6 июля 2021 года Верховный Суд (ВС) вынес определение по делу №22-КГ21-3-К5, указав, что ДДУ могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Согласно материалам дела, гр-н Ж. обратился в суд с иском к ООО «СпецСтройКубань» (Застройщик) о признании пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения цены, морального ущерба, штрафа.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия — Алания от 27.12.2019 исковые требования гр-на Ж. удовлетворены частично.

Суд признал недействительным пункт2 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 22.10.2015 №К/В/527, взыскал с общества в пользу гр-на Ж денежные средства в качестве соразмерного снижения цены в размере 106 773 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 тыс. руб., штраф в размере 53 886,50 руб.

Фото: www.respectrb.ru

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия — Алания от 18.06.2020, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 21.10.2020, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования гр-на Ж. оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила жалобу гр-н Ж., отменив апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам и определение судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда как незаконные.

Верховный суд установил, что в 2015 году между застройщиком и гр-н Ж. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №К/В/527, согласно которому впоследствии квартира перешла в собственность гр-на.

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры составляет 3 203 710 руб. из расчета стоимости 1 кв. м общей проектной площади квартиры — 49 432,34 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Фото: www.amgkh.ru

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, указанной в пункте 1.1.2 договора, перерасчет цены договора, указанной в пункте 4.1 договора, доплата/возврат полученных от участка долевого строительства средств не производится.

Квартира передана гр-ну в 2016 году по акту приема-передачи. В соответствии с пунктом 2 указанного акта стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора участия в долевом строительстве.

В мае 2019 года гр-н Ж. направил в адрес застройщика претензию, в которой просил возвратить ему денежные средства в размере 106 773 руб. в связи с несоответствием фактической площади его квартиры площади, указанной в договоре. Данная претензия обществом «СпецСтройКубань» оставлена без исполнения.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора. Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что условия договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры, дополнительных соглашений между истцом и ответчиком с учетом уточнения фактической площади квартиры не заключалось. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС полагает, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Как указал ВС, 214-ФЗ предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь является существенным условием договора.

Фото: www.siapress.ru

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Учитывая нормы гражданского законодательства и 214-ФЗ, ВС сделал вывод о том, что стороны вправе предусмотреть в договоре условие о твердой цене объекта договора — жилого помещения — с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Фото: www.i-diplomys.com

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей, чем предусмотрено договором, площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора №К/В/527 не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, что не было учтено судебными инстанциями.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: нотариального удостоверения дополнительного соглашения о внесении изменений в ДДУ не требуется

Непредусмотренный градрегламентом ВРИ земельного участка — не основание для отказа в согласовании местоположения его границ

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

Конец эпохи доступной ипотеки, взлет продаж дорогого жилья, депрессия в сегменте массовых новостроек — компания Метриум подвела предварительные итоги года в плане предложения, цен и спроса на первичном рынке Москвы.

Фото: t.me/gk_samolet

Предложение

В ноябре на рынке новостроек «старой» Москвы, по данным специалистов, в продаже находилось 51,5 тыс. квартир и апартаментов. Предложение по итогам 11 месяцев 2024 года выросло на 7%.

В массовом сегменте его объем сохранился на уровне 20 тыс. лотов, в бизнес-классе — увеличился до 23 тыс. (+14%).

Самый заметный рост экспозиции зафиксирован в премиум-классе — до 7 тыс. (+41%), а также в элитном и делюкс-сегментах — до 1,7 тыс. (+34%).

В Новой Москве объем предложения не изменился, оставшись на уровне 21 тыс. квартир.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Премиум-класс в текущих условиях стал "золотой серединой" на рынке столичных новостроек», — прокомментировал коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

Этот сегмент не сильно зависит от роста ипотечных ставок. Многие проекты более дорогих классов морально устарели, клиенты не хотят переплачивать и выбирают именно «премиум», пояснил эксперт.

Цены

Стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы стабилизировалась. Основной рост произошел в I полугодии, а затем (во всех сегментах, кроме премиального и элитного) цены практически стояли на месте.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В ноябре в массовых новостройках «квадрат» в среднем стоил 332 тыс. руб. (+1% за 11 месяцев), в бизнес-классе — 463 тыс. руб. (+5%), в элитном сегменте — 2,14 млн руб. (+13,8%), в классе «премиум» — 748 тыс. руб. (+14%).

Самый заметный рост цен эксперты зафиксировали в ЦАО. С декабря 2023 года 1 кв. м здесь подорожал до 1,3 млн руб. (+25%).

В Новой Москве стоимость «квадрата» аналитики оценили в 250 тыс. руб. (+3%).

Площадь квартир

Средняя площадь квартир в московских новостройках практически не изменилась — за исключением бизнес-класса, где она уменьшилась до 57,5 кв. м (-3%), и эта тенденция является многолетней.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Популярность просторных лотов растет, поскольку клиенты с детьми торопятся оформить «Семейную ипотеку», опасаясь ужесточения параметров программы в следующем году, считает гендиректор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова (на фото).

Кроме того, на первичном рынке сегодня очень востребованы оказались рассрочки, которыми пользуются в основном покупатели с высоким уровнем доходов. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры.

Квартиры с отделкой

В уходящем году заметно сократилось предложение квартир и апартаментов с отделкой. В «старой» Москве их доля снизилась с 35% в декабре 2023-го до 28% в нынешнем ноябре.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Выбор лотов без отделки увеличился с 46% до 51%, с предчистовой отделкой — с 19% до 22%.

Спрос

В массовом сегменте спрос упал на треть. С января по ноябрь было заключено 26 тыс. ДДУ, что на 31% меньше, чем за тот же период прошлого года.

При этом рынок высокобюджетных новостроек Москвы показал позитивную динамику. За 11 месяцев покупатели элитного и делюкс-жилья заключили 580 сделок (+75%). В «премиум» было реализовано 5,5 тыс. лотов (+36%).

Спрос на бизнес-класс почти не изменился.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

По словам директора по девелопменту Rariteco Екатерины Борисовой (на фото), рост экономики в отдельных отраслях привел к появлению сверхприбылей, и владельцы бизнеса, топ-менеджеры инвестируют эти средства в высокобюджетные новостройки, считая их надежным активом.

Ипотека

2024-й стал годом окончания ипотечного бума. В ноябре доля сделок с привлечением жилищных кредитов составила 48% (в декабре 2023-го было 80%).

Наиболее заметное снижение произошло на рынке бизнес-класса, где процент продаж с ипотекой за 11 месяцев упал с 76% до 38%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Выводы

«Предварительные итоги уходящего года показывают, что он стал временем перелома и трансформации рынка новостроек Москвы», — отметил управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Спрос потерял основной инструмент поддержки — доступные ставки по льготной ипотеке, уточнил эксперт.

В 2025-м, по его прогнозам, трансформация продолжится. После вступления в силу ипотечного стандарта, застройщикам придется разрабатывать новые модели продаж.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Эксперты: в ноябре падение спроса на жилищном рынке Москвы наконец-то остановилось

Эксперты рассказали о всех деталях ноябрьской экспозиции новостроек в Московском регионе

Осень в Московском регионе: спрос на новостройки, цены и самые популярные жилые комплексы

Эксперты: к концу года рынок новостроек Московского региона «пришел в себя»

Эксперты определили районы Москвы с недорогим жильем

Эксперты: сегодня в Московском регионе популярны квартиры «под ключ», но это ненадолго

Эксперты: в ноябре спрос на массовые столичные новостройки вернулся к уровню до отмены льготной ипотеки

Эксперты объяснили рост спроса на московское элитное жилье

Эксперты: в ноябре на рынке новостроек Московского региона продажи выросли на 14%

Эксперты назвали самые популярные среди покупателей жилья округа Москвы