Нефтяные котировки, тянущие вверх рубль, уже не являются главным фактором ценообразования на рынке недвижимости. Сегодня все зависит в первую очередь от ситуации внутри страны, поведения государства и регуляторов финансового рынка.

Фото: www.snip1.ru

На прошлой неделе цена нефти сорта Brent на лондонском бирже ICE превысила отметку в 71 доллар. В последний раз такой уровень цен наблюдался в декабре 2014 года, отмечают «Ведомости». А «Известия» считают, что этот факт обусловлен оптимизмом игроков по поводу стабильного сокращения запасов нефти в США и данными о неожиданном падении нефтедобычи в Штатах по итогам предыдущей недели.

На этом фоне доллар США продолжает сдавать позиции на форексе, дешевея к большинству ключевых валют. Индекс доллара, отражающий курс к 6 валютам стран, с которыми у США максимальный товарооборот, на прошлой неделе упал ниже 90 пунктов впервые за три года. Однако правительство Штатов это, похоже, не особо заботит. Слабый доллар является благом для американской экономики, заявил в среду глава Минфина США Стивен Мнучин. Падение курса «благоприятствует торговле и возможностям» и «совершенно не беспокоит» администрацию, сказал он, выступая в Давосе на Всемирном экономическом форуме.

Фото: www.rg.ru

«Для нас это позитивный момент, потому что дешевый доллар позволяет сегодня нефтяным котировкам держаться на современных низких уровнях — напомним, что нефть находится на рекордных с 2014 года показателях в 70 долларов за один баррель, — считает руководитель направления «Финансы и экономика» Института современного развития Никита Масленников (на фото). — Впрочем, не надо забывать и про то, что такая цена на нефть весьма комфортна и для американской сланцевой индустрии.

По мнению эксперта, никакая внешнеполитическая конъюнктура, связанная с западным давлением на российские президентские выборы, кардинально не повлияет на курс рубля. Главный вопрос здесь все равно заключается в нефти, остающейся весьма загадочной материей, в рамках которой можно сделать очень много предположений.

Фото: www.vistanews.ru

Несмотря на то что с 2015 по 2017 годы коэффициент корреляции между нефтяными ценами и курсом рубля сократился в семь раз, по уже сложившейся традиции повышение цен на нефть тянет вверх курс «деревянного», что, естественно, отражается на потребительских ценах, включая цены на недвижимость. По крайней мере, так было раньше.

Напомним, что с середины 1990-х до середины 2000-х годов цены на недвижимость в долларовом эквиваленте прогнозируемо менялись вслед за стоимостью нефти, реагируя на изменения в течение 3-6 месяцев. Однако после кризиса 2008 года многое изменилось: в период восстановления прямой зависимости уже не было. Например, в 2009 году цены на недвижимость в долларах упали, как и стоимость нефти. На протяжении 2011—2013 годов нефть дорожала: в 2014 году она достигла 100 и более долларов за баррель. Но взаимосвязь стала менее очевидной: стоимость недвижимости в долларах не превысила показатели 2008 года.

«Почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль — медленнее, а в минувшем — наоборот, лежит в причинах кризиса, — считает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая (на фото). — Если тот кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, то в следующий раз одновременно сыграли роль обостренная геополитическая обстановка, растущая сырьевая зависимость экономики, а также введение антироссийских санкций». 

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова также утверждает, что сегодня прямой зависимости между ценами на нефть и развитием российского рынка недвижимости нет: кроме стоимости нефти существенное влияние на рынок оказывают также объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара и евро и т.д.

Фото: www.dailymoneyexpert.cdnvideo.ru

«Однако косвенно ценовые показатели нефти и жилья все же связаны, поскольку конъюнктура нефтяного рынка в значительной степени определяет векторы российской экономики, — поясняет Ирина Доброхотова (на фото). — От цен на нефть, в конечном счете, зависят объемы жилищного кредитования и количество денег на руках у граждан, уровень их доходов, темпы инфляции и ряд других факторов. Соответственно, и рынок недвижимости как одна из составляющих экономической системы в той или иной степени реагирует на «нефтяное» воздействие».

Впрочем, как отмечалось выше, нефть уже не является главным фактором ценообразования на рынке недвижимости. Сегодня все зависит в первую очередь от ситуации внутри страны, поведения государства и регуляторов финансового рынка — Банка России и АИЖК. Каким образом будут рефинансироваться ипотечные сделки, какой объем денежных средств будет направлен в эту сферу, как это повлияет на платежеспособный спрос — все это внутренние вопросы, ответы на которые должны прозвучать внутри страны. Важнейшая роль здесь принадлежит государству, которое может прямо или косвенно поддерживать отрасль с помощью дотаций, субсидий, компенсационных выплат и регулировки условий получения согласовательно-разрешительной документации.

При этом надо признать, что, не являясь главным фактором ценообразования на рынке недвижимости, цены на нефть оказывают влияние на макроэкономическую ситуацию в стране и опосредованно на рынок недвижимости как один из секторов национальной экономики, стимулируя потребительский спрос.

В общем и целом это выглядит так: высокие цены на нефть увеличивают приток нефтедолларов в страну, а доход, полученный компаниями-экспортерами, используется для различных нужд, в том числе на инвестиции, выплаты сотрудникам, акционерам и пр. Инвестиции приводят к расширению производства и созданию новых рабочих мест и, как следствие, к появлению платежеспособных потребителей. В конечном итоге приток капитала из нефтегазовой отрасли стимулирует спрос на недвижимость.

Фото: www.alvatrans.ru

Иными словами, прямой зависимости между стоимостью недвижимости и нефти нет, но есть зависимость опосредованная: от того, сколько денег получает российское государство от продажи своего основного экспортного продукта, зависит объем ликвидности в экономике вообще и на рынке недвижимости в частности. А значит, и цена квадратного метра.

И хотя большинство граждан России по-прежнему считают покупку недвижимости самым надежным способом инвестирования средств, за три года доля таких граждан снизилась с 65% до 49%.

Другие публикации по теме:

Почему цена предложения новостроек ближе к сдаче дома не растет, а, наоборот, снижается

Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс», г. Москва): Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток

Минстрой России впервые с 2009 года понизил норматив стоимости 1 кв. м

Цена предложений новостроек начала снижаться после 6 месяцев роста

Максим Орешкин: Жилье в России будет дорожать, а пузыри на рынке недвижимости не возникнут

В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника

Госдума приняла в третьем чтении законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Законопроект возлагает на застройщиков обязанность при реализации проектов комплексного развития территории (КРТ) осуществлять строительство объектов социальной инфраструктуры.

В частности, согласно документу, в целях принятия и реализации решения КРТ застройки необходимо подготовить документацию по планировке территории (ДПТ), предусматривающую:

• очередность планируемого развития территории жилой и нежилой застройки, в том числе определение этапов и максимальных сроков строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), включенных в решение о КРТ, а также этапов и максимальных сроков строительства, реконструкции таких объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иных объектов, необходимых для функционирования и обеспечения жизнедеятельности человека;

• утверждение данной ДПТ, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план (ГП) поселения, муниципального округа, городского округа, правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

В решение о КРТ дополнительно будет указываться расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения, установленные градостроительным регламентом в отношении территории, подлежащей комплексному развитию.

Кроме того, уточнены требования к перечню информации, включаемой в проект планировки территории (ППТ). Также устанавливается, что в случае, если строительство, реконструкция ОКС планируются в границах территории, подлежащей комплексному развитию, разрешение на строительство (РС) выдается на срок, не превышающий предусмотренного ППТ максимального срока строительства, реконструкции ОКС.

У субъектов РФ появится право принимать региональный закон, которым может быть установлена обязанность органа исполнительной власти субъекта РФ или подведомственного ему государственного (бюджетного или автономного) учреждения проводить строительный контроль в отношении отдельных ОКС, строительство или реконструкция которых предусмотрены утвержденными органом исполнительной власти субъекта РФ инвестиционными программами организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в сферах теплоснабжения (за исключением инвестиционных программ, которые утверждаются в соответствии с законодательством РФ об электроэнергетике), водоснабжения и водоотведения.

Законопроект устанавливает возможность получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), который образуется из земель и (или) земельных участков (ЗУ), находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях КРТ до образования такого ЗУ при наличии ППТ на основании проекта межевания территории и (или) схемы расположения такого ЗУ на кадастровом плане территории.

Уточнен перечень объектов, которые могут включаться в состав отдельных территориальных зон. Так в общественно-деловых зонах допускается размещать объекты обеспечения жизнедеятельности человека (в том числе здания пожарных депо), а в составе зон сельскохозяйственного использования разрешено размещать сооружения и коммуникации объектов железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека (в том числе зданий пожарных депо).

Согласно законопроекту, границы зон КРТ могут не совпадать с границами территориальных зон и отображаться на отдельной карте, являющейся приложением к карте градостроительного зонирования.

Кроме того, вносятся изменения в Закон РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

В частности, предлагается расширить полномочия органов государственной власти г. Москвы в связи с осуществлением городом функций столицы РФ, а также в целях реновации столичного жилищного фонда, установления особенностей осуществления градостроительной деятельности.

Кроме того, указанный закон дополнен новыми положениями, устанавливающими особенности заключения договора о развитии территории в целях реализации программы и (или) решения о реновации. При реализации указанного договора инвестор получает право привлекать денежные средства граждан и юридических лиц в соответствии с 214-ФЗ.

В соответствии с законопроектом в случае, если при переселении жителей из многоквартирного дома (МКД), включенного в программу реновации, отсутствует возможность предоставления собственнику или нанимателю жилого помещения, состоящего из четырех и более комнат, одного равнозначного жилого помещения, то с их письменного согласия может быть предоставлено несколько жилых помещений, в совокупности соответствующих требованиям. В этом случае предоставление нескольких жилых помещений признается предоставлением равнозначного жилого помещения.

В случае письменного согласия собственника или нанимателя жилого помещения равнозначное жилое помещение может быть предоставлено в МКД, расположенном в ином районе г. Москвы (при наличии там соответствующего жилого помещения).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Российские регионы получат субсидии на проекты КРТ

Утверждены правила предоставления и распределения бюджетных субсидий на софинансирование проектов КРТ

ГК Самолет лидирует по географии проектов с комплексной застройкой территории

Москва и Банк ВТБ будут сотрудничать в решении вопросов комплексного развития территорий

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройк

ДОМ.РФ сможет самостоятельно разрабатывать документы по планировке земельных участков под комплексную застройку 

ФРТ будет самостоятельно готовить проекты решений Правительства РФ о комплексном развитии территории

Рекомендации для госорганов и муниципалитетов по комплексному развитию территорий жилой застройки

Решение о целесообразности комплексного развития незастроенной территории будет принимать правительственная комиссия

Строительство в рамках комплексного развития территорий придет еще в восемь российских регионов

Утверждены требования к комплексным схемам инженерного обеспечения

Сбербанк подготовил новый продукт для финансирования всех этапов комплексного жилищного строительства