В среду портал ЕРЗ.РФ сообщил, что группа депутатов внесла на рассмотрение в Госдуму законопроект №990997-7 «О стимулировании жилищных сбережений граждан и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документом предлагается с 1 января 20201 года запустить в России механизм ипотечно-накопительной системы (ИНС).

Фото: www.s14.stc.all.kpcdn.net

Законопроект вводит новый вид вклада — договор жилищных сбережений, по которому физическое лицо накапливает в банке денежные средства определенный период времени (не менее одного года), а по завершении накопления может заключить договор целевого кредита на покупку жилого помещения.

Для поддержки развития такой системы накоплений субъекты РФ должны будут предусмотреть социальные выплаты участникам программ сбережений, в первую очередь работникам бюджетной сферы.

Согласно законопроекту, банк может отказать клиенту в заключении договора целевого кредита в силу снижения кредитного рейтинга заемщика, а также из-за открытых в отношении него процедур банкротства или исполнительного производства.

Клиент в свою очередь также будет вправе отказаться от заключения договора целевого кредита и забрать все накопленные сбережения.

Вклады на сумму до 3 млн руб. на счетах жилищных сбережений будут застрахованы, а региональные субсидии не будут взыскиваться по исполнительному производству.

Фото: www.labinskmedia.ru

В России подобные программы уже действуют в ряде регионов, например в Краснодарском крае и Башкортостане.

По мнению авторов законопроекта, запуск ИНС в масштабах всей страны позволит «выращивать» ипотечных заемщиков и сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотеку.

А что думают застройщики и отраслевые специалисты? Портал ЕРЗ.РФ попросил высказаться по этому поводу девелоперов и известных экспертов.

Александр ЩИГОЛЬ, директор по операционному управлению компании Брусника:

В основе законопроекта, по-видимому, лежит практика, успешно зарекомендовавшая себя в европейский странах на протяжении десятков лет — система строительных сберегательных касс.

На наш взгляд, данная инициатива может стать одним из факторов поддержания спроса после завершения программы льготной ипотеки под 6,5% (а она, вероятно, прекратит свое действие 1 ноября).

Такой способ формирования первоначального взноса полезен как для банка, так и для потенциального покупателя недвижимости.  Для клиента это своего рода «школа» сберегательного и долгового поведения. Пройдя ее, он выработает платежную дисциплину, которая пригодится ему на протяжении длительного периода выплаты ипотечного кредита.

Банк же на протяжении нескольких лет будет видеть кредитную историю заемщика и постепенно формировать доверие к нему, что потом найдет отражение  в размере ипотечной ставки.

Узкое место законопроекта — готовность кредитного учреждения в текущих экономических условиях фиксировать условия по ипотеке, которая будет выдана через несколько лет.

Анжелика АЛЬШАЕВА, генеральный директор агентства недвижимости ГК КВС:

Действительно, ставки по ипотеке сейчас доступны, и позволяют практически каждому выбрать комфортный ежемесячный платеж. Основной вопрос — это наличие первого взноса. У ряда клиентов его вообще нет, у других — не хватает на желаемую квартиру. Накопить сумму, особенно, если речь идет о клиентах, которые арендуют жилье, проблематично. И программа, которая помогает в этом, дает дополнительные бонусы, безусловно, полезна для граждан и для рынка в целом.

Понятно, что такая программа будет работать эффективно только в том случае, если у нее будут отличия от депозитов — по более высокой ставке или в части субсидий от государства. Она будет востребована, если по ней можно будет накопить быстрее, чем в рамках обычного счета. Уверена, авторы нововведения это понимают. К тому же, подобные ИНС уже не первый год функционируют в ряде регионов России, накоплен практический опыт, на который можно опереться. 

Пока непонятно, как юридически будет реализовано обязательство банка заключить с клиентом кредитный договор на условиях, оговоренных еще на этапе открытия счета. Время накопления займет не один год, и за этот период жизненная и финансовая ситуация клиента может измениться. У нас есть примеры, когда уже одобренный клиент проходил дополнительную проверку перед подписанием договора по ипотеке, если у банка возникали сомнения в платежеспособности. И это — в периоде нескольких недель или месяца.

Антон ВАССЕРМАН, исполнительный директор ООО «Ак Барс Дом»:

В целом хорошая инициатива. Ипотечно-накопительная система (ИНС) подойдет как тем, кто хочет накопить деньги на первоначальный взнос для ипотеки, так и людям со стабильным доходом, которые на постоянной основе формируют себе финансовую «подушку безопасности». Хотя таких инвесторов сегодня не так и много.

Давать какой-то прогноз о том станет ли востребованным ИНС в РФ и сможет ли эта система хотя бы приблизиться по популярности к субсидированной ипотеке по программе «Господдержка-2020», еще рано.

Нам как застройщику трудно отвечать за банки, которых обяжут выдавать невыгодный для них кредит. Скорее всего, в обозримом будущем мы увидим инициативы на эту тему с поправками в законопроект от крупных федеральных банков.

Надежда КАЛАШНИКОВА, директор по развитию компании Л1

Последнее снижение Сбербанком размера первоначального взноса очень четко проиллюстрировало проблему нехватки у граждан денег на покупку квартиры даже в размере 15—20% от ее стоимости. Однако и плодить дефолтных заемщиков банкам тоже не хочется. Поэтому и возникла подобная инициатива, которая, несомненно, найдет отклик у тех покупателей, которые пока еще не решили свои квартирные вопросы.

Целевые накопления — это, конечно, не новый вид депозита, а хорошо забытая форма еще советских вкладов, например, «до достижения совершеннолетия детей». Вопрос только в гарантиях государства и предлагаемой ставке — как накопительной, так и последующей за ней ипотечной.

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ВекторСтройФинанс:

Популярность механизма ипотечно-накопительной системы будет зависеть от условий, которые предложат банки. Последнее время ставки по банковским кредитам, так же как и ставки по ипотечным продуктам, постоянно снижаются. Учитывая, что такой вклад открывается на продолжительный срок, будущему покупателю жилья важно понимать, под какой процент он положит деньги, и будет ли меняться ставка в зависимости от корректировки ключевой ставки ЦБ.

То же самое касается и ставки ипотечного кредитования, поскольку кредитный договор заключается на заранее оговоренных условиях. За последний год средние ставки по кредитам на покупку первичного жилья серьезно уменьшились — с 10% до 6%. Если тренд на снижение продолжится, заемщикам будет невыгодно оговаривать условия кредитования заранее.     

Маловероятно, что в рамках ипотечно-накопительной системы банки предложат условия, существенно отличающиеся от тех, которые предлагаются по стандартным ипотечным продуктам и депозитам. В условиях турбулентной экономики, когда сложно прогнозировать динамику ставок, ценообразования на рынке жилья и даже собственный доход, людям проще воспользоваться обычными банковскими вкладами, а затем, имея необходимую сумму на первоначальный взнос и финансовую подушку безопасности, выбрать ипотечную программу, соответствующую актуальным рыночным условиям.

Ксения ЮРЬЕВА, коммерческий директор группы Родина (девелопер Russian Design District):

Данная инициатива — это лишь каркас, требующий всесторонней доработки. В текущем виде продукт вряд ли заинтересует заемщиков. Чтобы научить людей думать на несколько лет вперед, необходимо предложить им комплекс преимуществ.

Во-первых, более эффективные инструменты для получения дохода, нежели депозит. Например, индивидуальный инвестиционный счет или облигации федерального займа.

Во-вторых, «фишки» при оформлении ипотеки: сниженный размер первоначального взноса (к примеру, с 15% до 10%), скидку на ставку, действующую на момент оформления кредита, а также субсидии для определенных категорий заемщиков.

Владимир ГАМЗА, председатель Совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике:

 В мире существует несколько вариантов строительно-сберегательных вкладов. Наш законодатель выбрал модель размещения средств физических и юридических лиц на специальных депозитах в универсальных банках.

Основные проблемы, которые возникают при такой депозитарной модели, — это поддержание ликвидности банков, согласование стоимости и срочности пассивов и активов, выполнение кредитного обязательства банка перед вкладчиком.

Убежден, что постепенно, но при обязательной поддержке государства, строительно-сберегательные вклады понравятся и гражданам, и банкам. Это хорошая альтернатива счетам эскроу.

Фото: www.cdn.postnews.ru

Дмитрий КОТРОВСКИЙ, председатель Комитета по строительству «ОПОРА РОССИИ»:

Популярность механизма зависит от нескольких факторов.

Первое — информированность потенциальных покупателей. Грубо говоря, есть новый инструмент, он хорош, откажись от «сладкого», делай каждый месяц такой-то взнос, и будет тебе счастье.

Второе — выгода. Почему ИНС, а не обычный депозит. Не должно произойти, вдруг, как со счетами на депозитах, когда государство из соображений справедливости придумало новый налог.

Третье. В пояснительной записке инициативы депутатов должно быть разъяснение, кто эти граждане и сколько их в стране, иначе какой смысл администрировать и запускать процесс.

4. Важно, что если гражданин копит в Красноярске, потратить накопления он сможет в любом регионе РФ.

5. Повлиять на популярность совместно должны застройщик и банк: у них есть все ресурсы, накопленные данные, обратная связь, формирование спроса и, главное, анализ потребления/накопления. 

Татьяна ПОЛИДИ, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»:

Сегодня и без специального закона возможны такие накопительные схемы, цель которых стимулировать граждан к целевым сбережениям на покупку жилья. Я считаю в корне неверным субсидирование за счет бюджетных средств таких накоплений любым гражданам без оценки их нуждаемости.

У нас 4,5 млн граждан официально претендуют на государственную жилищную поддержку в соответствии с законодательством, на их обеспечение требуется порядка 9 трлн руб., а мы будем продолжать раздавать субсидии людям, которые и так сами могут взять ипотеку и купить квартиру. Считаю, что это не просто неэффективное расходование бюджетных средств, но крайне несправедливо с социальной точки зрения.

Гражданам же с невысокими доходами необходимо предоставлять жилье на праве найма, а не стимулировать принимать на себя долгосрочные кредитные обязательства. У нас есть уже в стране военная ипотечная накопительная система, в нее направляется существенная доля всех бюджетных расходов в сфере жилищной поддержки, она носит целевой характер. Не считаю правильным распространять этот или создавать подобный субсидируемый механизм для всех.

Еще раз. На свободных рыночных условиях такие схемы и так возможны. А что касается твердых условий кредитного договора, то лично мне это непонятно. Как стороны могут определить оптимальность условия кредитного договора за три года или за пять лет?

Посмотрите, как у нас за три-пять лет меняются регулярно макроэкономические условия — процентные ставки, доходы граждан и др.

Я не вижу в таком «фьючерсе» ничего привлекательного.

Надежда КОРККА, управляющий директор компании «Метриум»:

Чтобы механизм накопительной ипотеки исправно и правильно работал, в стране должна быть стабильная кредитно-денежная политика. В России её фактически нет. Есть риск, что согласившись сейчас на взносы, условно говоря, под 6% годовых с последующим заключением ипотечного договора на кредит под 7%, через 5 лет заемщик столкнется с тем, что и доходность станет выше, и ипотека подорожает. Иными словами, риск проиграть в этой системе у клиента довольно высок.

Главная же проблема в том, что эта модель ориентирована на «лишние» доходы населения, а их у россиян нет. Если население не может откладывать деньги на первоначальный взнос (из-за чего его постоянно приходится снижать), то почему депутаты считают, что у граждан появятся деньги на взносы в ипотечную накопительную систему?

Другие публикации по теме:

Граждан простимулируют копить жилищные сбережения

Застройщики: самой эффективной мерой поддержки отрасли стала программа льготной ипотеки

Перенос даты начала обязательного оснащения новостроек «умными» приборами учета электроэнергии: мнение застройщиков

Опрос ЕРЗ.РФ: что будет с ценами на новостройки

Запрет мусоропроводов в новостройках: мнения застройщиков и экспертов

Опрос застройщиков: несмотря на кризис, у девелоперов выросла уверенность в завтрашнем дне

«Известия» опросили девелоперов по поводу ожиданий и прогнозов, связанных с развитием в 2025 году рынка жилищного строительства. Эксперты предсказывают снижение объема продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, нестабильность спроса, допускают слияние и поглощение компаний, стабилизацию и даже рост цен.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Вторая половина 2024 года была насыщена событиями, серьезно усложнившими ситуацию в строительной отрасли: отмена и корректировка ряда льготных ипотечных программ, нехватка лимитов, повышение Банком России ключевой ставки, подорожание кредитов для застройщиков.

В результате произошло охлаждение на первичном рынке жилья, в связи со снижением покупательной способности стал падать спрос на новостройки, отмечается некоторое снижение цен.

В конце года Минстрой разработал ряд мер по поддержке отрасли, в числе которых продление моратория на банкротство, компенсация затрат по кредитам и др.

Фото: vk.com/samolet_plus_business

Руководитель отдела аналитики ГК Самолет Олеся Дзюба (на фото) прогнозирует, что в 2025 году объем продаж снизится на 15% при сохранении активности спроса за счет программ государственного субсидирования, в частности «Семейной ипотеки», а также «Дальневосточной и Арктической» ипотек.

Она считает, что наибольшие объемы продаж придутся на крупные промышленные центры России. Девелоперы попытаются сохранить баланс, выводя на рынок меньшие объемы. Тем не менее представитель одного из ведущих застройщиков страны считает, что цены вырастут на 5% — 6% из-за повышения себестоимости строительства и роста финансовых расходов девелоперов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) предполагает усиление оттока клиентов с первичного рынка в начале 2025 года. По его мнению, велика вероятность, что ключевая ставка ЦБ уже вышла на плато.

«Об этом говорит сохранение показателя в декабре. Возможно, под давлением исполнительной власти ЦБ переключится на другие инструменты таргетирования инфляции, — аргументировал Голев свою точку зрения и добавил: — В результате уже в ближайшие месяцы может начаться процесс снижения ключевой ставки и восстановления покупательской активности».

Топ-менеджер девелоперской компании убежден, что ведущие застройщики страны обладают внушительным запасом прочности, который поможет избежать банкротств в 2025 году, однако он не исключает заключения сделок по слиянию и поглощению для диверсификации деятельности, пополнения земельного банка.

Фото: Key Capital

Гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) согласна с тем, что слияния будут происходить, но не в связи с рекордным значением ключевой ставки ЦБ.

«Мы наблюдаем соответствующий процесс уже на протяжении двух лет, — заявила она и пояснила: — Крупные игроки стремятся к коллаборациям, так как сейчас в приоритете в сфере девелопмента — проекты комплексного развития территорий, которые ввиду существенного масштаба проще реализовывать совместными усилиями».

Гусева полагает, что в начале 2025 года рынок столкнется с определенной «ямой» потребительской активности, однако эта ситуация не будет долгосрочной.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) не ожидает в 2025 году резкого снижения объема ввода новых проектов. Он объяснил это длительностью девелоперского цикла: от начала работы над комплексом до момента покупки квартиры проходит около трех лет, то есть на рынок будут выходить проекты, находящиеся на высокой стадии готовности.

Щекин не видит оснований для снижения цен: стоимость квадратного метра на первичном рынке, по его мнению, останется на прежнем уровне или немного увеличится. Кроме того, при нестабильности экономики возможны слияния, поглощения, банкротства строительных компаний.

В этих условиях застройщики будут стимулировать спрос на жилье, применяя разнообразные инструменты. Девелопер подчеркнул, что для устойчивого роста спроса необходимо, чтобы макроэкономическая ситуация в стране была благоприятной.

Фото: m.vk.com/urban_awards

Как считает гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова (на фото), «все зависит от того, с чем именно решит бороться правительство — с инфляцией или стагнацией».

При первом сценарии подъем цен будет минимальным, строительная активность продолжит замедляться, возрождение ипотеки сдвигается на неопределенный срок. При втором — квартиры подорожают, рынок заемных средств ждет оживление, а разрыв между уровнем цен и доходами населения увеличится.

В целом, считает эксперт, наблюдаемый кризис характеризуется полной непредсказуемостью. При этом цены на первичном и вторичном рынках начали выравниваться, что стало результатом замедления цен на новостройки и сокращения предложений на вторичном рынке.

Фото: пресс-служба Savils

Гендиректор и управляющий партнер Intermark Городская Недвижимость Дмитрий Халин (на фото) согласен с коллегами, что в 2025 году ситуация в строительной отрасли не будет простой.

«Экономика проектов сейчас достаточно сложная. Все дорожает: строительные материалы, инженерные системы, отделочные материалы, повышается оплата труда и т. д., — напомнил топ-менеджер, добавив: — И все это происходит в условиях очень высокой ставки по кредитам».

В таких условиях надо приложить титанические усилия, чтобы не только окупить проект, но и получить прибыль, без чего ни один здравомыслящий инвестор и девелопер реализовывать проект не будет.

Даже при стабилизации не стоит ожидать больших объемов строительства и масштабных проектов, выходящих на рынок, как это было ранее. Импульсом для роста цен на первичном рынке, по мнению Дмитрия Халина, может стать улучшение условий по приобретению недвижимости в рассрочку, «но на вторичном рынке такой импульс пока не просматривается».

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото) ожидает, что сложные условия конца 2024-го в строительной отрасли продлятся весь 2025 год, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. Тем не менее в Москве и в городах, где представлено дорогое жилье, ситуация будет другой: чем дороже сегмент, тем меньше он зависит от ипотеки, тем выше доля продаж со стопроцентной оплатой и тем меньше падение спроса.

«Ситуация с ценами также будет отличаться в зависимости от сегмента, — уточнила эксперт и пояснила: — Уже сейчас в массовом сегменте мы наблюдаем некоторую стагнацию: с августа цены либо стоят на месте, либо точечно показывают небольшое снижение. При этом в дорогих сегментах мы по-прежнему видим рост».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что конъюнктура на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от политики ЦБ, уровня ключевой ставки и государственных мер поддержки спроса.

«В настоящий момент можно с определенной уверенностью предполагать, что ключевая ставка и, соответственно, ипотечные кредиты в 2025 году останутся для многих потенциальных покупателей малодоступными, — отметил он и добавил: — Дальнейшая динамика рынка будет определяться совокупностью факторов, включая общую макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции и доходы населения».

Рост цен на первичном рынке, считает эксперт, стимулируют существенная инфляция на строительные материалы, оборудование и услуги, дефицит рабочей силы, удорожание проектного финансирования и бридж-кредитов, участков и процедуры смены ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Однако влияние этих факторов нивелируется высокой ключевой ставкой ЦБ, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки, что ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек комфорт- и бизнес-классов.

«Исследования показывают, что клиентам психологически некомфортно оформлять ипотеку выше 16% годовых», — заметил Сырцов. Он допустил возможность снижения ключевой ставки ЦБ в 2025-м, но не до комфортных значений.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) заявил, что основной риск для отрасли в наступившем году заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузки на девелоперов и владельцев недвижимости.

«Результаты июля — ноября 2024-го подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25% и выше, и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, — сказал он, уточнив: — Тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны».

Аналитик полагает, что поддержка спроса будет оказываться новыми управленческими вводными: о распространении «Семейной ипотеки» на вторичный рынок и о «безлимитном» характере выделения средств на нее на протяжении следующего года.

Позитивными факторами для рынка эксперт назвал сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли. Именно это, по мнению Попова, позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за квартал спрос на петербургские новостройки упал на треть, а рассрочек и акций от застройщиков стало больше

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: в ожидании просадки рынка из-за жесткой политики ЦБ управление застройщиками переходит от профильных девелоперов к финансистам

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости 

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках