Правовые аспекты развития рынка недвижимости в России эксперты и девелоперы обсудили за деловым завтраком, организованным РБК

Как отмечалось на форуме, законодательные изменения в сфере недвижимости и строительства открывают для строительных компаний и других участников рынка новые возможности, но одновременно новации вызывают множество вопросов, касающихся их правоприменения. 

Сделки с недвижимостью и связанные с ними судебные споры, одни из самых сложных. Изменения гражданского законодательства требуют от юристов новых знаний и корректировки подходов к практической работе, без которых возникают серьезные сложности в сфере оформления и защиты прав на недвижимость. 

​​​​​​​

О ситуации на рынке недвижимости

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ. Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, хотя однозначных ответов на многие вопросы до сих пор нет, говорили участники завтрака. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию.

По мнению директора по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергея Нотина, налицо тенденция увеличения регулирующей роли государства, которое все больше внимание уделяет экономике строительства. Градостроительные полномочия муниципалитетов наполняются новым содержанием. Законодательных ограничений становится все больше, и они существенно влияют на рентабельность бизнеса. Есть вероятность того, что девелоперы начнут «проедать» свой основной капитал, считает г-н Нотин.   

О законодательных инициативах

«Мы не успеваем отслеживать изменения 214-ФЗ, подстраиваться под вновь и вновь принимаемые нормы, — посетовала председатель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) Елена Соловьева, подчеркнув: — Но это относится не только к нам: не успевают и контролирующие органы. Чтобы нас услышали, пришлось объединить площадки, которые раньше между собой не консолидировались: АИМ, ОПОРУ России, Деловую Россию».  

По ее словам профессиональное сообщество в лице АИМ и НОЗА систематизировали поправки к 214-ФЗ. В Госдуму переданы десять основных предложений, которые нужно учесть при корректировке закона. 

В весеннюю сессию парламентарии примут ряд законов, регулирующих строительную отрасль. Елена Соловьева обратилась к участникам мероприятия с просьбой активнее участвовать в обсуждении законопроектов, чтобы мнение профессионалов было услышано законодателями. 

Об ужесточении требований к девелоперам

По мнению начальника отдела правового обеспечения коммерческой деятельности ГК «Инград» Максима Деркача, изменения в 214-ФЗ, являющиеся промежуточным этапом на пути к проектному финансированию, заметно ужесточают требования к застройщикам.

Например, согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, по мнению, г-на Деркача, сделана попытка исключить вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы «досягаемости» обманутых дольщиков и правоохранительных органов. Кроме того, застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, при этом он также не может предоставлять займы или ссуды, напомнил Максим Деркач.

По его словам, требования, предъявляемые законом к профессиональным кадрам строительных компаний, также вполне логичны. «Ждем поправок! Мы справимся», — сказал он, завершая свое выступление.

О банковском контроле денежных средств застройщика

Как напомнила руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family Рената Беляева, в соответствии с 218-ФЗ девелоперы должны иметь один расчетный счет в уполномоченном банке. ЦБ РФ будет регулярно формировать, редактировать и утверждать список таких банков: через них будут проводиться все финансовые операции отрасли — в частности, расчеты с генподрядными организациями и техзаказчиками, которые также должны иметь счета в конкретном уполномоченном банке. Сейчас в соответствующем списке, опубликованном на сайте ЦБ РФ, числится 23 уполномоченных банка.

Банки только готовятся к работе по 218-ФЗ, отметила г-жа Беляева, добавив, что пока у кредитно-финансовых учреждений нет необходимого количества квалифицированных специалистов. По ее мнению, требование проверки каждого платежа на соответствие целевому назначению увеличат длительность проведения банковской операции. Банки должны быстрее идти вслед за рынком, резюмировала она.

О сделках с уникальными объектами недвижимости

Рынок недвижимости не сводится только к коммерческим объектам, на нем есть и по-настоящему уникальные объекты, купля-продажа которых имеет свои особенности. О рисках при сопровождении сделок с такими объектами рассказал вице-президент, директор имущественно-правового департамента «Галс-Девелопмент» Михаил Попов.

Круг игроков на этом рынке очень узок, любой новый покупатель вызывает обоснованное недоверие, пояснил он, однако данный рынок динамично развивается.

Цена уникального объекта превышает среднерыночную, надбавка обуславливается эксклюзивностью объекта. При этом исторически сложившееся назначение уникального объекта практически нельзя изменить. Так, здание «Детского мира» можно использовать только для продажи детских товаров, и никак иначе. Это должен учитывать покупатель, заключил эксперт.

О строительстве в приаэродромных зонах

В московской зоне располагаются шесть аэродромов, сообщил адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Андрей  Резниченко. Он рассказал, что России действуют «Рекомендации по установлению зон ограничений жилой застройки в окрестностях аэропортов гражданской авиации из условий шума».

Со временем аэропорты развиваются, что влияет на прилегающие территории. Так, в районе аэропорта «Домодедово» суды отменили ряд ране выданных согласований на застройку. Ситуация с претензиями «Домодедово» в 2016 году поставила под угрозу десятки строительных проектов на территории Московской области.

Поэтому пришлось совершенствовать законодательную базу в данной сфере, отметил г-н Резниченко. Так, 135-ФЗ от 01.7.2017 ведено понятие «приаэродромные территории» (ПТ), установлены общие принципы строительства на ПТ. В составе ПТ выделяются семь подзон с различными ограничениями. В частности, третья подзона — это ограничение по высоте зданий в рамках линий воздушных подходов, седьмая подзона — территория, на которой нарушаются нормативы допустимого шума, и т.д.

Поэтому ПЗЗ должны приводиться в соответствие с правовым режимом ПТ, резюмировал юрист.     

О разрешении споров в долевом строительстве

Конкретными примерами из своей практики по защите интересов инвесторов (дольщиков) поделилась старший консультант департамента юридической практики, куратор проектов Alliance Legal CG Ольга Калинченко.

На основании своего опыта она пришла к заключению, что при рассмотрении споров девелоперов и дольщиков суды отдают предпочтения дольщикам. Однако в случаях явных появлений потребительского экстремизма суды в последнее время начали снижать суммы неустоек или даже отклонять иски, констатировала эксперт. 

О переходе из одной СРО в другую

Старший юрист консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков осветил нюансы взыскания денежных средств, внесенных в качестве взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций и не перечисленных ими при переходе организации из одной СРО в другую в порядке реализации регионального принципа, установленного 372-ФЗ.

Юрист напомнил, что при переходе из одной СРО в другую компания уведомляет свою саморегулируемую организацию о прекращении членства в ней в связи с переходом в другую СРО. После принятия в члены новой СРО организация должна направить требование «бывшей» СРО о переводе средств компфонда на счет новой организации, напомнил г-н Глушков. Однако, как показала практика, «бывшие» СРО в большинстве своем отказывали в переводе таких средств.

В итоге строительные компании, как правило, самостоятельно вносили взносы в компенсационные фонды новой СРО (поскольку этого требовали условия членства), однако при этом обращались в суд с требованиями к «бывшей» СРО о взыскании убытков или неосновательного обогащения в размере «зависшего» взноса в их компфонд.

Суды в большинстве случаев признавали такие средства убытками, указывая, что своим бездействием ответчик нарушил права и законные интересы истца, причинив ему убытки в размере, равном сумме компенсационного взноса. В основном требования удовлетворялись — при условии, что данная саморегулируемая организация еще не потеряла своего статуса, то есть не была исключена из реестра СРО. Если же статус был утрачен, некоторые суды отказывали в требованиях.

Но впоследствии эта практика изменилась, и в ходе рассмотрения дела суды стали выносить определения о процессуальном правопреемстве, причем в качестве ответчика оказывался НОСТРОЙ, требования к которому удовлетворялись. В обоснование своей позиции суды ссылались на то, что требование о переводе взносов компфондов в новую СРО было заявлено до исключения «бывшей» СРО из реестра, а, значит, положения Приказа Минстроя России №643/пр от 08.09.2015 в данном случае применению не подлежат, а применяются положения ч. 13 ст. 3.3 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

Таким образом, судебная защита вполне может оказаться эффективной при правильном сборе доказательств и выстраивании правовой позиции, резюмировал Константин Глушков. Поэтому пострадавшие лица должны использовать все имеющиеся правовые возможности для взыскания своих средств. При этом не следует забывать о вариантах, которые предоставляет законодательство о банкротстве НКО, а также о расширении возможностей для привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности.

Участники с интересом выслушали все доклады. Было задано множество вопросов, на которые докладчики дали обстоятельные ответы. В целом деловой завтрак удался. Это подтверждает и тот факт, что дискуссии продолжились и после официального завершения мероприятия.
Сергей КОЗЛОВ
Фото автора

Другие публикации по теме:

Застройщики начали менять наименования в соответствии с требованиями нового закона

Совет Федерации возвращается к обсуждению 218-ФЗ за три месяца до вступления в силу основных норм закона

Новостройки, начатые по новым правилам после 1 июля 2018 года, будут на 5—8% дороже: мнение эксперта

Минстрой: 214-й и 218-й законы могут существенно измениться

Банк России предлагает допустить 66 банков к проектному финансированию застройщиков

Для системообразующих застройщиков будут введены особые правила

Как власти и строительное сообщество Санкт-Петербурга предлагают скорректировать 218-ФЗ: комментарий эксперта

Согласование строительства на подмосковных приаэродромных территориях будет упрощено

Минстрой России разработал требования к уполномоченным банкам

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Такие данные содержатся в годовом отчете, опубликованном на официальном сайте регулятора.

Фото: www.pbs.twimg

Согласно отчету ЦБ по состоянию на 31.12.2018 требованиям 218-ФЗ, регламентирующего ряд аспектов страхования гражданской ответственности застройщиков (ГОЗ), соответствовали 11 страховых компаний.

Всего в 2018 году было заключено 398 494 договора страхования ГОЗ, сумма страховой ответственности по ним составляет 1 458 млрд руб. Общий объем ответственности по 695 290 действующим договорам ГОЗ по состоянию на 31.12.2018 составил 2,668 трлн руб., что на 18% меньше аналогичного показателя годом ранее.

Выплаты страховщиков по страхованию ответственности застройщиков в 2018 году увеличились более чем в 6 раз по сравнению с 2017 годом и составили 1,1 млрд руб., при этом в течение 2018 года убытков было заявлено на сумму свыше 15 млрд руб.

В 2018 году в Банк России поступило около 1 300 обращений по вопросам страхования ГОЗ от дольщиков, застройщиков, органов государственной власти и иных организаций.

Фото: www.innoginsk.ru

В рамках проведенных ЦБ проверок двух страховых организаций, осуществляющих ГОЗ, были установлены факты, свидетельствующие о подверженности этих страховых организаций «повышенным рискам, в том числе в связи с нерыночным механизмом формирования страховых тарифов и непроведением детального анализа деятельности застройщиков перед заключением соответствующих договоров страхования».

Напомним, что институт страхования ГОЗ страховыми компаниями был введен в действие еще в 2013 году, но так и не продемонстрировал должной эффективности в деле компенсации потерь пострадавшим от долгостроя дольщикам.

«Страхование ответственности застройщиков в рамках закона, принятого в 2013 году, получилось абсолютно бесполезной вещью, — заявил в интервью ТАСС заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев (на фото ниже). — Минфин предупреждал, что закон работать не будет. Так и получилось — было собрано около 56 млрд руб., а выплачено меньше 1 млрд руб.», — резюмировал чиновник.

Фото: www.pbs.twimg.com

В октябре 2017 года в РФ в сфере страхования ГОЗ начал работать альтернативный страховым компаниям институт — Фонд защиты дольщиков. Сегодня застройщики обязаны делать отчисления в Фонд в размере 1,2% от каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с тем, чтобы в случае возможного приостановления возведения определенного жилого объекта, можно было его достроить за счет этих средств.

«Гарантиями фонда обеспечена почти половина строящегося жилья — 60 млн кв. м зашло под обеспечение», — заявил на февральском круглом столе, организованном ТПП РФ и НОЗА, заместитель генерального директора публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» Алексей Ниденс. При этом он уточнил, что на конец февраля Фонд защиты дольщиков аккумулировал более 14 млрд руб. в виде взносов застройщиков. «Уже 14 млрд 135 млн на сегодня, — отметил Ниденс, добавив: — В Фонд зашло более трех тысяч застройщиков».

Как уточняет ТАСС, в течение 2018 года страховщики достраховывали ДДУ по тем объектам, где уже начал действовать механизм страхования (до декабря 2018 года гарантии Фонда на такие объекты не могли распространяться).

Фото: www.nemotor.ru

С декабря 2018 года страхование ответственности застройщиков фактически не осуществляется, после того как ЦБ запретил работать на этом рынке крупнейшему игроку — компании «Респект». Страховщики продолжают нести ответственность по действующим договорам, а кроме того, в соответствии с законом, принятым в конце 2018 года, застройщики, чьи обязательства были застрахованы, делают также отчисления в компенсационный фонд.

В начале апреля Николаем Николаевым, Анатолием Аксаковым и другими депутатами в Госдуму РФ был внесен законопроект №681488-7. Им предлагается досрочно прекратить действующие договоры страхования ГОЗ, а также аналогичные договоры поручительства банков, и передать часть страховой премии или платы по договорам поручительства (по данным ТАСС речь идет о сумме порядка 20 млрд руб.) Фонду защиты дольщиков.

 «Таким образом, законопроект устанавливает, что со дня прекращения договора страхования или договора поручительства по обязательствам перед гражданами-дольщиками ответственность перед участниками долевого строительства несет Фонд», — отмечается в пояснительных материалах.

Фото: www.gospress.ru 

Согласно документу, страховщик или банк в течение 30 рабочих дней со дня вступления в силу этого закона должен перечислить на счет Фонда часть страховой премии или оплаты по действующим договорам страхования или поручительства. Объем перечисленных средств должен быть равен не менее 99% от полученной при заключении договора страховой премии или платы по договору поручительства.

После передачи части этих средств ответственность перед клиентами несет Фонд. Неисполнение обязанности по передаче средств является нарушением законодательства и основанием для применения мер Банка России к этой страховой компании или банку.

Кроме того, законопроектом предлагается ликвидировать Общество взаимного страхования застройщиков или предусмотреть возможность его преобразования в акционерное общество, занимающееся другими видами страхования.

Фото: www.stroikyufy.ru

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Полномочия по достройке проблемных объектов на местах передадут в регионы, а страхованием ГОЗ будет заниматься Фонд защиты дольщиков

Минфин доработает законопроект о передаче ГОЗ Фонду защиты дольщиков. Но на все долгострои денег все равно не хватит

Гарантиями Фонда защиты дольщиков обеспечено около половины жилых новостроек России

МАКС исключена из списка страховщиков ответственности застройщиков

ВСК выплатила дольщикам Urban Group более 700 млн руб.

Замминистра финансов Алексей Моисеев: Страхование застройщиков — абсолютно бесполезная вещь

Ситуация на рынке страхования ГОЗ после принятия Госдумой новой поправки: комментарии Николая Николаева и Александра Ручьева

Страхование заменено отчислениями в компенсационный фонд. Для всех застройщиков

СК Респект исключена из списка страховщиков ответственности застройщиков

Фонду защиты дольщиков передадут рынок страхования ответственности застройщиков перед дольщиками

Владимир Чистюхин (Банк России): Страховать дольщиков от долгостроя должен Фонд