9 апреля на пресс-конференции в ТАСС руководители аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг и Никита Белоусов презентовали аналитический доклад о состояния дел и основных тенденциях в сфере жилищного строительства, а также оценили влияние пандемии коронавируса на отрасль.

     

Фото: www.itd2.mycdn.me

    

1. Состояние дел и основные тенденции в сфере жилищного строительства

Финансирование отрасли: структура

С переходом на проектное финансирование происходит существенное изменение структуры финансирования отрасли. Объем банковского кредитования к 2024 году должен увеличиться в 10 раз.

 

Источник: ДОМ.РФ

     

Средняя годовая ставка по кредитам для застройщиков

Средняя годовая ставка по кредитам проектного финансирования составила в 2019 году 5—7% годовых, прирост себестоимости строительства — не более 3—4%.

   

Рост цен

Переход к проектному финансированию не привел к значительному ускорению роста цен на жилье:

• по состоянию на конец IV квартала 2019 г. стоимость жилья на первичном рынке выросла на 8% к IV кварталу 2018 г. (в 2018 г. — на 7,4%);

• в реальном выражении цены на жилье продолжили расти, но пока не вернулись к значениям 2013—2015 гг.;

• рост цен на жилье, не превышающий рост заработной платы, необходим для увеличения финансовой устойчивости застройщика и повышения инвестиционной привлекательности отрасли жилищного строительства;

рост цен на вторичном рынке менее заметный:

— 3,8% в номинальном выражении;

— 0,7% в реальном выражении.

  

Источник: ДОМ.РФ

   

Счета эскроу

Доля жилищного строительства со счетами эскроу достигла 30,8%.

    

Источник: ДОМ.РФ

      

В среднем с июня 2019 года доля строительства с использованием счетов эскроу увеличивается в месяц на 3%.

 

Источник: ДОМ.РФ

       

Структура текущего жилищного строительства

За I квартал 2020 года произошло уменьшение по следующим показателям:

• объем текущего строительства многоквартирных домов — на 6,7%;

• количество строящихся объектов — на 6,8%;

• количество застройщиков — на 3,9%.

Основной объем уменьшения текущего строительства приходится на ввод жилья (9,3 млн км. м) и на отзыв проектных деклараций (2,7 млн кв. м). При этом новых проектов выведено на рынок в объеме 4,9 млн кв. м.

   

Источник: ДОМ.РФ

   

Самый большой прирост объема текущего строительства зафиксирован в Рязанской области +3%. Самой большое падение в объеме текущего строительства зафиксировано в следующих трех регионах:

Ленинградская область — 18%;

Самарская область — 14%;

Воронежская область — 9%.

  

Продажи

В общем объеме текущего строительства продано 41,7 млн кв. м (42%). Три месяца назад продано было 40% от текущего объема строительства. Остальной объем — либо в продаже (в домах есть хотя бы одна проданная квартира), либо не продается (в домах нет ни одной проданной квартиры).

  

Источник: ДОМ.РФ

 

В общем объеме текущего строительства сумма привлеченных средств граждан составила 3,352 трлн руб. (+26,6 млрд руб. за первый квартал 2020).

Из крупнейших ТОП-10 регионов самая большая доля проданных квартир в строящемся жилье — в Ленинградской области (47%), самая маленькая доля — в Свердловской области и Красноярском крае (35%).

  

Источник: ДОМ.РФ

    

Из крупнейших ТОП-10 застройщиков самая большая доля проданных квартир в строящемся жилье у ГК Самолёт, г. Москва (52%), самая маленькая доля — у ГК ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (17%).

   

Источник: ДОМ.РФ

     

Квартирография

Всего строится 2 млн квартир. Из них:

1-комнатные — 1080;

2-комнатные — 641;

3-комнатные — 254;

4-комнатные — 26.

   

Источник: ДОМ.РФ

       

Из крупнейших регионов самая большая доля строящихся однокомнатных квартир — в Ленинградской области (76%), самая большая доля двухкомнатных квартир — в Красноярском крае (38%), трехкомнатных квартир — в Новосибирской области (19%).

   

Источник: ДОМ.РФ

    

Более 50% объема текущего строительства приходится на жилье комфорт-класса.

  

Источник: ДОМ.РФ

     

Ипотека

2019 год

В 2019 году рынок ипотеки вырос на 18%, несмотря на небольшое снижение количества и объема выданных кредитов.

    

Источник: ДОМ.РФ

    

I квартал 2020 года

Предварительная оценка выдачи ипотечных кредитов в I квартале 2020 г.:

• количество кредитов — 308 тыс. (рост за год на 8%);

• объем кредитов — 760 млрд руб. (рост за год на 23%).

    

Март 2020 года

Предварительная оценка выдачи ипотечных кредитов в марте 2020 г.:

• количество кредитов — 122 тыс. (рост за год на 20%);

• объем кредитов — 305 млрд руб. (рост за год на 36%)

Март 2020 вошел в тройку лучших ипотечных месяцев (после декабря 2018 и декабря 2019).

   

Источник: ДОМ.РФ

    

Факторы высокого спроса на ипотеку

• рекордно низкие ставки выдачи: в феврале средняя ставка на новостройки — 7,8% (с учетом выдачи по субсидируемым ставкам), на «вторичке» — 9,2%;

• ожидания роста ставок: ставки предложения топ-15 ипотечных кредиторов перешли к росту из-за ухудшения ситуации на финансовых рынках;

• опасения роста цен/обесценения средств из-за ослабления курса рубля и влияния коронавирусной инфекции.

Росту спроса также способствовали низкая безработица и рост зарплаты. Повысилась доля работников с зарплатами от 33,9 до 100 тыс. руб. (с 19,1 до 21,9%), что увеличило спрос на ипотеку, поскольку ипотека — продукт для семей с доходом не ниже среднего.

  

Потенциал роста ипотеки

• в России ипотечный портфель — 7% ВВП;

• в странах Восточной Европы — 15—25%;

• в Западной Европе и США — от 40 до 80%.

   

Доступность ипотеки

Около 47% российских семей могут улучшать жилищные условия рыночными способами. При снижении ставки до 8% доступность покупки жилья с ипотекой вырастет до 55% от всего числа семей.

Росту доступности ипотеки способствуют:

• удлинение срока кредита (в 2019 г. — 18 лет, максимум за всё время);

• снижение ставок (в феврале средняя ставка на новостройки достигла рекордно низких 7,8%).

   

2. Влияние пандемии коронавируса на сферу жилищного строительства

Основные риски

Аналитический центр ДОМ.РФ видит следующие основные риски, которые могут иметь негативное влияние на отрасль:

• рост ставок по ипотеке;

• снижение доходов населения;

• рост безработицы;

• снижение активности совершения сделок;

• общее снижение спроса на жилье;

• снижение темпов наполнения счетов эскроу;

• ограничения на движение рабочей силы и грузов;

• риск приостановки строек;

• рост себестоимости строительства.

 

Ставки ипотеки

Из ТОП-15 банков ставки подняли уже 10. Правда, четверка крупнейших банков ставки ипотеки пока не увеличивает.

 

Источник: ДОМ.РФ

    

Доходы населения

При пессимистичном прогнозе доходы населения в 2020 году могут снизиться на 8%. При активных мерах господдержки — всего на 2%.

  

Источник: ДОМ.РФ

    

Безработица

При пессимистичном прогнозе безработица может вырасти до 8%. При активных мерах господдержки — всего до 5,5%.

     

Источник: ДОМ.РФ

      

Предлагаемые антикризисные меры

1) субсидирование ипотечных ставок на новостройки до 8% на период 2020—2021 года (800 тыс. ипотечных кредитов, завершение 40 млн кв. м жилья в стадии строительства);

2) выкуп нереализованного жилья — формирование фонда некоммерческой аренды, обеспечение жильем очередников или продажа на открытом рынке для компенсации бюджетных затрат;

3) субсидирование ставок по проектному финансированию и льготное фондирование для банков — снижение ставки проектного финансирования, недопущение роста цен на жилье и приостановки строек;

4) ориентация на строящееся жилье всех государственных программ поддержки улучшения жилищных условий — дополнительный спрос на более, чем 100 млрд руб.;

5) достройка проблемных объектов — около 2 тыс. домов из 3 тыс.;

6) обеспечение непрерывности работы Росреестра.

     

Предлагаемые антикризисные меры  

1) проект дорожной карты по снижению ставки по ипотеке до уровня не более 8%;

2) стандартизация ипотечных кредитов;

3) цифровизация ипотечного кредитования;

4)оптимизация регулирования Банка России;

5) строительство некоммерческого арендного жилья — обеспечение жильем более 980 тыс. семей до 2024 г., дополнительный ввод более 56 млн кв. м;

6) субсидирование ставки проектного финансирования на строительство инфраструктуры при реализации проектов комплексного освоения территорий;

7) вовлечение земельных участков для жилищного и иного строительства;

8) повышение прозрачности и качества управления в строительной отрасли за счет использования ЕИСЖС.   

Презентацию аналитического центра ДОМ.РФ можно скачать по ссылке.

     

Фото: www.note.taable.com

    

    

     

   

   

Другие публикации по теме:

Поручения Председателя Правительства РФ о дополнительных мерах поддержки экономики, включая стройкомплекс

ДОМ.РФ: март стал одним из самых удачных месяцев за всю историю российской ипотеки

Эксперты ДОМ.РФ подведут итоги года на рынке ипотеки и жилья и проанализируют новые вызовы, вставшие перед отраслью

Как повлияет на строительную отрасль нынешний «идеальный шторм»: аргументы и прогноз экспертов ВШЭ

Банк России вводит новые меры поддержки ипотеки

Публикуем очередную аналитическую статью создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА.

  

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

Общее положение

Ни для кого не секрет, что главными факторами, определяющими состояние девелоперского рынка, на сегодняшний день являются высокая ключевая ставка ЦБ (19% на момент написания статьи) и почти полная отмена программ льготной ипотеки. Согласно оперативным данным на 12 сентября, банки уже выбрали 91,8% от общего лимита на «Семейную ипотеку», который составляет 5,9 трлн руб.

Рынок отреагировал на эти два фактора резким сокращением спроса на квартиры (темпы уменьшились в ~2 раза). При этом падение продаж в нижнем ценовом сегменте оказалось перманентным, а классы «бизнес» и выше довольно быстро восстановили позиции по продажам. Связано это с тем, что нижний сегмент, что очевидно, всегда был более завязан на льготные ипотечные продукты, а также с тем, что люди, у которых денежная масса на руках есть, ввиду сложившейся геополитической ситуации вынуждены вкладывать их внутри страны. При этом квартира бизнес- либо премиум-класса в хорошей локации является доступным и понятным вложением средств. Также «припали» и цены: сегодня наблюдается снижение на 4% — 7% в зависимости от класса.

Основная масса инвесторов в настоящий момент занимает выжидательную позицию и держит денежные средства на депозитах, не торопясь инвестировать в новые проекты.

Кроме того (и это вполне логично), крупные индустриальные застройщики (а именно они в основном занимают нижний ценовой сегмент) в настоящее время активно сокращают штат (в среднем примерно на ¼).

Рынок ритейла первых этажей также переживает не лучшие времена. Продажи существенно сократились из-за больших ставок по депозитам, вторая причина — высокая цена квадратного метра, не коррелирующая с арендными ставками. Так, норма капитализации в данном сегменте составляет 8% — 10%, в то время как депозитная — 20%.

С учетом всего перечисленного можно говорить о том, что инвестиционный климат в России сегодня находится на историческом минимуме, и те игроки, которые сейчас «толкаются» на рынке, борются скорее не за прибыль девелоперского проекта, а за «место под солнцем» с планированием заработка в более долгой перспективе.

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Экономика проектов

Общий срез экономики девелоперских проектов жилищного строительства показывает приблизительно 20-процентную рентабельность в среднем по всей территории РФ. Иными словами, чистая прибыль инвестора составляет 1/5 от всех затрат проекта.

Однако здесь есть ряд оговорок.

Во-первых, большое число площадок под реализацию проектов, особенно в Центральном регионе, приобреталось инвесторами с использованием бридж-кредитов. Сделки последнего периода, где ставки по таким займам приблизились к 20%, перекачивают большую часть маржинальности от девелопера к банку.

При этом отдельно стоит упомянуть ситуацию в Москве, где сложилась особая механика финансово-экономического наполнения проектов, т. к. львиную долю маржи съедают платежи по изменению вида разрешенного использования (ВРИ). Так, в проектах с платежами по ВРИ девелоперу остается уже в лучшем случае 7% — 13%, но если площадка приобретается с использованием бриджа, маржа девелопера переходит в пользу банка в полном объеме. Работает это таким образом: разогнанные проценты по бридж-кредиту за время «добегания» до этапа разрешения на строительство гасят экономику настолько, что проект «не может восстановиться» путем наполнения счетов эскроу и понижения динамической ставки по проектному финансированию.

Кроме того, начинает играть роль эффект взаимного влияния разогнанных процентов по бриджу и процентов по рассрочке по изменению ВРИ, что еще больше убивает экономику проекта. В итоге можно проработать 4—5 лет, построить ЖК — и получить ноль или убыток вместо прибыли инвестора.

С учетом вышесказанного, положительная экономика в московских проектах есть только там, где использован механизм МПТ (создание мест приложения труда в соответствии с 1874-ПП), позволяющий снизить бремя платежей по ВРИ. При этом банки готовы выдавать бридж-кредиты охотнее, чем раньше (идти на большие риски), ввиду того, что бизнес с текущим ключом выбирать кредитами денежную массу не торопится.

В хорошем положении находятся два типа игроков: компании, имеющие возможность и намерение покупать активы на собственные средства (таковых на рынке менее 10%), и компании, заведомо аффилированные с банками и зарабатывающие маржу в его пользу на процентах, согласные на нулевой заработок девелопера. Участь всех остальных — принимать серьезные антикризисные меры, чтобы хоть как-то оставаться на плаву.

 

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

Рынок оборота земли

Рынок продажи земельных участков под застройку находится в интересной фазе. Если до сих пор он от года к году разгонялся и медианная цена площадок в Москве приблизилась к 1 млрд/га, то сейчас ввиду вышеописанных факторов происходит несколько примечательных процессов:

• крупные застройщики выставляют большие пулы площадок на рынок;

• цена на землю начинает снижаться;

• из-за вышеописанной ситуации с экономикой проектов меняется портрет покупателя: это аффилированные с банками структуры, имеющие собственные средства регионалы, бывшие топ-менеджеры девелоперских холдингов, согласные на минимальную маржу на бриджах, но в своих проектах.

    

Тренды московского девелоперского рынка

Отдельно рассмотрим особенности текущей ситуации в Москве, поскольку данный рынок находится на передовой российского девелопмента, а также имеет ряд примечательных особенностей.

Среди основных трендов можно отметить следующие.

• Глобальная смена власти, перестановки во всех московских департаментах, связанных с градостроительной деятельностью.

• Поскольку система пришла в движение, запущен процесс «поиска баланса», характеризующийся массовыми кадровыми перестановками и ведением работы по новым правилам. В связи с этим ближайшие полгода Москва, по сути, будет находиться в состоянии глобальной неопределенности относительно сроков и содержания получаемых ТЭП. Особенно тяжело в данной ситуации приходится компаниям, купившим площадки за бридж: начисление процентов по таким проектам может составлять от 5 млн руб. до 20 млн руб. в день.

• Централизация и субъективизация системы принятия градостроительных решений.

• Усиление личного контроля мэра за архитектурными решениями в городе.

• Усложнение архитектуры, удорожание конструктива и, как следствие, увеличение себестоимости объектов.

• Существенное перекраивание системы принятия решений по изменению градостроительного регламента: новая комиссия при мэре по рассмотрению архитектурных решений, система поэтапного согласования низкополигональных и высокополигональных моделей со встраиванием их в специализированную цифровую среду для целей рассмотрения и согласования мэром.

• По косвенным признакам чувствуется некий градус недовольства в Москве экспансией региональных застройщиков и начало противостояния такой экспансии.

• Выраженный вектор на строительство социальных объектов (в противовес денежным компенсациям за социальную инфраструктуру), увеличение их суммарной емкости, увеличение удельной стоимости (фиксирующейся в соответствующих НПА г. Москвы). После завершения программы реконструкции 450 поликлиник в Москве планируется большая программа строительства школ.

• Изменение нормативов градостроительного проектирования. Например, расчет количества жителей для целей расчета емкости социальных объектов планируется вести от количества квартир с коэффициентом 2,1 вместо использовавшегося ранее порядка расчета от суммарной поэтажной площади объекта, что, по предварительной оценке, приведет приблизительно к полуторакратному увеличению социальной нагрузки на проекты.

• Вектор на сокращение плотности застройки (в противовес предыдущим годам с политикой максимального уплотнения). Планируется согласование плотностей в диапазоне от 20 тыс. кв. м/га до 35 тыс. кв. м/га обратно пропорционально площади участков.

• Истощение рынка крупных квартальных застроек. Основная часть оставшихся пятен — это площадки размером 1—2 га.

• Существенное повышение конкуренции в борьбе за площадки за последние годы (на торгах за «вкусный» объект встречаются два десятка игроков).

• Вектор на снижение уровня автомобилизации, увеличение финансовой нагрузки на людей, использующих личный автотранспорт.

• Поэтапный переход на электромобили. Не менее 5% парковок с соответствующими зарядными устройствами в новых проектах.

• Увеличение количества КРТ, решение с помощью данного инструмента вопросов реорганизации территорий с большим количеством землепользователей, решение городских вопросов по коммунальной инфраструктуре.

• Крупные транспортные программы: строительство большого количества ТПУ, продление веток МЦД.

• Высокий спрос и высокая ликвидность офисной недвижимости хорошего качества.

• Планы по воссозданию и расширению института ПТУ строительных специальностей ввиду значительной нехватки рабочей силы.

 

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

 

Глобальные тренды российского девелопмента.

Далее автор статьи Алексей Тугарев (на фото) предлагает вернуться на федеральный уровень и разобрать сформировавшиеся глобальные тенденции.

• Усиленный контроль федерального центра за обманутыми дольщиками, давление на регионы, включая города федерального значения, регулярная отчетность.

• Искусственное улучшение качества жилья: программы реновации, законодательное повышение минимально допустимого размера квартир (минимум в 28 кв. м уже установлен нормативно-правовыми актами в Москве и Московской области).

• Глобальная нехватка рабочей силы на всех уровнях: рабочие строительных специальностей, инженерный состав, управленческие специальности.

• Поиск решений по обходу обязательных требований и защите нетиповых решений, после отмены СТУ. Существующие варианты: НТС (научно-техническое сопровождение), утверждение стандартов организации.

• Обновление правил и стандартов, отказ от старых, упор на согласование индивидуальных решений (регуляторная гильотина).

• Смена вектора с экспансии в центр на региональную экспансию ИЗ центра ввиду усиления инвестиционного пресса в Москве и Московской области.

• Понижение спроса на ТЦ, увеличение развлекательной функции в составе ТРК. Повышение спроса на e-commerce, как следствие — масштабные программы по строительству больших складов площадью более 100 тыс. кв. м под запросы маркетплейсов.

• Повышение востребованности и инвестиционной привлекательности Light industrial: производства небольшого объема, совмещенного со складской и офисной функцией.

• Поддержка властью крупных застройщиков (проще налаживать отношения с одним индустриальным гигантом, чем со 100 маленькими игроками).

• Война с апартаментами (практически полная остановка выдачи разрешительной документации на строительство объектов с функционалом временного проживания в случае, если они имеют признаки постоянного проживания).

• Оживление рынка ИЖС. Большое количество очень разномастных и разномасштабных игроков. Попытки зарегулировать рынок со стороны государства (счета эскроу в ИЖС, типизация и унификация проектов, банковское финансирование и т. д.). Крупные индустриальные игроки активно ринулись в ИЖС, но на момент третьего квартала 2024 года, кажется, поостыли.

• Увеличение требований к технологичности с точки зрения качества бизнес-процессов: усложняются и систематизируются схемы взаимодействия с властью, с банками, падает маржа (высокие требования к бизнес-процессам анализа и управления себестоимостью), повышенные требования к продукту ввиду большой конкуренции.

• Принудительная цифровизация участников инвестиционно-строительного рынка со стороны государства: полигональные модели в Москве, постепенное распространение обязательств по подготовке BIM-материалов для прохождения экспертизы на все более широкий круг проектов.

• Возрождение тренда на вертикально-интегрированные холдинги, включающие производственные подразделения. Поддержка производственной функции со стороны государства посредством выделения земли под производства, программы льготного финансирования и т. д. Создание собственных генподрядных компаний все большим количеством игроков по причинам:

а) погоня за маржой генподрядчика ввиду уменьшения маржи застройщика;

б) повышенный контроль за материалами и себестоимостью, усиление роли тендерных процедур;

в) потребность в контроле за объемом и качеством рабочей силы ввиду ее глобального дефицита.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Выводы

Общую ситуацию можно охарактеризовать как наиболее сложный период для запуска новых проектов, особенно это касается столичного рынка.

Успешно функционировать сейчас могут только компании, имеющие высокий технологический ресурс, а также способные своевременно синхронизировать свою деятельность с текущей политикой государства и региона.

Дополнительными плюсами могут стать наличие собственных средств и внутренних технологичных производственных подразделений.

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте