Выступая на Коллегии Минстроя России, где обсуждалась реализация нацпроекта «Жилье и городская среда», заявил о риске недостижения ряда показателей, предусмотренных нацпроектом.  

Фото: www.юкщит.рф

Об объемах ввода жилья

Владимир Якушев (на фото) напомнил, что планируемый по итогам текущего года объем ввода жилья в РФ составит 77 млн кв. м, что на 11 млн кв. м меньше годового планового показателя.

При этом прогноз по вводу многоквартирных домов (МКД), по его словам, также ниже запланированных показателей: 42 млн кв. м вместо 54,8 млн кв. м соответственно.  

Фото: www.rg.ru

Глава Минстроя выразил беспокойство по поводу того, что из-за сокращения выданных разрешений на строительство (по данным ведомства российские застройщики стали реже обращаться за их выдачей) в ближайшие два-три года объем ввода жилья также может уменьшиться.

Впрочем, текущая статистика по вводу внушает некоторый оптимизм. Как ранее отмечал портал ЕРЗ.РФ, в январе-ноябре текущего года в РФ было введено 63,5 млн кв. м жилья, что на 9,2% или на 5,3 млн кв. м больше, чем за аналогичный период 2018 года.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

О рисках проектного финансирования

Участники коллегии признали, что одна из причин трудной реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» — переход отрасли на нормы проектного финансирования с необходимостью размещать деньги дольщиков на эскроу-счетах.

Фото: www.livekuban.ru

Так, по словам директора департамента жилищной политики Минстроя Ольги Корниенко (на фото), сложности с получением проектного финансирования от уполномоченных банков чаще всего испытывают мелкие региональные девелоперские компании, реализующие проекты стоимостью до 80—100 млн руб. и с маржинальностью менее 20%.

Министерство также видит сложности с финансированием банками застройщиков, которые реализуют проекты комплексного освоения территорий (КОТ), заметила чиновница. 

Для решения указанных проблем Минстрой готовит в законодательном порядке введение налоговых льгот для отдельных категорий застройщиков, объективно не совсем готовых к нормам проектного финансирования, сообщила Корниенко.

Фото: www.6422570.ru

О внедрении эскроу и ставке ИЖК

«Есть также риски недостижения количества действующих договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) по счетам эскроу: по плану — 34 тыс., по прогнозу — 20 тыс.», — отметил Якушев.

Что касается предусмотренной нацпроектом средней ставки ИЖК в 8,9% годовых по итогам уходящего года, то министр предположил, что этот показатель, увы, превзойдет даже 10%.

Впрочем, гендиректор госкомпании ДОМ.РФ Александр Плутник выразил уверенность, что продолжающийся тренд на удешевление ипотеки позволит успешно развивать этот инструмент в соответствии с целями нацпроекта.

«Мы понимаем, что если ничего не произойдёт, то в следующем году ставка будет ниже 9%, это откроет дополнительный спрос», — дал оптимистичный прогноз Плутник.

Фото: www.bn.ru

Об освоении бюджета по нацпроекту «Жилье и городская среда»

В целом по проекту освоение 74,9%, проинформировал членов Коллегии Минстроя его глава.

Что касается основных разделов документа, то здесь состоявшееся кассовое исполнение выделенных в целевом порядке бюджетных средств выглядит, по словам министра, следующим образом:

• раздел «Ипотека»: финансовые мероприятия отсутствуют;

• раздел «Жилье» — кассовое исполнение 61,7%;

• раздел «Формирование комфортной городской среды» — 62,4%;

• раздел «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» —100%.

«Мы каждый день видим, что у нас касса расходуется, — заметил Якушев. — По нашим прогнозам, мы должны выйти в целом на исполнение кассы по нашим национальным проектам на 93—94%», — уточнил он.

Фото: www.ppt-online.org

О «регуляторной гильотине»

Он также сообщил, что поправки в законодательство в рамках реформы контрольно-надзорной деятельности, получившей название «регуляторной гильотины», в сфере строительства должны быть приняты на весенней сессии.

«Есть поручение Вячеслава Викторовича Володина, председателя Государственной Думы, о том, чтобы мы уже в начале следующего года собрали застройщиков», — рассказал Якушев. При этом он выразил уверенность в том, что обновление отраслевой нормативной базы в целом облегчит работу девелоперов и их доступ к рынку проектного финансирования, в частности.

Глава Минстроя пояснил, что всего в рамках проведения «регуляторной гильотины» планируется внести изменения в 183 отраслевых нормативных документа.

Все озвученные на коллегии Минстроя темы прозвучат в подробном его докладе на Совете по стратегическому развитию и национальным проектам при Президенте РФ, заседание которого запланировано на 25 декабря, проинформировал Якушев представителей возглавляемого им строительного ведомства.   

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Ввод жилья в РФ за январь-ноябрь 2019 года вырос на 9,2% (графики)

Минстрой России допускает изменение Жилищного кодекса РФ в 2020 году

Банк России: снижение средней ставки ИЖК до уровня 7—8% вполне реально

При расселении аварийного жилого фонда субсидировать будут как застройщиков, так и расселяемых собственников жилья

Владимир Якушев: Главная задача по вводу жилья на ближайшие три года — не упасть

Владимир Якушев: Обеспечением комфортной жизни в городах займется специально созданная правительственная комиссия

Необходимость очередного повышения ключевой ставки регулятор аргументировал тем, что инфляционное давление остается высоким, а спрос по-прежнему превышает предложение. Опрошенные российскими СМИ специалисты оценили последствия данного шага.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Ряд аналитиков сомневаются, что это решение замедлит рост цен («Новые Известия»).

Другие полагают, что к каким-либо значительным изменениям в той же строительной отрасли это не приведет («РИА Недвижимость»).

Третьи ожидают сокращения инвестиций в основной капитал и повышения рисков банкротств («Ведомости»).

Фото из архива П. Самиева

Павел САМИЕВ (на фото), гендиректор агентства «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам:

— Самый главный вопрос — чувствительна ли инфляция к росту ключевой ставки? Сам Банк России признает, что нет. Но и других методов у него нет. Чтобы загасить кредитование, ставка будет повышаться и дальше, но на инфляции это не скажется.

Ипотека при минимальных программах поддержки будет очень слабо выдаваться, хотя рынок, понятно, не заморозится совсем. Дальний Восток, ИЖС — какие-то точки роста останутся.

Фото: icss.ru

Сергей ЗАВЕРСКИЙ (на фото), к. э. н., начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ):

— Текущий уровень ставки не позволяет сбавить темпы кредитования. Однако и ее повышение к успеху не приведет, по крайней мере, в ближайшее время.

Фото: stolypin.institute/experts/

Сергей ВАСИЛЬКОВСКИЙ (на фото), руководитель аналитического направления Института экономики роста им. П. А. Столыпина:

— Ставки предложения по кредитам в ближайшее время вырастут еще на 1% — 1,5%, и сильнее всего это ударит по рынку ипотеки. В таких условиях банки будут искать новые способы кредитования населения для поддержания своей прибыли.

Фото: blog.domclick.ru

Екатерина ЧУРЮКИНА (на фото), руководитель управления прямых продаж ГК ФСК:

— Для нас решение было ожидаемым, так как увеличение ставки связано с тактикой руководства ЦБ по сдерживанию инфляции.

Для российских девелоперов это является очередным вызовом, поскольку финансовые модели проектов, которые сейчас находятся в продаже, не позволяют застройщикам существенно снижать цены.

Фото из архива А. Гусева

Алексей ГУСЕВ (на фото), директор по продажам компании ГК Главстрой:

— В целом рынок недвижимости уже морально готов ко всему. Вряд ли мы сейчас увидим какую-либо острую реакцию.

Однако бизнесу в условиях высокой ставки развиваться сложнее, ошибки в планировании могут стать фатальными. Поэтому в период, когда кредиты очень дорогие, лучше сфокусироваться на выживании, нежели на расширении.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— Высокая ключевая ставка давит на цены, прежде всего через дорогое проектное финансирование. У застройщиков растут затраты на обслуживание кредита, плюс еще и счета эскроу наполняются медленнее.

Поэтому стоимость жилья и не падает. Застройщикам просто так переписать ценники в сторону уменьшения сложно: растущая себестоимость также приводит к снижению маржинальности проектов, особенно в регионах.

Тем не менее повышение ключевой ставки ЦБ с 18% до 19% не станет столь же значимым событием для отрасли, каким был переход от 7% к 12% летом прошлого года.

Фото: maef.veorus.ru

Александр ШИРОВ (на фото), директор Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН:

— Сейчас необходимо сосредоточиться не на охлаждении спроса, а на расширении предложения, а это невозможно без инвестиционной поддержки. Тех нацпроектов, которые уже согласовываются с Правительством РФ, будет достаточно для первого шага. Но речь пока не идет о том, как в ближайшие 10 лет необходимо стимулировать спрос за счет бюджетных расходов.

Рост инвестиций при господдержке может вызвать новую волну оживления в экономике и стабилизировать цены на горизонте трех-пяти лет.

Торможение спроса, напротив, приведет к стагнации вложений, и это скажется не только на решении задач социально-экономического и технологического развития, но и на обеспечении на приемлемом уровне национальной безопасности.

Фото из архива Д. Белоусова

Дмитрий БЕЛОУСОВ (на фото), руководитель направления анализа и прогнозирования макроэкономических процессов ЦМАКП:

— С высокой ключевой ставкой Россия рискует войти в режим самоухудшающегося производственного потенциала, выбирая для ориентира все более низкие темпы. Растущая ставка дает сигнал бизнесу о том, что инвестиции не будут окупаться. Заводишь деньги в ОФЗ (абсолютно надежный актив) — и получаешь доходность выше, чем рентабельность бизнеса.

Кроме того, власти пересматривают отношение к льготным кредитным программам, которые так или иначе выстроены вокруг ставки ЦБ. Схема «ключевая минус 2 п. п. — 3 п. п» эффективна лишь при ее значении в пределах 12%, при 19% субсидирование обойдется бюджету очень дорого.

Возможны еще два кризиса. Во-первых, это риски волны банкротств малых и средних компаний, которые не относятся к части системообразующих отраслей экономики.

Во-вторых, отмена льготной ипотеки и охлаждение рыночных условий может значительно осложнить жизнь застройщикам. Кредиторы начнут требовать от девелоперов увеличения суммы залогов для строительных объектов, судьба которых неясна.

Фото из архива А. Исакова

Александр ИСАКОВ (на фото), главный экономист по России Bloomberg Economics:

— Кредитный риск растет вместе со ставкой, но реформа системы финансирования строительства привела к тому, что он значительно ниже, чем в 2014—2015 годах, и вряд ли следует ожидать системного риска.

Денежно-кредитная политика может эффективно стимулировать спрос в условиях, когда в экономике есть запас незадействованных ресурсов, то есть низкая занятость и простаивание производств.

В условиях же аномально низкой безработицы (2,4% в июле) и дефицита труда мягкая денежная политика, скорее, приводит к неэффективной аллокации (распределению — Ред.) ресурсов.

Фото: daily.hse.ru

Игорь САФОНОВ (на фото), ведущий эксперт Института «Центр развития» НИУ ВШЭ:

— Невозможно настроить монетарную и фискальную политику таким образом, чтобы увеличить возможности предложения, не затронув спрос.

Это выливается в повышение зарплат и потребления, несмотря на то что сами товары могут быть еще не изготовлены, здания не возведены, а программные комплексы не разработаны.

Спрос всегда будет вырываться вперед.

Фото: ИК «Ренессанс Капитал»

Софья ДОНЕЦ (на фото), экономист «Т-инвестиций»:

— У правительства и ЦБ есть длинный горизонт планирования и эксперименты под лозунгом «жить сегодняшним днем, вложим все в мечту» в него не вписываются.

Здесь стоит вспомнить о заслугах контрциклической политики в 2022 году, когда прогнозировался спад ВВП на 10%, а итогом, по уточненной оценке Росстата, стало снижение лишь на 1,2%.

Не стоит упускать из виду и нацпроекты, которые выполняют бюджетную задачу «фокусирования на лучших».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным

Эксперты: число готовых новостроек в Москве за год сократилось на 15%

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: в крупнейших регионах доля льготной ипотеки остается выше 50%

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эксперты: доля новостроек в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась на 8,5 п. п.

Эксперты: какие схемы продаж новостроек запустили девелоперы в Москве

Эксперты: число сделок с новостройками в столичных регионах продолжает снижаться