Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

    

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

 

Фото: Банк России

 

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

 

Фото предоставлено пресс-службой А101

 

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

 

Фото: ГК Единство

 

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

 

Фото из архива О. Сидоренко

 

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

 

Фото: rosfinsovet.ru

 

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

  

  

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

   

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)

Эти и другие важные для отрасли заявления курирующий строительство вице-премьер сделал на онлайн-заседании Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам.

 

Фото: www.infoorel.ru

 

О планах по строительству и вводу жилья

Президент напомнил участникам заседания, что жилищное строительство в стране идет опережающими темпами, и к концу текущего года планируется построить и сдать более 85 млн кв. м жилой недвижимости — на 10% больше планового показателя нацпроекта «Жилье и городская среда».

 

Фото: www.kremlin.ru

 

«По сути, мы вплотную подошли к достижению лучшего показателя за всю современную историю России, — с удовлетворением отметил Владимир Путин. — Прошу Правительство последовательно увеличивать набранные темпы в "стройке", резервы здесь тоже имеются», — добавил глава государства.

 

Фото: www.government.ru

 

Подтвердив этот тезис Президента, Марат Хуснуллин (на фото) уточнил, что по предварительным данным Росстата объем ввода жилья по итогам первой половины этого года на 23% превысил аналогичный показатель 2020 года (по уточненным данным — на 30% — Ред.).

«Также, по предварительным данным, в первом полугодии 1,75 млн семей улучшили свои жилищные условия, это на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года», — доложил вице-премьер.

 

Фото: www.in-news.ru

 

О субсидировании ипотеки

Владимир Путин отметил эффективность госпрограмм субсидирования ипотеки, благодаря которым в прошлом году смогли улучшить свои жилищные условия свыше 3,5 млн семей. 

Марат Хуснуллин в ответ также привел предварительные данные Росстата, согласно которым в первой половине текущего года было выдано около 940 тыс. ипотечных кредитов на сумму в 2,7 трлн руб. — на 44% в количественном выражении и на 7,4% в денежном выражении больше, чем за аналогичный период 2020 года.

Замглавы Правительства напомнил, что со 2 июля были уточнены условия госпрограммы льготной ипотеки на новостройки, запущенной более года назад по инициативе Президента России: теперь можно получить кредит размером до 3 млн руб. по ставке до 7% (вместо прежних 6—12 млн руб. по ставке до 6,5%).

 

Фото: www.yashrn.ru

 

«Ждем первых результатов и очень надеемся, что заработает семейная ипотека на первого ребенка, которую можно получить по ставке 6% не только на новостройку, но и на строительство индивидуального жилого дома», — доложил Хуснуллин, выразив благодарность Президенту, ЦБ, коллегам из Правительства и Минфину за «это непростое, но очень нужное решение».

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

О качестве городской среды и благоустройстве

Марат Хуснуллин доложил Президенту, что на уровне Правительства и Минстроя идет активная работа над достижением показателей по улучшению качества городской среды в российских городах в 1,5 раза.

«Ежегодно программа по формированию комфортной городской среды реализуется более чем в 3 тыс. муниципальных образований, в которых проживает около 120 млн жителей», — уточнил вице-премьер. Он подчеркнул, что все показатели превышают плановые значения.

По его словам, в РФ уже благоустроено почти 12 тыс. общественных территорий, включая набережные, центральные площади, парки, детские площадки, а также почти 19 тыс. дворов.

«Также реализовано 173 проекта — победителя Всероссийского конкурса лучших проектов благоустройства, который Вами, Владимир Владимирович, был одобрен ещё в 2018 году», — проинформировал Хуснуллин Президента и членов Совета.

 

Фото: www.slide-share.ru

 

О создании межрегиональных агломераций

 «Для определения приоритетов пространственного развития и точек роста [Правительством — Ред.] подготовлена инициатива «Города больших возможностей» и «Возрождение малых форм расселения», — сообщил Хуснуллин в ходе своего выступления.

В целях реализации данной программы создается институт пространственного развития. Он займется образованием межрегиональных агломераций, которые по факту уже есть и сосредотачивают основной потенциал экономического роста страны, обрисовал в очередной раз вице-премьер одну из главных своих идей.

«Необходимо создать возможность проведения единой градостроительной, транспортной, тарифной политики без изменения административных границ, — заметил зампред Правительства. — При этом развитие инфраструктуры в агломерации приведет к перераспределению имеющихся трудовых ресурсов и дополнительному привлечению внешней рабочей силы», — считает он.

По его мнению, агломерации дадут значительно больший рост в развитии, внесут более весомый вклад в ВВП, чем остальные регионы.

 

Фото: www.minstroyrf.gov.ru

 

О развитии ИЖС

Касаясь темы индивидуального жилищного строительства (ИЖС), Хуснуллин сообщил, что развитие этого сектора будет осуществляться в рамках правительственной инициативы «Мой частный дом». Ее реализация предполагает, по словам вице-премьера, решение следующих ключевых задач:

• предоставление земли (100 млн кв. м) и оформление прав на построенные объекты;

• внесение соответствующих изменений в нормативные документы (не позднее первой половины 2022 года;

• упрощение процедуры подключения к инженерным сетям объектов ИЖС;

• внедрение реестра типовых проектов по объектам ИЖС;

• разработка и создание совместно с Банком России до конца текущего года ипотечного продукта для ИЖС.

«Такой продукт должен быть создан как для строительства индивидуальных домов профессиональными застройщиками, так и при строительстве дома собственными силами», — особо подчеркнул Хуснуллин.

 

Фото: www.csn-tv.ru

 

Присутствовавшая на заседании Совета председатель ЦБ Эльвира Набиуллина (на фото) на вопрос Президента, как скоро может быть готов данный ипотечный продукт для ИЖС, также назвала срок — до конца текущего года.

«Для того чтобы он пошел и массово, конечно, нужно, наверное, гораздо больше времени», — уточнила глава регулятора.

Хуснуллин также пообещал максимально ускорить и упростить вовлечение земельных участков в оборот — создать условия, при которых «постановку участка на кадастровый учет и регистрацию прав можно будет осуществить за один день».

 

Фото: www.yandex.net

 

То что, этот продукт будет востребован, подтверждают данные ДОМ.РФ, согласно которым в целом ряде крупных субъектов доля ИЖС уже превышает ввод многоквартирного жилья. В частности в Нижегородской и Тюменской областях, Ставропольском крае, Иркутской и Челябинской областях доля ИЖС в общем вводе жилья в первом полугодии превысила 70%, сообщил глава гокорпорации Виталий Мутко.

При этом больше всего индивидуального жилья в январе-июне по данным Росстата построили в Московской области (2,1 млн кв. м), Ленинградской области (1,2 млн кв. м), Республике Татарстан (862 тыс. кв. м), Республике Башкортостан (856 тыс. кв. м) и Краснодарском крае (799 тыс. кв. м).

 

Фото: www.minstroyrf.gov.ru

 

О планах по развитию инфраструктуры

На реализацию планов по развитию инфраструктуры в регионах подготовлена правительственная инициатива «Инфраструктурное меню», включающая ключевые меры финансовой поддержки субъектов РФ, сообщил в ходе своего выступления на Совете вице-премьер.

В данный пакет мер, как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, входят: механизм инфраструктурных облигаций под гарантии ДОМ.РФ, реструктуризация бюджетных кредитов, средства от перераспределения акцизов, инфраструктурные кредиты ВЭБ.РФ.

«На заседаниях штаба мы рассмотрели восемь регионов, по которым уже программы практически утвердили, нужно выпустить только документ. 11 субъектов находятся на рассмотрении», — доложил Хуснуллин.

 

Фото: www.yandex.ru

 

Он также напомнил, что в рамках данной инициативы в ближайшие два года субъекты РФ получат на строительство объектов социальной, дорожно-транспортной инженерной инфраструктуры порядка 500 млрд руб. через бюджетные кредиты, выдаваемые на срок не менее 15 лет по ставке не выше 3%.

Кроме того, в течение четырех лет будет привлечено 150 млрд руб. за счет инфраструктурных облигаций, что позволит обеспечить предоставление льготных инфраструктурных займов под 4% сроком до 15 лет, а по отдельным проектам — до 30 лет.

 

Фото: www.pikabu.ru

 

У регионов, по словам Хуснуллина, также есть возможность использовать средства (порядка 600 млрд руб.) на инфраструктуру от реструктуризации бюджетных кредитов, которые можно погашать до 2029 года включительно.

«Итого мы в активе в работе имеем не менее 2,6 трлн руб., из которых 1,3 трлн — это внебюджетные источники… это даст толчок для развития территорий», — уверенно заявил зампред Правительства.

 

Фото: www.smages.com

 

О сокращении инвестиционно-строительного цикла

Федеральный чиновник указал еще на одну важную инициативу Правительства — сократить инвестиционно-строительный цикл не менее чем на 30%.

«Инициатива не требует дополнительного финансирования, — заверил он Президента. — Однако, по предварительным расчетам, в случае полной реализации данного проекта позволит привлечь в строительную отрасль ежегодно до двух 2 трлн руб. дополнительных средств за счет экономии и ускорения оборачиваемых средств на стройку», — проинформировал вице-премьер.

 

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

 

Он перечислил три составляющих данной меры:

1) снятие административных барьеров (в законодательном порядке число административных процедур в отрасли уже сокращено с 96 до 32);

2) цифровизация — перед Минстроем стоит задача оцифровать все 32 процедуры в строительстве, а также внедрение объемного информационного моделирования при проектировании и возведении объектов капстроительства (BIM-технологии) — с 1 января 2022 года все госзаказчики должны перейти на эти технологии;

3) повышение эффективности управления капитальными вложениями на всех уровнях власти с целью сократить сроки и упростить внутренние процедуры при строительстве объектов с привлечением бюджетных средств.

 

Фото: www.stroikairemont.com

 

«Кроме того, в управлении капитальными вложениями нам необходимо совершенствовать систему государственного заказа, — подчеркнул Марат Хуснуллин. — Мы видим сегодня проблему удорожания проектов, подготовили решения, в ближайшее время будем предлагать их утвердить», — пообещал замглавы Правительства.

Владимир Путин поблагодарил его за исчерпывающий доклад и призвал приложить все усилия, чтобы на фоне подорожания производственных цепочек в отрасли не допустить банкротства отдельных компаний. «И, главное, не допустить увеличения долгостроя», — подчеркнул глава государства.

Полностью онлайн-заседание Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам от 20 июля 2021 года можно посмотреть здесь.

 

Фото: www.muzkult.ru

Фото: www.dpo-ilm.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Президент дал важные поручения по жилью и инфраструктуре

В России стартовала программа бюджетного и внебюджетного инвестирования в инфраструктуру

Марат Хуснуллин: Сокращение инвестиционно-строительного цикла почти на треть дополнительно привнесет в экономику до 2 трлн руб.

Марат Хуснуллин: Для планового ввода 85 млн «квадратов» жилья в этом году есть все возможности

Со 2 июля изменились условия госпрограмм «Льготная ипотека на новостройки» и «Семейная ипотека»

Росстат: ввод жилья в России за январь-май 2021 года вырос на 29,7% (графики)

Марат Хуснуллин: Создадим Институт пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие агломераций

Минстрой: BIM-технологии могут стать обязательными для всех строек, а не только для проектов с госучастием

ДОМ.РФ: доля сделок с ипотекой для ИЖС недопустимо мала — менее 2% от всей ипотеки в стране

Благоустройство дворовых территорий предложено выделить в отдельной раздел проекта «Комфортная городская среда»