На вопросы ЕРЗ отвечает коммерческий директор ООО «ДОМКОР» Юрий Мочалин

 

— Юрий Анатольевич, компания «ДОМКОР» одной из первых в стране добровольно прошла сертификацию в РАСК и получила достаточно высокую оценку надежности застройщика — А3. Для вас это было неожиданностью или просто констатацией известного факта?

— Неожиданностью точно не было. Мы понимали, что находимся, как минимум не ниже лидеров рынка. А когда узнали, что рейтинг А присвоен только нескольким компаниям в стране, нам стало интересно, каковы же наши позиции на фоне других.

Поэтому мы пригласили РАСК оценить ООО «ДОМКОР». И наши предположения, в общем-то, подтвердились: компании была дана достаточно высокая оценка — как в плане надежности, так и в части информационной открытости. Нас подняли на несколько пунктов выше тех рейтингов, которые были присвоены ДОМКОРу дистанционно.

 

— В чем ваши конкурентные преимущества?

— Одно из самых серьезных конкурентных преимуществ — собственный оборотный капитал. У ДОМКОРа нет привлеченных кредитных средств: только свои и деньги дольщиков. Начиная любой дом, мы всегда понимаем, что у нас достаточно ресурсов на его достройку даже при самом катастрофичном сценарии, если рынок встанет. Дольщики без квартир точно не останутся.

Работу по программе социальной ипотеки (с 2005 года в Татарстане действует республиканская программа социального ипотечного кредитования, в соответствии с которой жилье предоставляется в рассрочку на срок до 28,5 лет под 7% годовых; участниками программы могут стать нуждающиеся в улучшении жилищных условий работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу — Ред.) я также считаю важным фактором. Да, мы на ней почти не зарабатываем, но она дает нам возможность загрузить как производство, так и стройку.

Еще одно конкурентное преимущество — присутствие ДОМКОРа одновременно в нескольких городах Татарстана: «проседание» продаж в одном городе мы можем компенсировать усилением в других.

Ну и, конечно, люди. Общаясь с другими строительными компаниями, я точно знаю, что квалификация наших сотрудников, от рабочих до топ-менеджеров, достаточно высока. Впрочем, у ДОМКОРа и планка высокая. Случайных людей у нас нет.

 

ЖК Красные Челны. Набережные Челны

— В свое время ваша компания была чуть ли не единственной в городе и республике, кто сдавал жилье с чистовой отделкой…

— Одно время чистовая отделка действительно была нашим уникальным торговым предложением, но сейчас многие компании подхватили эту идею и растиражировали. Впрочем, насколько ее можно назвать уникальной? Она же пришла с советских времен, когда ни одна квартира в черновой отделке и не сдавалась. Я бы сказал, что как раз черновая и предчистовая отделка — это продукт, рожденный незрелым рынком, когда застройщики пытались сократить затраты и заложить пониже стоимость квартир, а в итоге ремонт выливался покупателю в огромные расходы.

 

— То есть поворот рынка к чистовой отделке, несмотря на то, что приобретаете новых конкурентов, вы одобряете?

— Мое твердое убеждение: квартиры стандарт-класса — да, в принципе, и любого другого! — обязательно должны сдаваться с чистовой отделкой.

Пройдет лет пять, и произойдет насыщение рынка, уже не будет такой острой потребности в массовом жилье, как сейчас. Запросы покупателей вырастут. Впрочем, мы и сейчас уже это наблюдаем: портрет нашего среднестатистического клиента меняется. Его требовательность, осведомленность, юридическая подкованность повышаются день ото дня.

Дом 29 по ул. Р. Галеева. Альметьевск

— Чем вы на это отвечаете?

— Стараемся идти быстрее рынка, в том числе применяя в отделке новые материалы, необычные решения фасадов, входных групп, мест общего пользования. При всей видимой серийности домкоровских домов ни один из них не похож на другой: у каждого из них своя «изюминка» и «фишка». Словом, мы развиваем свой продукт и стараемся, учитывая длинные циклы,  предвосхитить пожелания покупателя на несколько лет вперед.

 

— Комплексным развитием территорий в Набережных Челнах занимается, судя по всему, только ДОМКОР. Для других компаний это направление не столь привлекательно?

— В этой работе есть свои плюсы и минусы. Главный плюс — возможность запроектировать современный район, который будет отвечать всем сегодняшним требованиям к застройке, благоустройству, среде обитания,  доступности, обеспеченности социальной инфраструктурой.

Опять же, если брать комплексное развитие территории, то результат можно рассматривать в еще более дальней перспективе. По сути, разрабатывая микрорайон, мы получаем конечный результат через, как минимум, 5—10 лет, и тут еще важнее предугадать заранее, что́ будет востребовано в этот период, как к тому времени разовьется городская инфраструктура.

Это интересно, но и сложно, поскольку несет серьезные риски для застройщика уже на старте проекта, когда строятся первые дома и финансовая нагрузка особенно высока.

 

— Тем не менее, сегодня комплексное развитие территорий – это устойчивый тренд.

— И этот тренд — правильный. Да, в свое время, когда строительная отрасль в нашем городе замерла, точечная застройка была каким-никаким решением проблемы: на существующие сети «сажался» дом, и это было недорого для застройщика, но совершенно разрушало комплексную гармонию.

Набережные Челны — молодой город, и в 1960-х, когда он разрабатывался академиком Борисом Рубаненко, в проектировании использовались самые современные подходы, не утратившие актуальности по сей день: широкие улицы, большие общественные пространства и придомовые зоны… Сегодняшние попытки застройщиков «воткнуть» какую-нибудь «свечку» в существующую комплексную структуру, как правило, оказываются неудачными: нарушают архитектурный ритм, сложившуюся экосистему. Ну, и не будем забывать дополнительную нагрузку на сети.

 

— В Республике Татарстан за 5 месяцев общий ввод жилья упал на 3% по отношению к 2016 году. При этом ввод жилья многоквартирных домов застройщиками напротив вырос на 7%. С чем это, по-вашему, связано? Созданы благоприятные условия для строительства многоквартирных домов?

— Это опять же связано с тем, что инвестиционный цикл в строительстве достаточно длительный, и ввод, который мы наблюдаем сейчас, — это проекты, заложенные три года назад, когда о серьезном, глубинном кризисе никто даже не предполагал. Естественно, у застройщиков нет вариантов, кроме как ввести эти дома, чтобы не плодить армию обманутых дольщиков. Здесь логика понятна.

Есть другой, более симптоматичный показатель: падает — и достаточно существенно! — количество выданных разрешений на строительство. В одних регионах — на 30%, в других — на 50%. Это значит, застройщики не рискуют давать старт новым проектам, и в ближайшие годы домов будет строиться намного меньше. Последствия скажутся очень скоро: рано или поздно кризис кончится, и к тому моменту отложенный спрос и дефицит предложений в новостройках могут сыграть злую шутку с рынком и достаточно серьезно задрать цены.

Так что благоприятными условия для строительства не назовешь. Особенно если учесть, что сейчас вступают в силу требования ФЗ-214 — с одной стороны, продиктованные временем, а с другой, я считаю, драконовские, — которые резко ограничат существующий круг игроков строительного рынка.

Микрорайон 4-5. Елабуга

— Разве санация рынка — это плохо?

— Для нас, наверное, хорошо. Уйдут компании из категории «пацаны собрались и решили дом построить» — слишком много хлопот при не столь очевидной выгоде: маржинальность нашего бизнеса падает. Останутся работать те, кто имеет собственную строительную индустрию, создает конечный продукт в виде жилого дома, квартир и несет ответственность за их эксплуатацию.

Плохо то, что и оставшимся легче не становится. Мы сталкиваемся с множеством административных барьеров. Взять хотя бы заключение о соответствии застройщика. Просто было создать закон, а вот ка́к он будет исполняться, — не додумали. И сейчас администрация на местах пытается все это свалить на застройщиков. Озадачивают нас сбором документов, перечень которых абсолютно никем не регламентирован. Каждый регион пишет свои правила, и насколько они корректны, зависит от компетенции чиновников на местах. И вот эти разногласия, непрописанные правила и нерегламентированные процессы будут, конечно, вызывать сбои в работе.

 

— Эксперты прогнозируют дальнейшее падение рынка и снижение стоимости жилья. Есть, куда снижаться?

— Могу только предположить, что это касается таких регионов, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, где заложенная в жилье маржинальность для нас является просто фантастической. Мы же находимся на уровне 12%. С учетом долгого инвестиционного цикла и хлопотности, я считаю, это далеко не самый высокоприбыльный бизнес.

Себестоимость жилья растет, но по ценам мы наблюдаем уже третий год если не падение, то остановку, и в любом случае когда-нибудь, когда покупательская способность восстановится, этот дисбаланс будет компенсирован. Так и получается, что на официальном уровне заявляют о снижении себестоимости строительства, но при этом делают все, чтобы она росла. К примеру, 1,2% отчислений в компенсационный фонд, которые мы отныне должны будем делать, не смогут не отразиться на конечном покупателе.

Фасад дома 20-03 микрорайона Дружный. Набережные Челны

— По данным Единого реестра застройщиков, ДОМКОР занимает 4-е место по объему ввода жилья в регионе как в 2017 году, так и по итогам 2016. При этом по объемам текущего строительства сейчас у вас 3-е место. Расширяете объемы строительства? Видите спрос?

— Объемы мы, как минимум, не сокращаем. Да, покупателей становится меньше, «пирог» сужается, и это заставляет нас агрессивнее драться за свою долю, за своего клиента. Ну, а с учетом того, что мы как холдинг располагаем серьезными ресурсами на рынке, делать это нам несколько легче, чем средним или мелким игрокам.

— Планируете ли выводить в строительство новые жилые комплексы?

— Безусловно. Сейчас идет работа над проектами, которые будут реализованы в течение ближайших 10 лет. То есть, по крайней мере, на этот период у нас расписаны планы, где́ будем строить, что́ и для кого. Это будут микрорайоны в Челнах, Альметьевске, Елабуге. Рассматриваем и другие регионы.

 

— Много ли у вас сделок с ипотекой?

— На данный момент от 80 до 90% наших покупателей — это ипотечные заемщики. И только за счет того, что нам совместно с банками удается сдерживать или даже снижать ипотечные ставки, мы находим своего покупателя. Безусловно, ипотека является едва ли не главным двигателем продаж: процентные ставки, различные виды платежей привлекают людей.

 

— Программы каких банков наиболее привлекательны?

— Как и везде, на этом рынке есть свои лидеры — Сбербанк и ВТБ. Основной процент наших покупателей — их клиенты. С банками мы постоянно прорабатываем возможности снижения ставок. Недавно, например, запустили обоюдно субсидируемую программу со Сбером, когда жилье от ДОМКОРа можно приобрести под 8% годовых.

Микрорайон Прибрежный. Набережные Челны

— По опросам застройщиков, в целом по РФ отмечается существенное улучшение ситуации с административными процедурами. А как с этим обстоят дела в вашем регионе?

— Я бы не сказал, что ситуация с административными процедурами улучшается. Может быть, на бумаге. По факту же все только усложняется. Например, удлиняется срок прохождения и получения разрешения на строительство, процедура ввода в эксплуатацию. Единственное, пожалуй, что упростилось, — это прохождение экспертизы. Но насколько это правильно, вопрос спорный, поскольку на рынок «вывалилась» масса частных контор, предлагающих подобные услуги, и теперь наличие положительного заключения экспертизы определяется величиной тарифа за нее. На мой взгляд, это может привести к очень печальным последствиям в среднесрочной перспективе.

Что упростилось? Опять же, получение разрешения на строительство сейчас завязано на заключении о соответствии застройщика... Да, правительство пыталось сократить количество административных барьеров для компаний, но получилось с точностью до наоборот: родилась масса новых документов, и прохождение процедур стало еще более длительным и трудоемким.

Монтаж дома 20-06 микрорайона Дружный. Набережные Челны

 

— Ощущается ли влияние на рынок нового законодательства, которое обязало всех застройщиков стать более открытыми в части сайтов и проектных деклараций?

— Мне сложно сказать за весь рынок. Мы этого не особо ощутили: сайт с информацией о компании и объектах у нас работает давно, видеокамеры на стройплощадках ДОМКОРа мы уже лет пять как ставим, трансляции ведутся с каждого объекта. Когда мы проходили проверку РАСКа, нам было сделано несколько незначительных замечаний по сайту, которые мы быстро устранили.

Что касается проектных деклараций, то мы и раньше выкладывали их на сайт. Но сейчас по новым требованиям вынуждены включать в них столько технической информации, что средний объем одного такого документа достигает 200—250 страниц. А самая большая декларация, например, насчитывает 294 страницы. Вдумайтесь: почти 300 страниц бестолковой информации, из которых действительно ценные для обывателя сведения о застройщике и объекте уместились бы на 3—4 страницах (как у нас раньше и было)! Неужели кто-то всерьез думает, что среднестатистический покупатель будет все это читать?! Насколько это соотносится с информационной открытостью?

Ладно бы, если бы компания возводила один-два дома, но когда у вас в работе на разных стадиях находится порядка 50 объектов, это выглядит как издевательство. Пришлось увеличить штат, и теперь у нас есть специалисты, которые занимаются только составлением проектных деклараций. Как это отражается на стоимости жилья? Ответ очевидный.

Пугает даже не то, что делает правительство для обеспечения открытости и надежности компаний. Пугает то, ка́к это делается на местах, ка́к это трактуют местные власти. Опять же, это дополнительный административный рычаг, с помощью которого они могут, скажем так, влиять на бизнес...

Мы понимаем необходимость сделать прозрачной деятельность застройщиков, особенно тех, кто действительно собирал деньги дольщиков и писал в проектных декларациях ерунду. Но эти процессы не должны быть чрезмерными — если, конечно, администрации городов и регионов понимают необходимость стройки. На мой взгляд, все эти нововведения требуют постоянного мониторинга и внесения своевременных корректив.

 

— Возникают ли у застройщиков сложности с увеличением уставного капитала?

— Для нас это не было проблемой. На протяжении нескольких лет собственники нашей компании не выводят дивиденды, а оставляют их на развитие, так что с учетом наших оборотов — а это достаточно серьезные суммы! — мы были готовы к этим требованиям.

Микрорайон Алсу. Альметьевск

 

— Будет ли широко развиваться практика, когда застройщики под каждый проект открывают новое юридическое лицо?

– У нас это не практикуется, мы выступаем только под собственным именем «ДОМКОР». Но я знаю, что это довольно частое явление. Есть много причин, по которым компании идут на такой шаг. Когда дом построен, удобно ликвидировать созданное под него юрлицо: жителям некому предъявлять претензии по качеству работ, а с застройщика — как говорится, взятки гладки.

Но есть и другая сторона медали. Дело в том, что сегодняшнее законодательство не позволяет продавать земельные участки, приобретенные с аукциона. А что, если застройщик, купивший землю, трезво оценил свои возможности и решил, что не потянет проект? Прямая продажа от одного юридического лица другому запрещена. Выход один: купить юрлицо и провести эту процедуру через него. Думаю, такая практика будет продолжаться. Она неоднозначна, но это точно не наш путь.

 

— Потребительский терроризм: есть ли в регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? 

– Конечно же, есть, и их деятельность мы ощущаем на себе. В одном из городов нашего присутствия, например, есть три юридические компании, которые, по сути, «поделили» этот город и «отрабатывают» жильцов всех вводимых в эксплуатацию новостроек.

Нас даже пытались шантажировать: предлагали заплатить, а иначе угрожали организовать массовые иски. Компания отбилась только благодаря грамотной работе юридической службы: «террористы» поняли, что не на тех нарвались, и отстали. Понятно, нападают они на заведомо слабых игроков строительного рынка, которые не располагают сильной командой юристов, способных дать им отпор в судах.

Есть «потребительские террористы» и среди отдельных наших покупателей. Но мы знаем свои права и обязанности, хорошо расшифрованные в 214-м законе. Если не правы, находим возможности договариваться и решать вопрос вместе с жильцами. Если же правда на нашей стороне, без сомнений идем на судебный процесс.

 

— Недавно портал опубликовал экспертный материал, посвященный проблемам и перспективам развития в нашей стране института РЗТ. Каково ваше отношение к этому механизму? 

— Развитие (реновация) застроенных территорий — это абсолютно нормальный эволюционный процесс. Сейчас мы наблюдаем уникальный пример в Москве, когда всего за несколько лет на месте 4,5 тыс. старых хрущевок городские власти намереваются с согласия жителей построить новое жилье. С интересом будем следить за тем, как будет реализовываться этот проект и работать принятый закон о реновации.

Легким этот путь не будет: столичным властям придется договариваться с тысячами собственников, которые абсолютно по-разному оценивают перспективы переселения. Невозможность договориться с одним может серьезно затормозить переезд всех остальных. Тем не менее, необходимость в реновации действительно назрела, и останавливать этот процесс только из-за того, что у двух-трех собственников завышенные требования к своему жилью, нельзя. Думаю, в случае успешного применения этой практики в Москве, ее растиражируют на все остальные российские регионы.

Фасадные работы на доме 20-02 микрорайона Дружный. Набережные Челны

 

— Набережные Челны — город молодой. Наверное, вопрос реновации для вас не актуален?

— Для нас он, конечно, не так актуален, как для многих других российских городов с историей. Хотя в самом «возрастном» районе Набережных Челнов — поселке ГЭС — уже на подходе дома́, которые скоро пора будет включать в программу реновации. Это самые первые пятиэтажки, построенные в далеких 1960-х: без балконов, с устаревшими планировками и парковочными местами из расчета «2 машины на подъезд».

Поэтому реновация — абсолютно нормальный процесс. Нужно лишь, чтобы он был четко прописан на законодательном уровне и собственник знал: если дому исполнилось, скажем, 50 лет, он подлежит сносу и владельцы квартир имеют право на равноценное жилье в новостройке или справедливую компенсацию. Если это будет четко регламентировано, меньше будет ломаться копий вокруг этой темы. Более того, реновация даст новый импульс к развитию жилищного строительства.

 

— Не так давно ЕРЗ опубликовал обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале. 40% руководителей строительных организаций констатировали, что портфель заказов на подрядную деятельность находится на уровне «ниже нормального». В чем, по вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли?

— Да, все объективно. Идет серьезное сокращение объемов строительства и санация в том числе среди генподрядных организаций. Заказчики становятся более требовательными. Идет нормальный, оздоровительный процесс. Выживут только самые сильные, мобильные, умеющие подстраиваться под желания заказчика.

 

— Закон о компенсационном фонде, принятый в июле: как вы его прокомментируете?

— Я считаю, что когда власть пишет законы, она должна привлекать к их обсуждению представителей того сообщества, для которого они предназначены. Так было, к примеру, с ФЗ-214: он широко обсуждался экспертами, и некоторые выводы по итогам этих дискуссий были учтены в его окончательной версии.

Судя по всему, закон о компфонде разрабатывался без привлечения застройщиков, людьми, абсолютно не соприкасающимися с нашей отраслью, и к нашему изумлению, его текст кардинально изменился по сравнению даже с тем, что озвучивалось изначально.  У меня сложилось впечатление, что этот закон нацелен на уничтожение долевого строительства. Проще было бы тогда полностью его запретить!

Согласно новелле закона, застройщик отныне должен строить единовременно только один дом. У меня вопрос: а как же комплексное развитие территорий, о котором заявляют как об одном из главных трендов жилищного строительства на ближайшие годы? Возьмем нашу компанию, имеющую холдинговую структуру и обеспечивающую конвейер загрузки. По сути, нам этим законом сказали: «У вас был конвейер — а теперь начинайте работать вручную».

Этот же закон требует от нас, крупного холдинга, ведущего комплексные проекты застройки, открывать кучу «дочек» под каждый проект в отдельности. По каждому теперь должно вестись отдельное финансирование, и с требованием, чтобы застройщик больше никуда не направлял эти деньги, мы не можем не согласиться. Но остается непонятным, как это будет реализовываться на практике.

Еще один возмутительный казус. При том что ДОМКОР никоим образом не привлекает кредиты, при расчетах дольщиков с нами именно банк будет определять, дать нам эти деньги или нет: то есть нас все-таки пытаются насильно засунуть в схему, когда придется брать кредиты. Более того, сейчас мы должны будем предоставлять банкам полный финансовый и технический отчет о работе.

 

— Как считаете, кому все это нужно?

— Я считаю, над законом однозначно потрудилось банковское лобби. Банкам мало их любимой ипотеки, при которой они, выдав деньги на одну квартиру, возвращают сумму, равную двум. Они хотят еще и с застройщиков доход получить и таким образом еще увеличить нагрузку на покупателя! При этом повсюду звучат лозунги о доступном жилье. Откуда оно возьмется?

Мы уже смирились с компенсационным фондом, в который теперь нужно будет отчислять 1,2% стоимости каждого ДДУ, хотя прекрасно понимаем, что покупка «индульгенции» не решит проблемы обманутых дольщиков — зато может породить армию новых.

По приблизительным подсчетам, компенсационный фонд будет составлять порядка 50 млрд руб. Что такое 50 млрд для таких гигантов, как ЛСР, ПИК, Эталон, если даже у нас, компании не из первой двадцатки, обороты составляют 8 млрд? Падение двух-трех лидеров — и все, компфонд накрылся.

Еще один момент — закон отменяет требование по уставному капиталу. А мы как порядочная, законопослушная компания уже его исполнили, значительно увеличив уставный капитал, и «отыграть» ситуацию назад, вытащить эти деньги — очень сложная процедура. Спрашивается: ну что за игры такие?..

В перспективе, на мой взгляд, все это законодательное «творчество» уничтожит ручеек поступлений в компфонд. Застройщики будут искать пути удешевления своей работы: продавать уже готовое, но более дорогое жилье либо искать серые схемы ухода от «долевки». И их не упрекнешь: строителей загоняют в угол такими законами.

Ведется целенаправленная борьба с долевым строительством. Ну, тогда и вещи надо называть своими именами: не законом о компенсационном фонде, а законом по борьбе с долевым строительством.

Беседу вела Татьяна ГИМАТДИНОВА

Редакция благодарит PR-службу ООО «ДОМКОР» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

АБСУРД, ГЛУПОСТЬ, КОРРУПЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ: такие оценки закону о компенсационном фонде дали некоторые застройщики

Портал ЕРЗ публикует обобщенные результаты опроса мнения застройщиков по принятому закону.

 

После принятия Госдумой в совершенно неожиданной редакции закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» портал ЕРЗ направил всем застройщикам запросы, с просьбой дать оценку принятому документу.

Поступившие ответы свидетельствуют о кардинальной смене отношения застройщиков к закону. Если прежнюю концепцию, принятую Госдумой в первом чтении, застройщики преимущественно поддерживали, то теперь преобладают не просто отрицательные, а крайне негативные оценки.

Основной шквал критики приходится на те положения, которые появились в тексте законопроекта лишь за несколько часов до его принятия во втором чтении.

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ

Большинство застройщиков, принявших участие в опросе, не поддерживает введение требования наличия у застройщика, привлекающего средства дольщиков, трехлетнего опыта участия в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика, а также наличия разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. м² многоквартирных домов. Застройщики подчеркивают абсурдность этого требования в соединении с новым принципом «один застройщик — одно разрешение на строительство» и запретом на возможность создания застройщиком дочерних организаций.

Цитаты из опросных листов:

Требование лишает возможности входа на рынок новых участников и приводит к существенному ограничению конкуренции.

Ведь важен положительный опыт, а не опыт вообще.

Как получить опыт, не имея возможности работать в качестве застройщика?

Тому, кто строит без долевки за свой счет (для накопления опыта), она (долевка) и не нужна вообще.

А если компания впервые выходит на рынок долевого строительства?

К чему привязано 10000м²? В деревне или поселке постройте 10000 метров, это сколько лет нужно строить по дому в 300 – 500 м²?

 

Не поддерживают застройщики и норму о наличии в наименовании слов «специализированный застройщик».

Цитаты из опросных листов:

На застройщика налагаются дополнительные расходы по внесению изменений в учредительные документы.

Сегодня «специализированный застройщик», завтра изменился вид деятельности – надо менять название.

 

Подавляющим большинством застройщики выступают против требования наличия на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке.

Цитаты из опросных листов:

До направления проектной декларации в контролирующий орган застройщик и так несет расходы (аренда земельного участка, изыскания, инженерная подготовка, разработка проекта, выполнение технических условий и техприсоединения, экспертиза проекта), а еще необходимо иметь на счету свободные денежные средства. Это выходит не 10, а 35% от стоимости строительства.

От какой стоимости проекта считаются 10%? Просто заявленной застройщиком?

Из этого пункта следует необходимость составления сметной документации на строительство объекта и прохождение ее экспертизы.

Такое условие направлено исключительно на обогащение банка, в котором будут размещаться денежные средства, и не влечет за собой усиления защиты прав участников долевого строительства. Закон писался под диктовку коррумпированных банкиров.

Зачем? Ведь исполнение обязательств застройщика по заключаемым договорам участия в долевом строительстве и так обеспечено компенсационным фондом.

Заработок для банка! Эффекта для дольщиков нет.

В непростой экономической ситуации в стране сложно резервировать денежные средства в таком объеме. Введение «уполномоченных банков» на деле обернется ущемлением права хозяйствующего субъекта (застройщика) на выбор финансовых партнеров и приведет к росту издержек на банковское обслуживание в «уполномоченных банках».

Возникнут дополнительные трудности, связанные с необходимостью перехода застройщика на обслуживание в «уполномоченные банки» (перевод всех контрагентов).

 

Также почти все застройщики (только 1 голос «за») высказались против запрета на наличие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство.

Цитаты из опросных листов:

В Приморском крае ни один банк не предоставляет целевой кредит на строительство, ввиду огромных рисков (нашей организации так и не удалось на протяжении 5 лет взять кредит на строительство) в строительной отрасли.

Кредиты, займы привлекаются для пополнения оборотных средств или покрытия кассовых разрывов при появлении такой необходимости. Ограничение права управления финансами предприятия (в части запрещения привлечения заемного финансирования) негативно скажется на деятельности застройщиков.

А где ж тогда их взять (денежные средства)?

В случае отказа кредитных организаций в выдаче целевого кредита, остается возможность привлечения инвестиций и займов для окончания строительства объекта, в противном случае – неисполнение застройщиком своих обязательств.

 

При этом застройщики нейтрально восприняли запрет на наличие облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций. Против выступили единицы.

Цитаты из опросных листов:

Выпуски облигаций позволяют привлечь более дешевое финансирование по сравнению с банковским кредитом.

 

Запрет на наличие у обязательств, не связанных с разрешением на строительство, на сумму более 1% от стоимости строительства застройщики восприняли нейтрально или не поняли.

Цитаты из опросных листов:

Непонятный критерий.

Что-то это вообще ни о чем.

Непонятна логика.

 

Введение полного запрета на наличие задолженности по налогам многие застройщики поддержали. Голоса «за» и «против» разделились примерно поровну.

Цитаты из опросных листов:

В связи с нерегулярным поступлением денежных средств участников долевого строительства возможны задержки платежей по налогам и сборам.

 

Большинство застройщиков поддержали требование обязательности наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Цитаты из опросных листов:

Такое условие повысит качество возводимого жилья.

Увеличение цены малоэтажки минимум на 10%. Опять таки страдает провинция (дольщики)!

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

Единодушно все застройщики выступили против запрета одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство.

Цитаты из опросных листов:

Строительство объектов — сложный технологический процесс, требующий соблюдения последовательности этапов возведения строительных объектов, с учетом использования строительной техники и рабочей силы без простоя. В противном случае застройщик, подрядчик будет вынужден увольнять работников после выполнения определенного вида работ и так будет от объекта к объекту. Это будет приводить к циклической безработице в отрасли и оттоку квалифицированных кадров строительных специальностей.

Для успешной работы компании необходимо организовать поточность осуществления строительства, что с введением нового закона становится невозможным, так как не будет альтернативных источников получения денежных средств.

Это уже абсурд. Период оборота и подготовки к строительству слишком большой, что ставит под удар вообще все долевое строительство!

С чего вдруг? Почему у застройщика не может быть двух и более объектов строительства? Что на каждый объект создавать новое ООО? Как же тогда выполнять другие требования закона (3 года опыт работы и пр.)?

 

Не нашлось никого, кто бы поддержал новое требование о концентрации счетов застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика в одном банке (специально уполномоченном).

Цитаты из опросных листов:

Введение института «уполномоченных банков» приведет к ограничению конкуренции и дополнительным затратам на банковское обслуживание. Так, если ген.подрядчик ведет строительство нескольких объектов у разных застройщиков, ему нужно будет открывать счета в разных банках.

Чего ради? Что за банк? Кто его определяет и уполномочивает? Коррупция.

Требование о наличие счетов в одном банке считаем абсурдным.

И сколько же будет стоить такое удовольствие?

 

Никто из застройщиков не поддержал осуществление специального банковского контроля соответствия платежей застройщика содержанию обосновывающих документов (проверка договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, приема-передачи товара, товарно-транспортных накладных, счетов, счетов-фактур и пр.).

Цитаты из опросных листов:

В банках работают не специалисты в строительной отрасли, следовательно — не имеют представление о последовательности и возможности совмещения выполнения работ, что будет приводить к срыву процесса строительства.

Это возложение (и дублирование) на банки обязанностей контролирующих органов. У банков отсутствует соответствующий штат специалистов, его придется расширять, что неизбежно повлечет за собой увеличение стоимости банковских услуг, и как следствие, рост стоимости возводимого жилья.

Опять один с сошкой, а семеро с ложкой. Никому не нужных чиновников плодят.

Приставьте к каждому застройщику еще сотрудника прокуратуры и ФСБ, а лучше по двое и в смету обязательно пункт об их содержании.

Предлагаемое условие никак дополнительно не защитит права граждан-участников долевого строительства.

У застройщика возникают дополнительные затраты на сбор и предоставление данных в банки. Контроль со стороны банка приведет к замедлению скорости расчетов, задержкам в осуществлении платежей до момента акцепта банком. Отдельный вопрос — наличие квалифицированных специалистов в строительном деле в банках.

Закон писали вхожие во власть банкиры под себя любимых. Коррупция в явном проявлении!!! Где антикоррупционное заключение?

 

Большинство застройщиков высказались против ограничения 10% от стоимости строительства административных расходов застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.).

Цитаты из опросных листов:

А если застройщик привлекает с рынка только 15% от стоимости стройки, остальные у него свои средства. Почему от своих средств он может тратить только 10%?

Такое условие допустимо вводить только в отношении средств, полученных застройщиком от участников долевого строительства по конкретному проекту.

Расходы застройщика в провинции могут составлять не менее 20% от стоимости строительства.

 

Не нашлось ни одного застройщика, который бы поддержал запрет на осуществление иных видов деятельности.

Цитаты из опросных листов:

А если застройщик еще и строительные материалы производит? Что опять новую компанию создавать? Или лишать производственных рабочих заработка?

 

Нейтрально застройщики отнеслись к запрету на приобретение ценных бумаг. Против высказались немногие.

Цитаты из опросных листов:

Лучше установить перечень ценных бумаг, в которые может вкладываться застройщик. При наличии временно свободных денежных средств у застройщика появляется возможность использовать их более продуктивно.

 

Запрет на совершение сделок, не связанных со строительством, застройщики не поддержали.

Цитаты из опросных листов:

Для окончания строительства в случае отсутствия денежных средств участников долевого строительства компания должна иметь право продать или приобрести с целью получения прибыли объекты или оборудование, заключать контракты с муниципалами (переселение из ветхого и аварийного жилья), то есть иметь поступление денежных средств из других источников

Если застройщик решит приобрести себе офис или оказать материальную помощь детскому дому, это будет невозможно?

 

Замена требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам большинством не поддержана. Хотя есть застройщики, которые высказались «за».

Цитаты из опросных листов:

Так делать нельзя. Вывод совокупно с тем, что строить можно застройщику только по одному РС одновременно. Это сводит на нет накопленный отраслевой опыт системных застройщиков, которые по группе лиц строят сотни тысяч квадратных метров жилья в год на основании десятков РС в год, вводя десятки объектов жилья в год, делая счастливее тысячи семей и граждан, способствуя тем самым улучшению демографической ситуации в стране. Делают это эффективно, качественно, развивая отрасль, привозя в Россию лучшие иностранные технологии и архитектурно-проектные и ландшафтно-дизайнерские решения, развивая эффективные управленческие технологии. Которые ни разу за 10-20 лет работы в отрасли не допустили банкротств и обманутых дольщиков, которые делают города России красивее, комфортнее, безопаснее. Считаем, что надо различать системный бизнес застройщиков и штучные строительные проекты отдельных застройщиков. Для системных застройщиков надо оставить условия об уставном капитале с учетом участника-поручителя и сохранить за ними право строительства по нескольким РС одновременно. А для маленьких застройщиков, с разовыми РС, установить условие про 10% собственных средств и про строительство по 1 РС. Системным застройщикам с опытом можно использовать в наименовании термин СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК.

 

ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

Введение обязанности составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность поддержана примерно половиной застройщиков, заполнивших опросные листы. Вторая половина против или безразлична к новому требованию.

Цитаты из опросных листов:

Отчетов и так масса.

Минфином установлены общие для всех хозяйствующих субъектов требования к составлению бухгалтерской отчетности и сроки ее предоставления в контролирующий орган. Введение дополнительных требований для застройщиков, в т.ч. аудит промежуточной отчетности бесполезен и не несет практического смысла. Проверяться аудиторами должна официальная отчетность за год (достаточный срок), как и происходит сейчас.

Для застройщика это будет выливаться в дополнительные непроизводственные расходы.

Весь учет по проекту ведется накопительно, и закрывается по завершению проекта и передаче объектов участникам долевого строительства. Данное условие является чрезмерным, нецелесообразным и не обеспечивающим дополнительную защиту дольщиков. 

 

Застройщики в большинстве выступили против введения обязанности предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса.

Цитаты из опросных листов:

Пусть запрашивают указанные данные непосредственно в ИФНС или в органе контроля.

Дополнительная административная нагрузка.

Десять дней мало, если ее надо составлять.

 

Нейтрально застройщики отнеслись к отмене обязанности передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры. Выступили против около 30%.

Цитаты из опросных листов:

Инструкция определяет поведение собственника по отношению к имуществу его и общему имуществу. Снижаются риски предъявления к застройщику неправомерных претензий.

Инструкция по эксплуатации квартиры — это документ, регламентирующий права участника долевого строительства в отношении использования объекта долевого строительства. Наличие такого документа в разы снижает количество споров в отношении качества объектов долевого строительства и обязательств застройщика по устранению дефектов в объекте долевого строительства.

 

Нейтрально (частично против) застройщики отнеслись к новой обязанности по размещению на своем сайте в полном объеме бухгалтерской отчётности, промежуточной бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения.

Цитаты из опросных листов:

Нарушение коммерческой тайны.

Дополнительная административная нагрузка.

 

Также нейтрально и частично против застройщики оценили новую обязанность по размещению в единой информационной системе жилищного строительства пакета информации о своей деятельности.

Цитаты из опросных листов:

Все равно, если это бесплатно.

Тогда надо отменить требование обязательности размещения этой информации на сайте застройщика.

 

ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРЕДСТВ ДОЛЬЩИКОВ

Все 100% застройщиков, заполнивших опросные листы, выступили против запрета расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на приобретение земельного участка, прав на земельный участок, проектирование, изыскания, экспертизу.

Цитаты из опросных листов:

Все указанные работы входят с процесс строительства многоквартирного жилого дома, и должны подлежать компенсации.

Возможно принудительное списание средств дольщиков со счета по исполнительным листам. Этот случай не отрегулирован в законе. Надо вводить запрет на такое списание.

Тому, кто это писал, нужно бы посетить третий и четвертый курсы строительного факультета, и понять, из чего складывается себестоимость строительства.

 

ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ

Все нововведения по упрощению заполнения проектной декларации застройщики поддержали.

Цитаты из опросных листов:

Сделали хотя бы одно полезное дело.

Был, оказывается, и кто-то умный среди авторов.

 

Застройщики оставляли в опросных листах и общую оценку закона. Вот некоторые из таких оценок.

 

Большинство предлагаемых нововведений ничем не оправданны, не несут дополнительной защиты прав участников долевого строительства, направлены на максимальную бюрократизацию и усложнение процесса долевого строительства. Если предлагаемые нововведения будут приняты, они сильно затруднят деятельность застройщиков, что может привести к рискам банкротства многих застройщиков и появлению нового числа т.н. «обманутых дольщиков».

 

Необходимо учитывать, что большинство т.н. «обманутых дольщиков» появилось в период до 2014 г., когда фактически отсутствовал надлежащий контроль за деятельностью застройщиков, при этом они возникли в проектах, которые реализовывались в обход закона 214-ФЗ. В текущей ситуации (наличие контроля за деятельностью застройщиков, максимальное законодательное урегулирование долевого строительства) отсутствует объективная необходимость в предлагаемых изменениях.

Другие публикации по теме:

Юрий Мочалин (ООО ДОМКОР, Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Обманутые дольщики — о компенсационном фонде долевого строительства