Недавно президент Ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева была избрана в состав депутатского корпуса Московской городской думы (МГД), где возглавила Комиссию МГД по градостроительству, государственной собственности и землепользованию. Сегодня она — гость портала ЕРЗ.РФ.

— Елена Леонидовна, какие полномочия у МГД в сфере компетенции вашей Комиссии?

— МГД — прежде всего орган представительной власти субъекта федерации. Компетенция Думы — в сфере законотворчества по предметам совместного ведения субъекта РФ и Федерации, а также по вопросам компетенции субъекта.

Основные вопросы, непосредственно затрагивающие деятельность Комиссии, касаются регулирования, управления и распоряжения собственностью субъекта РФ через развитие системы законодательных актов г. Москвы в сфере имущественно-земельной политики города, градостроительства и архитектуры, перспективного развития Москвы, градостроительного планирования и проектирования, осуществления учета и управления земельными участками, находящимися в государственной собственности г. Москвы.

В ведении Комиссии попадают также вопросы контроля за распоряжением, использованием по назначению и сохранностью объектов государственной собственности, в том числе земельных участков, развитие системы нормативных правовых актов города Москвы в сфере регулирования имущественных отношений при пользовании и распоряжении объектами культурного и исторического наследия Москвы.

Фото: www.nashebutovo.com

Как постоянно действующая Комиссия представительного органа власти мы планируем выступать в качестве органа межведомственной координации, осуществлять связь между содержанием принимаемых законов и мнением населения города, инвестирующего в Москву бизнеса, осуществлять сбор, обработку и анализ информации о реализации государственной политики и правоприменительной практике в сфере приобретения, управления и распоряжения объектами собственности г. Москвы.

И, конечно, как орган представительный власти и регионального парламентского контроля мы можем и будем инициировать проведение круглых столов и иных схожих по формату мероприятий по направлениям деятельности Комиссии.

— Планируются ли изменения Генерального плана г. Москвы? Если да, то в каком направлении идет эта работа?

— Генплан — структура достаточно стабильная, и «высокоскоростным» изменениям ее подвергать не следует. Напомню, что в существующий Генплан, утвержденный Законом г. Москвы 9 лет назад, в 2010 году, в 2017 году уже были внесены изменения, связанные с присоединенными территориями, при этом горизонт планирования был расширен до 2035 года.

Фото: www.ic.pics.livejournal.com

Накапливающийся опыт реновационных процессов может потребовать внесения отдельных корректировок в Генеральный план, но не хотелось бы, чтобы указанные изменения вносились без ясной оценки тенденций и опыта реновации. Необходимо, чтобы сложилось четкое понимание (в том числе жителей) того, что развитие проекта реновации требует изменений именно Генерального плана развития города, а не может быть решено на уровне каких-то иных, более оперативных документов.

Вопросам территориального планирования, в том числе связанных с актуализацией Генерального плана, будет посвящено отдельное заседание планируемого круглого стола. Уже сейчас ясен ряд проблем, которые попадают в поле зрения: учет демографических факторов, накопленного опыта решения транспортных проблем и маятниковой миграции внутри города, организации новых центров притяжения и общественных пространств, подходы к развитию территорий промышленных зон.

Мы начинаем эту работу и приглашаем всех к конструктивному сотрудничеству.

— Известно, что Правила землепользования и застройки в г. Москве практически не устанавливают градостроительные регламенты, чем отличаются от аналогичных документов других городов. Планируется ли совершенствование ПЗЗ?

— Совершенствование ПЗЗ, безусловно, планируется: это процесс, связанный с ростом и развитием такого живого организма, как город Москва. При этом во многих вопросах, связанных с организацией городской среды и градостроительством, столица выступает скорее «территорией опережающего развития» (если уместен этот термин из другой сферы) не де-юре, а де-факто.

Фото: www.duma.nov.ru

В отношении отсутствия градостроительных регламентов в Москве — разве это справедливо в полном объеме? Не соглашусь с Вами. В понимании ГрК РФ градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под их поверхностью, режим того, как участок используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов. В отношении большинства земельных участков градостроительные регламенты установлены как минимум в части определения вида их разрешенного использования.

Конечно, в дальнейшем градрегламент каждого участка будет детализироваться (что сейчас и происходит), уточняться условно разрешенные и вспомогательные виды использования, максимальный процент застройки, высотность и т.д. Однако в значительной степени это компетенция органов исполнительной власти, которые этим активно занимаются.

Приведу пример: в 2012 году Москомархитектура утвердила 14 проектов планировок. А в этом году планируется утвердить 600. То есть происходит ускорение процесса, внесение огромного объема изменений в ППЗ и проекты планировок. Идет нормальный процесс по декомпозиции идей Генерального плана.

Наша Комиссия должна вести поиск механизмов учета интересов различных групп населения для этого процесса, и при наличии проблем ставить соответствующие вопросы на заседаниях МГД и перед прочими органами власти г. Москвы.

Фото: www.vsedlyastroiki.ru

— Будет ли МГД рассматривать вопросы, связанные с порядком прохождения процедур в Москве? Сегодня это полномочия исполнительной власти, но на площадке МГД можно было бы, например, провести слушания.

— Имеются в виду разрешительные процедуры на строительство? Данные процедуры на уровне федерального регулирования в значительной степени отнесены к компетенции исполнительной власти.

На мой взгляд, активная деятельность законодателя не должна сама по себе подменять деятельность органов исполнительной власти, однако законодатель должен заботиться о совершенствовании механизмов и правил, по которым исполнительная власть работает. И здесь мы видим определенное поле деятельности, прежде всего в вопросах увязывания публичного и частного интереса через создание механизмов частного инвестирования в общественно- и социально значимые проекты.

И, конечно, не нужно забывать о функциях Думы как органа регионального парламентского контроля, подключающегося при необходимости усиления значимости и общественного отклика на различные контрольные процедуры.

Фото: www.мосдольщик.рф

— Поступают ли в МГД жалобы от обманутых дольщиков? Как решается эта проблема?

— МГД заинтересована в разрешении, и безусловно будет помогать в разрешении этой проблемы, однако стоит отметить, что собственно в г. Москва эта проблема не имеет такой актуальности, как, например, в Московской области.  Тем не менее, МГД обязательно будет реагировать на запросы своих избирателей, в какой бы области их интересы ни проявлялись.

Хотелось бы отметить, что проблема обманутых дольщиков — комплексная, решаемая целой группой государственных органов. Существуют органы, обладающие специальными полномочиями в данном вопросе на федеральном уровне, и эти полномочия обеспечены соответствующими финансовыми и организационными ресурсами.

— Будет ли развиваться в Москве точечная застройка или приоритет отдан комплексной застройке?

Думаю, нам необходимо уточнить, что имеется в виду под каждым из терминов, поскольку первым из них придается некая негативная коннотация, в то время как оба этих подхода являются нормальными инструментами для развития территории.

Фото: www.skuratov-arch.ru

Для Москвы альтернативы комплексному подходу практически нет, поскольку спектр разрешаемых проблем, увязываемых интересов столь широк, что решение не может быть нормально принято и исполнено, если оно не учитывает все мнения, и прежде всего мнение жителей.

Московский законодатель планирует уделять совершенствованию регулирования этих процессов большое внимание.

— В августовском интервью порталу ЕРЗ.РФ Вы посетовали на непроработанность многих принимаемых законодателями новаций, на недостаточный уровень подготовки законопроектных инициатив. Как и за счет чего Вы, как депутат и председатель Комиссии МГД, намерены изменить эту ситуацию?

— О непроработанности законодательных инициатив можно судить как по качественным, так и по динамическим показателям. Качественные — проблемы оценки результатов изменяющегося регулярного воздействия на отрасль.

Для примера упомяну предлагавшийся ранее запрет на изменение правил землепользования и застройки для целой функциональной зоны, в которой могут находиться сотни иных объектов, в случае «поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки» до момента ее сноса или приведения в соответствие. Что в свою очередь может продолжаться не один год, при этом неясно, почему негативные последствия «выявления самовольной постройки» должны касаться законопослушных собственников.

Фото: www.asninfo.ru

Динамические показатели — скорость внесения изменений и возможность участников рынка на них реагировать. Напомню, что в настоящее время проходит достаточно сложный процесс структурной перестройки отрасли с точки зрения перехода на новые источники финансирования — от прямых ДДУ к банковскому финансированию на основе ресурсов, аккумулированных на эскроу-счетах.

Однако если в этот же период, при всей бесспорной актуальности проблемы, запускать реформу, направленную на изменение системы взаимоотношений застройщиков с публично-правовыми образованиями по вопросам социальной инфраструктуры, благоустройства и т.д., — то у участников рынка может не хватить ресурсов на то, чтобы хотя бы выдержать перемены, не говоря уже о том, чтобы полноценно реализовать на изменения по обоим направлениям.

В результате абсолютно верная цель создания доступной и комфортной среды для людей может обернуться ростом другой проблемы, ранее звучавшей, как «обманутые дольщики», а сейчас, видимо, сможет получить иное название, не меняющее сути проблемы: недострой внутри комплекса в целом, но в рамках другого типа объектов.

Поскольку Москва является крупнейшим по ряду показателей субъектом федерации, все эти проблемы в полной мере затрагивают и деятельность МГД.

Фото: www.georgy-fedorov.ru

Мы намерены усилить взаимодействие с бизнес-сообществом в целях обеспечения баланса общественного и частного интереса, использования новых механизмов (ГЧП и др.) в качестве добровольных или рекомендательных, с постепенным переходом их на нормативную основу.

Мы хотим дать возможность быть услышанным различным мнениям, не только для того, чтобы их авторы могли высказаться, но и для того, чтобы они внесли свой вклад в содержание принимаемых решений, в поиск разумного компромисса и баланса интересов.

Градостроительные инициативы предполагают использование как земельных, так и имущественных ресурсов г. Москвы. В значительной степени эти вопросы взаимодействия затрагивают бюджетные отношения: наличие средств в региональных и местных бюджетах на создание благоустроенной социальной среды или компенсации в этой сфере, распределение и порядок использования этих средств, контрольные механизмы.

Поскольку все это затрагивает компетенцию МГД, работы у Комиссии более чем достаточно.

— Елена Леонидовна, спасибо за подробные ответы на наши вопросы. Успехов в работе Вашей Комиссии и новому составу Мосгордумы в целом!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Несмотря на спад предложения, в целом реформа долевого строительства в Москве проходит успешно

Елена Николаева: Законодательные инициативы нужно выдвигать, учитывая интересы государства, граждан и застройщиков

В Москве ввод жилья резко вырос, в Сибири — снизился на 6%

С 2019 года внесение изменений в ПЗЗ в Москве возможно только в электронной форме

В столице заработала система рейтингования строительных компаний

60% московских застройщиков ощущают упрощение административных процедур

О внесении изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы

Столица движется по пути дальнейшей цифровизации услуг для застройщиков

В Москве по программе реновации с участием застройщиков до 2021 года возведут 2,3 млн кв. м жилья

О правовых нюансах реализации проектов комплексного развития территорий в интервью порталу ЕРЗ.РФ рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

— Алмаз Наземетдинович, насколько известно, совместно с Минстроем России Вы проводите образовательные семинары на эту тему и не так давно выиграли дело в Верховном Суде. Расскажите, пожалуйста, о своей деятельности в сфере комплексного развития территорий (КРТ).

— Я руководитель юридического агентства, и наша основная специализация — градостроительные вопросы.

В прошлом году мы успешно работали над 11 проектами комплексного развития территорий (КРТ) в Москве. Кроме того, по одной-две площадки КРТ у нас было в семи регионах. В рамках своей деятельности мы защищали права правообладателей земельных участков (ЗУ), сопровождали проекты застройщиков и предоставляли консультации региональным властям.

Также мы провели три крупных семинара по КРТ с участием Минстроя России. Каждый раз нам удавалось собрать более 50 участников, среди которых были представители крупных застройщиков, правообладатели недвижимости в Москве и региональные власти.

За последние полгода я выступил c докладами на тему КРТ на нескольких площадках: в Общественной палате Москвы и России, в экспертном совете Фонда развития территорий и в «Деловой России».

25 сентября этого года наше агентство выиграло дело о том, в каком суде следует рассматривать дела об оспаривании решений о КРТ в Москве. Административная коллегия Верховного Суда РФ поддержала нашу жалобу и признала, что решение о КРТ — это нормативный правовой акт, поэтому такие дела должны рассматриваться в качестве первой инстанции Мосгорсудом, а не Арбитражным судом г. Москвы.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Этот вердикт суда высшей инстанции имеет значительные последствия. Теперь решение о КРТ можно оспорить на любом этапе реализации проекта, что открывает новые возможности для защиты прав и интересов заинтересованных лиц. В ближайшее время Верховный Суд РФ рассмотрит еще одно наше дело, связанное с КРТ.

— Как Вы относитесь к такому сложному механизму редевелопмента, как КРТ? Многие считают, что это похоже на передел собственности. А что думаете Вы?

— Я считаю, что КРТ — это замечательно. Это мощный инструмент для нашей экономики, который позволяет мобилизовать внутренние ресурсы. В условиях, когда многие финансовые потоки ограничены, КРТ дает возможность, несмотря на все трудности, вкладывать средства в развитие своей страны.

Комплексное развитие незастроенных государственных территорий, включая кварталы и микрорайоны с транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой, безусловно, полезно для всех. То же самое касается комплексного развития застроенных территорий. Однако я считаю, что вопрос изъятия частной собственности требует детального обсуждения.

В пользу создания института КРТ свидетельствуют два ключевых фактора. Во-первых, города растут, что в наше время влечет увеличение этажности в центральных районах и перенос производственных мощностей за пределы города. Это подчеркивает необходимость редевелопмента.

Второй и, пожалуй, наиболее значимый фактор — это последствия приватизации в нашей стране. Она привела к настолько сильному дроблению земельных участков, что собрать их в единый актив для редевелопмента в условиях свободного рынка становится практически невозможно.

В этом случае КРТ может стать решением проблемы. Изъятие застроенной территории у различных собственников позволяет объединить участки с изломанными границами и создать единый комплекс для застройки.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

— В чем Вы видите главную цель КРТ? Вы согласны с тем, что комплексное развитие придает городским кварталам и микрорайонам правильные формы, как, например, в Барселоне или в американских мегаполисах, с их прямыми улицами и авеню?

— К сожалению, в законодательстве до сих пор не сформулированы в явном виде цели и принципы градостроительного планирования. Однако в контексте КРТ были озвучены такие важные цели, как устойчивое развитие, улучшение инфраструктуры, привлечение внебюджетного финансирования.

И все же главной целью, согласно ст. 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), является формирование комфортной городской среды.

При этом нигде в законе до сих пор не расшифровано, что под такой конституционной ценностью, как благоприятная окружающая среда, понимается и комфортная городская среда. В своем Определении от 06.10.2015 №2317-О Конституционный Суд РФ указывал, что решения, принимаемые органами публичной власти в градостроительной сфере, призваны обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах.

Еще одна проблема — это практически полное отсутствие в документах территориального планирования элементов планировочной структуры.

— Вы хотите сказать, что даже при реализации проектов КРТ не удается добиться правильной формы городской планировки?

— Важно подчеркнуть, в законе определено, что территории комплексного развития могут включать в себя не только замкнутые кварталы, но и, например, перекрестки (крайние участки к перекресткам).

В той же Москве активно реализуются проекты КРТ нежилой застройки на территориях, где раньше находились производственные предприятия. Эти территории имеют относительно четкие границы: так называемый ржавый пояс вокруг Третьего транспортного кольца с ответвлениями до МКАД. Однако и в этом случае не всегда удается сформировать территории комплексного развития правильно.

Оказалось, что проще всего изымать склады и другие невысокие промышленные здания под будущее многоэтажное жилье по цене недвижимости. Но совершенно невозможно привлечь внебюджетное финансирование, если речь идет о действующем успешном производстве, даже если оно малоэтажное. С переселением действующих производств из черты города надо работать по отдельным программам.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Кроме того, конфигурация границ территории КРТ вокруг сохраняемых заводов также не является оптимальным решением. Проблема заключается в том, что Верховный суд РФ допустил наложение санитарно-защитных зон на территории КРТ.

В результате чего, как это случилось в деле Кунцевского хлебозавода №22 (дело ВС РФ №А40-101706/2021), площадь застройки в уже расторгованном проекте КРТ неожиданно уменьшается, что значительно влияет на экономику всего проекта.

Решение тут лежит в более глубокой проработке градостроительного потенциала именно юристами. Но пока, к сожалению, мы наблюдаем, что у застройщиков сложной темой зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и другими нюансами градостроительного потенциала занимаются какие угодно отделы, но не юристы. Да и профильных юристов практически на рынке практически не встретишь.  

— При этом все риски в КРТ — это риски застройщика?

— Верно. За всеми этими проблемами, связанными со сроками и качеством документов от органов власти, а также с интересами правообладателей и инвесторов, стоят застройщики, которые взялись за реализацию сложных и масштабных проектов КРТ.

Судебная практика уже научилась справляться с обычными рисками. Застройщикам продлевают сроки по договорам КРТ и даже разрешают отклоняться от параметров строительства, указанных в конкурсной документации. Однако появились новые риски.

Все чаще можно наблюдать, как территории комплексного развития захватывают участки, которые уже были подготовлены для жилищного строительства. При этом КРТ, инициированный самими правообладателями, практически не осуществляется, на что также обращает внимание на страницах вашего издания заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов.

В сложившейся ситуации Москва предложила новый способ реализации КРТ. Застройщики могут стать участниками городских операторов. Такой формат позволяет правообладателям-застройщикам с меньшими рисками брать на себя ответственность за развитие не только своего участка, но и прилегающей территории.

Некоторые считают, что этот подход может обходить правила торгов. Однако мы уверены, что ни на одном этапе реализации проекта закон не нарушается. Мы активно работаем с регионами по продвижению такого формата.

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

— В завершение давайте обсудим, какие изменения ожидают нас в ближайшее время. В частности, обяжут ли операторов КРТ инвестировать в строительство инфраструктуры на территории КРТ? Возможно, Вы отметите и другие интересные тенденции.

— На вашем сайте уже появлялась информация о проекте нового Федерального закона, подготовленного Министерством строительства и ЖКХ РФ. В этом документе определены ключевые направления развития института КРТ в ближайшие год-два.

Я бы выделил несколько основных моментов:

● передача в залог прав по договорам о КРТ;

● внесение изменений в ранее принятое решение о КРТ, в том числе в связи с установлением ЗОУИТ;

● обязанность органов власти, принявших решение о КРТ, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН;

● выдача разрешения на строительство на территории КРТ до образования ЗУ (для земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности).

Алмаз Кучембаев. Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Однако ключевым изменением я бы назвал то, что теперь территории КРТ можно будет формировать исключительно вокруг индивидуальных жилых домов. Если законопроект, конечно, будет принят в таком виде. Сегодня индивидуальные дома включают в качестве «довеска» к многоквартирным.

В целом нормотворческая деятельность Правительства РФ направлена на удовлетворение конкретных запросов участников правоотношений. Она отличается высокой степенью проработки и юридической грамотностью. Однако новые нормы обязательно проходят проверку в судебной практике.

В связи с этим стоит отметить, что Верховный Суд уже создал пять прецедентов, вносящих существенные изменения в действующее законодательство.

Мы осознаем сложность и значимость института КРТ и стремимся активно делиться своими достижениями.

— Алмаз Наземетдинович, спасибо за интересный разговор. Надеемся, что он продолжится на портале ЕРЗ.РФ.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Особенности создания объектов социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов 

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят