Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 19.01.2021 по делу №69-КГ20-15-К7 указала на обязанность застройщика выплатить убытки гражданину, получившему права участника долевого строительства на основании договора цессии, несмотря на его возможную осведомлённость о предстоящем нарушении обязательства застройщиком и на то, что цессионарий не заключил замещающую сделку.

Фото: www.old.refportal.com

Гражданин В. обратился в суд с иском о защите прав потребителя к АО «Сибстройсервис», в котором просил взыскать с ответчика денежную сумму в размере 720 тыс. руб., уплаченную по договору участия в долевом строительстве (ДДУ); проценты за пользование указанными денежными средствами и чужими денежными средствами в связи с нарушением срока их возврата; убытки в виде разницы между ценой, уплаченной по договору долевого строительства, и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения сделки в размере 450 тыс. руб.; компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.

Решением Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 23.09.2019 по делу №2-2720/2019 ~ М-2468/2019 исковые требования удовлетворены частично, в том числе отказано в удовлетворении требований о возмещении убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта долевого строительства и ценой, уплаченной по договору.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 11.02.2020 по делу №33-819/2020(№2-2720/2019) решение суда первой инстанции изменено в части размера суммы штрафа и общего размера взысканных денежных средств. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2020 по делу №88-8861/2020 указанные судебные постановления оставлены без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов в части, касающейся отказа в возмещении убытков в виде разницы между размером денежных средств, оплаченных за строительство квартиры по договору, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения договора.

Как было установлено судом, между АО «Сибстройсервис» (застройщик) и К. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Обязательство по оплате квартиры в размере 720 тыс. руб. исполнено К. в полном объеме. В соответствии с ДДУ застройщик принял на себя обязательство обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства не позднее 28.02.2018.

Фото: www.hotdolg.ru

29.04.2019 между К. (правообладатель) и В. (правопреемник) был заключен договор уступки требования (цессии), в соответствии с которым к последнему перешли в полном объеме права (требования), принадлежащие правообладателю как участнику долевого строительства. Стоимость уступаемой доли в размере 720 руб. оплачена В. в полном объеме.

26.06.2019 ввиду неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца, В. уведомил застройщика об одностороннем расторжении сделки и потребовал возврата уплаченных по ДДУ денежных средств.

Согласно оценке, произведенной по заказу В., по состоянию на 25.06.2019 рыночная стоимость указанной выше квартиры составляет 1 млн 170 тыс. руб.

По расчету истца разница между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора составила 450 тыс. руб.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Отказывая в удовлетворении исковых требований о возмещении требуемых истцом убытков, суд первой инстанции (с которым в этом согласился суд апелляционной инстанции) исходил из того, что неполучение жилого помещения явилось следствием действий В., достоверно знавшего о нарушении застройщиком срока передачи объекта и утратившего интерес в его приобретении, тогда как вина застройщика заключается не в отказе от исполнения обязательства, а в нарушении сроков его исполнения, в связи с чем указанные требования выходят за рамки ответственности АО «Сибстройсервис».

Суд отметил, что истец не предпринимал мер к приобретению аналогичных объектов недвижимости, доказательств подобного намерения В. не представлено. Суд кассационной инстанции указал, что до направления истцом ответчику уведомления о расторжении договора жилой дом, в котором расположена квартира, был введен в эксплуатацию, что исключает вывод о возникновении убытков на стороне истца.

Фото: www.respectrb.ru

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, необходимость приобретения другого жилья не была обусловлена виновным поведением застройщика.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм права. Было указано, что в соответствии с гражданским законодательством убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка.

Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

С учетом норм гражданского законодательства, 214-ФЗ от 30.12.2004, Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 №17 Верховный Суд РФ сделал вывод, что цессионарий имеет право на возмещение убытков в виде разницы между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения сделки несмотря на:

• возможную осведомленность цессионария о предстоящем нарушении обязательства застройщиком;

• тот факт, что цессионарий не заключил замещающую сделку.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

Верховный Суд: взыскание штрафа за просрочку исполнения обязательства по ДДУ является обязанностью суда

Большинство застройщиков сталкиваются с судебными исками со стороны потребительских экстремистов: комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

Депутаты отклонили законопроект о противодействии потребительскому экстремизму дольщиков

НОСТРОЙ предложил ввести досудебный порядок разрешения споров между застройщиками и дольщиками

По итогам 9 месяцев 2024 года в Банке ДОМ.РФ почти на треть выросла доля ипотеки на строящиеся индивидуальные дома. Об этом шла речь на выездном расширенном заседании Комитета по ипотечному кредитованию и проектному финансированию (в сфере строительства и ЖКХ) Ассоциации банков России, сообщила пресс-служба кредитного учреждения.

Фото: © Svet / Фотобанк Лори 

Председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко полагает, что к 2030 году половина всех сделок ИЖС будет совершаться с помощью ипотеки. По итогам 2023 года, напомнил банкир, с ипотекой приобреталось 30% домов.

Он уверен, что это в первую очередь связано с мерами, которые были предприняты для развития этого рынка, в том числе на законодательном уровне.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Артем Федорко (на фото) пояснил, что сегодня можно строить индивидуальные дома с применением счетов эскроу в рамках 214-ФЗ.

«Такой механизм стал основой развития рынка многоквартирных домов, он позволит сформировать доверие и к рынку ИЖС, — подчеркнул он и добавил: — Этому способствует и предлагаемый банком механизм кредитования подрядчиков в рамках индивидуального жилищного строительства с эскроу: строительные компании получают финансирование по низким ставкам».

Фото: пресс-служба Банка ДОМ.РФ 

Вице-президент Банка ДОМ.РФ Иван Ларионов (на фото) в ходе заседания предложил адаптировать к ИЖС нормативы градостроительного проектирования и проработать меры государственной поддержки для строительства инфраструктуры, в том числе за счет механизма инфраструктурных облигаций.

Он отметил, что существуют трудности с переходом права собственности на земельные участки, находящиеся в аренде у застройщика, и предложил сделать переход права собственности гражданам, строящим жилье, автоматическим после его ввода — по аналогии с сегментом многоквартирного домостроения.

Фото: пресс-служба Банка ДОМ.РФ 

Директор подразделения «Цифровые продукты для бизнеса» Банка ДОМ.РФ Олег Комлик (на фото) рассказал об еще одном важном факторе развития ИЖС — цифровизации сегмента.

«В рамках цифровизации ИЖС ДОМ.РФ создал цифровую платформу строим.дом.рф, где уже собраны 4 тыс. подрядчиков и 8 тыс. типовых проектов частных домов, — уточнил он и пояснил: — На портале пользователи могут выбрать проект дома, подрядную и ресурсоснабжающую организацию, а также подобрать подходящие условия финансирования, выбрав ипотеку от 12 банков-партнеров».

Кроме того, по его словам, в ближайшее время помимо услуг по домостроению на платформе появятся сервисы, связанные с домовладением.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты назвали регионы с наименьшими ставками кредита на частные дома и квартиры

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

Эксперты составили рейтинг регионов по количеству ипотечных сделок на рынке ИЖС

Эксперты: Сбер заключил около 80 тыс. ипотечных сделок на сумму 429,2 млрд руб. на рынке ИЖС

Эксперты: какие регионы России лидируют по площади покупаемых частных домов и квартир

Марат Хуснуллин рассказал о векторах развития стройкомплекса в ближайшие годы

Эксперты: спрос на ипотеку в сегменте ИЖС падает сильнее, чем на новостройки

Эксперты: в III квартале цены на дома выросли в 31 регионе России, а в 54 — упали

Эксперты: в III квартале 2024 года земля под ИЖС больше всего подорожала на Алтае, в Якутии и Туве

В России установят целевые показатели доли строительства ИЖС с эскроу

Эксперты: где в крупнейших регионах России дешевле купить дом