили вопросы сотрудничества в строительной сфере

Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере

Леонид Казинец: Большие возможности поддержать отрасль в условиях кризиса — у банков и региональных властей