Большую часть минувшей среды глава Минстроя посвятил обсуждению с прессой, представителями деловой общественности и региональных властей новых правил долевого строительства.  

Фото: minstroyrf.ru

Последние поправки в 214-ФЗ призваны остановить появление новых обманутых дольщиков

«Новое законодательство направлено на прекращение процесса возникновения новых обманутых дольщиков», — отметил Владимир Якушев (на фото) на брифинге в Минстрое. При этом он напомнил, каким именно образом последние поправки в 214-ФЗ должны остановить негативные процессы на рынке жилья. В частности, компания-застройщик должна иметь:

• опыт работы на рынке не менее 3 лет и не менее 10 тыс. кв. м построенного жилья;

• 10% собственных или 40% кредитных средств;

• соответствовать нормативам финансовой устойчивости и др.

Так называемый котловой метод привлечения денежных средств граждан на строительство объекта теперь исключен. По словам главы профильного ведомства, это гарантированно исключит нецелевое расходование средств дольщиков.

Для застройщиков, уже реализующих начатые проекты, законом установлены обязательства:

• открыть расчетный счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке;

• построить отношение с банком:

1) либо по схеме банковского сопровождения проекта без привлечения средств дольщиков (подразумевает прямой запрет банка на осуществление ряда операций по расчетному счету застройщика, в том числе банк в праве отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств);

2) либо по схеме эскроу-счетов, обязательной с 1 июля 2019 года (средства дольщиков привлекаются именно на эти счета и хранятся там вплоть до окончания строительства, которое полностью ведется за счет банковского кредита).

«К застройщикам, которые будут использовать этот механизм эскроу-счетов, не будет применятся ряд серьезных требований, — заверил министр. — Деньги граждан будут защищены, застройщик их получает только после ввода дома в эксплуатацию», — уточнил он.  

Фото: minstroyrf.ru

Банки готовы сопровождать застройщиков

На совещании с банкирами, которое прошло в тот же день, Владимир Якушев получил заверения от ряда руководителей финансово-кредитных учреждений о том, что они готовы приступить к банковскому сопровождению при оказании финансовых услуг застройщикам.      

В совещании приняли участие представители ведущих российских банков, в том числе Сбербанка, Россельхозбанка, ВТБ, Банка Возрождение, Газпромбанка и др. Присутствовали на разговоре и представители крупных строительных компаний. Ряд из них уже работают с банками по схеме эскроу-счетов, например компания Брусника.

При введении нового механизма банкам и застройщикам необходимо выстроить открытый диалог, заявил министр. При этом он не исключил появления ряда новых вопросов, возникновения ситуаций недопонимания.

Для оперативного разрешения этих проблем в Минстрое создана специальная комиссия, нацеленная на тесное взаимодействие с застройщиками и кредитными организациями, включая Банк России.

«Важно, чтобы сегодня банковские учреждения, взяв такую огромную ответственность в рамках данного закона, сработали оперативно и предметно», — подчеркнул Владимир Якушев.

Представитель Альфа Банка в своем выступлении на совещании отметил, что банковское сопровождение связано с существенными дополнительными расходами со стороны банков. Это потребует увеличения тарифов банковского обслуживания. Министр призвал банки не злоупотреблять своим положением и не повышать тарифы, чтобы не произошел рост стоимости жилья. В этом вопросе главу ведмоства поддержал представитель Банка России. Владимир Якушев обратился к застройщикам с просьбой информировать Минстрой о каждом случае повышения тарифов на банковское обслуживание и пообещал принимать необходимые меры для того, чтобы тарифы не увеличивались. 

Фото: minstroyrf.ru

Минстрой России разъяснил регионам положения новых поправок в 214-ФЗ

4 июля в Минстрое под председательством Владимира Якушева прошло всероссийское селекторное совещание с главами субъектов РФ. На нем глава ведомства призвал руководителей субъектов РФ провести встречи с застройщиками своих регионов для тщательного разъяснения применения вступивших в силу поправок в закон о долевом строительстве. Цель — чтобы ни в коем случае ни у кого не возникло недопонимания в толковании им применении на практике нового законодательства.

«Необходимо выслушать возникшие вопросы и опасения и разъяснить, как должна осуществляться их деятельность в новом правовом поле, — подчеркнул министр, — а Минстрой России готов оказать помощь в разъяснении положений документа».

Фото: www.mestoprozhivaniya.ru

Глава строительного ведомства призвал регионы активно пользоваться своим правом запрашивать разъяснения от Минстроя России. И пообещал, что ни один запрос не останется без исчерпывающего ответа.

Остановился Владимир Якушев и на проблеме обманутых дольщиков, решение которой — одна из приоритетных задач Минстроя. По его словам, сегодня в 69 субъектах РФ насчитывается 842 проблемных объекта — это 80 325 заключенных ДДУ. В реестр пострадавших граждан включены 30 633 дольщика.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Владимир Якушев: Хватит поворачивать то влево, то вправо Градостроительный кодекс

Владимир Якушев: На базе Минстроя нужно создать такую площадку, чтобы застройщики и представители регионов чувствовали себя там, как дома

Мутко, Якушев и Стасишин рассказали на ПМЭФ о задачах строительной отрасли

Банки смогут кредитовать жилищное строительство без учета требований к ним по размеру капитала

Владимир Якушев провел совещание по долевому строительству, которое длилось 5 часов

Виталий Мутко представил Владимира Якушева коллективу Минстроя

Минстрой и «Единая Россия» разошлют в регионы списки долевых долгостроев, не включенных в дорожные карты

Минстрой: определять размер отчислений застройщиков в компенсационный фонд будут регионы

Дольщики, включенные в реестр пострадавших граждан, смогут получать информацию о сроках восстановления своих прав на сайте Минстроя

Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов проанализировал актуальные способы финансирования жилищного строительства.

Переход в 2019 году на проектное финансирование строительства, отмечает Антон Орлов (на фото ниже), привел к сокращению количества девелоперов, консолидации рынка и «выходу на арену» крупных региональных и федеральных игроков.

Фото: www.nikoliers.ru

Эскроу-счета способствовали максимальной прозрачности и предсказуемости процесса финансирования жилых проектов, распределив риски между участниками рынка. Стабильное банковское кредитование избавило застройщиков от зависимости, связанной с поступлением средств дольщиков.

Основная трудность для большинства компаний, по мнению эксперта, — это займы на покупку участков, разработку исходно-разрешительной документации и прохождение экспертиз.

Фото www.1000dosok.ru

«Существует несколько способов решения проблемы: самый простой — найти участок с утвержденным проектом планировки территории и разрешением на строительство, чтобы получить проектное финансирование, расплатиться за землю и приступить к реализации проекта», — утверждает Орлов.

Для покупки участка «в поле» без документации или только с утвержденным проектом планировки территории действует бридж-кредит.

Фото: www.bn.ru

Это заем под достаточно высокий процент и на небольшой срок, объясняет аналитик. Застройщики, как правило, берут его на покрытие расходов в ожидании основного финансирования.

Но с 2022 года бридж-кредитование усложнилось: оно подорожало, а финансовые модели застройщиков стали вызывать вопросы у банков.

Поэтому такой заем, делает вывод специалист, берется в основном для приобретения наиболее перспективных участков в уникальных локациях или покрытия только части стоимости земли. Для рядовых проектов девелоперы ищут альтернативные схемы финансирования строительства.

Один из самых распространенных вариантов покупки участка — рассрочка. Другие владельцы участков предпочитают квадратные метры живым деньгам. Например, ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) заключает соглашение с владельцами земли и рассчитывается квартирами, которые передает партнеру на реализацию.

Все больше застройщиков стали прибегать к размещению облигаций — это, по мнению аналитика, более гибкий и быстрый инструмент для решения любых задач бизнеса. Так, в марте 2023 года GloraX (115-е место в ТОП застройщиков РФ) заявил о втором размещении биржевых облигаций, а холдинг Setl Group (5-е место в ТОП застройщиков РФ) увеличил объем облигаций до 5,5 млрд руб.

Фото: www.daytradingschool.ru

Еще один способ — использование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который позволяет девелоперу снизить долговую нагрузку и реинвестировать полученный доход, поскольку такой фонд не является юрлицом и не платит налог на прибыль.

При подобном варианте затраты на покупку земли и получение разрешительной документации финансируется из средств ЗПИФ, а пайщики получают дивиденды после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счета.

Этот механизм уже используют ГК Самолет, ПИК (1-е место в ТОП застройщиков РФ), ГК ФСК (6-е место), MR Group (12-е место) и ряд других компаний для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения.

Фото: www.i.kapital.kz

Пока два механизма предпроектного финансирования развиваются параллельно, поясняет Антон Орлов, их доля на рынке напрямую зависит от экономической ситуации и показателя ключевой ставки.

«Снижение ставки, — уточняет эксперт, — сделает бридж-кредит доступнее, повышение покупательского спроса смягчит требования банков, и застройщики станут активнее обращаться за кредитными деньгами».

Сейчас же, при развитии тенденции ставки к повышению, девелоперы продолжают искать иные инструменты покрытия расходов на ранних этапах строительства.

Дополнительные публикации по теме:

ЦБ вновь решил не менять перечень банков, уполномоченных для открытия счетов эскроу (список)

ЦБ: динамика проектного финансирования в IV квартале 2022 года показала рост

Как расширят перечень земельных участков, которые не могут быть предметом аукциона

Землю под строительство в 20 регионах передаст инвесторам ДОМ.РФ

Эксперты: частные инвестиции простимулируют участников рынка активнее пользоваться механизмом КРТ