Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении №305-ЭС21-21196 (5) от 04.08.2022 указала, что многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения.

  

  

Как следует из материалов дела, 21.08.2014 между гражданином (покупателем) и ООО «Константа» (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1 484 кв. м за 222 600 руб. Переход права собственности зарегистрирован 02.12.2014.

16.11.2018 решением Арбитражного суда Московской области ООО «Константа» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий должника оспорил в арбитражном суде сделку должника — договор купли-продажи земельного участка.

Определением суда первой инстанции от 19.08.2021 заявление было удовлетворено. Постановлением суда апелляционной инстанции от 09.11.2021 определение от 19.08.2021 отменено, в удовлетворении заявления отказано. Окружной суд 02.02.2022 оставил постановление от 09.11.2021 без изменения. Конкурсный управляющий обратился с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной инстанции и округа.

 

 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ посчитала, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

При разрешении подобных споров суду следует в числе прочего оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора.

Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно, и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица.

  

Фото: www.rosotkat.ru

  

Оценивая поведение покупателя, суд первой инстанции не установил его заинтересованности по отношению к обществу.

Вместе с тем суд принял во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 642 417 руб., а средняя рыночная стоимость недвижимости, согласно представленному конкурсным управляющим заключению специалиста от 20.01.2020, — 2 050 888 руб. Таким образом, установленная спорным договором цена была ниже кадастровой стоимости в семь раз, а рыночной — более чем в девять раз.

Действия лица, приобретающего имущество по цене явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения.

  

Фото: www.spb-sovetnik.ru

  

В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.

Кроме того, конкурсный управляющий приводил доводы об отсутствии надлежащих доказательств оплаты имущества и поступления в адрес Общества денежных средств, а также финансовой возможности покупателя оплатить имущество в установленном размере.

  

Фото: www.amgkh.ru

  

Согласно позиции Верховного Суда, совокупность установленных обстоятельств спора и доводов, приведенных конкурсным управляющим, убедительным образом свидетельствовала в пользу того, что отчуждение имущества, скорее всего, осуществлено с целью вывода ликвидного актива из конкурсной массы в ущерб Обществу. Бремя их опровержения подлежало переложению на покупателя.

С учетом изложенного ВС оставил в силе определение Арбитражного суда Московской области от 19.08.2021 по указанному делу, отменив постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2022 по делу № А41-70837/17 Арбитражного суда Московской области.

  

Фото: www.cashcirculation.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Верховный Суд: дополнительные работы не подлежат оплате без явного и утвердительного согласия заказчика на увеличение их стоимости

+

В Красногорске, Химках и Видном достроено жилье для почти 3 тыс. дольщиков Urban Group

Главгосстройнадзор Московской области получил официальное извещение о завершении достройки пяти проблемных домов обанкротившейся Urban Group. 

     

Фото: www.novostroy.ru

                 

Как сообщается на сайте ведомства, речь идет о следующих объектах:

дом №6 в ЖК «Митино О2» (г. Красногорск);

 дом №7 в ЖК «Опалиха О3» (г. Красногорск);

 дом №7 в ЖК «Видный город» (г. Видное);

 дома №5 и №6 в ЖК «Солнечная система»» (г. Химки).

В настоящее время Главгосстройнадзор определил сроки и начал проведение проверочных мероприятий по всем пяти указанным объектам.

   

Фото: www.gusn.mosreg.ru 

    

«По регламенту проверки будут проводиться 20 дней, затягивать мы не будем. Но, с учетом специфики этих объектов, конечно, контроль будет пристальнее», — информирует начальник Главгосстройнадзора Артур Гарибян (на фото).

   

Фото: www.novostroy.ru

    

По словам чиновника, инспекция должна выявить, выполнил ли застройщик все те требования, которые предусматривал проект и технический регламент.   

После проведения проверок достроенным домам будет выдано заключение о соответствии. Их сдача в эксплуатацию обеспечит восстановление прав на жилье для 2 958 граждан.

   

Фото: poisk-novostroyki.ru

   

Напомним, что согласно утвержденной Правительством РФ дорожной карте, завершение проблемных объектов обанкротившейся Urban Group поручено Фонду защиты дольщиков (за счет выделенных ему из федерального бюджета субсидий) и правительству Московской области.

    

www.cdn.forbes.ru

     

В качестве генерального подрядчика достройки приглашено АО «Крокус», входящее в холдинг Crocus Group. Владелец холдинга Арас Агаларов (на фото) подтвердил в начале декабря, что возьмет на себя достройку всех 68-ми проблемных объектов Urban Group, а пять домов завершит уже в этом году. 

Как видим, так и произошло, благо, вышеперечисленные дома находились в высокой степени строительной готовности (около 90%).

   

Фото: www.rbk.ru

    

Что касается оставшихся 63-х проблемных объектов Urban Group, то здесь возникли определенные сложности бюрократического порядка, связанные с несовершенством законодательства о госзакупках.

Из-за этих сложностей, как информировал портал ЕРЗ, Минстрой обратился напрямую к Президенту России Владимиру Путину с просьбой помочь решить вопрос о едином поставщике для достройки объектов Urban Group

    

   

Между тем, в соответствии с графиками достройки жилых комплексов обанкротившейся группы, опубликованными на сайте Фонда защиты прав дольщиков, весь долгострой Urban Group должен быть завершен не позднее августа 2021 года.

          

 

Фото: www.2graph.ru

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Минстрой обратился к Президенту с просьбой помочь решить вопрос о едином поставщике для достройки объектов Urban Group

Арас Агаларов: Мы достроим всю незавершенку Urban Group!

В декабре дольщики Urban Group проголосуют либо за достройку девелоперами их проблемных домов, либо за создание ЖСК

Максим Атаянц: По договоренности с «ДОМ.РФ» поучаствуем в проектировании достраиваемых домов Urban Group

Crocus Group достроит еще девять проблемных домов Urban Group в Подмосковье

Подмосковный жилой комплекс «Митино О2» вместо обанкротившегося девелопера Urban Group достроит Crocus Group Араса Агаларова

Полномочия Фонда защиты дольщиков по достройке проблемных объектов расширят

Правительство РФ утвердило дорожную карту по решению проблем дольщиков Urban Group

Структуры Urban Group признаны банкротами

В госзакупках вводится правило второго участника