Президент России утвердил перечень поручений по итогам расширенного заседания президиума Госсовета, прошедшего 12 февраля в Казани. Поручения касаются сферы жилищного строительства и адресованы как Правительству, так и отдельным министерствам и ведомствам.

    

Фото: www.protarif.info

    

О достройке проблемных объектов

Согласно поручениям главы государства Правительство в срок до 1 июля текущего года должно будет обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, предусматривающих:

• порядок финансирования завершения строительства проблемных объектов посредством осуществления имущественного взноса в имущество Фонда защиты дольщиков за счет средств федерального бюджета и (или) бюджетов субъектов РФ;

• наделение субъектов РФ правом осуществлять завершение строительства проблемных объектов посредством создания специализированной некоммерческой организации, обеспечивающей завершение строительства таких объектов, а также оказывать содействие застройщикам в завершении проектов, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2019 года, в случае отказа уполномоченных банков в предоставлении им проектного финансирования;

     

Фото: www.minstroyrf.ru

     

• возможность предоставления небанковского финансирования Фонду защиты дольщиков на завершение строительства объектов, не получивших проектного финансирования, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2019 года;

• определение порядка завершения строительства проблемных объектов, финансирование которых осуществляется с привлечением средств дольщиков с использованием счетов эскроу, а также особого порядка передачи таких объектов другому застройщику.

      

Фото: www.news.sarbc.ru

     

Кроме того, Президент поручил Правительству обеспечить предоставление дополнительных бюджетных ассигнований госкорпорации ДОМ.РФ, ее дочерней структуре — Банку ДОМ.РФ и Фонду защиты дольщиков.

О ходе выполнения данного поручения Правительство должно подготовить доклад до 1 июня текущего года, и далее отчитываться один раз в полгода.

  

О стандартах проектного финансирования и достройке по старым правилам  

Минстрою России с участием Банка России и ДОМ.РФ поручено в срок до 15 апреля текущего года разработать методические рекомендации по оптимальным процедурам взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование с использованием счетов эскроу.

    

Фото: www.pbs.twimg

     

Речь идет о составе и содержании документов, необходимых для получения застройщиками кредитов и оговаривающих сроки предоставления таких кредитов, процедуры и сроки рассмотрения банками заявок и т.д.

Кабмину при участии органов исполнительной власти субъектов РФ до 15 апреля поручено разработать критерии, учитывающие степень готовности многоквартирного дома (МКД) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Данным критериям должны соответствовать проекты, по которым привлечение средств граждан началось до 1 июля 2019 года, а их завершение возможно по старым правилам.

   

Фото: www.media.istockphoto.com

    

В рамках исполнения данного поручения Правительство должно предусмотреть возможность предоставлять региональным властям право самим определять критерии достройки домов по старым правилам, но только в случае соответствия конкретного субъекта РФ следующим условиям:

• он не является получателем дотаций от федерального центра на выравнивание бюджетной обеспеченности регионов;

• он в лице регионального органа исполнительной власти должен предоставить соответствующую гарантию завершения строительства проблемных домов;

• он должен обеспечить контроль на федеральном уровне за ходом достройки и ответственность за ее ненадлежащее исполнение;

• принятие решений региональной исполнительной властью о мерах поддержки для завершения строительства проблемных объектов должно носить публичный характер.

    

Фото: www.itd3.mycdn.me

    

О мерах по стимулированию жилищного строительства

До 1 июля 2019 года Правительство должно представить Президенту свои предложения по внесению в отечественное законодательство изменений, предусматривающих:

• оптимизацию требований к застройщикам, реализующим проекты строительства жилья с использованием счетов эскроу;

• определение перечня случаев, при которых не требуется подготовка обоснования инвестиций при заключении государственного или муниципального контракта одновременно на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства;

• упрощение состава обоснования инвестиций при заключении государственного или муниципального контракта одновременно на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства;

• дополнение перечня случаев предоставления смежных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов застройщикам, занятым в реализации проектов по комплексной застройке территории, установив допустимый размер таких участков.

      

Фото: www.get.whotrades.com

    

О градостроительной деятельности

В срок до 1 мая 2019 года Правительство должно будет, согласно следующему поручению Президента, утвердить в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» план мероприятий (дорожную карту) по совершенствованию правовых норм, связанных с градостроительной деятельностью и строительством. Речь идет о том, чтобы:

• предоставить возможность вносить изменения в проектную документацию (получившую положительное заключение экспертизы), не затрагивающие несущие конструкции объекта, без повторного прохождения такой экспертизы — с целью исключения дополнительных затрат застройщика на ее проведение и обеспечения ввода объекта в установленные сроки (сокращения срока строительства объектов на 3—6 месяцев, в случае необходимости внесения изменений в проектную документацию);

      

Фото: www.81.img.avito.st

    

• предоставить возможность вносить изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в части уточнения до 10% каждого из предельных параметров, установленных градостроительным регламентом в ПЗЗ, а также возможность изменять виды разрешенного использования (с соблюдением требований санитарно-эпидемиологического законодательства, природоохранного законодательства, законодательства в области охраны объектов культурного наследия) в упрощенном порядке, в том числе без проведения публичных слушаний или общественных обсуждений, что позволит обеспечить сокращение срока реализации проекта на 4—6 месяцев;

• делегировать субъектам РФ полномочия по уточнению отдельных обязательных требований к обеспеченности территории объектами социальной и транспортной инфраструктуры;

• увеличить до шести лет срок действия проекта планировки территории для целей принятия решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

     

Фото: www.duma.nov.ru

    

О предоставлении самостоятельности регионам в сфере земельно-имущественных отношений

До 1 июня 2019 года Правительство должно подготовить доклад, в котором будут содержаться конструктивные предложения по предоставлению в порядке эксперимента отдельным субъектам РФ полномочий по принятию нормативных правовых актов, устанавливающих особенности регулирования градостроительной и иной деятельности, связанной с оформлением земельно-имущественных отношений, строительством, реконструкцией объектов капитального строительства, в том числе:

• уточнение по согласованию с Правительством РФ состава и содержания генеральных планов муниципальных образований, а также порядка их подготовки и утверждения;

• уточнение состава и содержания ПЗЗ, документации по планировке территории, а также порядка подготовки и утверждения указанных документов;

• возможность подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий в целях размещения объектов регионального значения на этапе подготовки документации по планировке территории в случаях, установленных субъектами РФ;

• установление возможности подготовки комплексных схем (планов) инженерного обеспечения территории.

   

Фото: www.sip-rost.ru

    

Также на Правительство возлагается задача в срок до 1 мая текущего года обеспечить возможность получения органами исполнительной власти субъектов РФ первичной статистической информации, необходимой для мониторинга показателей национальных проектов и показателей, применяемых для оценки деятельности высших должностных лиц региональных органов исполнительной власти, а также включить указанные органы власти в перечень субъектов официального статистического учета.

  

О снижении бюрократической составляющей в строительной сфере

В срок до 1 февраля 2020 года Президент поручил Правительству обеспечить представление ресурсоснабжающими организациями услуг, связанных с подключением (технологическим присоединением) объектов капитального строительства к инженерным системам электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, по принципу «одного окна».

Речь идет об использовании порталов государственных и муниципальных услуг, а также переходе на электронную форму предоставления услуг по выдаче разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию.

   

Фото: www.kazanopolis.ru

    

О редевелопменте

Правительству при участии ДОМ.РФ поручено принять необходимые решения по вовлечению в оборот неэффективно используемых земельных участков, объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, расположенных в административных центрах субъектов РФ, а также по обеспечению в дальнейшем контроля за их использованием.

Соответствующий доклад Кабмину необходимо подготовить до 1 июня 2019 года, и далее ежегодно.

Также Правительству в срок до 1 июня 2019 года поручено представить свои предложения о том, какие механизмы финансирования расходов застройщиков (возводящих свои объекты с использованием счетов эскроу), связанных с приобретением земельного участка, можно использовать для строительства и предпроектной подготовки строительства объекта.

  

О перспективных вопросах строительной отрасли  

Главе Правительства Дмитрию Медведеву поручено в период с 1 мая по 1 июля текущего года обеспечить подготовку докладов по следующим вопросам:

• о целесообразности распространения «Единой национальной системы цифровой маркировки и прослеживаемости товаров» на основные строительные и иные материалы, влияющие на безопасность объектов капитального строительства;

• о создании на базе одного из подведомственных Минстрою России учреждений института типового и экспериментального проектирования, в том числе для целей внедрения технологий информационного моделирования в строительстве.

    

Фото: www.72kvadrata.ru

     

• об увеличении софинансирования за счет средств федерального бюджета мероприятий, связанных со строительством объектов коммунальной, социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, необходимой для увеличения объемов ввода жилья;

• о целесообразности установления повышенных ставок земельного налога для собственников неиспользуемых земельных участков, расположенных в границах поселений и городских округов и приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства (ИЖС), осуществляемого физическими лицами;

• о возможности реализации региональных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда — без ограничения даты признания домов непригодными для проживания в случае досрочного выполнения субъектом РФ обязательств по расселению непригодного для проживания жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года;

• об эффективной организации предоставления жилья (по социальной норме) жилья для многодетных семей и семей с детьми-инвалидами при переселении из непригодного для проживания жилищного фонда;

• по внесению в Налоговый кодекс РФ изменений в части, касающейся порядка исчисления налога на прибыль кредитных организаций, предусмотрев, что на период, когда кредитная организация начисляет, но не получает проценты по целевым кредитам заемщику (в период предоставления ему отсрочки по выплате процентов по кредитным договорам проектного финансирования), кредитная организация не уплачивает налог на прибыль, начисленный по таким кредитам;

• по внесению в нормативно-правовые акты технического регулирования и санитарно-эпидемиологического благополучия населения изменений с целью реализации «Стандарта комплексного развития территорий» (КРТ).

    

Фото: www.novostroyki-ykt.ru

    

О синхронизации нацпроекта «Жилье и городская среда» с другими нацпроектами

Высшим должностным лицам субъектов РФ Президент поручил обеспечить синхронизацию мероприятий национального проекта «Жилье и городская среда» с мероприятиями других нацпроектов, в том числе «Образование», «Здравоохранение», «Безопасные и качественные автомобильные дороги» и др., а также с мероприятиями проекта «Умный город» — с целью достижения максимального социально-экономического эффекта для конкретной территории.

Соответствующий доклад главы регионов должны подготовить до 1 июля 2019 года.

Уже до 5 апреля, то есть на этой неделе, Администрации Президента РФ направит в Правительство предложения от глав регионов по улучшению жилищных условий населения и формированию благоприятной городской среды.

   

Фото: www.muzkult.ru

   

    

   

  

  

Другие публикации по теме: 

Президент поручил выработать меры по стимулированию строительства и приобретению жилья

Владимир Путин: Государство поддержит и застройщиков, и граждан, нуждающихся в жилье

Владимир Якушев: Как проектное финансирование изменит цену «квадрата» и ставки по ипотеке, сегодня предугадать невозможно

Владимир Путин: Переход на новые принципы финансирования жилищного строительства должен быть максимально гладким для отрасли

Льготы по детской ипотеке продлят на весь срок кредита

Владимир Путин: Проектное финансирование должно заработать, как хорошие часы

Владимир Путин: В ходе реформы долевого строительства окажем содействие и банкам, и застройщикам

Правительство согласовало дополнительные меры по льготной ипотеке для семей с детьми

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

   

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

    

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

 

Фото: ibcrealestate.ru

 

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

  

Фото из архива А. Пятыхина

 

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

   

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

 

Фото: nikoliers.ru

 

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

 

Фото: strana.com

   

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

    

Фото: пресс-служба ГК А101

  

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня