Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Владимир Якушев: Застройщики, которые перешли на эскроу-счета, освобождаются от взносов в Фонд дольщиков

В интервью «Российской газете» министр строительства рассказал о том, как обновленный закон о долевом строительстве позволит решить целый ряд проблем на рынке жилья

   

Фото: www.expert.ru

   

О нюансах банкротства

Очень большое значение Владимир Якушев (на фото) придает механизму банкротства застройщика. Признание судом несостоятельности девелопера он считает единственно возможным способом скорейшей достройки проблемных домов.

А исключение с 1 января 2018 года процедур наблюдения и внешнего управления, по его мнению, существенно сократили процедуру банкротства в целом. Напомним, что теперь в отношении застройщика-банкрота сразу вводится конкурсное управление. Это позволяет сократить срок восстановления прав участников строительства минимум на год.

К тому же, согласно обновленному законодательству, значительно упрощен порядок включения требований дольщиков в реестр по передаче жилых помещений. Если раньше для этого требовалось рассмотрение каждого заявления арбитражным судом, то теперь это делает конкурсный управляющий. При этом срок рассмотрения заявления гражданина управляющим и включения его в реестр не должен превышать 30 дней.

  

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

  

«Принятие решений по делам о банкротстве застройщика — это исключительная компетенция арбитражных судов, — уточнил федеральный министр, — так что по каждому делу о банкротстве срок будет зависеть от конкретных обстоятельств».

По словам Владимира Якушева, возможны дальнейшие внесения изменений в 214-ФЗ для того, чтобы внедрить дополнительные механизмы, позволяющие максимально быстро передать проблемные дома тем застройщикам, которые готовы их достраивать в интересах дольщиков. Речь идет о шести месяцах с момента признания застройщика банкротом до выхода нового девелопера на объект.

 

О решении проблемы долгостроев

Руководитель главного строительного ведомства страны привел официальную статистку по субъектам РФ: «Мы сегодня имеем 842 проблемных объекта в 69 регионах, — сообщил он. — Всего в реестр пострадавших граждан включено 30 633 человека».

По словам Владимира Якушева, дорожные карты по завершению недостроенных домов сегодня ведет каждый субъект РФ, власти каждого предлагают свое решение вопроса обманутых дольщиков на своей территории. Согласно этим дорожным картам проблема должна решиться до 2023—2024 годов.

Со своей стороны ДОМ.РФ по поручению Президента России продолжает выявлять проблемные дома, не зафиксированные в соответствующих региональных реестрах.

  

Фото: www.z73.d.sdska.ru

  

О ликвидации котлового метода

Владимир Якушев подчеркнул, что, ставя граждан перед фактом, застройщик, который не ввел жилье в срок, далеко не всегда действует, так сказать, по злому умыслу.

Чиновник привел конкретный пример. Компания строит три дома, расчетный счет у нее один, дольщики несут деньги, которые с трех объектов зачисляются на расчетный счет. По расчетам девелопера, данная финансовая модель должна принести ему 30% прибыли. Но он не ждет, когда эта прибыль будет заработана: поскольку объекты введены в строй, он начинает тратить ее сразу.

И если меняются финансово-экономические условия, дорожают строительные материалы, то финансовая модель дает сбой и у застройщика (и, естественно, у дольщиков) возникает проблема в виде недостроенных домов.

Глава Минстроя уверен: одна из главных проблем — так называемый котловой метод. Он давал возможность застройщикам собирать деньги по факту и тратить их по собственному усмотрению. Но теперь новый закон не позволяет так делать.

  

Фото: www.kr-gazeta.ru

  

О трех ключевых требованиях к застройщику

Министр перечислил, какие главные требования устанавливает обновленное законодательство для компаний, работающих на рынке многоквартирного домостроения:

застройщик должен иметь опыт работы на рынке не менее трех лет и объем построенного жилья в размере не менее 10 тыс. кв. м;

застройщик должен соблюдать правило «одно разрешение на строительство — один расчетный счет», исключающее складывание всех деньги в один котел;

застройщик вступает в договорные отношения с уполномоченным банком, и тот должен контролировать, куда девелопер тратит деньги дольщиков, собираемые на расчетный счет (такой механизм будет работать до 1 июля 2019 года, а затем деньги дольщиков можно будет использовать только с применением эскроу-счетов).

При этом Владимир Якушев подчеркнул, что новые правила долевого строительства будут применяться к тем застройщикам, которые получат разрешения после 1 июля 2018 года. Для тех же, кто начал привлечение средств граждан до этой даты, законом установлен срок в два месяца для открытия отдельного расчетного счета в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство.

   

Фото: www.itd3.mycdn.me

   

Об особенностях работы с эскроу-счетами

Министр напомнил, что новая редакция 214-ФЗ не запрещает использовать средства дольщиков — но только по четко очерченному механизму с использованием эксроу-счетов.

«Застройщики работали с применением эскроу-счетов и до вступления в силу Закона. Для ряда банков это уже стандартный продукт. — заметил министр. — Просто он не имел такого широкого распространения, в том числе потому, что застройщикам было проще брать деньги дольщиков и распоряжаться ими по своему усмотрению».

Глава строительного ведомства напомнил, что Сбербанк уже реализует проекты по кредитованию застройщиков с применением эскроу-счетов в Алтайском и Пермском краях, Республике Татарстан, Тюменской области. 20 представителей других кредитных организаций выразили намерение присоединиться к этой программе. А всего в конце июня ЦБ РФ сформировал список из 58 банков, которые уполномочены работать по схеме банковского сопровождения застройщика.  

  

Фото: www.cdn.iz.ru

 

«Банк — это конкурентная среда. Стоит одному крупному банку полноценно включиться в работу, все остальные быстро начнут подключаться к этому процессу», — выразил уверенность министр.

Владимир Якушев согласен с тем, что банковское сопровождение подспудно содержит в себе возможность повышения цен на услуги самого застройщика, поскольку последний берет у банка кредит под проценты. «Мы будем контролировать эту ситуацию, — заявил он, добавив: — Любые услуги имеют определенную себестоимость, но мы будем следить за тем, чтобы банки не брали лишнего, и новая схема не стала для них способом обогащения», — заверил чиновник.

В качестве образца для подражания министр назвал Сбербанк. Как отмечалось, эта финансово-кредитная организация определила, что стоимость услуги «Банковское сопровождение» для застройщика составит порядка 5 тыс. руб. в месяц.

По прогнозу Владимира Якушева цена кредита для застройщика не поднимется выше 6—7% годовых. На эти заемные средства застройщик должен будет построить объект, ввести его в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи квартиры.

  

   

О Фонде дольщиков

 В новой редакции 214-ФЗ осталась норма о достройке объектов Фондом защиты дольщиков, но, как уточнил министр,  применяться она теперь будет только после принятия правительственного решения в отношении конкретного долгостроя. Все застройщики, которые переходят на эскроу-счета, освобождаются от отчислений взносов в компенсационный фонд. Остальные застройщики как перечисляли их, так и будут продолжать это делать.

Размер взносов, по-прежнему, составляет 1,2% от цены договора долевого участия. Но министр не исключает его повышения уже в самом недалеком будущем, поскольку после 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на банковские эскроу-счета, делающие отчисления в Фонд излишними.

   

Фото: www.omskrielt.com

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Банкам, застройщикам и властям на местах нужно наладить открытый диалог

В течение двух лет адаптации застройщиков к новым правилам работы на рынке цены на жилье расти не будут

Стоимость обслуживания одного расчетного счета застройщика может составить порядка 5 тыс. руб. в месяц

Росреестр зарегистрировал первую сделку Брусники с использованием счета эскроу

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Владимир Путин: Проблема дольщиков связана с недостаточно внятным регулированием

Отчисления в компфонд дольщиков составят 6%

+

При синдицированном кредитовании застройщик размещает информацию об этом в проектной декларации и ЕИСЖС

Минстрой России направил в адрес Росреестра письмо №16537-НС/07 от 15.04.2022, в котором раскрыл свою позицию по вопросу возможности открытия счетов эскроу в нескольких уполномоченных банках по одному проекту строительства.

 

Фото: www.kredit-on.ru

 

По мнению Минстроя, в случае реализации застройщиком проекта строительства с использованием средств проектного финансирования участник долевого строительства вносит денежные средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, предоставившем такой целевой кредит.

Министерство отмечает, что сведения о таком банке подлежат отражению в проектной декларации застройщика, а также являются существенным условием договора участия в долевом строительстве.

 

 

Согласно положениям ч. 4.1 ст. 4 214-ФЗ, условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

 

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

 

При этом в случае реализации проекта строительства с использованием средств синдицированного кредита сведения о таких синдикатах кредитора подлежат отражению в форме проектной декларации застройщика с использованием единой системы жилищного строительства (ЕИСЖС), аппаратно-программным комплексом которой обеспечена техническая возможность отражения указанной информации.

 

Фото: www.strategy24.ru

 

Одновременно сообщается, что обязанность по открытию участником долевого строительства счета эскроу в конкретном банке не распространяется при реализации проекта строительства за счет собственных средств застройщика.

 

Фото: www.omskrielt.com

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:  

РСПП приглашает застройщиков обсудить поэтапное раскрытие счетов эскроу

Правительство против поэтапного раскрытия счетов эскроу в ходе строительства объекта

Какую информацию теперь обязаны размещать в ЕИСЖС застройщики многоквартирных домов

Перечень банков, уполномоченных для открытия эскроу-счетов, сократился на одну позицию (список)

Минфин: допускать застройщиков к эскроу-счетам до завершения строительства объекта нецелесообразно

В ЕИСЖС стало возможно размещать разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию

Поэтапное раскрытие счетов эскроу: новый взгляд

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

За счет чего значительно расширяется перечень информации, размещаемой в ЕИСЖС

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

«Деловая Россия» просит ускорить раскрытие счетов эскроу