24 июля совет директоров Банка России примет решение по ключевой ставке. Накануне этого события портал ЕРЗ.РФ провел опрос среди представителей девелоперских компаний и отраслевых экспертов.

Фото: www.brodv.ru

Нас интересовало, какого решения ожидают застройщики и аналитики, как оно, по их мнению, отразится на ставке ипотеки для ДДУ и на продажах.

Вячеслав ПРИЙМАК, руководитель направления ипотечных программ ГК ИНГРАД:

Ожидается, что завтра Центробанк снизит ключевую ставку на 0,25%— 0,5%. Думаю, что после этого решения ряд банков незначительно снизит ставки, однако серьезных изменений ожидать я бы не стал: на предыдущее снижение ключевой ставки на 1% банки практически не отреагировали.

В этом вопросе игроки ориентируются не на ЦБ, а на ведущие кредитные учреждения страны: если они снизят ставку в ответ действия регулятора, то их примеру последуют и остальные банки.  Думаю, что средняя ставка по ипотеке на новостройки в ближайшем будущем будет на уровне 7,5%—7,1%. В целом о необходимости снижения учётной ставки говорили давно и много, однако необходимо дождаться реального снижения со стороны не только ЦБ, но и банков.

Что касается продаж, то на них влияет не только ипотека, но и стоимость жилья. Мы прогнозируем, что в дальнейшем цены на недвижимость будут расти. Это связано в том числе с увеличением себестоимости строительства, инфляцией, волатильностью курса рубля и общей экономикой проектов.

Андрей ВЕРБИЦКИЙ, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК:

Если решение ЦБ в сторону снижения ключевой ставки будет положительным, то большинство банков, возможно, также проведут корректировку ипотечных ставок. Однако сильного снижения ждать не стоит, пока для этого нет предпосылок в экономике. Мы предполагаем, что ставки уменьшаться на 0,25%.

Если тенденция по снижению ипотечных ставок продолжится и дальше, то велика вероятность того, что привлекательные ипотечные ставки послужат дополнительным стимулом населению для приобретения нового жилья.

Дмитрий ЦВЕТОВ, директор по развитию ГК А101:

Четкой зависимости того, насколько может уменьшиться средний уровень ипотечных ставок в случае очередного снижения ключевой ставки ЦБ, не прослеживается. Но можно сказать, что разница между ключевой и средней ипотечной ставкой сегодня больше, чем еще три-четыре года назад.

Безусловно, любое снижение ипотечной ставки остается действенным стимулом повышения объема продаж на первичном рынке жилья. Например, в апреле 2020 года объем продаж ГК А101 относительно марта оказался ниже на 49%, однако в результате снижения общего уровня ипотечных ставок и появления на рынке ипотеки с господдержкой уже в мае наши продажи выросли относительно апреля на 33,5%, а в июне — на 21% относительно мая.

Быстрое восстановление спроса до «предкоронавирусных» показателей крайне важно для строительной отрасли. Другое дело, что колебания спроса в начале года и последующая пандемия сильно замедлила процесс насыщения рынка новым предложением. Так, в ТиНАО его объем сократился ровно в два раза.

Ситуация, при которой продажи растут, но предложение своевременно не восполняется, уже в ближайшее время может привести к росту цен на жилье, который к концу 2020 года может достигнуть 7%.

Надежда КАЛАШНИКОВА, директор по развитию Л1:

Снижение ключевой ставки логично повлечет за собой снижение и ипотечных ставок. Это, разумеется, активизирует продажи недвижимости. Особенно, если учесть тот факт, что держать деньги на банковских вкладах становится все менее выгодным, инвесторы будут переводить ресурсы в более доходные инструменты, в частности в ликвидную недвижимость.

Если процент по ипотеке снизится хотя бы на полпункта, это существенно отразится на размере платежей и поддержит падающий спрос. Банки при этом могут ужесточить требования к заемщикам, но это тот самый случай, когда «если дают, то надо брать».

Ведь с помощью ипотеки можно решить сразу несколько вопросов: во-первых, квартирный, а во-вторых, сохранить и приумножить свои сбережения. Поскольку ипотечные проценты в новой редакции могут оказаться ниже прогнозируемой Минфином инфляции. 

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ВекторСтройФинанс:

Банковские аналитики сходятся во мнении, что ЦБ вновь снизит ключевую ставку. Открытым остается вопрос, насколько существенной будет корректировка. Учитывая, что ставка снижалась восемь раз подряд, а последняя корректировка составила 1 п.п., дальнейший темп снижения может замедлиться, поскольку потенциал для смягчения кредитно-денежной политики по большей части исчерпан.

Для рынка недвижимости снижение ключевой ставки означает еще большую доступность ипотеки, которая подхлестнет сделки, в первую очередь с готовым жильём. Что касается сегмента новостроек, то ожидаемое снижение ставок по стандартным ипотечным продуктам может в скором времени нивелировать выгоду субсидированной ипотеки. Не исключено, что Правительству придется пересмотреть условия кредитования по этой программе, чтобы привлечь еще больше заемщиков.

Уменьшение ставки до очередного исторического минимума увеличивает вероятность снятия денег с банковских вкладов и перевод их либо в валюту, либо в недвижимость, так как держать накопления под такой мизерный процент становится невыгодным.  

Снижение ключевой ставки — это также хорошая новость для застройщиков, собирающихся привлечь банковское проектное финансирование. 

Надежда КОРККА, управляющий директор Метриум:

Вероятность снижения ключевой ставки довольно высока, вопрос только в размере этого снижения. Есть два варианта — сокращение на 0,25 процентных пункта или на 0,5 п.п. В первом случае не будет немедленного влияния смягчения кредитно-денежной политики на рынок ипотеки. Банки воспримут такой шаг как сигнал о том, что ЦБ и дальше будет снижать ставку, но плавно.

Во втором случае уже до сентябрьского собрания совета директоров ставки по ипотеке, в том числе и под залог прав участника долевого строительства, в очередной раз снизятся примерно на 0,25% и закрепятся в диапазоне 5,5%—6% годовых.

Дальнейшее повышение доступности ипотеки может не только восстановить спрос на новостройки, но и вывести его на новый уровень, более высокий, чем в 2019 году. Это существенно поддержит отрасль.

Другие публикации по теме:

Банк России: обязанность страхования ипотечных рисков надо переложить с заемщика на банк-кредитор

ЦБ снизил ключевую ставку до 4,5% годовых (график)

ЦБ снизил ключевую ставку до 5,5% годовых (графики)

ЦБ утвердил новый пакет мер поддержки граждан и экономики и рассмотрит вопрос снижения ключевой ставки          

Дискуссионная лаборатория GMKTalks «Сценарии жизни города», прошедшая 13 октября совместно с Музеем Москвы, позволила собрать на одной площадке участников процесса масштабной городской застройки, которые лицом к лицу встречаются достаточно редко.

Освоение и редевелопмент масштабных территорий нередко становятся камнем преткновения для застройщиков и городских активистов. Зачастую причина таких конфликтов — в отсутствии конструктивного диалога между сторонами.

Застройщики, архитекторы, представители муниципальной власти, эксперты, изучающие общественные инициативы и городские конфликты, обсудили, как развивать города и создавать среду, которая формирует позитивные сценарии для жителей. В прямом эфире за дискуссией наблюдали более полутора тысяч человек.

Организаторами дискуссий выступили консалтинговое агентство GMK и Музей Москвы.

Повысить маржинальность проекта, создать комфортную среду для жителей или сохранить культурное наследие? Необязательно выбирать что-то одно. Кейсы развития территорий, представленные участниками дискуссии, продемонстрировали комплексный подход.

Зрители дискуссии виртуально побывали в Липецке, Дербенте, даже на Сахалине и в Казахстане, услышали порой неожиданные и нетривиальные мнения.

«Горизонт мышления девелоперов сосредоточен в логике двух-трех строительных циклов — компании планируют на 5—6 лет вперед, крупные — чуть дальше, — рассказал модератор дискуссии, директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев (на фото). — Но это не тот горизонт, который соответствует нашим амбициям. На встрече мы решили разобраться, как выйти на горизонт планирования в 50 или даже 100 лет», — обозначил цель встречи эксперт.

Глава администрации Липецка Евгения Уваркина (на фото) считает, что развивать города только за счет спальных районов — это ошибка.

«Самая легкая и простая задача для застройщика — пойти в чистое поле. Но если власть позволяет так делать, то это крайне безответственно, — говорит она. — Нельзя создавать спальные удаленные районы — это дорого, неинтересно и некомфортно для граждан», — резюмирует мэр. Город делает ставку на реновацию центра и активно привлекает туда застройщиков.

«Основной упор надо сделать на то, чтобы трансформировать промышленные зоны внутри городской агломерации. Тенденция на выход за пределы города постепенно идет на снижение», — подтверждает Филипп Третьяков (на фото), вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС (девелопер является основным застройщиком масштабного КОТа «Академический» в Екатеринбурге).

Многие заблуждаются и относительно доли коммерческой недвижимости в КРТ.

«ДОМ.РФ рекомендует в некоторых зонах довольно высокие проценты — до 35%. Но реально внутренний спрос у такой недвижимости низкий: в Москве это 7—9%», — уточняет эксперт по коммерческой недвижимости RRG Денис Колокольников (на фото).

Основатель и генеральный директор бюро IND architects Амир Идиатулин (на фото) акцентировал внимание на том, что города будущего будут конкурировать за человеческий капитал.

Именно поэтому в проекте Южно-Сахалинской агломерации они предусмотрели университетский кампус: люди уезжали из города потому, что учиться было негде.

О важности образовательного кластера составляющей говорила и коммерческий директор компании BI Group Асель Жунусова (на фото на экране).

Она привела в пример «бигвилли» (так девелопер называет проекты КОТ), где строятся школы с уникальной концепцией.

Примером яркой трансформации можно считать Дербент: буквально за пару лет из города, откуда уезжают, создали город, куда приезжают. Стоимость недвижимости растет, количество туристов зашкаливает: здесь появилась среда, за которой едут люди.

К дискуссии в онлайн-формате подключился начальник городского управления архитектуры и градостроительства Иса Магомедов (на фото на экране). По его словам, главный принцип в работе с застройщиками Дербента — единые для всех и прозрачные правила работы, для этого даже ввели коэффициент плотности. 

Вторая часть дискуссии позволила пролить свет на неочевидного участника процесса КРТ — активных горожан, недовольных проектами девелопмента, редевелопмента, благоустройства.

«Девелопер выкупает участок или берет в аренду, получает финансирование и начинает ваять — в расчете на потенциального покупателя. А тут возникают люди, которые хотят совсем другого. Одни могут смириться, а другие нет: организуют пикеты, пишут обращения к мэру, губернатору, президенту… И все это происходит потому, что с этими людьми никто толком не говорил, их мнение не учитывалось и не закладывалось в барьеры локации», — комментирует Сергей Разуваев.

По мнению эксперта, девелоперы должны серьезно изучить эту проблематику — особенно когда заходят на КРТ, на проекты реновации. «Это риски, которые могут вылиться в огромные деньги и даже срывы проектов», — пояснил Разуваев.

Вопросы оспаривания городских территорий изучают социологи. Доцент кафедры социологии культуры и коммуникации СпбГУ Анисья Хохлова (на фото) привела кейсы подобных конфликтов и примеры их решения (не всегда в пользу застройщика!).

По ее словам, уже сформирована база из 700 случаев в городах-миллионниках.

«Люди по своей природе зачастую консервативны, не все обладают равной информацией, поэтому с процессами масштабных изменений не соглашаются, — подчеркнула модератор дискуссии, генеральный директор Музея Москвы Анна Трапкова (на фото). — Очень часто именно недостаток диалога между авторами изменений приводит к возникновению демонизируемых фигур: городской власти, девелоперов или неконструктивных горожан», — добавила она.

Как выстроить такой диалог? Девелоперы и эксперты рынка поделились стратегиями коммуникаций с жителями и бизнесом в процессе реализации проектов развития территорий.

Получить доступ к видеозаписи дискуссий и презентациям спикеров можно на сайте проекта.

Другие публикации по теме:

Первый в Тюменской области ЖК, возводимый по стандарту КРТ, будет построен на кредитные средства Банка ДОМ.РФ

Правительство будет принимать решения о КРТ на местах даже при отсутствии соответствующей инициативы со стороны регионов 

Постановления Правительства РФ, регулирующие КРТ, привели в соответствие с Градостроительным кодексом

GMKTalks о финансах в девелопменте: от эскроу до частных инвесторов

Рестарт девелопмента: на GMKTalks расскажут об адаптации к новым условиям рынка