III Ежегодный градостроительный конкурс Минстроя России. Номинация «Лучший реализованный проект застройки территории объектами малоэтажного строительства». Заявка №3

Карта

Краткое описание проекта

Проект предполагает реализацию 1500000 кв.м. жилых помещений (около 30000 домовладений и квартир) с потенциальной численностью населения 75 000 человек на территории 650 Га. Окский берег является одним из самых масштабных деволоперских проектов в России.

 «Окский берег» - проект комплексного освоения территории, предусматривающий:

• Мультиформатную жилую застройку преимущественно малой этажности (до 3-х этажей): многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы, коттеджи.
• Объекты социальной инфраструктуры (10 детских садов, 5 школ, медицинский центр).
• Объекты спортивной инфраструктуры (ФОК, лыжная школа, стадион, спортивные городки и площадки).
• Рекреационные зоны: экопарк и бульвары совокупной площадью 120 Га.
• Торгово-развлекательные центры, магазины в шаговой доступности.
• Предприятия бытового сервиса.
• Инженерная инфраструктура и сервисные компании.

О заявителе

ООО «ЭкоГрад»

Критерии оценки проекта

1. Ценовая доступность (соотношение цены продажи со средними ценами на первичном рынке жилья региона).

Ценовая доступность является одним из главных преимуществ жилого комплекса. По данным www.domostroynn.ru на рынке строящегося жилья в Нижнем Новгороде средневзвешенная по городу  цена  предложения  квартир  в  новостройках  в  июле  2017г. составила  62 279 руб.  за квадратный метр.

Средневзвешенная цена за квадратный метр в «Окском береге» на тот же период составляет 38 500 руб.Минимальная цена за квадратный метр в жилом комплексе составляет 35000 руб. Данная цена действует на кварталы по федеральной программе «Жилье для российской семьи». Квартиры предлагаются с отделкой «под ключ».

Цена в жилом комплексе на 38% ниже среднерыночной цены в городе.

2. Уровень завершения реализации проекта.

• На начало 2017г. построено и заселено: 75 многоквартирных домов ( 3 этажа), 4 многоквартирных дома (5 этажей), 16 таунхаусов (2 этажа), 30 индивидуальных домов.
• Проживает порядка 9000 жителей.
• Проект является одним из лидеровв России по реализации федеральной программы «Жилье для российской семьи». На сегодняшний день построено и заселено 28 000 кв.м. жилья, готовится к сдаче 60 000 кв.м. жилья.

3. Отсутствие в непосредственной близости объектов вредного воздействия на окружающую среду (источников шума, вибрации, магнитных полей, радиационного воздействия, загрязнения почв, воздуха, воды и иных вредных воздействий).

Проект «Окский берег» состоит из четырех участков, один из которых (204Га) практически полностью покрыт лесным массивом. Посередине него расположен естественный водоем. На остальных трех участках (185Га, 145Га, 115Га) при расположении жилых кварталов и инженерных сетей сохраняются все природные лесополосы. Поэтому на сегодняшний день жилая застройка расположена не в «чистом» поле, а в окружении взрослых деревьев и кустарников.

4. Удобство местоположения застройки для жителей, транспортная доступность.

Расстояние от проекта до центра города Нижний Новгород – 16 км.

Расстояние до границ города: 4 км.

Ближайший аэропорт: международный аэропорт Стригино – 18  км.

Ближайший ж/д вокзал: Московский вокзал – 14 км.

Метро: к 2022 году в рамках развития метрополитена в Нижнем Новгороде планируется к открытию станция Новинки в непосредственной близости к проекту ЖК «Окский Берег».

5. Архитектурно-планировочные решения, используемые для интеграции проекта в ландшафт прилегающей местности. Оригинальность архитектурной концепции.

Являясь самым крупным по территории в регионе, проект самым удачным образом сочетает загородный комфорт и привычный городской образ жизни. Малоэтажная жилая застройка окружена живописными лугами и лесными массивами вдалеке от промышленных городских предприятий. Рельеф местности – полуравнинная-полухолмистая –«продиктовал» особенности архитектурных решений жилых домов и кварталов. 

В плане квартирографии в жилом комплексе применяются более 50 планировочных решений. При принятии решений по планировкам учитывается мнение клиентов первых очередей сданных домов, а также тенденции рынка. К примеру, практически для каждого жилого квартала применяется своя квартирография: соотношение 1-2-3- комнатных квартир, их площади, а также виды планировок: евро и классические.

6. Применение решений, обеспечивающих безбарьерную среду для доступа маломобильных групп населения к объектам социальной и транспортной инфраструктуры, объектам торговли.

Все жилые дома в «Окском береге» выполнены с соблюдением норм и требований к безбарьерному доступу маломобильных групп: инвалидов, мам с колясками и т.д. А именно, часть подъездов выполнены в пандусах, часть – с применением электроподъемников.

7. Применение решений, позволяющих повысить уровень безопасности проекта.

Жилые кварталыв «Окском береге», спроектированы таким образом, что дворовые территории располагаются в закрытой зоне. То есть парковочные места находятся по внешнему периметру жилых домов, что обеспечивает безопасность дворов. Все парковочные места - бесплатные. Обеспеченность парковочных местами = 1.

Кроме того, в жилом комплексе действует свое охранное предприятие ЧОП «Оберег», которое помимо коммерческого обслуживания населения, выполняет роль «общественной дружины», курсируя по всему жилому массиву, наблюдая за порядком и предупреждая возможные нарушения.

8. Применение решений, направленных на повышение энергоэффективности малоэтажных жилых домов.

Энергоэффективность жилых домов в «Окском береге» обеспечивается по нескольким направлениям:

Индивидуальное отопление – 95% жилья сдается с индивидуальными 2-контурными газовыми котлами, которые обеспечивают экономию на отоплении/горячей воде, а также позволяют регулировать температуру в квартире в любое время суток. В среднем, экономия составляет до 50% коммунальных платежей по сравнению с городскими. ( Средняя стоимость квартплаты за 2-комнатнуюквартиру (3 чел.) в «Окском береге» составляет 2800 руб/мес. В Н.Новгороде– 5400 руб./мес.)

Энергопотребление - в жилом комплексе построена собственная понизительная подстанция мощностью 110/10 кВ 24 МВт. Запуск данной подстанции обеспечит энергобезопасность населения не только «Окского берега», но и близлежащих населенных пунктов, а также позволит сэкономить на потерях в ЛЭП, сведет к минимуму количество аварийных ситуаций.

Завод ЖБИ- в жилом комплексе начал действовать свой завод по изготовлению готовых изделий из трехслойных ЖБИ-панелей. Трехслойные панели представляют собой «пирог» из армированного бетона и утеплителя из минеральной ваты. Таким образом, будущие жилые кварталы будут выполнены из новых современных материалов, которые сочетают в себе прочность и теплоемкость.

9. Развитие систем инженерно-технического обеспечения, в том числе автономных.

Перечень документов, прилагаемых в электронной форме к заявке на участие в конкурсе:

1. Заявка на участие.
2. Презентация проекта в объеме, не превышающем 15 листов формата А4 и 5 листов формата А3, раскрывающая соответствие проекта установленным критериям отбора победителей.
3. Заключение о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории (при наличии).

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ