Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Внедрение ипотечно-накопительной системы: мнения застройщиков и экспертов

В среду портал ЕРЗ.РФ сообщил, что группа депутатов внесла на рассмотрение в Госдуму законопроект №990997-7 «О стимулировании жилищных сбережений граждан и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документом предлагается с 1 января 20201 года запустить в России механизм ипотечно-накопительной системы (ИНС).

     

Фото: www.s14.stc.all.kpcdn.net

     

Законопроект вводит новый вид вклада — договор жилищных сбережений, по которому физическое лицо накапливает в банке денежные средства определенный период времени (не менее одного года), а по завершении накопления может заключить договор целевого кредита на покупку жилого помещения.

Для поддержки развития такой системы накоплений субъекты РФ должны будут предусмотреть социальные выплаты участникам программ сбережений, в первую очередь работникам бюджетной сферы.

    

 

  

Согласно законопроекту, банк может отказать клиенту в заключении договора целевого кредита в силу снижения кредитного рейтинга заемщика, а также из-за открытых в отношении него процедур банкротства или исполнительного производства.

Клиент в свою очередь также будет вправе отказаться от заключения договора целевого кредита и забрать все накопленные сбережения.

Вклады на сумму до 3 млн руб. на счетах жилищных сбережений будут застрахованы, а региональные субсидии не будут взыскиваться по исполнительному производству.

    

Фото: www.labinskmedia.ru

    

В России подобные программы уже действуют в ряде регионов, например в Краснодарском крае и Башкортостане.

По мнению авторов законопроекта, запуск ИНС в масштабах всей страны позволит «выращивать» ипотечных заемщиков и сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотеку.

А что думают застройщики и отраслевые специалисты? Портал ЕРЗ.РФ попросил высказаться по этому поводу девелоперов и известных экспертов.

   

 

Александр ЩИГОЛЬ, директор по операционному управлению компании Брусника:

В основе законопроекта, по-видимому, лежит практика, успешно зарекомендовавшая себя в европейский странах на протяжении десятков лет — система строительных сберегательных касс.

На наш взгляд, данная инициатива может стать одним из факторов поддержания спроса после завершения программы льготной ипотеки под 6,5% (а она, вероятно, прекратит свое действие 1 ноября).

Такой способ формирования первоначального взноса полезен как для банка, так и для потенциального покупателя недвижимости.  Для клиента это своего рода «школа» сберегательного и долгового поведения. Пройдя ее, он выработает платежную дисциплину, которая пригодится ему на протяжении длительного периода выплаты ипотечного кредита.

Банк же на протяжении нескольких лет будет видеть кредитную историю заемщика и постепенно формировать доверие к нему, что потом найдет отражение  в размере ипотечной ставки.

Узкое место законопроекта — готовность кредитного учреждения в текущих экономических условиях фиксировать условия по ипотеке, которая будет выдана через несколько лет.

   

 

  

Анжелика АЛЬШАЕВА, генеральный директор агентства недвижимости ГК КВС:

Действительно, ставки по ипотеке сейчас доступны, и позволяют практически каждому выбрать комфортный ежемесячный платеж. Основной вопрос — это наличие первого взноса. У ряда клиентов его вообще нет, у других — не хватает на желаемую квартиру. Накопить сумму, особенно, если речь идет о клиентах, которые арендуют жилье, проблематично. И программа, которая помогает в этом, дает дополнительные бонусы, безусловно, полезна для граждан и для рынка в целом.

Понятно, что такая программа будет работать эффективно только в том случае, если у нее будут отличия от депозитов — по более высокой ставке или в части субсидий от государства. Она будет востребована, если по ней можно будет накопить быстрее, чем в рамках обычного счета. Уверена, авторы нововведения это понимают. К тому же, подобные ИНС уже не первый год функционируют в ряде регионов России, накоплен практический опыт, на который можно опереться. 

Пока непонятно, как юридически будет реализовано обязательство банка заключить с клиентом кредитный договор на условиях, оговоренных еще на этапе открытия счета. Время накопления займет не один год, и за этот период жизненная и финансовая ситуация клиента может измениться. У нас есть примеры, когда уже одобренный клиент проходил дополнительную проверку перед подписанием договора по ипотеке, если у банка возникали сомнения в платежеспособности. И это — в периоде нескольких недель или месяца.

      

 

  

Антон ВАССЕРМАН, исполнительный директор ООО «Ак Барс Дом»:

В целом хорошая инициатива. Ипотечно-накопительная система (ИНС) подойдет как тем, кто хочет накопить деньги на первоначальный взнос для ипотеки, так и людям со стабильным доходом, которые на постоянной основе формируют себе финансовую «подушку безопасности». Хотя таких инвесторов сегодня не так и много.

Давать какой-то прогноз о том станет ли востребованным ИНС в РФ и сможет ли эта система хотя бы приблизиться по популярности к субсидированной ипотеке по программе «Господдержка-2020», еще рано.

Нам как застройщику трудно отвечать за банки, которых обяжут выдавать невыгодный для них кредит. Скорее всего, в обозримом будущем мы увидим инициативы на эту тему с поправками в законопроект от крупных федеральных банков.

    

     

  

Надежда КАЛАШНИКОВА, директор по развитию компании Л1

Последнее снижение Сбербанком размера первоначального взноса очень четко проиллюстрировало проблему нехватки у граждан денег на покупку квартиры даже в размере 15—20% от ее стоимости. Однако и плодить дефолтных заемщиков банкам тоже не хочется. Поэтому и возникла подобная инициатива, которая, несомненно, найдет отклик у тех покупателей, которые пока еще не решили свои квартирные вопросы.

Целевые накопления — это, конечно, не новый вид депозита, а хорошо забытая форма еще советских вкладов, например, «до достижения совершеннолетия детей». Вопрос только в гарантиях государства и предлагаемой ставке — как накопительной, так и последующей за ней ипотечной.

     

    

  

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ВекторСтройФинанс:

Популярность механизма ипотечно-накопительной системы будет зависеть от условий, которые предложат банки. Последнее время ставки по банковским кредитам, так же как и ставки по ипотечным продуктам, постоянно снижаются. Учитывая, что такой вклад открывается на продолжительный срок, будущему покупателю жилья важно понимать, под какой процент он положит деньги, и будет ли меняться ставка в зависимости от корректировки ключевой ставки ЦБ.

То же самое касается и ставки ипотечного кредитования, поскольку кредитный договор заключается на заранее оговоренных условиях. За последний год средние ставки по кредитам на покупку первичного жилья серьезно уменьшились — с 10% до 6%. Если тренд на снижение продолжится, заемщикам будет невыгодно оговаривать условия кредитования заранее.     

Маловероятно, что в рамках ипотечно-накопительной системы банки предложат условия, существенно отличающиеся от тех, которые предлагаются по стандартным ипотечным продуктам и депозитам. В условиях турбулентной экономики, когда сложно прогнозировать динамику ставок, ценообразования на рынке жилья и даже собственный доход, людям проще воспользоваться обычными банковскими вкладами, а затем, имея необходимую сумму на первоначальный взнос и финансовую подушку безопасности, выбрать ипотечную программу, соответствующую актуальным рыночным условиям.

    

 

  

Ксения ЮРЬЕВА, коммерческий директор группы Родина (девелопер Russian Design District):

Данная инициатива — это лишь каркас, требующий всесторонней доработки. В текущем виде продукт вряд ли заинтересует заемщиков. Чтобы научить людей думать на несколько лет вперед, необходимо предложить им комплекс преимуществ.

Во-первых, более эффективные инструменты для получения дохода, нежели депозит. Например, индивидуальный инвестиционный счет или облигации федерального займа.

Во-вторых, «фишки» при оформлении ипотеки: сниженный размер первоначального взноса (к примеру, с 15% до 10%), скидку на ставку, действующую на момент оформления кредита, а также субсидии для определенных категорий заемщиков.

      

 

  

Владимир ГАМЗА, председатель Совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике:

 В мире существует несколько вариантов строительно-сберегательных вкладов. Наш законодатель выбрал модель размещения средств физических и юридических лиц на специальных депозитах в универсальных банках.

Основные проблемы, которые возникают при такой депозитарной модели, — это поддержание ликвидности банков, согласование стоимости и срочности пассивов и активов, выполнение кредитного обязательства банка перед вкладчиком.

Убежден, что постепенно, но при обязательной поддержке государства, строительно-сберегательные вклады понравятся и гражданам, и банкам. Это хорошая альтернатива счетам эскроу.

      

Фото: www.cdn.postnews.ru

    

Дмитрий КОТРОВСКИЙ, председатель Комитета по строительству «ОПОРА РОССИИ»:

Популярность механизма зависит от нескольких факторов.

Первое — информированность потенциальных покупателей. Грубо говоря, есть новый инструмент, он хорош, откажись от «сладкого», делай каждый месяц такой-то взнос, и будет тебе счастье.

Второе — выгода. Почему ИНС, а не обычный депозит. Не должно произойти, вдруг, как со счетами на депозитах, когда государство из соображений справедливости придумало новый налог.

Третье. В пояснительной записке инициативы депутатов должно быть разъяснение, кто эти граждане и сколько их в стране, иначе какой смысл администрировать и запускать процесс.

4. Важно, что если гражданин копит в Красноярске, потратить накопления он сможет в любом регионе РФ.

5. Повлиять на популярность совместно должны застройщик и банк: у них есть все ресурсы, накопленные данные, обратная связь, формирование спроса и, главное, анализ потребления/накопления. 

  

  

Татьяна ПОЛИДИ, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»:

Сегодня и без специального закона возможны такие накопительные схемы, цель которых стимулировать граждан к целевым сбережениям на покупку жилья. Я считаю в корне неверным субсидирование за счет бюджетных средств таких накоплений любым гражданам без оценки их нуждаемости.

У нас 4,5 млн граждан официально претендуют на государственную жилищную поддержку в соответствии с законодательством, на их обеспечение требуется порядка 9 трлн руб., а мы будем продолжать раздавать субсидии людям, которые и так сами могут взять ипотеку и купить квартиру. Считаю, что это не просто неэффективное расходование бюджетных средств, но крайне несправедливо с социальной точки зрения.

Гражданам же с невысокими доходами необходимо предоставлять жилье на праве найма, а не стимулировать принимать на себя долгосрочные кредитные обязательства. У нас есть уже в стране военная ипотечная накопительная система, в нее направляется существенная доля всех бюджетных расходов в сфере жилищной поддержки, она носит целевой характер. Не считаю правильным распространять этот или создавать подобный субсидируемый механизм для всех.

Еще раз. На свободных рыночных условиях такие схемы и так возможны. А что касается твердых условий кредитного договора, то лично мне это непонятно. Как стороны могут определить оптимальность условия кредитного договора за три года или за пять лет?

Посмотрите, как у нас за три-пять лет меняются регулярно макроэкономические условия — процентные ставки, доходы граждан и др.

Я не вижу в таком «фьючерсе» ничего привлекательного.

    

 

  

Надежда КОРККА, управляющий директор компании «Метриум»:

Чтобы механизм накопительной ипотеки исправно и правильно работал, в стране должна быть стабильная кредитно-денежная политика. В России её фактически нет. Есть риск, что согласившись сейчас на взносы, условно говоря, под 6% годовых с последующим заключением ипотечного договора на кредит под 7%, через 5 лет заемщик столкнется с тем, что и доходность станет выше, и ипотека подорожает. Иными словами, риск проиграть в этой системе у клиента довольно высок.

Главная же проблема в том, что эта модель ориентирована на «лишние» доходы населения, а их у россиян нет. Если население не может откладывать деньги на первоначальный взнос (из-за чего его постоянно приходится снижать), то почему депутаты считают, что у граждан появятся деньги на взносы в ипотечную накопительную систему?

    

 

   

  

  

  

 

  

Другие публикации по теме:

Граждан простимулируют копить жилищные сбережения

Застройщики: самой эффективной мерой поддержки отрасли стала программа льготной ипотеки

Перенос даты начала обязательного оснащения новостроек «умными» приборами учета электроэнергии: мнение застройщиков

Опрос ЕРЗ.РФ: что будет с ценами на новостройки

Запрет мусоропроводов в новостройках: мнения застройщиков и экспертов

Опрос застройщиков: несмотря на кризис, у девелоперов выросла уверенность в завтрашнем дне

+

Эксперты: как накопить на покупку жилья и что делать с микроквартирами

Специалисты компании Level Group провели опрос граждан на тему способов накопления средств на покупку собственного жилья, сообщила «Лента.ру».

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Собственно, способов всего два: заработать либо сэкономить.

По данным исследования, 28% респондентов подрабатывают, чтобы собрать сумму на покупку жилья. Еще 18% откладывают средства от инвестиций, акций и ценных бумаг.

Кроме того, 22% участников опроса экономят на зарубежных поездках, отдыхая на даче, 7% отказываются от кофе и десертов, 6% покупают продукты только по акции. 5% россиян экономят на развлечениях — посещении кино, театров, ресторанов; 3% — на обновлении гардероба и 2% не ездят на такси.

При этом большинство участников опроса (66%) рассчитывают накопить на квартиру в течение 3—5 лет, а 16% надеются сделать это всего за год. Только 18% планируют копить более 10 лет.

 

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

 

Аналитики подсчитали, что при средней стоимости квартиры в Москве от 20 млн руб. до 25 млн руб. только на первоначальный взнос потребуется порядка 5 млн руб.

Чтобы накопить такую сумму, семье из двух человек придется 10 тыс. раз отказаться от поездок на такси (при среднем чеке в 500 руб.), 12 лет не ездить в ежегодный отпуск (с расчетом 200 тыс. руб. на человека) или 1,7 тыс. раз не пойти в ресторан (1,5 тыс. руб. на человека). Поэтому многие рассчитывают на льготные ипотечные программы.

Часто в качестве стартового жилья молодые люди (или их родители) приобретают малоформатные квартиры или студии. По данным исследования, большинство покупателей смарт-квартир — это люди до 35 лет, не состоящие в браке, либо граждане в возрасте 40—45 лет, приобретающие первое жилье для своих детей.

 

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори 

 

Порой они испытывают разочарование от покупки квартир площадью менее 28 кв. м.

По данным Level Group, ключевыми причинами недовольства опрошенные назвали слишком маленький метраж такого жилья для жизни вдвоем (15%) и неудачную планировку (12%). 8% респондентов признались, что площадь слишком мала для комфортной жизни даже одного человека.

15% участников опроса обнаружили сложности со сдачей в аренду квартир такого формата.

Но подавляющее большинство опрошенных (74%) не планируют обменивать свое жилье на квартиру большей площади. Респонденты убеждены (15%), что выгодно приобрели квартиру-студию за меньшую цену, чем стоит однокомнатная квартира в той же локации.

При этом каждый шестой (15%) все-таки планирует в будущем перепродать свою малогабаритку и с выгодой увеличить жилплощадь.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты отметили рост спроса на льготные ипотечные программы в третьем квартале

Эксперты оценили доходность и окупаемость студий площадью до 28 кв. м в российских новостройках

Эксперты: сколько лет жителям российских регионов придется копить на «однушку» в Москве

Эксперты: большинство россиян готовы заплатить за жилье от 1 млн руб. до 3 млн руб.

Эксперты: приемлемая ставка по ипотеке для россиян — 10

Эксперты: как начало учебного года влияет на решение о покупке жилья

Эксперты: четверть опрошенных россиян покупают частные дома для сохранения средств

Эксперты: 15% россиян выплачивают ипотечный кредит, и почти каждый пятый из них планирует закрыть ипотеку в ближайшие три года 

Эксперты: как и ожидалось, без льготной ипотеки спрос упал, но цены держатся

Эксперты: молодежь готова брать льготную ипотеку

Эксперты: несмотря на сложную ситуацию на рынке, 25% опрошенных не изменили планов купить жилье в новостройке