Верховный Суд 12.10.2021 вынес Определение № 5-КГ21-106-К2 по делу о признании неисполненным обязательства по договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности составить акт несоответствия объекта долевого строительства обязательным требованиям, не чинить препятствий в проведении строительно-технического исследования (экспертизы) данного объекта, передать по передаточному акту объект долевого строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Граждане (Истцы) обратились в суд с названным иском, указав в его обоснование, что 14.11.2014 заключили договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного жилого дома (МКД). Застройщик (Ответчик) выполнил строительство квартиры с недостатками, которые истцы просили устранить, что осуществлено застройщиком лишь частично.

27.06.2019 Застройщику вручена претензия с указанием перечня неустранённых недостатков с требованием составить соответствующий акт, а также с отказом от подписания передаточного акта до устранения недостатков и с предложением провести независимую строительную экспертизу квартиры, однако претензия оставлена без удовлетворения.

Фото: www.respectrb.ru

13.08.2019 Истцами от Застройщика получен односторонний акт приёма-передачи объекта долевого строительства от 31.07.2019, что явилось поводом для обращения в суд с иском.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.01.2021 решение Пресненского районного суда г. Москвы от 10.12.2019 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.07.2020, отказавшим в удовлетворении исковых требований, оставлены без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм права. При этом отмечено, что участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Фото: www.siapress.ru

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Нормы 218-ФЗ не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Фото: www.i-diplomys.com

Из приведённых норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также его предупреждения о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Фото: www.uhelp.pro

Как указывали Истцы, их отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации.

Между тем суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора; они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права.

Фото: www.amgkh.ru

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: застройщик вправе считать прибыль по всему ЖК, а не по каждой квартире

Верховный Суд разъяснил срок действия ипотеки

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд установил ошибки судов, которые не изъяли у арендатора городской земли недостроенные объекты

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Верховный Суд: обращаться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости можно только после досудебного обжалования

Верховный Суд: изменение генплана не является основанием продления срока аренды земельного участка

Верховный Суд: застройщик вправе считать прибыль по всему ЖК, а не по каждой квартире

Верховный Суд: госрегистрация прекращения договора аренды не зависит от волеизъявления сторон по договору залога права аренды

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации

В определении от 28 ноября 2017 года №78-КГ17-79 Верховный Суд указал, что если срок передачи квартиры в ДДУ определен от даты получения разрешения на ввод, то в этом случапе он отсчитывается не от предполагаемой, а от фактической даты сдачи объекта.

Фото: www.domik.ua

Гражданка обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, а также штрафа за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве застройщик планировал завершить строительство многоквартирного дома во II квартале 2015 года и передать в нем участнику долевого строительства квартиру не позднее 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов судебного дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком получено 25 декабря 2014 года, т.е. досрочно. А квартира передана дольщику 12 ноября 2015 года — т.е. по истечении более 6 месяцев после фактического ввода дома в эксплуатацию, но ранее 6 месяцев после планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Суды первой и апелляционной инстанции приняли сторону застройщика. Отказывая в удовлетворении исковых требований дольщицы, суды указали, что сдать объект предполагалось во II квартале 2015 года, то есть не позднее 30 июня 2015 года, при этом квартира должна быть передана не позднее 6 месяцев с указанной даты, а именно не позднее 30 декабря 2015 года. Учитывая, что квартира передана дольщику 12 ноября 2015 года, нарушение сроков передачи квартиры со стороны застройщика отсутствует.

Верховный Суд с таким расчетом сроков не согласился, отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение. В определении от 28 ноября 2017 года №78-КГ17-79 Верховный Суд указал, что сторонами договора прямо предусмотрено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 года, а квартира передана 12 ноября 2015 года, то есть с нарушением предусмотренного договором срока на 4,5 месяца.

Кроме того, Верховный Суд обратил внимание на то, что сам застройщик своим письмом дольщице №1264 от 22 октября 2015 года подтвердил нарушение сроков передачи квартиры.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Почему застройщика, просрочившего сроки сдачи квартир дольщикам, поддержал суд

Арбитражный суд: акт приемки квартиры может содержать отказ от требования неустойки

Уклонение дольщика от приемки квартиры лишает его права на неустойку. Судебная практика

Арбитражный суд: застройщик может взыскать с дольщика неустойку, но в размере, не противоречащем ее компенсационной функции

Верховный Суд: для снижения размера неустойки за просрочку передачи квартиры необходим существенный мотив

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры не зависит от срока погашения дольщиком задолженности перед застройщиком