III Ежегодный градостроительный конкурс Минстроя России. Номинация «Лучший реализованный проект комплексного освоения территорий». Заявка № 24

Разрешения на ввод в эксплуатацию есть. Разрешения на строительство на 1 109 620 м².

Краткое описание проекта

Проект комплексного освоения территории ЖК «Чистое небо» общей жилой площадью 1,3 млн. кв. м. будет возведен на территории 98 га на севере Петербурга по обеим сторонам Комендантского проспекта. В рамках проекта девелопер Setl City уже ввел в эксплуатацию первые две очереди – это три дома, два из которых сданы раньше срока на 3 и 6 месяцев соответственно. Сейчас в стадии строительства находится еще 3 очереди проекта. Во дворе первых домов завершается возведение 2 детских садов суммарно на 380 мест, ввод в эксплуатацию первого детского сада намечен на сентябрь текущего года. Здесь же, силами Администрации Санкт-Петербурга, будет построена школа на 1375 мест, участок под которую уже передан на баланс города. Половина территории микрорайона – порядка 45 га - будет отдана под озеленение. Более того, на соседнем участке появится парк отдыха площадью около 11 га – благоустроенная набережная реки Каменка с аллеями, скамейками и декоративным освещением. Здесь запланирована различная инфраструктура для активного отдыха детей и взрослых.

О заявителе

Генеральный директор компании Setl City – Еременко Илья Анатольевич

Критерии отбора победителей:

1. Ценовая доступность (соотношение цены продажи квартир со средними ценами на первичном рынке жилья региона)

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» в середине третьего квартала текущего года средняя цена 1 кв. м в объектах комфорт-класса региона при 100% оплате составляет 108 тыс. руб. В жилом комплексе комфорт-класса «Чистое небо» от девелопера Setl City средняя стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства составляет 85 тыс. руб., что на 21% ниже среднегородской цены (без учета предложения в Ленинградской области).

2. Уровень завершения реализации проекта

Дома имеют различную стадию готовности: 1 и 2 очереди введены в эксплуатацию в 1 кв. 2017 г. досрочно, ввод 3 очереди запланирован на 1 кв. 2018 г. Из социальной инфраструктуры в стадии строительства находятся два детских сада суммарно на 380 мест, один из которых будет введен в эксплуатацию уже в сентябре текущего года. Завершение строительства всего микрорайона (с учетом строительства инфраструктуры) запланировано на 2025 г.

3. Отсутствие в непосредственной близости объектов вредного воздействия на окружающую среду (источников шума, вибрации, магнитных полей, радиационного воздействия, загрязнения почв, воздуха, воды и иных вредных воздействий)

Таковые отсутствуют.

4. Удобство местоположения застройки для жителей, транспортная доступность

Жилой квартал «Чистое небо» возводится в активно развивающемся микрорайоне «Каменка» по обеим сторонам Комендантского проспекта – одной из главных магистралей Приморского района. Согласно плану развития Петербургского метрополитена, прямо в квартале «Чистое небо» проектируется станция метро Планерная/Шуваловский проспект – конечная для 2-й и 5-й линии метро. Рядом находятся удобные выезды на две основные магистрали города: КАД и ЗСД. Окружение жилого комплекса располагает развитой торгово-сервисной инфраструктурой: поблизости функционируют гипермаркеты «Лента», «О’Кей», строительный гипермаркет «К-раута», ТЦ «5 озер» с детским развлекательным клубом, а также множество булочных, аптек, кафе и ресторанов. Коммерческие помещения на первых этажах проекта дополнят имеющуюся инфраструктуру.

5. Уровень обеспеченности школами, их территориальная доступность. 

ЖК «Чистое небо» будет полностью обеспечен собственной социальной инфраструктурой: на территории разместятся 4 муниципальные общеобразовательные школы суммарно на 3900 учеников. Кроме того, ближайшее окружение проекта располагает уже функционирующими общеобразовательными школами №246, №580, №581, №688, №595, №697 и частной школой «Деловая волна».

6. Уровень обеспеченности детскими садами, их территориальная доступность. 

На территории ЖК «Чистое небо» в общей сложности расположатся 8 детских садов суммарно на 1320 детей. На сегодняшний день два детских сада суммарно на 380 мест находятся в стадии строительства, причем первый детских сад будет введен в эксплуатацию уже в сентябре текущего года. Окружение проекта располагает уже функционирующими детскими садами №66, №65, дошкольными отделениями ряда общеобразовательных школ и частным детским садом «Наследник».

7. Уровень обеспеченности поликлиниками и иными объектами здравоохранения, их территориальная доступность

В рамках проекта ЖК «Чистое небо» будет возведено 2 поликлиники. В непосредственной близости от жилого комплекса располагаются такие клиники как «Центр ядерной медицины МИБС», медицинский центр «XXI век», поликлиника №115, многопрофильная клиника «Абиа» и другие.

8. Уровень обеспеченности объектами физической культуры и спорта, территориями для массового отдыха населения (парки, леса, водоемы и т.п.), их доступность. 

В непосредственной близости от ЖК «Чистое небо» находится известный Юнтоловский заказник с сохранившейся уникальной флорой и фауной, а в другой стороне – озеро Шуваловский карьер, предназначенное для отдыха и купания. Спортивный комплекс «Газпром», «Премиум-спорт» и комплекс «Олимпийские надежды». В самом ЖК «Чистое небо» вдоль реки Каменка силами застройщика будет организован парк отдыха для детей и взрослых площадью 11 га.

9. Уровень обеспеченности дворовыми пространствами.

Отличительная черта проекта «Чистое небо» - огромный внутренний двор, свободный от машин, протяжённостью 1,5 км и шириной 300 м, с детскими и спортивными площадками.

10. Уровень обеспеченности парковочными пространствами.

Под каждым домом проекта запроектирован встроенно-пристроенный подземный паркинг.

11. Применение решений, обеспечивающих безбарьерную среду для доступа маломобильных групп населения к объектам социальной и транспортной инфраструктуры, объектам торговли

Тротуары на территории ЖК «Чистое небо» проектируются шириной достаточной для удобного проезда на инвалидной коляске. Доступы в каждую парадную оборудованы пандусами, а лифтовый холл – подъемником. Просторные входные группы жилых домов обеспечивают удобство маневрирования для МГН.

12. Применение решений, позволяющих повысить уровень безопасности проживания

В проекте большое внимание уделено безопасности жильцов: вся территория комплекса оснащена системой видеонаблюдения, в каждой квартире установлена система противопожарной сигнализации и проведена домофонная связь с возможностью подключить видео-функцию. В каждом доме предусмотрен подземный отапливаемый паркинг, а также гостевые автостоянки, благодаря чему дворы комплекса свободны от машин.

13. Применение решений, направленных на повышение энергоэффективности жилых домов

Класс энергоэффективности домов в рамках проекта соответствует всем необходимым нормам строительства жилья сегмента «комфорт». Кирпично-монолитная технология строительства обеспечивает необходимый уровень тепло- и звукоизоляции. В квартирах устанавливаются окна с двухкамерными стеклопакетами.

14. Оригинальность архитектурной концепции

Проект детально проработан с точки зрения архитектурного решения: фасады домов переменной этажности (от 10 до 25 этажей) сочетают сдержанный скандинавский стиль с яркими цветовыми акцентами. Каждая входная группа выполнена по оригинальному дизайн-проекту.

Перечень документов, прилагаемых в электронной форме к заявке на участие в конкурсе:

1. Заявка на участие.

2. Презентация проекта в объеме, раскрывающая соответствие проекта установленным критериям отбора победителей.

3. Заключение о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории (при наличии).

4.Разрешения на строительство и копии извещений о начале строительства объектов совокупной площадью не менее 30 000 кв.м. жилья (для частично реализованных проектов).

5. Разрешение на ввод в эксплуатацию последнего объекта проекта (для завершенных реализацией проектов).

Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)