Такие возможности содержит инвестиционный продукт, разработанный компанией ТАЛАН.

Один из ведущих российских застройщиков разработал безрисковый инвестиционный продукт в сфере недвижимости. О том, как частные инвесторы могут заработать на приобретении строящегося жилья и где можно выбрать объект для инвестиций, порталу ЕРЗ рассказал заместитель генерального директора по экономике и финансам ООО «Управляющая компания «ТАЛАН» Евгений РОМАНЕНКО.

— Вложения в недвижимость, в частности в квартиры, приносят гарантированный доход как при аренде, так и при перепродаже. Такие инвестиции не требуют гигантских капиталов и при этом имеют достаточно высокую ликвидность. Расскажите об инвестиционной программе с гарантированной доходностью, разработанной в компании ТАЛАН.

— Компания ТАЛАН нацелена на работу с разными категориями клиентов. Безусловно, большинство из них приобретают у нас квартиры, чтобы в будущем в них жить. Но, и есть частные инвесторы — люди, у которых есть свободные деньги и кто рассматривает возможность вложения в недвижимость.  Именно для таких клиентов и создан инвестпродукт компании ТАЛАН.

Заключая соглашение о предоставлении опциона, клиент может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Он вправе оформить квартиру в собственность и проживать в ней, продать ее на рынке или сдать в аренду. Но главное — он может до момента сдачи дома воспользоваться своим правом требования обратного выкупа по опциону и получить гарантированную доходность.

— Чтобы затраченные деньги не омертвлялись, а работали, нужно предлагать клиентам определенную доходность, которая способна заинтересовать их. Какая доходность заложена в вашем продукте?

— Ее уровень зависит от срока, на который клиент размещает свои средства: чем больше срок — тем выше доходность. Для разных сроков определены разные условия. По состоянию на 20 марта 2018 года минимальная доходность составляет 12% годовых на срок 9 месяцев. Максимальная  —16% годовых, соответственно срок по ней составляет от 18 месяцев.

— Если не секрет, какие сроки предпочитает большинство клиентов и какие суммы в основном фигурируют?

— Большая часть наших клиентов рассматривают длительные сроки: от года и выше. В основном, речь идет о суммах порядка 2,5—3 млн руб., срок — полтора года. Отмечу, что минимальная сумма равна стоимости однокомнатной квартиры в любом из наших объектов недвижимости ТАЛАН в России.

— Судя по информации в СМИ, сам продукт — это совокупность договора долевого участия и некоего опциона. Расскажите подробнее, как это оформляется?

— Клиент, заключивший договор участия в долевом строительстве, получает возможность заключить с нашей партнерской компанией соглашение о предоставлении опциона на выкуп объекта долевого строительтства, форма которого утверждена в рамках ГК РФ. Опцион дает клиенту право потребовать (по желанию) выкупа объекта долевого строительства по определенной цене. Собственно, цена определяется исходя из срока, а срок, как мы уже говорили, привязан к доходу.

Приведу пример.  При покупке инвестпродукта за 3 млн руб. на срок 1 год ставка будет составлять 14% годовых. Соответственно, через год клиент продаст его нам обратно за 3 420 000 руб. С получившейся разницы в 420 тыс. руб., естественно, он должен будет уплатить подоходный налог. К слову, и это он может сделать через нас, поскольку мы готовы выступить в качестве налогового агента.

Фото: www.liblbt.ru

— А какова степень надежности, чем она определяется? Ведь это очень важно для людей, вкладывающих деньги...

— Понимаю, что вопрос надежности очень важен для наших клиентов. На рынке недвижимости России компания ТАЛАН работает уже 16 лет, с нами сотрудничают более 1000 компаний-партнеров. Мы — застройщики, за нами — наша история и наша репутация, приобретенная за эти годы на рынке недвижимости.

Хочется отметить, что инвестор приобретает квартиру по договору долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214. Ответственность застройщика застрахована в страховой компании «ПРОМИНСТРАХ», аккредитованной Центральным Банком РФ (лицензия СИ №3438). И, в отличие от банковских вкладов, здесь нет ограничения в 1,4 млн руб.: инвестиции застрахованы в полном объеме.

— Минувшей осенью на смену страхованию ответственности застройщиков пришли взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости жилого помещения. Появились ли у вас инвестиционные продукты в таких новых проектах?

— Да, первый проект в рамках работы с компенсационным фондом у нас стартовал в Тюмени. На текущий момент уже есть несколько клиентов, которые заинтересованы в приобретении инвестпродукта в указанном проекте.

— Число интересующихся такими продуктами растет?

— Да, и это не может не радовать: ведь чем больше у нас различных вариантов и форм сотрудничества, тем больше у нас клиентов. На данный момент в компании заключено около 50 договоров по данному предложению на общую сумму более 95 млн руб.

Фото: www.талан.рф

— Какие объекты вы предлагаете в своих инвестиционных проектах?

— Отмечу, что для работы с инвестиционным продуктом мы выделяем в наших проектах не более 10% от общего количества помещений, ведь наша основная задача — продавать квартиры конечным потребителям. Спрос на наши объекты достаточно высокий, именно поэтому мы выделяем под  инвестпродукт только 10%.

В рамках инвестпродукта, на сегодняшний день еще есть возможность заключить соглашения на право выкупа опциона в жилых комплексах «Притяжение» (Набережные Челны), «Квартал энтузиастов» (Уфа) и «Интеллект Квартал» (Тюмень).

— А где охотнее всего заключают такие соглашения?

— В Ижевске, Набережных Челнах и Уфе. Мы хотим, чтобы люди, заинтересовавшиеся нашим инвестиционным продуктом, зайдя на наш сайт, могли не только получить полную информацию по всем проектам компании ТАЛАН, но и подать заявку и заключить сделку не выходя из дома. И это вовсе не фантастика, мы к этому идем.

— Успехов Вам на этом пути!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Почему застройщика, просрочившего сроки сдачи квартир дольщикам, поддержал суд

«Гупровский городок» площадью 50,8 тыс. кв. м в самом центре Хабаровска достался застройщику из Ижевска за 11,7 млн руб.

Почему одни девелоперы и эксперты выступают резко против повсеместного внедрения проектного финансирования в сфере жилищного строительства, а другие, наоборот, считают это благом. Портал ЕРЗ приводит ключевые аргументы обеих сторон.  

Фото: www.szaopressa.ru

До конца года власти рассчитывают завершить все процедуры прохождения нового закона, вносящего существенные изменения в правила финансирования долевого строительства. Главная цель продолжающегося реформирования отрасли — обеспечить защиту вложений граждан в новостройки и свести к минимуму риск появления новых недостроенных объектов.

«Нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе, — заявил на вчерашней большой пресс-конференции Владимир Путин, пояснив: — Без этого нам никогда не навести порядок. Нужно переходить к банковскому финансированию, к кредитованию отрасли нормальным, цивилизованным способом».

«Мы должны обязательно прекратить практику привлечения средств граждан с безответственным затем поведением с их расходованием», — подчеркнул глава государства, — Иначе это не закончится никогда», — резюмировал он.

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

Одна из наиболее значимых новелл нового документа (с полным пакетом поправок можно ознакомиться здесь) обязывает застройщиков жилья перевести 1 июля 2019 года все свои стройки (исключения будут, но критерии для них пока не определены) на проектное финансирование с размещением денег дольщиков на эскроу-счетах — независимо от даты получения разрешения на строительство.

Напомним, что в настоящее время действует более мягкая норма: избежать перехода на эскроу можно для тех проектов, разрешение на строительство для которых получено до 1 июля 2018 года.   

Фото:www.ktostroit.ru

Ряд девелоперов и экспертов негативно относятся к этому решению. По их мнению, переход на банковское кредитование, — тем более такой всеобъемлющий, с отсутствием непосредственного допуска к деньгам дольщиков, — грозит серьезными издержками и, как следствие, уходом многих компаний с рынка.

Но есть и такие, кто считает проектное финансирование и счета эскроу благом и стимулом для развития жилищной строительной отрасли.

Приведем ключевые аргументы обеих сторон.

Аргументы «против»

Заместитель генерального директора MR Group (17-е место в ТОП застройщиков РФ, 5-е место в ТОП по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото выше) расценивает принятие вышеуказанной поправки как санкции против девелоперов.

Ссылаясь на анализ, статистику и прогнозы Центрального экономико-математического института (ЦЭМИ РАН) Кирсанов сообщает: количество обманутых дольщиков в стране составляет не более 2,5% от общего числа лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве.

«Справедливо ли в такой ситуации применять жесткие санкции в отношении всех застройщиков, — задает риторический вопрос эксперт, — или, может быть, необходимо профессиональное управление рисками, имея в виду анализ причин появления обманутых дольщиков, подготовку и выполнение управленческих решений, направленных на снижение вероятности возникновения неблагоприятного результата, и минимизацию возможных потерь относительно небольшой доли участников долевого строительства при сохранении самого института долевого строительства».

Фото: www.cdn.dribbble.com

Согласно негативному сценарию, представленному специалистами ЦЭМИ РАН, принимаемые законодателем меры по решению «проблемы «обманутых дольщиков» приведут к следующим последствиям:

• возможному разорению значительной части застройщиков (к числу пострадавших можно будет отнести лиц, потерявших работу);

• сокращению рынка, повышению цен на жилье на 25% (к числу пострадавших можно будет отнести тех, кто не сможет купить жилье);

• тотальному переходу застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала;

• увеличению числа «обманутых дольщиков» вместо сокращения.

Руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков (на фото) также считает, что перевод текущих проектов на проектное финансирование может привести к необратимым последствиям для рынка недвижимости.

«Если сейчас абсолютно всех перевести на проектное финансирование (а еще учесть, что не каждый проект одобрят банки), и, помимо этого, повысить ипотечную ставку — что уже происходит, и недавно была вновь повышена ключевая ставка ЦБ до 7,75, вслед за этим рост ставок по ипотеке неизбежен, — все эти факторы могут привести просто к «заморозке» рынка», —  убежден Ступеньков.

Он делает вывод, что повышение ставки по ипотечным кредитам на 1—2% годовых и рост цен на квартиры на 15—20% заставят многие российские семьи просто отказаться от приобретения жилья, поскольку, по его словам, «в массовом сегменте до 90% сделок могла составлять в последние несколько лет именно ипотека».

Что касается девелоперов, то им, по мнению Олега Ступенькова, станет просто невыгодно работать в секторе многоэтажного жилого строительства. Кто-то, возможно, переключится на строительство апартаментов. Кто-то — на коттеджную застройку, если найдет подходящие участки и ресурсы. Кто-то, как отмечали собеседники портала ЕРЗ, имеющие собственную производственную базу, активнее займутся продажами готового жилья.  

Но что делать с уже запущенными стройками? На этот вопрос у эксперта ответа, кроме твердого пожелания, пока законопроект еще не вступил в силу, убрать из него ужесточающую норму по повальной «эскроуизации» уже возводимых проектов.  

Аргументы «за»

Портал ЕРЗ уже не раз писал о тех застройщиках, представляющих самые разные регионы страны, кто весьма активно переводит часть своих уже возводимых или запланированных к строительству планируемых объектов на проектное финансирование и эскроу-счета.

Их аргументацию выразил руководитель Департамента маркетинга и продаж девелоперской компании Lexion Development (23-е место в ТОП застройщиков Москвы) Алексей Лухтан (на фото выше).

«Мы, наконец, уйдем от проблем с замороженными стройками, — заявил он, — добавив: — появится здоровая конкуренция, на рынке останутся добросовестные застройщики, а покупатели, которые и так немало натерпелись, будут максимально защищены».

При этом топ-менеджер с пониманием относится к инициативе властей покрыть схемой проектного финансирования максимальное число новостроек. По его мнению, это не позволит оказывать тормозящего влияния на рынок тем компаниям, которые всеми правдами и неправдами запаслись впрок разрешениями на строительство — для того, чтобы как можно дольше собирать деньги непосредственно с дольщиков.

«Власти прекрасно понимают, что многие застройщики, грубо говоря, «застолбили» за собой текущую схему работы — получили разрешения на строительство далеко вперед и даже зарегистрировали первый и может быть единственный ДДУ для большей уверенности, — поясняет Лухтан, поясняя: — Это было сделано не с целью продажи, а с тем, чтобы отсрочить себе переход на проектное финансирование и искусственно продлить условия работы по старым правилам».

При этом он признает, что реформа в отрасли вызовет повышение цен на квартиры, «но не на 20—30—40%, как утверждают некоторые профессиональные сообщества и участники рынка».

«Скорее всего, стоит ожидать адекватного повышения цен на проекты пропорционально ставке проектного финансирования, которая по мере накапливания средств на эскроу-счете будет только снижаться», — прогнозирует топ-менеджер Lexion Development.

С ним солидарен финансовый директор компании «Талан» Евгений Романенко (на фото), строящей жилье в целом ряде регионов России, в том числе с использованием счетов эскроу в проекте, реализуемом совместно со Сбербанком.

Он уверен, что полученные в массовом и лихорадочном порядке до 1 июля 2018 года разрешения на строительство в случае выведения этих строек из-под новых правил финансирования негативно сказались бы на состоянии конкурентной среды и качестве строительства.

«В самом невыгодном положении оказались бы как раз те добросовестные застройщики, которые с 1 июля 2019 года честно перешли на эскроу-счета, — убежден финансист. — Во-вторых, спешно спроектированные на долгую перспективу проекты за пять лет безнадежно устарели бы, потому-то сейчас тренды недвижимости меняются гораздо быстрее, чем раньше», — характеризует ситуацию Романенко.

Он также поддержал еще одну ужесточающую поправку в реформируемое законодательство о долевом строительстве: возможность признания ьанкротом любого застройщика, допустившего задержку ввода объекта в эксплуатацию более чем на 6 месяцев.

«В Великобритании за такое нарушение застройщика лишают лицензии. В Испании штрафы практически равны стоимости проекта», — приводит эксперт примеры из зарубежной практики.

По его убеждению, именно применение эскроу-счетов является серьезным экономическим стимулом увеличения скорости строительства: каждый сэкономленный месяц строительства сохраняет около 0,2% от бюджета проекта, 6 месяцев — уже 1,2%.

Что касается удорожания конечного продукта (квартир в новостройках), то, по мнению Романенко, никакого мифического прироста на 20% здесь не наблюдается: в результате использования схемы проектного финансирования бюджет строительства увеличивается всего на 3,5—4,5%. Для потребителя это означает рост цены максимум до 5%, уточняет финансист.

Напомним, что расширенные поправки в законодательство о долевом строительстве 19 декабря приняты Госдумой РФ в третьем чтении. После одобрения закона Советом Федерации документ будет направлен на подпись Президенту РФ, затем — опубликован и вступит в силу. Скорее всего, уже в этом году.

Другие публикации по теме:

Расширенные поправки в законодательство о долевом строительстве приняты в третьем чтении

Никита Стасишин: Критерии достройки проектов без обязательного открытия эскроу-счетов появятся в феврале

Крупнейший застройщик таунхаусов уходит в индивидуальное жилищное строительство

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Свой ДСК и продажи готового жилья как способы остаться на плаву: комментарии застройщиков

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Застройщики рассказали о первом опыте практического использования счетов эскроу

Евгений Романенко (ГК ТАЛАН): Надежный застройщик готов предложить клиентам доходность вдвое больше, чем по банковскому депозиту

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии