Ряд аналитиков прогнозирует продолжение данной тенденции в среднесрочной перспективе, другие с этим не согласны. 

Фото: www.zab.ru

Росстат опубликовал данные о социально-экономическом положении в РФ за первые шесть месяцев этого года. В разделе «Строительство» зафиксирована в целом положительная динамика по вводу жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 3,7%.

Напомним, что годом ранее за этот период было построено 28 млн кв. м жилья, а к середине текущего года — 29 млн кв. м. Но этот рост обеспечил бум в индивидуальном жилищном строительстве (на 12%), объем которого в нынешнем году достиг 15,3 млн кв. м, замечает газета «Ведомости», в то время как объем ввода многоквартирных домов сократился на целых 17% — до 13,7 млн кв. м.

Фото: www.1-basic.ru

Опрошенные изданием эксперты также объясняют снижение объема ввода индустриального жилья финансовым кризисом 2015 года, когда начинали строиться готовые нынче для заселения новостройки. Тогда обвал рубля и резкий подъем ключевой ставки сделали неподъемными для застройщиков банковские кредиты, а граждане уже не могли активно участвовать в долевом строительстве из-за резкого падения платежеспособного спроса.

Ряд экспертов прогнозирует дальнейшее падение объемов ввода многоэтажек, мотивируя это вступлением в силу новых правил долевого строительства, привязывающих застройщика к банковскому финансированию.

Например, по мнению председателя секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ, члена Экспертного совета Правительства РФ, первого вице-президента МАИФ, вице-президента НАМИКС Валерия Казейкина (на фото), именно поправки в 214-Ф послужили причиной того, что многие застройщики стали переходить в сегмент малоэтажки и ИЖС. 

Так, управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (на фото) замечает, что «небольшие застройщики, составляющие основную массу девелоперов в провинции готовятся переходить на новые правила работы, либо вовсе сворачивают деятельность». С другой стороны, по ее мнению, нет предпосылок для качественного роста спроса, «связанного не с ипотечным бумом, а с повышением доходов».

Фото: www.bryansku.ru

Гендиректор Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК) Николай Алексеенко (на фото), напротив, прогнозирует до конца текущего года ввод 75–77 млн кв. м индустриального жилья, связывая это как раз с ужесточением законодательства о долевом строительстве. Многие застройщики стремятся как можно быстрее ввести объекты в эксплуатацию до середины следующего года, когда в полную силу вступят поправки к 214-ФЗ.

Гендиректор Института развития строительной отрасли (ИРСО)  Кирилл Холопик считает, что объемы ввода многоквартирных домов в 2018 году должны соответствовать объемам продаж новостроек застройщиками в 2015—2016 годах. «Логично, если вводится столько метров квадратных многоквартирных домов, сколько два-три года назад было обеспечено финансированием», — поясняет эксперт.

Так, в 2014 году по данным Росреестра было зарегистрировано 740 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) при средней площади продающихся квартир 56 кв. м, отмечает Кирилл Холопик (на фото). Это означает, что по ДДУ было профинансировано строительство 41,5 млн кв. м жилья. Еще 4,5 млн кв. м профинансировано по схемам ЖСК, за счет государственных бюджетов и за счет продаж готового жилья. В результате в 2017 году ввод многоквартирных домов составил те же самые 46 млн. кв. м.

В 2015 и 2016 годах ежегодные продажи по ДДУ упали до 32 млн кв. м (623 тыс. и 635 тыс. ДДУ при средней площади продающихся квартир 50 кв. м). Схема ЖСК, бюджеты и продажи готового жилья обеспечили тогда финансированием уже около 7 млн кв. м в год (существенно выросли продажи готового жилья, т.к. значительный объем квартир не успевал продаваться в период строительства).

«Получается, что ввод многоквартирных домов в 2018 и 2019 годах должен составить примерно по 39 млн кв. м, — аргументирует гендиректор ИРСО и продолжает: — По данным Росстата за первое полугодие 2018 года уже введено 13,7 млн кв. м. Практика последних двух лет показывает, что за полугодие вводится многоквартирных домов примерно 36% от годового объема ввода (36,5% в 2016 году и 35,8% в 2017). Значит, объем годового ввода многоквартирных домов должен составить 38 млн кв. м. Цифра ввода может оказаться выше, если удастся активизировать восстановление строительства проблемных объектов. Тогда можно рассчитывать на ввод более 40 млн кв. м многоквартирных домов», — заключает специалист.

Фото: www.ok.ru

Другие публикации по теме:

Ввод многоквартирных домов застройщиками РФ в июне уменьшился на 25,7% (графики)

Владимир Якушев рассказал о структуре нацпроекта «Жилье и городская среда»

Ввод жилья в России в январе-июне вырос на 3,7% (графики)

«Метриум»: Объем предложения массовых новостроек Москвы за год сократился на треть

Сенаторы призывают пересмотреть требование к застройщику в части минимального объема построенного жилья

Обновлен ТОП по вводу жилья в 2018 году: в лидерах ПИК, СУ-155, ВКБ-Новостройки

Максимальные объемы ввода жилья за январь-май показали Московская область, Ленинградская область и Краснодарский край

Ввод многоквартирных домов застройщиками в мае упал почти на 40% (графики)

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

На вопросы портала ЕРЗ.РФ отвечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Сергей Александрович, первое полугодие 2024 года для рынка строящегося жилья предсказуемо оказалось неровным по уровню активности. Продажи стали расти ближе к лету в преддверии завершения/корректировки ряда льготных ипотечных программ. Оправдал ли спрос во втором квартале Ваши ожидания? Какие объекты интересовали покупателей? Как рост спроса отразился на ценах строящегося жилья?

— Во втором квартале спрос действительно оживился. По сравнению с началом года активность покупателей в мае — июне выросла в два раза. По результатам продаж этот период можно сравнить с осенью 2023 года, когда спрос также был на высоком уровне.

Покупателей интересовали все типы квартир независимо от класса жилого комплекса: от самых доступных вариантов до премиальных объектов. Люди понимали, что для них это последний шанс совершить покупку на столь выгодных условиях. Банки также наращивали свой ипотечный портфель и активнее одобряли ипотечные кредиты.

В результате повышенного спроса наблюдался умеренный рост цен. В зависимости от типа объекта стоимость квадратного метра выросла на несколько процентов. Для большего повышения не было оснований. Застройщики стремились максимизировать продажи, пополняя запасы ликвидности. Все понимали, что это всплеск перед достаточно длительным спадом.

— В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) сообщили, что с марта в России начала расти одобряемость ипотечных кредитов. Так, с января по май доля отказов по ипотеке на новостройки снизилась с 69% до 49%. Получается, банки также пытались «запрыгнуть в последний вагон» льготной ипотеки? Продолжит ли снижаться доля отказов во втором полугодии?

— Во втором квартале многие банки пополняли свои ипотечные портфели и в связи с этим могли лояльнее смотреть на потенциальных заемщиков. Однако этот процесс был частично нивелирован исчерпанием лимитов по IT-ипотеке и преждевременным прекращением выдачи «Семейной ипотеки» рядом банков. Это создало дополнительные сложности для людей, которые пришли на рынок в июне.

Маловероятно, что в третьем квартале мы увидим изменения в уровне одобрения заявок по «Семейной» и IT-ипотеке. Для этих программ сохраняются первоначальный взнос, ставка и, соответственно, ежемесячный платеж.

А вот по другим программам, где условия ухудшились, доля отказов будет расти. Но ключевая проблема даже не в этом, а в том, сколько потенциальных заемщиков будут готовы брать ипотеку на новых условиях. Пока мы не видим потока желающих.

ЖК ЦДС Dreamline. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Как вы оцениваете новые условия выдачи «Семейной ипотеки»? Сможет ли объем продаж по обновленной программе приблизиться к прежним значениям?

— Объем продаж по обновленной «Семейной ипотеке» не будет сопоставим с прежними объемами. Однако продолжение программы даже в таком виде — лучший выход для рынка, чем ее полная отмена. Если мы получим даже половину от прежнего объема продаж по «Семейной ипотеке», в чем лично я сильно сомневаюсь, это уже будет хорошим результатом в текущих условиях. Однако это далеко не те продажи, на которые застройщики могли рассчитывать, выводя проект в прошлом или позапрошлом году.

В июле структура продаж, основанная на льготной ипотеке, существенно изменилась, и это привело к падению числа сделок. Вопрос — насколько затянется этот период и когда восстановится активность. Сейчас мы видим оживление по «Семейной ипотеке», которое началось после обнародования новых условий программы. В моменте новость подстегнула спрос. Но все равно это сравнительно ничтожная часть сделок по сравнению с тем объемом, который был месяц или два назад.

Хочется надеяться, что после анализа ситуации на рынке какие-то льготные программы все же будут возвращены. Подстегнуть спрос может и снижение ставок по рыночной ипотеке до 12% — 14%. На этих уровнях покупатели начнут возвращаться. Вопрос в том, что делать застройщикам до этого момента. Самое логичное — затянуть пояса и пока не выводить новые объекты, чтобы сбалансировать уровень предложения с новым уровнем спроса.

— Покупатели традиционно ждут снижения цен на жилье. В некоторых регионах, и даже в Москве, такая тенденция уже заметна, правда снижение пока незначительное и находится в пределах единичных процентов. Как могут развиваться события на петербургском рынке до конца года?

— Небольшие локальные снижения цен по некоторым объектам возможны и ожидаемы. Безусловно, это бонус для покупателей с прямыми деньгами. Но для ипотечных заемщиков снижение стоимости квартиры на 1% — 3% не даст существенной разницы в ипотечном платеже, особенно при рыночных ставках в 18% — 20% годовых.

Скорее, застройщики пойдут по другому пути стимулирования продаж: вновь вернутся к рассрочкам и траншевым ипотекам — инструментам, которые дадут людям возможность на 1,5—2 года зафиксировать сниженные платежи за квартиру, чтобы иметь возможность в будущем взять или рефинансировать ипотеку по сниженной ставке либо досрочно погасить кредит за счет продажи имеющегося жилья.

ЖК Parkolovo. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Группа ЦДС — один из старожилов российского рынка недвижимости. Компания основана в 1999 году и стала свидетелем практически всех взлетов и падений современной строительной отрасли. Сталкивался ли рынок в предыдущие годы с трудностями, похожими на нынешние? Что тогда помогло отрасли, застройщикам и покупателям двигаться вперед?

— За 25 лет на рынке мы действительно застали практически все важные этапа развития российской строительной отрасли. В сегодняшней ситуации прослеживаются некие аналогии с концом 2008-го и 2009 годами, когда покупатели просто «замерзли» и перестали совершать сделки. Продажи тогда были практически нулевыми. Следующий заметный кризис пришелся на 2015 год, но он прошел значительно легче. Тогда спрос быстро восстановился благодаря господдержке, которая была опробована впервые.

Но это разные эпохи для рынка. 15 лет назад застройщики могли предлагать гораздо более комфортные условия для покупателей, например рассрочки на пять лет. Сейчас по 214-ФЗ это уже невозможно. Таким образом, инструменты преодоления кризиса тогда и сейчас будут совершенно разными. В 2009 году на первое место вышли программы от застройщиков, в 2015 году покупателям помогло государство. В предыдущие несколько лет мы видели комбинирование этих инструментов, но сейчас оно сходит на нет.

Что будет с рынком дальше и к какому уровню спроса мы придем — увидим осенью. Однако уже сейчас можно прогнозировать, что выпуск новых объектов в продажу до конца года маловероятен.

— Как, на Ваш взгляд, будет эволюционировать девелоперский бизнес в России? В каких новостройках мы будем жить в следующие четверть века?

— Основная траектория развития, с точки зрения качества проектов и применяемых решений, сохранится.

Будет расти значение локации и, как следствие, тщательность ее выбора девелоперами. Строить в районах массовой застройки станет все сложнее в силу снижения объема спроса в доступном ценовом сегменте. С учетом текущих ипотечных реалий основной спрос будет уходить в дорогой сегмент, что отразится на характеристиках нового предложения. Соответственно, его качество будет стабильно расти.

Площади квартир останутся примерно в тех же пределах, поскольку застройщики уже выработали оптимальные параметры планировок. При этом недавно мы получили еще и законодательное ограничение минимальной площади квартир на уровне 28 кв. м, что естественным образом снизит долю студий в новых проектах в пользу однокомнатных квартир.

Впрочем, независимо от этого покупатели, как и раньше, смогут выбрать комфортное жилье в любом ценовом сегменте. Жертвовать качеством и функциональностью продукта на столь высококонкурентном рынке не будет никто.

— Сергей Александрович, спасибо за интересную беседу! Успехов вашей Группе и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Эксперты объяснили причины нынешнего роста ипотечных ставок

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Эксперты: что может заставить застройщиков снизить цены на квартиры

Эксперты: спрос на новостройки просядет до конца года на 10% — 15%

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперт: cнижение цен — единственный инструмент для активизации спроса на рынке жилья

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Эксперты: в ожидании ипотечного пузыря

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки упадет на треть, а цены будут стоять на месте

Эксперты: грозит ли рынку ипотечный пузырь

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее

Сергей Терентьев (Группа ЦДС): Эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей уходит

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее