Рынок новостроек выходит из стагнации, но риски накапливаются: итоги III квартала 2025 года на ЕРЗ-трендах
В ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: Итоги III квартала 2025 года на рынке новостроек» эксперты обсудили ключевые показатели спроса, ценовой динамики и ипотечной активности в крупнейших регионах страны.
Источник: ЕРЗ.РФ
Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже) представил обзор ключевых показателей рынка новостроек в России, отметив заметный рост доли собственных средств в объеме средств на счетах эскроу — около 53%. Для сравнения: в периоды доминирования ипотеки показатель находился на уровне 20% — 30%.
«Это говорит о том, что гораздо меньше собственных денег вкладывали покупатели в приобретение новостроек, чем сейчас», — подчеркнул эксперт.
Фото: ЕРЗ.РФ
По словам специалиста, по количеству ипотек по ДДУ (договора, заключенные за один день) третий квартал 2025 года уступает лишь пику 2020-го и 2023 годов, оставляя позади показатели всех остальных лет начиная с 2016-го.
Он уточнил, что средняя процентная ставка по ипотеке по ДДУ остается неизменной с 2020 года — около 6%, и это показатель устойчивости экономической модели, а не рыночной ипотеки.
«Некоторое оживление рыночной ипотеки происходит, но незначительное и оно не влияет на средневзвешенную ставку по ипотечным кредитам», — резюмировал Кирилл Холопик.
Источник: ЕРЗ.РФ
По прогнозу ЕРЗ.РФ, объем ипотечных кредитов по ДДУ в 2025 году составит около 2 трлн руб.
Показатель ниже уровней 2023—2024 годов, но может превзойти результат 2022-го. В 2026 году ожидается рост до 2,2 трлн руб.
Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе (на фото ниже) представил расчеты по срокам реализации остатков в ключевых локациях столичного региона. Эксперт предложил смотреть на срок реализации — соотношение объема непроданных лотов к среднему темпу продаж за 12 месяцев.
Фото предоставлено пресс-службой bnMAP.pro
По данным bnMAP.pro, в разных локациях столичного региона показатели находятся на следующих уровнях:
• Старая Москва — 26 месяцев (на грани рискованного уровня);
• Новая Москва — 18 месяцев (без признаков перегрева);
• Московская область — 28 месяцев (наиболее чувствительная зона).
Особо Сергей Лобжанидзе отметил, что в Старой Москве за год выросла конверсия — с 9% до 10,5%, в то время как в других локациях она остается ниже 10%. «По итогам года Старая Москва — единственная локация, где приросла конверсия, — подчеркнул он, пояснив: — Это результат и эффективной работы, и ограничения предложения».
Также спикер напомнил, что 89% всей ипотеки физическим лицам выдают всего 5 российских банков, что свидетельствует об устойчивой монополизации кредитного рынка.
Фото из архива К. Чернецкой
Руководитель «Объектив.рф» Ксения Чернецкая (на фото) отметила, что в большинстве городов-миллионников наблюдается снижение объемов экспозиции: застройщики осторожно выводят новые проекты, адаптируясь к ослаблению спроса.
По ее словам, цены в экспозиции растут плавно, но реальные продажи обеспечиваются системой скидок и субсидий. Основная активность спроса приходится на квартиры площадью 30 кв. м — 50 кв. м, в основном в классе «комфорт».
Рыночная конъюнктура остается нестабильной: «индекс тревожности» растет, цикл сделки увеличивается, распроданность отстает от темпов строительной готовности.
Фото: acexpert.ru
Партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области Михаил Хорьков (на фото) рассказал, что объем строительства в Екатеринбурге с 2020 года вырос в 2,5 раза.
При этом число проектов без строительной динамики увеличивается — часто застройщики начинают продажи, не выходя на площадку. Некоторые объекты останавливаются на стадии котлована, девелоперы корректируют стратегию.
Хорьков подчеркнул, что по объемам стройки город обогнал Краснодар и Санкт-Петербург, однако затоваривания пока нет: на рынке зафиксировано всего около 3 тыс. непроданных сданных квартир. Основные риски сосредоточены в проектах, ввод которых запланирован на 2026—2027 годы.
Продажи, по словам Михаила Хорькова, вернулись к среднегодовому уровню — около 2 200 ДДУ в месяц. Это частично компенсирует спад начала года, а итоговое снижение за 2025 год не превысит 15%.
«Рынок начнет делиться на тех, кто готов к конкуренции, и тех, кто недооценил потенциал участков, — заметил эксперт и резюмировал: — Последствия почувствуют и застройщики, и банки».
Фото предоставлено пресс-службой компании «Петербургская недвижимость»
Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева (на фото) отметила, что на рынке Петербурга сохраняется стабильный, но ограниченный спрос. Основную поддержку продажам продолжают обеспечивать «Семейная ипотека» и рассрочки от застройщиков, тогда как рыночная ипотека остается доступной лишь узкому кругу покупателей.
По ее мнению, при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ и расширении возможностей рыночной ипотеки возможно увеличение объемов сделок, однако значительных скачков по итогам года в компании не ожидают.
Фото: ЕРЗ.РФ
Директор по продажам DOGMA (Краснодарский край) Алексей Некрасов (на фото) сообщил, что по итогам III квартала компания заняла 3-е место в стране по объему текущего строительства — 2,3 млн кв. м.
Рынок Краснодара прибавил 16% за квартал, но DOGMA растет еще быстрее, заметил топ-менеджер девелоперской компании. В структуре продаж DOGMA ипотека занимает 90%, при этом доля сделок за наличные и с рассрочкой также увеличивается.
Некрасов отметил сдвиг от субсидированных программ в сторону стандартной ипотеки, а также высокую степень распроданности объектов, что позволяет гибко управлять продажами.
До конца года DOGMA планирует вывести еще один проект, а в 2026 году — запустить сразу несколько новых площадок в ЮФО.
Фото из архива К. Плешковой
Эксперт по маркетингу и продажам в девелопменте, экс-коммерческий директор Практика (Свердловская область) Ксения Плешкова (на фото) рассказала о смене покупательских приоритетов.
По ее данным, доля сделок за 100-процентную оплату резко выросла — с 3% — 5% до 15%, что связано со снижением банками ставок по вкладам. Покупатели начали перекладывать средства в недвижимость.
Также эксперт отметила, что выросла доля сделок с риэлторами, а ипотечные клиенты все чаще рассчитывают на последующее рефинансирование, ориентируясь на комфортный ежемесячный платеж. При этом интерес к рассрочкам снижается, и многие покупатели теряют доверие к программам со скидками.
Фото: ЕРЗ.РФ
Коммерческий директор ГК Новый город (Тверская область) Максим Филин (на фото) отметил, что спрос в Твери смещается в сторону более просторного и комфортного жилья: растет доля однокомнатных и двухкомнатных квартир, а средняя площадь проданной квартиры увеличилась с 38 кв. м до 45 кв. м. Покупатели все чаще ориентируются не просто на доступность, а на удобство и семейный формат, уточнил специалист.
Одновременно с этим сохраняется стабильный интерес к квартирам с отделкой от застройщика — несмотря на то что часть банков ограничивает выдачу ипотечных кредитов на такие объекты, что в отдельных случаях приводит к срыву сделок.
Фото: ЕРЗ.РФ
Коммерческий директор ГК Монолит (Республика Крым) Виталий Суханов (на фото) сообщил, что продажи компании выросли на 83% в годовом выражении и на 61% за квартал. В структуре сделок ипотека заняла 55%, рассрочка — 35%, собственные средства — 10%.
Он отметил активный приток средств с вкладов на рынок недвижимости в третьем квартале, который традиционно является пиковым для курортных регионов.
Суханов подчеркнул, что цены на жилье в Крыму стабилизировались, но апартаменты на побережье продолжают дорожать. По прогнозу компании, в 2026 году рост цен на новостройки может составить 5% — 7%.
Фото: © Яков Филимонов / Фотобанк Лори
Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.
Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.
Следующий выпуск «ЕРЗ-тренды. ИИ в девелопменте: проектирование, стройка, продажи» состоится 30 октября в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.
Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли". ИНН: 7706784790
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
ЕРЗ-тренды 23 октября в 10.00: «Итоги III квартала 2025 года на рынке недвижимости»
Эксперты: в России объем инвестиций в недвижимость за три квартала упал на 8% — до 606 млрд руб.
