Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 19.01.2021 по делу №69-КГ20-15-К7 указала на обязанность застройщика выплатить убытки гражданину, получившему права участника долевого строительства на основании договора цессии, несмотря на его возможную осведомлённость о предстоящем нарушении обязательства застройщиком и на то, что цессионарий не заключил замещающую сделку.

Фото: www.old.refportal.com

Гражданин В. обратился в суд с иском о защите прав потребителя к АО «Сибстройсервис», в котором просил взыскать с ответчика денежную сумму в размере 720 тыс. руб., уплаченную по договору участия в долевом строительстве (ДДУ); проценты за пользование указанными денежными средствами и чужими денежными средствами в связи с нарушением срока их возврата; убытки в виде разницы между ценой, уплаченной по договору долевого строительства, и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения сделки в размере 450 тыс. руб.; компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.

Решением Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 23.09.2019 по делу №2-2720/2019 ~ М-2468/2019 исковые требования удовлетворены частично, в том числе отказано в удовлетворении требований о возмещении убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта долевого строительства и ценой, уплаченной по договору.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 11.02.2020 по делу №33-819/2020(№2-2720/2019) решение суда первой инстанции изменено в части размера суммы штрафа и общего размера взысканных денежных средств. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2020 по делу №88-8861/2020 указанные судебные постановления оставлены без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов в части, касающейся отказа в возмещении убытков в виде разницы между размером денежных средств, оплаченных за строительство квартиры по договору, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения договора.

Как было установлено судом, между АО «Сибстройсервис» (застройщик) и К. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Обязательство по оплате квартиры в размере 720 тыс. руб. исполнено К. в полном объеме. В соответствии с ДДУ застройщик принял на себя обязательство обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства не позднее 28.02.2018.

Фото: www.hotdolg.ru

29.04.2019 между К. (правообладатель) и В. (правопреемник) был заключен договор уступки требования (цессии), в соответствии с которым к последнему перешли в полном объеме права (требования), принадлежащие правообладателю как участнику долевого строительства. Стоимость уступаемой доли в размере 720 руб. оплачена В. в полном объеме.

26.06.2019 ввиду неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца, В. уведомил застройщика об одностороннем расторжении сделки и потребовал возврата уплаченных по ДДУ денежных средств.

Согласно оценке, произведенной по заказу В., по состоянию на 25.06.2019 рыночная стоимость указанной выше квартиры составляет 1 млн 170 тыс. руб.

По расчету истца разница между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора составила 450 тыс. руб.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Отказывая в удовлетворении исковых требований о возмещении требуемых истцом убытков, суд первой инстанции (с которым в этом согласился суд апелляционной инстанции) исходил из того, что неполучение жилого помещения явилось следствием действий В., достоверно знавшего о нарушении застройщиком срока передачи объекта и утратившего интерес в его приобретении, тогда как вина застройщика заключается не в отказе от исполнения обязательства, а в нарушении сроков его исполнения, в связи с чем указанные требования выходят за рамки ответственности АО «Сибстройсервис».

Суд отметил, что истец не предпринимал мер к приобретению аналогичных объектов недвижимости, доказательств подобного намерения В. не представлено. Суд кассационной инстанции указал, что до направления истцом ответчику уведомления о расторжении договора жилой дом, в котором расположена квартира, был введен в эксплуатацию, что исключает вывод о возникновении убытков на стороне истца.

Фото: www.respectrb.ru

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, необходимость приобретения другого жилья не была обусловлена виновным поведением застройщика.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм права. Было указано, что в соответствии с гражданским законодательством убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка.

Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

С учетом норм гражданского законодательства, 214-ФЗ от 30.12.2004, Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 №17 Верховный Суд РФ сделал вывод, что цессионарий имеет право на возмещение убытков в виде разницы между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения сделки несмотря на:

• возможную осведомленность цессионария о предстоящем нарушении обязательства застройщиком;

• тот факт, что цессионарий не заключил замещающую сделку.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

Верховный Суд: взыскание штрафа за просрочку исполнения обязательства по ДДУ является обязанностью суда

Большинство застройщиков сталкиваются с судебными исками со стороны потребительских экстремистов: комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

Депутаты отклонили законопроект о противодействии потребительскому экстремизму дольщиков

НОСТРОЙ предложил ввести досудебный порядок разрешения споров между застройщиками и дольщиками

Специалисты Циан.Аналитики провели исследование соотношения запросов покупателей и характеристик реально приобретаемых квартир в новостройках Москвы в 1 квартале 2024 года. Они изучили структуру потенциального спроса по данным просмотров объявлений на сайте cian.ru и структуру сделок по выпискам ЕГРН.

Фото: etalongroup.ru

По количеству просмотров объявлений, подсчитали эксперты, наиболее популярны «двушки» и «трешки» — 36% и 25% потенциального спроса соответственно.

Однокомнатные квартиры находятся на третьем месте (18%), на четвертом — студии (11%). Многокомнатные квартиры интересуют около 10% потенциальных покупателей.

Структура сделок и потенциального спроса по типам комнатности, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

А вот в реальных сделках на первое место переместились однокомнатные квартиры (34%). Вторыми в структуре реальных сделок (27%) стали двухкомнатные квартиры, лидеры по количеству просмотров.

Студии с 21% сделок — на третьем месте, а «трешки» занимают лишь четвертую позицию (14% от общего числа сделок). На многокомнатные квартиры приходится 4% сделок, хотя в структуре просмотров их доля была сопоставима с долей студий.

Сравнивая потенциальный и реальный спрос, эксперты отметили выделение двух четких пиков в структуре реальных сделок: квартиры с площадями 34—37 кв. м и 22—23 кв. м, то есть однокомнатные и студии, тогда как структура потенциального спроса более равномерна.

Структура сделок и потенциального спроса по метражам, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Квартиры большого метража (100 кв. м) демонстрируют самый большой разрыв между потенциальным и реальным спросом: 11% против 4%. Эксперты считают, что в этой категории большую долю составляют просмотры ради интереса.

В отношении бюджета, по данным аналитиков, структура запросов и реальных сделок совпадает. Самый популярный формат — квартиры за 9—10 млн руб.

Структура сделок и потенциального спроса по стоимости квартиры, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Дорогостоящие варианты (от 40 млн руб.), как и в случае с площадями, составляют значительно большую долю в структуре потенциального спроса, чем в структуре реальных сделок (16% против 6%).

Что касается этажности, то потенциальные покупатели чаще всего смотрят квартиры на 2-м — 4-м этажах, реально приобретая жилье на 3-м —6-м.

Структура сделок и потенциального спроса по этажам, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Первые этажи, отметили эксперты, не пользуются популярностью по ряду причин: шум, необходимость чаще завешивать окна, худшие видовые характеристики. Самой большой популярностью пользуются 3-й и 4-й этажи — и на этапе подбора квартиры, и на этапе покупки.

Территориальное распределение потенциального спроса, по результатам исследования, достаточно равномерно. Из административных округов менее всего популярен Троицкий АО (где строится мало нового жилья), Восточный АО, Зеленоград (из-за плохой транспортной доступности).

Структура сделок и потенциального спроса по административным округам, 
I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Самый популярный среди реальных покупателей — Новомосковский АО (28%). Квартиры здесь дешевле, чем в старых границах Москвы, при этом в наличии неплохая транспортная доступность.

Фото из архива Е. Лапшиной

«Во многих случаях характеристики приобретаемых квартир значительно отличаются от изначальных запросов покупателей, — прокомментировала результаты исследования эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина (на фото). — Чтобы уложиться в бюджет, приходится жертвовать удобным расположением в черте города, квадратными метрами, а иногда и целыми комнатами».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го

Эксперты: в московской новостройке можно купить многокомнатную квартиру за 16,6 млн руб.

Эксперты: инфляция догоняет рост цен на новостройки

Эксперты: в I квартале на рынке новостроек столицы падал спрос, росло предложение, а цены стояли на месте

Эксперты отмечают стагнацию цен на рынке готового жилья

Эксперты: в I квартале спрос на элитные новостройки вырос в Москве на 67%

Эксперты: в марте в «старой» Москве лучше всего продавались студии, а в Подмосковье — четырехкомнатные квартиры

Эксперты: в новостройках Москвы растет доля малоформатных лотов и уменьшается их средняя площадь

Эксперты: за I квартал в «старой» Москве на 2,3% увеличилось предложение в новостройках бизнес-класса, но количество сделок упало на 41%

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки в Московском регионе снизился вдвое