Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством
На вопросы ЕРЗ отвечает коммерческий директор ООО «ДОМКОР» Юрий Мочалин
— Юрий Анатольевич, компания «ДОМКОР» одной из первых в стране добровольно прошла сертификацию в РАСК и получила достаточно высокую оценку надежности застройщика — А3. Для вас это было неожиданностью или просто констатацией известного факта?
— Неожиданностью точно не было. Мы понимали, что находимся, как минимум не ниже лидеров рынка. А когда узнали, что рейтинг А присвоен только нескольким компаниям в стране, нам стало интересно, каковы же наши позиции на фоне других.
Поэтому мы пригласили РАСК оценить ООО «ДОМКОР». И наши предположения, в общем-то, подтвердились: компании была дана достаточно высокая оценка — как в плане надежности, так и в части информационной открытости. Нас подняли на несколько пунктов выше тех рейтингов, которые были присвоены ДОМКОРу дистанционно.
— В чем ваши конкурентные преимущества?
— Одно из самых серьезных конкурентных преимуществ — собственный оборотный капитал. У ДОМКОРа нет привлеченных кредитных средств: только свои и деньги дольщиков. Начиная любой дом, мы всегда понимаем, что у нас достаточно ресурсов на его достройку даже при самом катастрофичном сценарии, если рынок встанет. Дольщики без квартир точно не останутся.
Работу по программе социальной ипотеки (с 2005 года в Татарстане действует республиканская программа социального ипотечного кредитования, в соответствии с которой жилье предоставляется в рассрочку на срок до 28,5 лет под 7% годовых; участниками программы могут стать нуждающиеся в улучшении жилищных условий работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу — Ред.) я также считаю важным фактором. Да, мы на ней почти не зарабатываем, но она дает нам возможность загрузить как производство, так и стройку.
Еще одно конкурентное преимущество — присутствие ДОМКОРа одновременно в нескольких городах Татарстана: «проседание» продаж в одном городе мы можем компенсировать усилением в других.
Ну и, конечно, люди. Общаясь с другими строительными компаниями, я точно знаю, что квалификация наших сотрудников, от рабочих до топ-менеджеров, достаточно высока. Впрочем, у ДОМКОРа и планка высокая. Случайных людей у нас нет.
ЖК Красные Челны. Набережные Челны
— В свое время ваша компания была чуть ли не единственной в городе и республике, кто сдавал жилье с чистовой отделкой…
— Одно время чистовая отделка действительно была нашим уникальным торговым предложением, но сейчас многие компании подхватили эту идею и растиражировали. Впрочем, насколько ее можно назвать уникальной? Она же пришла с советских времен, когда ни одна квартира в черновой отделке и не сдавалась. Я бы сказал, что как раз черновая и предчистовая отделка — это продукт, рожденный незрелым рынком, когда застройщики пытались сократить затраты и заложить пониже стоимость квартир, а в итоге ремонт выливался покупателю в огромные расходы.
— То есть поворот рынка к чистовой отделке, несмотря на то, что приобретаете новых конкурентов, вы одобряете?
— Мое твердое убеждение: квартиры стандарт-класса — да, в принципе, и любого другого! — обязательно должны сдаваться с чистовой отделкой.
Пройдет лет пять, и произойдет насыщение рынка, уже не будет такой острой потребности в массовом жилье, как сейчас. Запросы покупателей вырастут. Впрочем, мы и сейчас уже это наблюдаем: портрет нашего среднестатистического клиента меняется. Его требовательность, осведомленность, юридическая подкованность повышаются день ото дня.
Дом 29 по ул. Р. Галеева. Альметьевск
— Чем вы на это отвечаете?
— Стараемся идти быстрее рынка, в том числе применяя в отделке новые материалы, необычные решения фасадов, входных групп, мест общего пользования. При всей видимой серийности домкоровских домов ни один из них не похож на другой: у каждого из них своя «изюминка» и «фишка». Словом, мы развиваем свой продукт и стараемся, учитывая длинные циклы, предвосхитить пожелания покупателя на несколько лет вперед.
— Комплексным развитием территорий в Набережных Челнах занимается, судя по всему, только ДОМКОР. Для других компаний это направление не столь привлекательно?
— В этой работе есть свои плюсы и минусы. Главный плюс — возможность запроектировать современный район, который будет отвечать всем сегодняшним требованиям к застройке, благоустройству, среде обитания, доступности, обеспеченности социальной инфраструктурой.
Опять же, если брать комплексное развитие территории, то результат можно рассматривать в еще более дальней перспективе. По сути, разрабатывая микрорайон, мы получаем конечный результат через, как минимум, 5—10 лет, и тут еще важнее предугадать заранее, что́ будет востребовано в этот период, как к тому времени разовьется городская инфраструктура.
Это интересно, но и сложно, поскольку несет серьезные риски для застройщика уже на старте проекта, когда строятся первые дома и финансовая нагрузка особенно высока.
— Тем не менее, сегодня комплексное развитие территорий – это устойчивый тренд.
— И этот тренд — правильный. Да, в свое время, когда строительная отрасль в нашем городе замерла, точечная застройка была каким-никаким решением проблемы: на существующие сети «сажался» дом, и это было недорого для застройщика, но совершенно разрушало комплексную гармонию.
Набережные Челны — молодой город, и в 1960-х, когда он разрабатывался академиком Борисом Рубаненко, в проектировании использовались самые современные подходы, не утратившие актуальности по сей день: широкие улицы, большие общественные пространства и придомовые зоны… Сегодняшние попытки застройщиков «воткнуть» какую-нибудь «свечку» в существующую комплексную структуру, как правило, оказываются неудачными: нарушают архитектурный ритм, сложившуюся экосистему. Ну, и не будем забывать дополнительную нагрузку на сети.
— В Республике Татарстан за 5 месяцев общий ввод жилья упал на 3% по отношению к 2016 году. При этом ввод жилья многоквартирных домов застройщиками напротив вырос на 7%. С чем это, по-вашему, связано? Созданы благоприятные условия для строительства многоквартирных домов?
— Это опять же связано с тем, что инвестиционный цикл в строительстве достаточно длительный, и ввод, который мы наблюдаем сейчас, — это проекты, заложенные три года назад, когда о серьезном, глубинном кризисе никто даже не предполагал. Естественно, у застройщиков нет вариантов, кроме как ввести эти дома, чтобы не плодить армию обманутых дольщиков. Здесь логика понятна.
Есть другой, более симптоматичный показатель: падает — и достаточно существенно! — количество выданных разрешений на строительство. В одних регионах — на 30%, в других — на 50%. Это значит, застройщики не рискуют давать старт новым проектам, и в ближайшие годы домов будет строиться намного меньше. Последствия скажутся очень скоро: рано или поздно кризис кончится, и к тому моменту отложенный спрос и дефицит предложений в новостройках могут сыграть злую шутку с рынком и достаточно серьезно задрать цены.
Так что благоприятными условия для строительства не назовешь. Особенно если учесть, что сейчас вступают в силу требования ФЗ-214 — с одной стороны, продиктованные временем, а с другой, я считаю, драконовские, — которые резко ограничат существующий круг игроков строительного рынка.
Микрорайон 4-5. Елабуга
— Разве санация рынка — это плохо?
— Для нас, наверное, хорошо. Уйдут компании из категории «пацаны собрались и решили дом построить» — слишком много хлопот при не столь очевидной выгоде: маржинальность нашего бизнеса падает. Останутся работать те, кто имеет собственную строительную индустрию, создает конечный продукт в виде жилого дома, квартир и несет ответственность за их эксплуатацию.
Плохо то, что и оставшимся легче не становится. Мы сталкиваемся с множеством административных барьеров. Взять хотя бы заключение о соответствии застройщика. Просто было создать закон, а вот ка́к он будет исполняться, — не додумали. И сейчас администрация на местах пытается все это свалить на застройщиков. Озадачивают нас сбором документов, перечень которых абсолютно никем не регламентирован. Каждый регион пишет свои правила, и насколько они корректны, зависит от компетенции чиновников на местах. И вот эти разногласия, непрописанные правила и нерегламентированные процессы будут, конечно, вызывать сбои в работе.
— Эксперты прогнозируют дальнейшее падение рынка и снижение стоимости жилья. Есть, куда снижаться?
— Могу только предположить, что это касается таких регионов, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, где заложенная в жилье маржинальность для нас является просто фантастической. Мы же находимся на уровне 12%. С учетом долгого инвестиционного цикла и хлопотности, я считаю, это далеко не самый высокоприбыльный бизнес.
Себестоимость жилья растет, но по ценам мы наблюдаем уже третий год если не падение, то остановку, и в любом случае когда-нибудь, когда покупательская способность восстановится, этот дисбаланс будет компенсирован. Так и получается, что на официальном уровне заявляют о снижении себестоимости строительства, но при этом делают все, чтобы она росла. К примеру, 1,2% отчислений в компенсационный фонд, которые мы отныне должны будем делать, не смогут не отразиться на конечном покупателе.
Фасад дома 20-03 микрорайона Дружный. Набережные Челны
— По данным Единого реестра застройщиков, ДОМКОР занимает 4-е место по объему ввода жилья в регионе как в 2017 году, так и по итогам 2016. При этом по объемам текущего строительства сейчас у вас 3-е место. Расширяете объемы строительства? Видите спрос?
— Объемы мы, как минимум, не сокращаем. Да, покупателей становится меньше, «пирог» сужается, и это заставляет нас агрессивнее драться за свою долю, за своего клиента. Ну, а с учетом того, что мы как холдинг располагаем серьезными ресурсами на рынке, делать это нам несколько легче, чем средним или мелким игрокам.
— Планируете ли выводить в строительство новые жилые комплексы?
— Безусловно. Сейчас идет работа над проектами, которые будут реализованы в течение ближайших 10 лет. То есть, по крайней мере, на этот период у нас расписаны планы, где́ будем строить, что́ и для кого. Это будут микрорайоны в Челнах, Альметьевске, Елабуге. Рассматриваем и другие регионы.
— Много ли у вас сделок с ипотекой?
— На данный момент от 80 до 90% наших покупателей — это ипотечные заемщики. И только за счет того, что нам совместно с банками удается сдерживать или даже снижать ипотечные ставки, мы находим своего покупателя. Безусловно, ипотека является едва ли не главным двигателем продаж: процентные ставки, различные виды платежей привлекают людей.
— Программы каких банков наиболее привлекательны?
— Как и везде, на этом рынке есть свои лидеры — Сбербанк и ВТБ. Основной процент наших покупателей — их клиенты. С банками мы постоянно прорабатываем возможности снижения ставок. Недавно, например, запустили обоюдно субсидируемую программу со Сбером, когда жилье от ДОМКОРа можно приобрести под 8% годовых.
Микрорайон Прибрежный. Набережные Челны
— По опросам застройщиков, в целом по РФ отмечается существенное улучшение ситуации с административными процедурами. А как с этим обстоят дела в вашем регионе?
— Я бы не сказал, что ситуация с административными процедурами улучшается. Может быть, на бумаге. По факту же все только усложняется. Например, удлиняется срок прохождения и получения разрешения на строительство, процедура ввода в эксплуатацию. Единственное, пожалуй, что упростилось, — это прохождение экспертизы. Но насколько это правильно, вопрос спорный, поскольку на рынок «вывалилась» масса частных контор, предлагающих подобные услуги, и теперь наличие положительного заключения экспертизы определяется величиной тарифа за нее. На мой взгляд, это может привести к очень печальным последствиям в среднесрочной перспективе.
Что упростилось? Опять же, получение разрешения на строительство сейчас завязано на заключении о соответствии застройщика... Да, правительство пыталось сократить количество административных барьеров для компаний, но получилось с точностью до наоборот: родилась масса новых документов, и прохождение процедур стало еще более длительным и трудоемким.
Монтаж дома 20-06 микрорайона Дружный. Набережные Челны
— Ощущается ли влияние на рынок нового законодательства, которое обязало всех застройщиков стать более открытыми в части сайтов и проектных деклараций?
— Мне сложно сказать за весь рынок. Мы этого не особо ощутили: сайт с информацией о компании и объектах у нас работает давно, видеокамеры на стройплощадках ДОМКОРа мы уже лет пять как ставим, трансляции ведутся с каждого объекта. Когда мы проходили проверку РАСКа, нам было сделано несколько незначительных замечаний по сайту, которые мы быстро устранили.
Что касается проектных деклараций, то мы и раньше выкладывали их на сайт. Но сейчас по новым требованиям вынуждены включать в них столько технической информации, что средний объем одного такого документа достигает 200—250 страниц. А самая большая декларация, например, насчитывает 294 страницы. Вдумайтесь: почти 300 страниц бестолковой информации, из которых действительно ценные для обывателя сведения о застройщике и объекте уместились бы на 3—4 страницах (как у нас раньше и было)! Неужели кто-то всерьез думает, что среднестатистический покупатель будет все это читать?! Насколько это соотносится с информационной открытостью?
Ладно бы, если бы компания возводила один-два дома, но когда у вас в работе на разных стадиях находится порядка 50 объектов, это выглядит как издевательство. Пришлось увеличить штат, и теперь у нас есть специалисты, которые занимаются только составлением проектных деклараций. Как это отражается на стоимости жилья? Ответ очевидный.
Пугает даже не то, что делает правительство для обеспечения открытости и надежности компаний. Пугает то, ка́к это делается на местах, ка́к это трактуют местные власти. Опять же, это дополнительный административный рычаг, с помощью которого они могут, скажем так, влиять на бизнес...
Мы понимаем необходимость сделать прозрачной деятельность застройщиков, особенно тех, кто действительно собирал деньги дольщиков и писал в проектных декларациях ерунду. Но эти процессы не должны быть чрезмерными — если, конечно, администрации городов и регионов понимают необходимость стройки. На мой взгляд, все эти нововведения требуют постоянного мониторинга и внесения своевременных корректив.
— Возникают ли у застройщиков сложности с увеличением уставного капитала?
— Для нас это не было проблемой. На протяжении нескольких лет собственники нашей компании не выводят дивиденды, а оставляют их на развитие, так что с учетом наших оборотов — а это достаточно серьезные суммы! — мы были готовы к этим требованиям.
Микрорайон Алсу. Альметьевск
— Будет ли широко развиваться практика, когда застройщики под каждый проект открывают новое юридическое лицо?
– У нас это не практикуется, мы выступаем только под собственным именем «ДОМКОР». Но я знаю, что это довольно частое явление. Есть много причин, по которым компании идут на такой шаг. Когда дом построен, удобно ликвидировать созданное под него юрлицо: жителям некому предъявлять претензии по качеству работ, а с застройщика — как говорится, взятки гладки.
Но есть и другая сторона медали. Дело в том, что сегодняшнее законодательство не позволяет продавать земельные участки, приобретенные с аукциона. А что, если застройщик, купивший землю, трезво оценил свои возможности и решил, что не потянет проект? Прямая продажа от одного юридического лица другому запрещена. Выход один: купить юрлицо и провести эту процедуру через него. Думаю, такая практика будет продолжаться. Она неоднозначна, но это точно не наш путь.
— Потребительский терроризм: есть ли в регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей?
– Конечно же, есть, и их деятельность мы ощущаем на себе. В одном из городов нашего присутствия, например, есть три юридические компании, которые, по сути, «поделили» этот город и «отрабатывают» жильцов всех вводимых в эксплуатацию новостроек.
Нас даже пытались шантажировать: предлагали заплатить, а иначе угрожали организовать массовые иски. Компания отбилась только благодаря грамотной работе юридической службы: «террористы» поняли, что не на тех нарвались, и отстали. Понятно, нападают они на заведомо слабых игроков строительного рынка, которые не располагают сильной командой юристов, способных дать им отпор в судах.
Есть «потребительские террористы» и среди отдельных наших покупателей. Но мы знаем свои права и обязанности, хорошо расшифрованные в 214-м законе. Если не правы, находим возможности договариваться и решать вопрос вместе с жильцами. Если же правда на нашей стороне, без сомнений идем на судебный процесс.
— Недавно портал опубликовал экспертный материал, посвященный проблемам и перспективам развития в нашей стране института РЗТ. Каково ваше отношение к этому механизму?
— Развитие (реновация) застроенных территорий — это абсолютно нормальный эволюционный процесс. Сейчас мы наблюдаем уникальный пример в Москве, когда всего за несколько лет на месте 4,5 тыс. старых хрущевок городские власти намереваются с согласия жителей построить новое жилье. С интересом будем следить за тем, как будет реализовываться этот проект и работать принятый закон о реновации.
Легким этот путь не будет: столичным властям придется договариваться с тысячами собственников, которые абсолютно по-разному оценивают перспективы переселения. Невозможность договориться с одним может серьезно затормозить переезд всех остальных. Тем не менее, необходимость в реновации действительно назрела, и останавливать этот процесс только из-за того, что у двух-трех собственников завышенные требования к своему жилью, нельзя. Думаю, в случае успешного применения этой практики в Москве, ее растиражируют на все остальные российские регионы.
Фасадные работы на доме 20-02 микрорайона Дружный. Набережные Челны
— Набережные Челны — город молодой. Наверное, вопрос реновации для вас не актуален?
— Для нас он, конечно, не так актуален, как для многих других российских городов с историей. Хотя в самом «возрастном» районе Набережных Челнов — поселке ГЭС — уже на подходе дома́, которые скоро пора будет включать в программу реновации. Это самые первые пятиэтажки, построенные в далеких 1960-х: без балконов, с устаревшими планировками и парковочными местами из расчета «2 машины на подъезд».
Поэтому реновация — абсолютно нормальный процесс. Нужно лишь, чтобы он был четко прописан на законодательном уровне и собственник знал: если дому исполнилось, скажем, 50 лет, он подлежит сносу и владельцы квартир имеют право на равноценное жилье в новостройке или справедливую компенсацию. Если это будет четко регламентировано, меньше будет ломаться копий вокруг этой темы. Более того, реновация даст новый импульс к развитию жилищного строительства.
— Не так давно ЕРЗ опубликовал обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале. 40% руководителей строительных организаций констатировали, что портфель заказов на подрядную деятельность находится на уровне «ниже нормального». В чем, по вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли?
— Да, все объективно. Идет серьезное сокращение объемов строительства и санация в том числе среди генподрядных организаций. Заказчики становятся более требовательными. Идет нормальный, оздоровительный процесс. Выживут только самые сильные, мобильные, умеющие подстраиваться под желания заказчика.
— Закон о компенсационном фонде, принятый в июле: как вы его прокомментируете?
— Я считаю, что когда власть пишет законы, она должна привлекать к их обсуждению представителей того сообщества, для которого они предназначены. Так было, к примеру, с ФЗ-214: он широко обсуждался экспертами, и некоторые выводы по итогам этих дискуссий были учтены в его окончательной версии.
Судя по всему, закон о компфонде разрабатывался без привлечения застройщиков, людьми, абсолютно не соприкасающимися с нашей отраслью, и к нашему изумлению, его текст кардинально изменился по сравнению даже с тем, что озвучивалось изначально. У меня сложилось впечатление, что этот закон нацелен на уничтожение долевого строительства. Проще было бы тогда полностью его запретить!
Согласно новелле закона, застройщик отныне должен строить единовременно только один дом. У меня вопрос: а как же комплексное развитие территорий, о котором заявляют как об одном из главных трендов жилищного строительства на ближайшие годы? Возьмем нашу компанию, имеющую холдинговую структуру и обеспечивающую конвейер загрузки. По сути, нам этим законом сказали: «У вас был конвейер — а теперь начинайте работать вручную».
Этот же закон требует от нас, крупного холдинга, ведущего комплексные проекты застройки, открывать кучу «дочек» под каждый проект в отдельности. По каждому теперь должно вестись отдельное финансирование, и с требованием, чтобы застройщик больше никуда не направлял эти деньги, мы не можем не согласиться. Но остается непонятным, как это будет реализовываться на практике.
Еще один возмутительный казус. При том что ДОМКОР никоим образом не привлекает кредиты, при расчетах дольщиков с нами именно банк будет определять, дать нам эти деньги или нет: то есть нас все-таки пытаются насильно засунуть в схему, когда придется брать кредиты. Более того, сейчас мы должны будем предоставлять банкам полный финансовый и технический отчет о работе.
— Как считаете, кому все это нужно?
— Я считаю, над законом однозначно потрудилось банковское лобби. Банкам мало их любимой ипотеки, при которой они, выдав деньги на одну квартиру, возвращают сумму, равную двум. Они хотят еще и с застройщиков доход получить и таким образом еще увеличить нагрузку на покупателя! При этом повсюду звучат лозунги о доступном жилье. Откуда оно возьмется?
Мы уже смирились с компенсационным фондом, в который теперь нужно будет отчислять 1,2% стоимости каждого ДДУ, хотя прекрасно понимаем, что покупка «индульгенции» не решит проблемы обманутых дольщиков — зато может породить армию новых.
По приблизительным подсчетам, компенсационный фонд будет составлять порядка 50 млрд руб. Что такое 50 млрд для таких гигантов, как ЛСР, ПИК, Эталон, если даже у нас, компании не из первой двадцатки, обороты составляют 8 млрд? Падение двух-трех лидеров — и все, компфонд накрылся.
Еще один момент — закон отменяет требование по уставному капиталу. А мы как порядочная, законопослушная компания уже его исполнили, значительно увеличив уставный капитал, и «отыграть» ситуацию назад, вытащить эти деньги — очень сложная процедура. Спрашивается: ну что за игры такие?..
В перспективе, на мой взгляд, все это законодательное «творчество» уничтожит ручеек поступлений в компфонд. Застройщики будут искать пути удешевления своей работы: продавать уже готовое, но более дорогое жилье либо искать серые схемы ухода от «долевки». И их не упрекнешь: строителей загоняют в угол такими законами.
Ведется целенаправленная борьба с долевым строительством. Ну, тогда и вещи надо называть своими именами: не законом о компенсационном фонде, а законом по борьбе с долевым строительством.
Беседу вела Татьяна ГИМАТДИНОВА
Редакция благодарит PR-службу ООО «ДОМКОР» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото
Другие публикации по теме:
Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства
