Как признает оператор системы в лице Главгосэкспертизы, новый информресурс в настоящее время не полностью отвечает всем заявленным требованиям, но вскоре начнет функционировать исправно. А вот эксперты выделяют ряд недостатков в работе системы, которые носят не столько технический, сколько нормативно-правовой характер.    

Фото: www.gge.ru

С 1 июля на основании приказа приказа Минстроя России от 29.06.2018 №380/пр в промышленную эксплуатацию введена государственная информационная система «Единый госреестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства» (ЕГРЗ).  Доступ к ней осуществляется через официальный сайт http://egrz.ru. Как сообщал портал ЕРЗ, оператором информационной системы является подведомственное Минстрою ФАУ «Главное управление государственной экспертизы» (Главгосэкспертиза).

В ЕГРЗ подлежит включать всю проектную документацию и результаты инженерных изысканий, в отношении которых выданы заключения экспертизы, а также сами заключения экспертизы и иные представленные для проведения экспертизы документы. При этом речь идет о направлении в систему только той документации, в отношении которой договор на проведение экспертизы заключен после 30 июня 2018 года. Экспертным заключениям присваиваются неизменяемые и не повторяющиеся во времени и на территории страны номера. 

Новый информационный ресурс представляет собой единую базу заключений государственной и негосударственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства в электронной форме. По словам создателей системы, с помощью ЕГРЗ можно осуществлять поиск как проектной документации, так и сведений о юридических лицах (застройщиках, и не только), имеющих к ней отношение.   

Как признают в Главгосэкспертизе, пока работа системы, недавно введенной в строй, не исключает «некоторых шероховатостей, связанных с навигацией и не вполне заполненной базой данных». Но, как заверили портал ЕРЗ в службе поддержки Реестра, в скором времени ЕГРЗ будет функционировать исправно.

А вот эксперты в отличие от чиновников пока не столь оптимистичны. Они обращают внимание на ряд недостатков и «узких мест» в работе запущенной в эксплуатацию системы, которые носят не столько технический, сколько нормативно-правовой характер. По просьбе портала ЕРЗ ситуацию комментирует президент Ассоциации экспертных организаций в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ (на фото).  

«Несмотря на то что введение ЕГРЗ было отложено на полгода, система до сих пор имеет ряд недостатков, выявленных профессиональным сообществом еще на стадии опытной эксплуатации, — подчеркнул специалист. — Как отмечают экспертные организации, успевшие попробовать создать раздел и загрузить информацию, реестр достаточно неплохо проработан. Поэтому основная часть проблем лежит не в технической, а в нормативно-правовой плоскости, и на сегодняшний день существует необходимость доработки именно основных принципов функционирования системы.

Например, нет решения, каким образом создавать электронные файлы проектов, выпущенных несколько лет назад и претерпевших корректировки или прошедших экспертизу ранее, но требующих повторной экспертизы, при невозможности подтверждения выпущенных чертежей электронной подписью.

В качестве примера можно привести объекты застройщиков, ныне уже не работающих на рынке. Вот, скажем, проект 2012 года: в 2014 году застройщик банкротится, дом не достроен. Проект достраивает добросовестный участник рынка, но решает увеличить этажность или устранить проектные ошибки, вносит в проект корректировки. В итоге, подходя с качественной проектной документацией к загрузке в ЕГРЗ данных о проекте, он неминуемо столкнется с тем, что проектной компании, выпустившей первую редакцию документации, уже давно нет, как нет и требуемой электронной подписи.

Этот фактор серьезно усложняет задачу получения разрешения на строительство проблемных объектов, в том числе связанных с обманутыми дольщиками.

Источник: erzrf.ru

Существенным моментом является и то, что законодателем не предусмотрена даже формальная проверка материалов, загружаемых в ЕГРЗ. Это повлечет за собой повальные отказы в выдаче разрешений на строительство, несмотря на то что сведения внесены в ЕГРЗ, и, соответственно, вал правок в ЕГРЗ в связи с изменениями в комплектах документов, по которым получены отказы. А далее — по принципу снежного кома.

Еще один законодательный пробел связан с тем, что ЕГРЗ содержит значительную часть сведений, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности должны размещаться в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Обращение застройщика в органы, уполномоченные на ведение ИСОГД с целью направления материалов для размещения в информационной системе, приводит к необходимости повторно предоставлять сведения, которые уже были ими переданы в государственную информационную систему и содержатся в ЕГРЗ. При этом зачастую требования, предъявляемые к оформлению и форматам данных операторами ИСОГД, отличаются от требований, установленных оператором ЕГРЗ.

Это необоснованно увеличивает количество административных процедур, приводит к замедлению и усложнению их прохождения, в том числе в связи с введением в некоторых субъектах РФ процедуры регистрации в ИСОГД заключений экспертизы и проектной документации до обращения застройщиком за получением разрешения на строительство.

Проектами федеральных законов, затрагивающих ведение ИСОГД, подготовленных Минстроем России, и действующим Порядком ведения ЕГРЗ, утвержденным строительным ведомством, не предусматривается предоставление содержащихся в реестре документов органам, осуществляющим выдачу разрешения на строительство и органам, осуществляющим ведение ИСОГД.

Это влечет за собой повторную подготовку и передачу застройщиком данных документов в государственную информационную систему, несмотря на то что они уже размещены в другой государственной информационной системе и переданы в орган, осуществляющий выдачу разрешения на строительство.

Для устранения этих недостатков проектами федеральных законов необходимо предусмотреть такую схему взаимодействия застройщика, ЕГРЗ, органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство и органов, уполномоченных на ведение ИСОГД, которая бы исключала избыточные административные процедуры, а именно:

• предоставление застройщиком проектной документации в органы и организации экспертизы;

• предоставление органами и организациями экспертизы заключений и проектной документации в ЕГРЗ;

• обращение застройщика за получением разрешения на строительство в уполномоченный орган;

• взаимодействие органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство с ЕГРЗ, в части получения из реестра документов, необходимых для выдачи разрешения;

• передача органом, выдавшим разрешение на строительство, разрешение на строительство в ИСОГД;

взаимодействие органа, уполномоченного на ведение ИСОГД с ЕГРЗ в части получения из реестра документов, предусмотренных к размещению в ИСОГД.

Фото: www.samstroy.com

Также принципиальным было бы установить явный запрет на направление и размещение заключений экспертизы и проектной документации в ИСОГД до размещения в ней разрешения на строительство. Это необходимо для того, чтобы исключить возможность нарушения положений Градостроительного кодекса России при установлении органами власти субъектов РФ избыточных требований, противоречащих действующим положениям федерального законодательства.

Что касается самого запуска системы, то она эксплуатируется всего несколько дней, поэтому промежуточные итоги пока подводить рано. Тем более что загрузке в систему подлежат данные по объектам, договоры на экспертизу проектной документации которых заключены после 1 июля 2018 года.

В связи с этим обстоятельством, большинство участников рынка постарались «заключиться» по всем перспективным проектам до указанной даты. Однако, на волне «цифровизации» введение ЕГРЗ в таком виде можно расценивать как саботаж работы по совершенствованию системы госуправления.

Вместе с тем, думается, что через один-два месяца можно будет получить реальную обратную связь от экспертных организаций и застройщиков. А до этого времени нашей Ассоциации предстоит помочь в обучении ответственных специалистов компаний работе с ЕГРЗ», — резюмировал эксперт.

Фото: www.s-nrg.ru

Другие публикации по теме:

Главгосэкспертиза внедряет новые функции электронного взаимодействия

С 1 июля все заключения экспертизы будут вноситься в ЕГРЗ

Минстрой утвердил порядок ведения ЕГРЗ: комментарий эксперта

Введение ЕГРЗ отложили на полгода: мнения экспертов

Эксперты объяснили тонкости работы с ЕГРЗ

Минстрой России унифицирует состав сведений, включаемых в заключение экспертизы и ЕГРЗ

С 1 марта 2025 года вступят в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ), предусматривающие закрепление в документах о КРТ обязательств по созданию инфраструктурных объектов при комплексном развитии территорий. Однако и девелоперам, и муниципалитетам сегодня не хватает сведений о том, какой объем строительства социальных объектов и инфраструктуры должен возлагаться на застройщика. Об этом и о многом другом говорилось в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: разбираем новеллы законодательства о КРТ».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В ходе дискуссии отмечалось, что, несмотря на внесенные новшества, законодательство о КРТ все еще требует доработки: сейчас муниципалитеты боятся принимать решение о строительстве жилья без создания социальной инфраструктуры, поскольку не имеют четкого понимания того, что считать обеспеченностью такими объектами.

В то же время девелоперы нередко сталкиваются с избыточными требованиями органов местного самоуправления по строительству инфраструктуры, что делает реализацию проектов невозможной. При этом во многих регионах приняты нормативные акты, согласно которым новое строительство можно вести только в рамках КРТ.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель ЕРЗ.РФ:

— Законодательству о КРТ всего несколько лет, и этот институт активно развивается. На днях было опубликовано исследование ИЭГ, согласно которому в России практически завершен очень важный этап внедрения КРТ — разработка регионального законодательства. Почти все регионы в соответствии с федеральным законодательством приняли необходимую нормативную базу. Это огромный шаг вперед.

Мы видим, что объемы стройки по КРТ удваиваются каждый год. Налицо очень большие темпы роста. По КРТ общие объемы стройки превысили суммарные объемы строительства, которые были по комплексному освоению территорий (КОТ) и институту развития застроенных территорий (РЗТ) в лучшие годы.

Фото из архива М. Галя

Максим ГАЛЬ (на фото), заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России:

— Идея изменений ГрК РФ в части строительства инфраструктуры в рамках КРТ заключается в том, что теперь в обязательном порядке должны решаться вопросы как обеспеченности и доступности инфраструктуры в проекте КРТ, так и очередности ее создания, а также закрепления непосредственно в договоре о КРТ конкретной стороны (частной либо публичной), которая обязана осуществить финансирование (создание) такой инфраструктуры. Причем последний вопрос должен быть решен до стадии проведения торгов на право заключения договора о КРТ и не может быть отложен на «потом».

Новый Федеральный закон 486-ФЗ от 26.12.2024 не говорит о том, что абсолютно в каждом проекте КРТ теперь должна создаваться социальная инфраструктура, поскольку концепция проектов КРТ различна и зачастую направлена на решение различных задач, не всегда связанных с созданием жилой застройки. Смысл данных изменений заключается в том, что такая инфраструктура подлежит созданию только в том проекте КРТ, где возникает ее дефицит, что определяется в соответствии с нормативами градостроительного проектирования.

Право публичной стороны оставить за собой обязательства по созданию инфраструктуры в рамках проекта КРТ, ранее предусмотренное ч. 7 ст. 68 ГрК РФ, сохранено и продолжает действовать. Таким образом, новый закон не запрещает публичным органам брать на себя обязательства по созданию инфраструктуры.

Фото: nostroy.ru

Максим ФЕДОРЧЕНКО (на фото), вице-президент Российского Союза строителей:

— Вопрос, который у всех на устах, — какой объем строительства социальных объектов и инфраструктуры должен возлагаться на застройщика.

Сейчас судебная практика складывается так, что в некоторых регионах застройщиков по уже построенным объектам дополнительно нагружают обязательствами по строительству социальных объектов, предусмотренных проектом планировки или региональными нормативами. При этом зачастую территории уже обеспечены такими объектами, но муниципалитеты боятся принимать решение о строительстве жилья без создания социальной инфраструктуры, поскольку четкого понимания того, что считать обеспеченностью социальными объектами, нет.

Отсутствие таких нормативов негативно влияет и на развитие низкоплотной малоэтажной застройки.

Необходимо провести комплексную оценку обеспеченности социальными объектами, запланировать конкретные цифры и оптимизировать под них региональные нормативы градостроительного проектирования.  

Фото из архива П. Ремнева

Павел РЕМНЕВ (на фото), директор по взаимодействию с федеральными органами власти ГК Самолет:

— Озвучу ряд вопросов. Первый вопрос касается ч. 10.2 ст. 45 ГрК РФ про исключение возможности при КРТ утверждать документацию по планировке территории (ПТ) до внесения генерального плана (ГП) и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Речь идет про проекты по инициативе правообладателя (застройщика).

Принятие данной правки, как мы видим, сильно увеличит сроки реализации проектов в КРТ по инициативе застройщиков. Потому что сначала необходимо дождаться утвержденного ГП и ПЗЗ и только потом уже приступить к утверждению документации по ПТ.

Второе. В одном порядке устанавливаются более строгие требования к очередности строительства. В том числе, необходимо указывать максимальный срок осуществления работ по данному проекту. При этом разрешение на строительство (РС) выдается на срок, соответствующий максимальному сроку строительства, а к основаниям для отказа в выдаче РС добавляется несоответствие проектной документации (ПД) срокам очередности проекта. И здесь возникает вопрос: каким образом застройщик может получить или продлить РС при увеличении срока реализации отдельной очереди?

Третье. В новом порядке решения о КРТ должны включать в себя расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня удаленности по отношению к населению, которое там живет.

Данные требования устанавливаются градостроительным регламентом, при этом он устанавливается в ПЗЗ, а, согласно ГрК РФ, решение о КРТ может не соответствовать как раз ПЗЗ. И тут возникает вопрос, на основании чего должны быть указаны расчетные показатели: градостроительного регламента в рамках принятого ПЗЗ либо в рамках нового проекта ПЗЗ?

Озвученные вопросы и ряд предложений в письменном виде будут направлены в Минстрой России.

Фото из архива А. Басова

Андрей БАСОВ (на фото), вице-президент по развитию и внешним связям ГК Страна Девелопмент:

— Внесенные в законодательство о КРТ изменения облегчают работу застройщиков. Среди наиболее значимых изменений выделю ускоренное получение ГПЗУ для проектирования до освобождения ЗУ государственной или муниципальной собственности от прав третьих лиц; возможность вовлечения в КРТ территорий, занятых домами блокированной застройки, объектами ИЖС; возможность корректировки условий договора о КРТ с учетом изменения перечня объектов, подлежащих сохранению или сносу, а также в связи с экономической ситуацией.

Актуальными вопросами, требующими решения и проработки на законодательном уровне, на наш взгляд, остаются:

• исключение выхода МКД из КРТ на стадии его реализации;

• создание механизма оперативного освобождения территории комплексного развития от самовольных построек, предусматривающего возможность сноса такой постройки лицом, заключившим договор о КРТ, с условием компенсации расходов на такую постройку лицу, которое ее осуществило;

• объективное распределение социальных обязательств среди застройщиков с учетом предполагаемого объема жилищного строительства.

Фото из архива В. Егорова

Виктор ЕГОРОВ (на фото), руководитель управления градостроительства и разрешительной документации ГК ТОЧНО:

— При реализации договоров о КРТ девелопер нередко сталкивается с избыточными требованиями органов местного самоуправления.

В части социальной обеспеченности у нас каждый год пересматривается норма. И, к сожалению, это приводит к тому, что в уже заключенный договор о КРТ невозможно внести изменения. Потому что при следующем внесении изменений нужно будет уже больше территории закладывать под детские сады и школы, что сделает невозможной реализацию проекта. 

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными. 

Выпуск «ЕРЗ-тренды» 30 января будет посвящен обсуждению преимуществ и недостатков собственного генерального подрядчика в девелоперском бизнесе. Регистрация доступна по ссылке.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 23 января в 10.00: разбираем новеллы законодательства о КРТ

ЕРЗ-тренды: в 2025 году системных рисков для застройщиков нет

«ЕРЗ-тренды» 16 января в 10.00: итоги декабря и 2024 года на рынке новостроек от лучших аналитиков России

ЕРЗ-тренды: поправки в 214-ФЗ защитят застройщиков, но могут породить новые судебные споры

ЕРЗ-тренды о новеллах 214-ФЗ: запись онлайн-дискуссии

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)