Правовые аспекты развития рынка недвижимости в России эксперты и девелоперы обсудили за деловым завтраком, организованным РБК

Как отмечалось на форуме, законодательные изменения в сфере недвижимости и строительства открывают для строительных компаний и других участников рынка новые возможности, но одновременно новации вызывают множество вопросов, касающихся их правоприменения. 

Сделки с недвижимостью и связанные с ними судебные споры, одни из самых сложных. Изменения гражданского законодательства требуют от юристов новых знаний и корректировки подходов к практической работе, без которых возникают серьезные сложности в сфере оформления и защиты прав на недвижимость. 

​​​​​​​

О ситуации на рынке недвижимости

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ. Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, хотя однозначных ответов на многие вопросы до сих пор нет, говорили участники завтрака. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию.

По мнению директора по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергея Нотина, налицо тенденция увеличения регулирующей роли государства, которое все больше внимание уделяет экономике строительства. Градостроительные полномочия муниципалитетов наполняются новым содержанием. Законодательных ограничений становится все больше, и они существенно влияют на рентабельность бизнеса. Есть вероятность того, что девелоперы начнут «проедать» свой основной капитал, считает г-н Нотин.   

О законодательных инициативах

«Мы не успеваем отслеживать изменения 214-ФЗ, подстраиваться под вновь и вновь принимаемые нормы, — посетовала председатель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) Елена Соловьева, подчеркнув: — Но это относится не только к нам: не успевают и контролирующие органы. Чтобы нас услышали, пришлось объединить площадки, которые раньше между собой не консолидировались: АИМ, ОПОРУ России, Деловую Россию».  

По ее словам профессиональное сообщество в лице АИМ и НОЗА систематизировали поправки к 214-ФЗ. В Госдуму переданы десять основных предложений, которые нужно учесть при корректировке закона. 

В весеннюю сессию парламентарии примут ряд законов, регулирующих строительную отрасль. Елена Соловьева обратилась к участникам мероприятия с просьбой активнее участвовать в обсуждении законопроектов, чтобы мнение профессионалов было услышано законодателями. 

Об ужесточении требований к девелоперам

По мнению начальника отдела правового обеспечения коммерческой деятельности ГК «Инград» Максима Деркача, изменения в 214-ФЗ, являющиеся промежуточным этапом на пути к проектному финансированию, заметно ужесточают требования к застройщикам.

Например, согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, по мнению, г-на Деркача, сделана попытка исключить вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы «досягаемости» обманутых дольщиков и правоохранительных органов. Кроме того, застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, при этом он также не может предоставлять займы или ссуды, напомнил Максим Деркач.

По его словам, требования, предъявляемые законом к профессиональным кадрам строительных компаний, также вполне логичны. «Ждем поправок! Мы справимся», — сказал он, завершая свое выступление.

О банковском контроле денежных средств застройщика

Как напомнила руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family Рената Беляева, в соответствии с 218-ФЗ девелоперы должны иметь один расчетный счет в уполномоченном банке. ЦБ РФ будет регулярно формировать, редактировать и утверждать список таких банков: через них будут проводиться все финансовые операции отрасли — в частности, расчеты с генподрядными организациями и техзаказчиками, которые также должны иметь счета в конкретном уполномоченном банке. Сейчас в соответствующем списке, опубликованном на сайте ЦБ РФ, числится 23 уполномоченных банка.

Банки только готовятся к работе по 218-ФЗ, отметила г-жа Беляева, добавив, что пока у кредитно-финансовых учреждений нет необходимого количества квалифицированных специалистов. По ее мнению, требование проверки каждого платежа на соответствие целевому назначению увеличат длительность проведения банковской операции. Банки должны быстрее идти вслед за рынком, резюмировала она.

О сделках с уникальными объектами недвижимости

Рынок недвижимости не сводится только к коммерческим объектам, на нем есть и по-настоящему уникальные объекты, купля-продажа которых имеет свои особенности. О рисках при сопровождении сделок с такими объектами рассказал вице-президент, директор имущественно-правового департамента «Галс-Девелопмент» Михаил Попов.

Круг игроков на этом рынке очень узок, любой новый покупатель вызывает обоснованное недоверие, пояснил он, однако данный рынок динамично развивается.

Цена уникального объекта превышает среднерыночную, надбавка обуславливается эксклюзивностью объекта. При этом исторически сложившееся назначение уникального объекта практически нельзя изменить. Так, здание «Детского мира» можно использовать только для продажи детских товаров, и никак иначе. Это должен учитывать покупатель, заключил эксперт.

О строительстве в приаэродромных зонах

В московской зоне располагаются шесть аэродромов, сообщил адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Андрей  Резниченко. Он рассказал, что России действуют «Рекомендации по установлению зон ограничений жилой застройки в окрестностях аэропортов гражданской авиации из условий шума».

Со временем аэропорты развиваются, что влияет на прилегающие территории. Так, в районе аэропорта «Домодедово» суды отменили ряд ране выданных согласований на застройку. Ситуация с претензиями «Домодедово» в 2016 году поставила под угрозу десятки строительных проектов на территории Московской области.

Поэтому пришлось совершенствовать законодательную базу в данной сфере, отметил г-н Резниченко. Так, 135-ФЗ от 01.7.2017 ведено понятие «приаэродромные территории» (ПТ), установлены общие принципы строительства на ПТ. В составе ПТ выделяются семь подзон с различными ограничениями. В частности, третья подзона — это ограничение по высоте зданий в рамках линий воздушных подходов, седьмая подзона — территория, на которой нарушаются нормативы допустимого шума, и т.д.

Поэтому ПЗЗ должны приводиться в соответствие с правовым режимом ПТ, резюмировал юрист.     

О разрешении споров в долевом строительстве

Конкретными примерами из своей практики по защите интересов инвесторов (дольщиков) поделилась старший консультант департамента юридической практики, куратор проектов Alliance Legal CG Ольга Калинченко.

На основании своего опыта она пришла к заключению, что при рассмотрении споров девелоперов и дольщиков суды отдают предпочтения дольщикам. Однако в случаях явных появлений потребительского экстремизма суды в последнее время начали снижать суммы неустоек или даже отклонять иски, констатировала эксперт. 

О переходе из одной СРО в другую

Старший юрист консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков осветил нюансы взыскания денежных средств, внесенных в качестве взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций и не перечисленных ими при переходе организации из одной СРО в другую в порядке реализации регионального принципа, установленного 372-ФЗ.

Юрист напомнил, что при переходе из одной СРО в другую компания уведомляет свою саморегулируемую организацию о прекращении членства в ней в связи с переходом в другую СРО. После принятия в члены новой СРО организация должна направить требование «бывшей» СРО о переводе средств компфонда на счет новой организации, напомнил г-н Глушков. Однако, как показала практика, «бывшие» СРО в большинстве своем отказывали в переводе таких средств.

В итоге строительные компании, как правило, самостоятельно вносили взносы в компенсационные фонды новой СРО (поскольку этого требовали условия членства), однако при этом обращались в суд с требованиями к «бывшей» СРО о взыскании убытков или неосновательного обогащения в размере «зависшего» взноса в их компфонд.

Суды в большинстве случаев признавали такие средства убытками, указывая, что своим бездействием ответчик нарушил права и законные интересы истца, причинив ему убытки в размере, равном сумме компенсационного взноса. В основном требования удовлетворялись — при условии, что данная саморегулируемая организация еще не потеряла своего статуса, то есть не была исключена из реестра СРО. Если же статус был утрачен, некоторые суды отказывали в требованиях.

Но впоследствии эта практика изменилась, и в ходе рассмотрения дела суды стали выносить определения о процессуальном правопреемстве, причем в качестве ответчика оказывался НОСТРОЙ, требования к которому удовлетворялись. В обоснование своей позиции суды ссылались на то, что требование о переводе взносов компфондов в новую СРО было заявлено до исключения «бывшей» СРО из реестра, а, значит, положения Приказа Минстроя России №643/пр от 08.09.2015 в данном случае применению не подлежат, а применяются положения ч. 13 ст. 3.3 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

Таким образом, судебная защита вполне может оказаться эффективной при правильном сборе доказательств и выстраивании правовой позиции, резюмировал Константин Глушков. Поэтому пострадавшие лица должны использовать все имеющиеся правовые возможности для взыскания своих средств. При этом не следует забывать о вариантах, которые предоставляет законодательство о банкротстве НКО, а также о расширении возможностей для привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности.

Участники с интересом выслушали все доклады. Было задано множество вопросов, на которые докладчики дали обстоятельные ответы. В целом деловой завтрак удался. Это подтверждает и тот факт, что дискуссии продолжились и после официального завершения мероприятия.
Сергей КОЗЛОВ
Фото автора

Другие публикации по теме:

Застройщики начали менять наименования в соответствии с требованиями нового закона

Совет Федерации возвращается к обсуждению 218-ФЗ за три месяца до вступления в силу основных норм закона

Новостройки, начатые по новым правилам после 1 июля 2018 года, будут на 5—8% дороже: мнение эксперта

Минстрой: 214-й и 218-й законы могут существенно измениться

Банк России предлагает допустить 66 банков к проектному финансированию застройщиков

Для системообразующих застройщиков будут введены особые правила

Как власти и строительное сообщество Санкт-Петербурга предлагают скорректировать 218-ФЗ: комментарий эксперта

Согласование строительства на подмосковных приаэродромных территориях будет упрощено

Минстрой России разработал требования к уполномоченным банкам

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Доля ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по итогам первого квартала текущего года оказалась вдвое выше, чем в 2023 году. Власти планируют запустить ипотечную программу для ИЖС в июле 2024 года. Предполагается, что ее условия будут схожи с параметрами «Семейной ипотеки», сообщают СМИ, освещающие Всероссийский жилищный конгресс в Сочи.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

Выступая на конгрессе, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил, что на начало 2024 года ввод ИЖС составляет 15 млн кв. м. Это на 29% больше результатов предыдущего периода прошлого года.

По данным ВЦИОМ, 80% населения России хотели бы жить в собственном доме, поэтому этот сегмент рынка недвижимости сегодня требует особого внимания, добавил эксперт.

Антон Мороз считает, что развитие рынка ИЖС требует создания в этом сегменте единой ипотечной программы, которая может запуститься в июле 2024 года после завершения действующих льготных ипотечных программ.

По его словам, условия программы пока не определены, идут обсуждения с министерствами и ведомствами. Вице-президент НОСТРОЙ ожидает, что они будут сходны с условиями «Семейной ипотеки».

Фото: er.ru

Антон Мороз (на фото) считает важным, чтобы регулирование ипотечного кредитования ИЖС было достаточным для защиты прав граждан, покупающих такие объекты. Одной из таких стимулирующих мер он назвал распространение на частное домостроение механизма счетов эскроу с привлечением подрядчиков, что широко используется в многоквартирном строительстве. 

В ДОМ.РФ полагают, что перспективные направления повышения доступности ипотечного кредитования на ИЖС требуют перехода к цивилизованным способам строительства. Во-первых, это приобретение домов у застройщика в малоэтажных жилых комплексах по договорам долевого участия, а во-вторых строительство домов на принадлежащих гражданам участках по договорам подряда с использованием счетов эскроу.

Доля ипотеки на ИЖС по итогам I квартала оказалась вдвое выше, чем в 2023 году, напомнил в ходе выступления на конгрессе директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков (на фото ниже).

Фото: пресс-служба ДОМ.РФ

«Если в 2021 году на ИЖС выдавалось лишь 0,6% ипотек, то по итогам 2023 года — уже 6,9%, — уточнил топ-менеджер госкорпорации и добавил: — При этом за первый квартал 2024 года на индивидуальное жилищное строительство было выдано уже 14% ипотечных кредитов».

Льготные программы стали одной из причин активного роста ипотеки на ИЖС, ведь большая часть кредитов на ИЖС выдается по льготным программам.

Так, по словам Квасенкова, в 2023 году по льготным программам было получено 117 тыс. из 119 тыс. кредитов на ИЖС. В I квартале нынешнего года — 30 тыс. из 31 тыс. кредитов.

По данным статистики, чаще всего кредит на строительство дома получают по льготной ипотеке на новостройки (61%), на «Семейную ипотеку» приходится 26% кредитов на ИЖС, а на рыночные программы — лишь 0,3% (в прошлом году было 2%).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: сумма финансирования проектов ИЖС по договорам подряда с использованием эскроу составит 2 млрд руб.

Эксперты: спрос на льготную ипотеку в марте остался на уровне 40%

Эксперты: где в I квартале частные дома дорожали активнее всего

Доля ипотечных сделок на московском рынке новостроек в I квартале снизилась до 62%

Эксперты: выдача ипотеки на ИЖС к концу 2026 года увеличится в 13 раз

Эксперты определили регионы с наибольшим объемом ипотечного кредитования на ИЖС

Банкиры оценили перспективы и риски ипотечного кредитования ИЖС

Эксперты: за два года кредитование ИЖС в России выросло в три раза, но настоящий бум еще впереди

Росстат: в январе — феврале 2024 года три четверти жилья было построено населением

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Почти половина девелоперов МКД вышли или готовы к выходу на рынок ИЖС и туристических объектов