С начала лета российские банки начнут поэтапно повышать минимальный первоначальный взнос по ипотеке. РБК выяснил мнение застройщиков Санкт-Петербурга.

Фото: www.gazetaingush.ru

С 1 июня 2023 года в РФ вступают в силу новые требования Банка России.

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, первоначальный взнос будет повышен в силу того, что регулятор обяжет банки применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки. Следовательно, банкам придется создавать дополнительные резервы по таким кредитам.

Фото: www.sakhalife.ru

По данным Банка России, на которые ссылается РБК, в первом квартале 2023 года на долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) пришлось больше 50% от всех выданных в стране ссуд. В сегменте новостроек доля таких кредитов выше — 66%.

Фото: www.saki-gorsovet.ru

Увеличение размера первоначального взноса, считают большинство девелоперов, приведет к сокращению числа сделок на первичном рынке.

По самым оптимистичным оценкам, пишет издание, спад составит 30%, по пессимистичным — достигнет 50%.

Фото: www.doveriekonkurs.ru

«В сегменте класса комфорт доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составляет порядка 90%. Таким образом, ипотека второй год подряд является главным драйвером продаж», — считает коммерческий директор холдинга РСТИ Екатерина Немченко (на фото).

Фото: www.cojo.ru

По ее мнению, спрос «демонстрирует чрезвычайную чувствительность к условиям ипотечных кредитов, и застройщики конкурируют не только ценой новостроек, но и, в первую очередь, условиями приобретения и схемой оплаты».

Увеличение размера первоначального взноса неизбежно приведет к сокращению числа сделок, полагает Немченко. Она объясняет это тем, что «предпочтения покупателей сместились в сторону длинных сроков кредита с минимальным первым взносом».

Фото: www.ttfinance.ru

Размер первоначального взноса имеет большое значение для массового сегмента рынка новостроек. По информации экспертов ГК Главстрой, его средний размер составляет 18,7%.

«Среди источников оплаты первого взноса превалируют собственные накопления, — отметила заместитель генерального директора агентства недвижимости ГК Главстрой Ольга Кузнецова (на фото). — В том числе от продажи другого жилья и средства маткапитала».

Практика показывает, что недостающие средства клиенты порой восполняют за счет потребительских кредитов. «Увеличение минимального размера первоначального взноса отсечет примерно треть потенциальных ипотечных заемщиков», — опасается эксперт.

Руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Максим Турта (на фото) полагает, что риск потери клиентов гораздо выше.

При среднем размере первоначального взноса 15% доля покупателей, по оценкам специалистов Аквилона, довольно велика — порядка 70%. «При увеличении минимального взноса до 20% есть риск потерять половину покупателей, что негативно скажется на рынке в целом», — прогнозирует девелопер.

Специалисты ГК Полис рассчитали, что при повышении первоначального взноса «отсечется» до 40% от существующего объема ипотечных кредитов.

Другие публикации по теме:

Первоначальный взнос по ипотеке повысят до 20% с 1 июня

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в апреле выросла до 6,04% (графики)

Сбер улучшил условия ипотеки без первоначального взноса

Эксперты: рассрочка на новостройки не заменит околонулевую ипотеку

Сбербанк снизил до 10% размер первоначального взноса по востребованному ипотечному продукту

ЦБ ограничил предоставление кредитов без первоначального взноса 

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

ВТБ снизил минимальный первоначальный взнос по рыночной ипотеке с 20% до 15%

Сбер снизил первоначальный взнос ипотеки на ИЖС с 30% до 20%

Ряд банков предлагает клиентам рассрочку первоначального взноса по ипотеке

Ипотеку от Сбера теперь можно взять без первоначального взноса

Об этом глава государства заявил 11 апреля на совещании по экономическим вопросам. Такого же мнению придерживаются и ведущие эксперты в сфере недвижимости.

Фото: Алексей Филиппов / РИА Новости

Как отметил на совещании Президент России, «на рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки».

Владимир Путин поставил задачу снижать эти риски, обеспечив «устойчивое, долгосрочное развитие строительного сектора, и прежде всего нужно поддержать спрос на жилье».

Наряду с уже действующими решениями Президент упомянул «о возможных дополнительных мерах поддержки».

Фото www.static.kremlin.ru

С российским руководителем согласны и эксперты. По их данным, площади непроданного жилья в стадии строительства растут с середины 2022 года, и рост объемов нераспроданного жилья приведет к дисбалансу и затовариванию рынка.

В частности, в столичных новостройках бизнес-класса и элитного сегмента доля нераспроданного жилья составляет 47%. В комфорт-классе это показатель ниже — 42%, такую информацию опубликовал РБК со ссылкой на ДОМ.РФ.

Чтобы продать текущие объемы, потребуется около трех лет при условии отсутствия дополнительного ввода жилья на рынок, уточняет деловое издание.

Портал ЕРЗ.РФ неоднократно отмечал замедление темпов вывода квартир на продажу российскими застройщиками в целом по стране и, в частности, в столичных агломерациях.

Фото: www.unikassa.ru

По расчетам Аналитического центра ДОМ.РФ, на начало апреля 2023 года объем строящегося жилья в Москве составил 16,2 млн кв. м, из которых (около 10 млн кв. м) не распродано.

В ЦИАН текущий объем предложения и запасы застройщиков оценили в 11,8 млн кв. м. Чтобы распродать эти объемы, потребуется от 2,5 до 3,3 года при условии, что на рынок не будет выходить новое предложение, полагают аналитики ЦИАН.

Они уточнили, что большая часть (7,9 млн кв. м) общего объема строящегося жилья в Москве приходится на новостройки бизнес- и элитного классов. В них продано 36% (2,8 млн кв. м), а 47% (3,7 млн кв. м) не реализовано.

Фото: www.tsargrad.tv

1,3 млн кв. м (17%) — это запас застройщиков, по которым еще не открыты продажи. По мнению экспертов, в текущей ситуации девелоперы придерживают старт продаж.

По данным ДОМ.РФ, из 16,2 млн кв. м строящегося жилья в Москве около 8,3 млн кв. м приходится на новостройки комфорт-класса, в котором на апрель 2023-го продано 40% (3,4 млн кв. м) от общего объема строящегося жилья. Чуть больший объем — 42% (3,5 млн кв. м) — остался нераспроданным. Запас застройщиков — примерно 1,5 млн кв. м (те же 17%).

Фото: www.nation-news.ru

«Если посмотреть по доле нераспроданного жилья, то в бизнес- и элит-классах она гораздо выше. Это связано с тем, что жилье здесь дороже: цена за квадратный метр превышает 500 тыс. руб.», — пояснил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

Он считает, что это приводит к формированию дефицита жилья по более или менее адекватным ценам, по крайней мере в Москве, и большого объема предложения в бизнес-классе.

Фото: www.cont.ws

Оценки экспертов ЦИАН несколько выше. По их данным, общее предложение составляет 23,2 млн кв. м, или 428 тыс. лотов в 1,4 тыс. корпусах.

Это связано с разной методикой подсчета: ЕИСЖС, оператором которой является ДОМ.РФ, не выделяет апартаменты, поскольку они не входят в область действия 214-ФЗ. Также не учитываются остатки в сданных в эксплуатацию корпусах.

«Сейчас в активном предложении в Москве находится примерно годовой объем продаж 3,8 млн кв. м (69 тыс. лотов в 1,4 тыс. корпусах), из них в строящихся и реализуемых по ДДУ корпусах — 3,1 млн кв. м, — рассказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото). И добавил: — В запасах застройщиков (запасы — это лоты, которые не продаются сейчас и не были проданы ранее) — 8,7 млн кв. м».

При текущей скорости реализации (за 12 месяцев в Москве продано 3,5 млн кв. м) свободные 11,8 млн кв. м могут продаться за 3,3 года, а в апреле 2022-го этот показатель в Москве составлял 2 года, подсчитал аналитик.

Аналитики компании Метриум считают, что для реализации нераспроданного жилья 10 млн кв. м) при текущем уровне спроса потребуется 2,5 года.

«Но этот показатель не свидетельствует о перегреве рынка, ведь большинство новых корпусов будут введены как раз в 2024—2025 годах», — пояснила управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото).

По ее словам, традиционно только в 5%—10% самых востребованных проектов застройщикам удается продать до сдачи ЖК весь пул квартир.

Фото: www.mirproekt.ru

По данным Метриум, общий объем предложения на рынке новостроек в январе — марте 2023 года сократился на 3,7% по сравнению с декабрем 2022-го (71,3 тыс. лотов).

Этого удалось достичь благодаря тому, что девелоперы во избежание угрозы затоваривания ограничили выход на рынок квартир как в существующих, так и в новых проектах.

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Москомстройинвест: объемы строительства растут, при этом спрос падает, а контроль над застройщиками ослабевает

Эксперты: снижение цен на столичные новостройки в сентябре вызвано падением спроса

Эксперты: спрос в Москве сместился с новостроек на «вторичку»

Эксперты: в октябре падение спроса на столичные новостройки достигло годового антирекорда

Эксперты: просевший более чем на треть спрос на новостройки в Московском регионе восстановится к концу года

Эксперты: спрос на новостройки Москвы и Подмосковья за месяц обрушился более чем на треть 

Эксперты: объем нераспроданных квартир на первичном рынке впервые достиг 66 млн кв. м, а их доля в новостройках — рекордных 66%