В 2022 году Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) вынес два решения, которые помогут девелоперам защитить своих интересы при выборе дополнительных видов использования земельных участков и начисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Фото: www.amgkh.ru

Первое определение №305-ЭС22-18408 от 20.12.2022 по делу №А40-197947/2021, в котором рассматривался спор между департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ/арендодатель) и ООО «РН-Трейд» (Общество/Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка (ЗУ).

Согласно материалам дела, между ДГИ и Обществом заключен договор аренды, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок для строительства открытого многоэтажного гаража-стоянки.

По условиям данного договора аренды, за нарушение сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в два раза — за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию.

Фото: www.varshhouse.ru

Ссылаясь на то, что в срок, установленный для завершения строительства, гараж-стоянка Обществом не построена, арендодатель произвел расчет арендной платы с учетом повышенного тарифа.

Судами трех инстанций требования ДГИ удовлетворены со ссылкой на то, что условия договора (в том числе в части увеличения) были согласованы сторонами, данная мера направлена на стимулирование застройщика, не является санкцией за нарушение условий договора, направлена на стимулирование застройщика и не может расцениваться в качестве неустойки.

Верховный Суд РФ отменил данные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поскольку размер арендной платы является нормативно установленным, он не может быть изменен соглашением сторон — таков главный довод высшей судебной инстанции страны.

Фото: www.zakonovest.ru

Во втором деле ВС РФ разбирался в споре между ДГИ и АО «ПИК-Индустрия» (Арендатор). ДГИ на основании обследования земельного участка проведённого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы доначислил арендную плату Арендатору, так как земельный участок использовался не по целевому назначению.

ВС РФ определением №305-ЭС21-19336 по делу А40-285960/2019, разъяснил, что указание в договоре аренды ЗУ, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках, утвержденных градостроительным регламентом видов.

В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, ЗУ, занятого этим объектом. При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено, глворится в определении Верховного Суда.

Фото: www.ki-news.ru

В нем также указано, что:

• при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им ЗУ на праве аренды, правового режима ЗУ необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах;

• арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25 % площади всех капитальных объектов;

• такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости ЗУ и арендной платы за него.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Сроки предоставления государственных земельных участков сокращены

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд: собственники не обязаны направлять исполнителю коммунальной услуги свидетельство о поверке

Управляющий партнер ГК Самолет Александр Прыгунков дал интервью РБК, которое мы приводим с небольшими сокращениями.

Фото: t.me/gk_samolet

О темпах строительства и накопленном застройщиками запасе прочности

— Объем предложений, существующих на рынке, был запущен за последние годы, — уточнил Александр Прыгунков. — Наша отрасль достаточно инерционная, И когда разгоняется, ее уже не остановить. Объем предложений достаточно большой, но накопленный запас прочности и обеспеченность всех проектов финансированием позволяют нам чувствовать себя уверенно.

Банки стабильно финансируют стройку, темпы строительства не меняются, все идет по графику, что мы видим и у нас, и у наших конкурентов, партнеров. Поэтому говорить об отставании темпов строительства нельзя. Все идет в штатном режиме.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Почему нет предпосылок к снижению цен

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений. Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

За последние 10 лет рынок очень сильно изменился, стал очень цивилизованным, на нем работает много профессионалов. Никто не будет продавать ниже себестоимости: это экономически неэффективно, за этим следят и банки как представители регулятора, которые несут контрольную функцию. Поэтому тенденций к снижению цен точно не будет —  нет такого запаса маржи.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

О новом балансе спроса и предложения на рынке

— Из статистики, аналитических данных мы видим сейчас, что растет объем объектов с полученным разрешением на строительство, потому что наша отрасль в этом плане инерционная. Много процессов было запущено за последний год. И они точно будут продолжаться еще пять-шесть месяцев.

А затем игроки на рынке будут смотреть, надо ли начинать новые проекты. Скорее всего, новые очереди стартуют чуть позже. И через какое-то на рынке время будет найден новый баланс: уменьшится объем предложения в соответствии со спросом, который будет на тот момент существовать.

А цены точно снижаться не будут: работы в убыток никто не допустит.

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

Об ипотеке и новой реальности рынка

— Количество клиентов, желающих купить жилье, уменьшилось. Были проблемы с лимитами по семейной ипотеке. На какой-то период банки не одобряли ипотеку, клиенты ждали одобрения.

Конечно же, цикл принятия решений и заключения договоров увеличился. Это реальность нынешнего рынка. Все перестраиваются, все к этому адаптируются, и мы, исходя из этого, меняем свои планы.

Этот процесс нельзя изменить за один день или неделю, на это потребуется определенное количество времени.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 О проектах КРТ

— Проекты КРТ — достаточно непростые, долгие. Это самое сложное, что есть в девелопменте. И те проекты, которые запущены и строятся, они продолжатся. Будет продолжаться работа по тем проектам КРТ, где готовится исходная разрешительная документация. Ее подготовка не требует больших финансовых затрат, и все девелоперы будут этим заниматься.

И когда период прогнозирования станет более стабильным, когда мы поймем, что будет происходить с капиталом, с доступностью финансовых средств и т. д., проекты КРТ начнут реализовываться более активно.

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Об экспансии в российские регионы

— В последние два года мы активно работаем в Тюмени. В ближайшие несколько месяцев вводим первую нашу очередь — это важный, значимый этап нашего присутствия здесь. Тюмень — это первый нестоличный город в нашем портфеле. До этого мы развивались в Москве и Санкт-Петербурге. Тюмень — это третий город и первый из региональных, куда мы вышли с нашими проектами, — подчеркнул Александр Прыгунков (на фото) и добавил: — Мы анализируем проекты КРТ, взаимодействуем с властью и т. д.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В октябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 5,5% больше МКД, чем годом ранее (графики)

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Эксперты: по итогам III квартала темпы роста цен в новостройках «старой» Москвы замедлились

Эксперты отметили падение цен на жилье в Балашихе, Красногорске и Мытищах

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты назвали районы Подмосковья с максимальным ростом цен на новостройки

Эксперты: в сентябре новостройки подорожали и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

В течение ближайшего года эксперты ожидают снижения цен на недвижимость на 5% — 10%

Эксперты рассказали о падении спроса и цен на столичном рынке жилья

Эксперты подсчитали, в каких районах столицы в сентябре снизились цены на новостройки