III Ежегодный градостроительный конкурс Минстроя России. Номинация «Лучший реализованный проект комплексного освоения территорий». Заявка № 24

Разрешения на ввод в эксплуатацию есть. Разрешения на строительство на 1 109 620 м².

Краткое описание проекта

Проект комплексного освоения территории ЖК «Чистое небо» общей жилой площадью 1,3 млн. кв. м. будет возведен на территории 98 га на севере Петербурга по обеим сторонам Комендантского проспекта. В рамках проекта девелопер Setl City уже ввел в эксплуатацию первые две очереди – это три дома, два из которых сданы раньше срока на 3 и 6 месяцев соответственно. Сейчас в стадии строительства находится еще 3 очереди проекта. Во дворе первых домов завершается возведение 2 детских садов суммарно на 380 мест, ввод в эксплуатацию первого детского сада намечен на сентябрь текущего года. Здесь же, силами Администрации Санкт-Петербурга, будет построена школа на 1375 мест, участок под которую уже передан на баланс города. Половина территории микрорайона – порядка 45 га - будет отдана под озеленение. Более того, на соседнем участке появится парк отдыха площадью около 11 га – благоустроенная набережная реки Каменка с аллеями, скамейками и декоративным освещением. Здесь запланирована различная инфраструктура для активного отдыха детей и взрослых.

О заявителе

Генеральный директор компании Setl City – Еременко Илья Анатольевич

Критерии отбора победителей:

1. Ценовая доступность (соотношение цены продажи квартир со средними ценами на первичном рынке жилья региона)

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» в середине третьего квартала текущего года средняя цена 1 кв. м в объектах комфорт-класса региона при 100% оплате составляет 108 тыс. руб. В жилом комплексе комфорт-класса «Чистое небо» от девелопера Setl City средняя стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства составляет 85 тыс. руб., что на 21% ниже среднегородской цены (без учета предложения в Ленинградской области).

2. Уровень завершения реализации проекта

 

Дома имеют различную стадию готовности: 1 и 2 очереди введены в эксплуатацию в 1 кв. 2017 г. досрочно, ввод 3 очереди запланирован на 1 кв. 2018 г. Из социальной инфраструктуры в стадии строительства находятся два детских сада суммарно на 380 мест, один из которых будет введен в эксплуатацию уже в сентябре текущего года. Завершение строительства всего микрорайона (с учетом строительства инфраструктуры) запланировано на 2025 г.

3. Отсутствие в непосредственной близости объектов вредного воздействия на окружающую среду (источников шума, вибрации, магнитных полей, радиационного воздействия, загрязнения почв, воздуха, воды и иных вредных воздействий)

Таковые отсутствуют.

4. Удобство местоположения застройки для жителей, транспортная доступность

Жилой квартал «Чистое небо» возводится в активно развивающемся микрорайоне «Каменка» по обеим сторонам Комендантского проспекта – одной из главных магистралей Приморского района. Согласно плану развития Петербургского метрополитена, прямо в квартале «Чистое небо» проектируется станция метро Планерная/Шуваловский проспект – конечная для 2-й и 5-й линии метро. Рядом находятся удобные выезды на две основные магистрали города: КАД и ЗСД. Окружение жилого комплекса располагает развитой торгово-сервисной инфраструктурой: поблизости функционируют гипермаркеты «Лента», «О’Кей», строительный гипермаркет «К-раута», ТЦ «5 озер» с детским развлекательным клубом, а также множество булочных, аптек, кафе и ресторанов. Коммерческие помещения на первых этажах проекта дополнят имеющуюся инфраструктуру.

5. Уровень обеспеченности школами, их территориальная доступность. 

ЖК «Чистое небо» будет полностью обеспечен собственной социальной инфраструктурой: на территории разместятся 4 муниципальные общеобразовательные школы суммарно на 3900 учеников. Кроме того, ближайшее окружение проекта располагает уже функционирующими общеобразовательными школами №246, №580, №581, №688, №595, №697 и частной школой «Деловая волна».

6. Уровень обеспеченности детскими садами, их территориальная доступность. 

На территории ЖК «Чистое небо» в общей сложности расположатся 8 детских садов суммарно на 1320 детей. На сегодняшний день два детских сада суммарно на 380 мест находятся в стадии строительства, причем первый детских сад будет введен в эксплуатацию уже в сентябре текущего года. Окружение проекта располагает уже функционирующими детскими садами №66, №65, дошкольными отделениями ряда общеобразовательных школ и частным детским садом «Наследник».

7. Уровень обеспеченности поликлиниками и иными объектами здравоохранения, их территориальная доступность

В рамках проекта ЖК «Чистое небо» будет возведено 2 поликлиники. В непосредственной близости от жилого комплекса располагаются такие клиники как «Центр ядерной медицины МИБС», медицинский центр «XXI век», поликлиника №115, многопрофильная клиника «Абиа» и другие.

8. Уровень обеспеченности объектами физической культуры и спорта, территориями для массового отдыха населения (парки, леса, водоемы и т.п.), их доступность. 

В непосредственной близости от ЖК «Чистое небо» находится известный Юнтоловский заказник с сохранившейся уникальной флорой и фауной, а в другой стороне – озеро Шуваловский карьер, предназначенное для отдыха и купания. Спортивный комплекс «Газпром», «Премиум-спорт» и комплекс «Олимпийские надежды». В самом ЖК «Чистое небо» вдоль реки Каменка силами застройщика будет организован парк отдыха для детей и взрослых площадью 11 га.

9. Уровень обеспеченности дворовыми пространствами.

Отличительная черта проекта «Чистое небо» - огромный внутренний двор, свободный от машин, протяжённостью 1,5 км и шириной 300 м, с детскими и спортивными площадками.

10. Уровень обеспеченности парковочными пространствами.

Под каждым домом проекта запроектирован встроенно-пристроенный подземный паркинг.

11. Применение решений, обеспечивающих безбарьерную среду для доступа маломобильных групп населения к объектам социальной и транспортной инфраструктуры, объектам торговли

Тротуары на территории ЖК «Чистое небо» проектируются шириной достаточной для удобного проезда на инвалидной коляске. Доступы в каждую парадную оборудованы пандусами, а лифтовый холл – подъемником. Просторные входные группы жилых домов обеспечивают удобство маневрирования для МГН.

 

12. Применение решений, позволяющих повысить уровень безопасности проживания

В проекте большое внимание уделено безопасности жильцов: вся территория комплекса оснащена системой видеонаблюдения, в каждой квартире установлена система противопожарной сигнализации и проведена домофонная связь с возможностью подключить видео-функцию. В каждом доме предусмотрен подземный отапливаемый паркинг, а также гостевые автостоянки, благодаря чему дворы комплекса свободны от машин.

13. Применение решений, направленных на повышение энергоэффективности жилых домов

Класс энергоэффективности домов в рамках проекта соответствует всем необходимым нормам строительства жилья сегмента «комфорт». Кирпично-монолитная технология строительства обеспечивает необходимый уровень тепло- и звукоизоляции. В квартирах устанавливаются окна с двухкамерными стеклопакетами.

14. Оригинальность архитектурной концепции

Проект детально проработан с точки зрения архитектурного решения: фасады домов переменной этажности (от 10 до 25 этажей) сочетают сдержанный скандинавский стиль с яркими цветовыми акцентами. Каждая входная группа выполнена по оригинальному дизайн-проекту.

Перечень документов, прилагаемых в электронной форме к заявке на участие в конкурсе:

1. Заявка на участие.

2. Презентация проекта в объеме, раскрывающая соответствие проекта установленным критериям отбора победителей.

3. Заключение о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории (при наличии).

4.Разрешения на строительство и копии извещений о начале строительства объектов совокупной площадью не менее 30 000 кв.м. жилья (для частично реализованных проектов).

5. Разрешение на ввод в эксплуатацию последнего объекта проекта (для завершенных реализацией проектов).

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет