9 апреля на пресс-конференции в ТАСС руководители аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг и Никита Белоусов презентовали аналитический доклад о состояния дел и основных тенденциях в сфере жилищного строительства, а также оценили влияние пандемии коронавируса на отрасль.

     

Фото: www.itd2.mycdn.me

    

1. Состояние дел и основные тенденции в сфере жилищного строительства

Финансирование отрасли: структура

С переходом на проектное финансирование происходит существенное изменение структуры финансирования отрасли. Объем банковского кредитования к 2024 году должен увеличиться в 10 раз.

 

Источник: ДОМ.РФ

     

Средняя годовая ставка по кредитам для застройщиков

Средняя годовая ставка по кредитам проектного финансирования составила в 2019 году 5—7% годовых, прирост себестоимости строительства — не более 3—4%.

   

Рост цен

Переход к проектному финансированию не привел к значительному ускорению роста цен на жилье:

• по состоянию на конец IV квартала 2019 г. стоимость жилья на первичном рынке выросла на 8% к IV кварталу 2018 г. (в 2018 г. — на 7,4%);

• в реальном выражении цены на жилье продолжили расти, но пока не вернулись к значениям 2013—2015 гг.;

• рост цен на жилье, не превышающий рост заработной платы, необходим для увеличения финансовой устойчивости застройщика и повышения инвестиционной привлекательности отрасли жилищного строительства;

рост цен на вторичном рынке менее заметный:

— 3,8% в номинальном выражении;

— 0,7% в реальном выражении.

  

Источник: ДОМ.РФ

   

Счета эскроу

Доля жилищного строительства со счетами эскроу достигла 30,8%.

    

Источник: ДОМ.РФ

      

В среднем с июня 2019 года доля строительства с использованием счетов эскроу увеличивается в месяц на 3%.

 

Источник: ДОМ.РФ

       

Структура текущего жилищного строительства

За I квартал 2020 года произошло уменьшение по следующим показателям:

• объем текущего строительства многоквартирных домов — на 6,7%;

• количество строящихся объектов — на 6,8%;

• количество застройщиков — на 3,9%.

Основной объем уменьшения текущего строительства приходится на ввод жилья (9,3 млн км. м) и на отзыв проектных деклараций (2,7 млн кв. м). При этом новых проектов выведено на рынок в объеме 4,9 млн кв. м.

   

Источник: ДОМ.РФ

   

Самый большой прирост объема текущего строительства зафиксирован в Рязанской области +3%. Самой большое падение в объеме текущего строительства зафиксировано в следующих трех регионах:

Ленинградская область — 18%;

Самарская область — 14%;

Воронежская область — 9%.

  

Продажи

В общем объеме текущего строительства продано 41,7 млн кв. м (42%). Три месяца назад продано было 40% от текущего объема строительства. Остальной объем — либо в продаже (в домах есть хотя бы одна проданная квартира), либо не продается (в домах нет ни одной проданной квартиры).

  

Источник: ДОМ.РФ

 

В общем объеме текущего строительства сумма привлеченных средств граждан составила 3,352 трлн руб. (+26,6 млрд руб. за первый квартал 2020).

Из крупнейших ТОП-10 регионов самая большая доля проданных квартир в строящемся жилье — в Ленинградской области (47%), самая маленькая доля — в Свердловской области и Красноярском крае (35%).

  

Источник: ДОМ.РФ

    

Из крупнейших ТОП-10 застройщиков самая большая доля проданных квартир в строящемся жилье у ГК Самолёт, г. Москва (52%), самая маленькая доля — у ГК ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (17%).

   

Источник: ДОМ.РФ

     

Квартирография

Всего строится 2 млн квартир. Из них:

1-комнатные — 1080;

2-комнатные — 641;

3-комнатные — 254;

4-комнатные — 26.

   

Источник: ДОМ.РФ

       

Из крупнейших регионов самая большая доля строящихся однокомнатных квартир — в Ленинградской области (76%), самая большая доля двухкомнатных квартир — в Красноярском крае (38%), трехкомнатных квартир — в Новосибирской области (19%).

   

Источник: ДОМ.РФ

    

Более 50% объема текущего строительства приходится на жилье комфорт-класса.

  

Источник: ДОМ.РФ

     

Ипотека

2019 год

В 2019 году рынок ипотеки вырос на 18%, несмотря на небольшое снижение количества и объема выданных кредитов.

    

Источник: ДОМ.РФ

    

I квартал 2020 года

Предварительная оценка выдачи ипотечных кредитов в I квартале 2020 г.:

• количество кредитов — 308 тыс. (рост за год на 8%);

• объем кредитов — 760 млрд руб. (рост за год на 23%).

    

Март 2020 года

Предварительная оценка выдачи ипотечных кредитов в марте 2020 г.:

• количество кредитов — 122 тыс. (рост за год на 20%);

• объем кредитов — 305 млрд руб. (рост за год на 36%)

Март 2020 вошел в тройку лучших ипотечных месяцев (после декабря 2018 и декабря 2019).

   

Источник: ДОМ.РФ

    

Факторы высокого спроса на ипотеку

• рекордно низкие ставки выдачи: в феврале средняя ставка на новостройки — 7,8% (с учетом выдачи по субсидируемым ставкам), на «вторичке» — 9,2%;

• ожидания роста ставок: ставки предложения топ-15 ипотечных кредиторов перешли к росту из-за ухудшения ситуации на финансовых рынках;

• опасения роста цен/обесценения средств из-за ослабления курса рубля и влияния коронавирусной инфекции.

Росту спроса также способствовали низкая безработица и рост зарплаты. Повысилась доля работников с зарплатами от 33,9 до 100 тыс. руб. (с 19,1 до 21,9%), что увеличило спрос на ипотеку, поскольку ипотека — продукт для семей с доходом не ниже среднего.

  

Потенциал роста ипотеки

• в России ипотечный портфель — 7% ВВП;

• в странах Восточной Европы — 15—25%;

• в Западной Европе и США — от 40 до 80%.

   

Доступность ипотеки

Около 47% российских семей могут улучшать жилищные условия рыночными способами. При снижении ставки до 8% доступность покупки жилья с ипотекой вырастет до 55% от всего числа семей.

Росту доступности ипотеки способствуют:

• удлинение срока кредита (в 2019 г. — 18 лет, максимум за всё время);

• снижение ставок (в феврале средняя ставка на новостройки достигла рекордно низких 7,8%).

   

2. Влияние пандемии коронавируса на сферу жилищного строительства

Основные риски

Аналитический центр ДОМ.РФ видит следующие основные риски, которые могут иметь негативное влияние на отрасль:

• рост ставок по ипотеке;

• снижение доходов населения;

• рост безработицы;

• снижение активности совершения сделок;

• общее снижение спроса на жилье;

• снижение темпов наполнения счетов эскроу;

• ограничения на движение рабочей силы и грузов;

• риск приостановки строек;

• рост себестоимости строительства.

 

Ставки ипотеки

Из ТОП-15 банков ставки подняли уже 10. Правда, четверка крупнейших банков ставки ипотеки пока не увеличивает.

 

Источник: ДОМ.РФ

    

Доходы населения

При пессимистичном прогнозе доходы населения в 2020 году могут снизиться на 8%. При активных мерах господдержки — всего на 2%.

  

Источник: ДОМ.РФ

    

Безработица

При пессимистичном прогнозе безработица может вырасти до 8%. При активных мерах господдержки — всего до 5,5%.

     

Источник: ДОМ.РФ

      

Предлагаемые антикризисные меры

1) субсидирование ипотечных ставок на новостройки до 8% на период 2020—2021 года (800 тыс. ипотечных кредитов, завершение 40 млн кв. м жилья в стадии строительства);

2) выкуп нереализованного жилья — формирование фонда некоммерческой аренды, обеспечение жильем очередников или продажа на открытом рынке для компенсации бюджетных затрат;

3) субсидирование ставок по проектному финансированию и льготное фондирование для банков — снижение ставки проектного финансирования, недопущение роста цен на жилье и приостановки строек;

4) ориентация на строящееся жилье всех государственных программ поддержки улучшения жилищных условий — дополнительный спрос на более, чем 100 млрд руб.;

5) достройка проблемных объектов — около 2 тыс. домов из 3 тыс.;

6) обеспечение непрерывности работы Росреестра.

     

Предлагаемые антикризисные меры  

1) проект дорожной карты по снижению ставки по ипотеке до уровня не более 8%;

2) стандартизация ипотечных кредитов;

3) цифровизация ипотечного кредитования;

4)оптимизация регулирования Банка России;

5) строительство некоммерческого арендного жилья — обеспечение жильем более 980 тыс. семей до 2024 г., дополнительный ввод более 56 млн кв. м;

6) субсидирование ставки проектного финансирования на строительство инфраструктуры при реализации проектов комплексного освоения территорий;

7) вовлечение земельных участков для жилищного и иного строительства;

8) повышение прозрачности и качества управления в строительной отрасли за счет использования ЕИСЖС.   

Презентацию аналитического центра ДОМ.РФ можно скачать по ссылке.

     

Фото: www.note.taable.com

    

    

     

   

   

Другие публикации по теме:

Поручения Председателя Правительства РФ о дополнительных мерах поддержки экономики, включая стройкомплекс

ДОМ.РФ: март стал одним из самых удачных месяцев за всю историю российской ипотеки

Эксперты ДОМ.РФ подведут итоги года на рынке ипотеки и жилья и проанализируют новые вызовы, вставшие перед отраслью

Как повлияет на строительную отрасль нынешний «идеальный шторм»: аргументы и прогноз экспертов ВШЭ

Банк России вводит новые меры поддержки ипотеки

Успешное внедрение инновации зависит не только от того, насколько качественно разработана новая технология, но и от экономического эффекта, который она даст бизнесу. Основатель компании  SDM и директор по развитию системы KapleStop Александр Дудник рассуждает о том, какие выгоды могут получить застройщики, внедрив данную революционную систему борьбы с протечками.

   

 

Читатели портала уже знают, что KapleStop — это многоуровневая система, способная контролировать тысячи зон, где в здании может появиться вода. Датчиками системы можно оплести фактически весь дом, расположив их на крыше, в подвале, вокруг труб и даже в средах — бетоне и плиточном клее. Внедрение системы не станет «золотым»: сами датчики стоят как расходный материал — провода. А контроллеры, формирующие «умные» данные, значительно более экономичны, чем осциллографы у похожих западных систем. Разработчики утверждают, что затраты на KapleStop вряд ли составят даже 1% от стоимости инженерных систем здания. 

  

 

Играть вдолгую

Если говорить об экономической целесообразности установки системы, то некоторые выгоды можно будет увидеть фактически сразу. Застройщики часто теряют деньги на отстройке технологических процессов. Причиной потерь могут быть простои, некачественные материалы, плохая организация труда. На такие непредвиденные проблемы при строительстве всегда закладываются определенные суммы.

Однако при установке нашей системы, девелопер на всех технологических этапах, связанных с инженерными сетями, сразу же увидит быструю экономическую выгоду, так как количество аварий будет сокращено радикально.

Однако основного экономического эффекта можно добиться на длинной дистанции на этапе эксплуатации здания. KapleStop — это система безопасности, которая «играет вдолгую».

Во-первых, такой эффект достигается из-за отсутствия крупных аварий, которые система гарантированно предотвратит. Большинство наших пилотных проектов длятся уже больше полугода, и везде мы видим снижение расходов на устранение последствий аварий на десятки процентов. За время эксплуатации систем мы обнаружили несколько состояний, которые могли привести к протечкам или засорам. Они больше не возникают, потому что, как только появлялся сигнал о возможной проблеме, канализация прочищалась, а некачественные трубы или узлы менялись.

  

  

Не надо паники

Во-вторых, существенная экономия достигается за счет автоматизации рутинных задач. Сегодня каждый крупный застройщик имеет в своей структуре собственную управляющую компанию (УК), потому что хочет, чтобы построенные здания нормально служили десятки лет и тем самым работали на хорошую репутацию этого застройщика. Ведь благодаря правильной работе УК, клиент будет повторно покупать квартиру у такого девелопера, если захочет улучшить свои жилищные условия или рекомендовать ЖК своим близким и друзьям.

Чем с точки зрения мониторинга систем водоснабжения и канализации занимаются в УК? Они постоянно делают обходы сантехнических этажей, подвалов, чтобы вовремя обнаружить протечки. Кроме того, они вынуждены реагировать на заявки жителей, у которых аварии происходят в квартире.

  

  

С помощью KapleStop всю эту работу можно из повестки дня УК полностью исключить, так как система будет постоянно следить за тем, что происходит, заранее обнаружит протечку, и во взаимодействии с другими программами, обработает поступающие заявки. Более того, датчики KapleStop могут располагаться в местах, которые скрыты от глаза человека, они более чувствительны, чем наша кожа, то есть способны обнаружить проблемы там, где человеку это сделать невозможно.

В результате слесари и инженеры УК перестанут бегать в мыле и делать обходы, которые никак нельзя назвать высококвалифицированным трудом. Они займутся более специализированными задачами, а все замены труб или оборудования будут совершать не в авральном, а в плановом режиме.

Мы сталкиваемся с ситуациями, когда работники УК боятся внедрять нашу систему, опасаясь, что она заберет у них работу. Но это совершенно не так. Потеряют место те, кто приходит работать спустя рукава и болтать в курилке. Такие работники, конечно, станут в новом формате не нужны. А спецам всегда найдутся задачи, соответствующие их квалификации.

Если человеку больше не надо делать ежедневные обходы, он в освободившееся время может профессионально развиваться, или переключить свое внимание на инженерные системы, не оборудованные KapleStop. Например, если с нашей системой в доме сделаны технический этаж и подвал, а квартиры нет, значит, там все равно будут происходить аварии. Но чем больше мы будем внедрять свою систему на разных уровнях, тем более снизятся трудозатраты. Специалисты смогут обслуживать гораздо больше домов, эффективность вырастет.

  

 

Бесшовная эксплуатация

Однако для того чтобы эффективность была выше, необходимо решить одну проблему, касающуюся разграничения зон ответственности УК и жильцов за состояние инженерных сетей. Традиционно УК отвечает за общедомовые сети, а жильцы за то, что происходит у них в квартирах. При такой постановке вопроса ни о какой бесшовности в эксплуатации водопровода и канализации не может идти и речи. Жильцы на своей территории вытворяют все, что им придет в голову, допускают ошибки, УК часто просто не знает, что происходит в квартирах.

Естественно, если эксплуатационники не контролируют всю систему сверху донизу, аварии будут происходить, а слесари продолжат бегать в мыле, их купируя. Более того, в таких случаях очень сложно разобраться, кто должен отвечать за устранение последствий. Часто владельцу квартиры и управляющей компании приходится очень долго спорить, кто виноват в протечке. При этом по закону сданная в чистовой отделке квартира должна иметь гарантийный срок обслуживания в течение пяти лет.

Представьте себе ситуацию: в квартире прорвало трубу. Кто в этом виноват: строители, потому что поставили некачественные материалы, или жилец, потому что переделал все под свой вкус и наделал ошибок? Понятно, что рано или поздно в суде истину установят, для этого есть эксперты, которые проведут необходимые исследования. Но на это нужно будет потратить время и средства.

   

 

KapleStop точно увидит место протечки и  может помочь быстро принять решение, кто должен оплачивать расходы на устранение последствий. Более того, с помощью нашей разработки вообще можно не доводить дело до суда. А самое главное — информация о возможной проблеме появится у специалиста заранее, до того, как произойдет авария, появится пострадавший и виновник. Оперативно отреагировав на данные, можно профилактически отрегулировать систему. Лучше оперативно поменять проблемный узел, чем получить аварию на миллионы рублей.

Да, при внедрении системы работы будет чуть больше. На начальном этапе возникают плановые работы, потому что система покажет, где в сетях есть недостатки, которые необходимо устранить, чтобы избежать проблем впоследствии. Но зато потом у инженеров не будет головной боли, что и показали наши пилотные проекты. В этом тоже заключается экономический эффект от использования KapleStop.

  

   

О классах эксплуатации

Кроме того, если застройщик или УК будут иметь такую бесшовную многоуровневую систему «умной» эксплуатации инженерных систем здания, они смогут на этом дополнительно зарабатывать. Проживая в такой квартире, покупатель жилья рано или поздно поймет, что после работы может лежать на диване и смотреть телевизор, тогда как люди в доме со стандартной эксплуатацией вынуждены периодически решать проблемы с водоснабжением или канализацией. Наш же клиент будет на 100% уверен в том, что ни у него в квартире, ни в доме в целом авария на сетях не произойдет. Соцопросы подтверждают, что люди не хотят постоянно контролировать, что у них происходит в доме и с удовольствием делегируют эту головную боль УК.

Как только девелопер или эксплуатирующая организация установят в доме систему «умной» эксплуатации, они сразу же будут на этом зарабатывать больше, потому что их клиенты станут получать лучший сервис, лучшее качество жизни и не захотят впоследствии покупать квартиры без данных инновационных технологий.

Есть классы обслуживания в самолетах, такси, поездах, магазины, которые делятся на дорогие и дискаунтеры. В нашей жизни такое разделение тоже существует. Настало время понять, что теперь есть класс «умной» и стандартной эксплуатации. А клиенты привыкнут платить за качественный сервис больше.

Можно провести параллели с туристическим и гостиничным бизнесом. Отправляясь в отпуск, люди чаще всего выбирают себе отели с четырьмя или пятью звездами. Те, кто жили в хороших условиях, выберут себе гостиницу с двумя звездами только в исключительных случаях. Но какая может быть выгода у человека, который выбирает пятизвездочный отель? Он только больше платит. Однако номера в таких отелях разбираются быстрее, чем в трехзвездочных гостиницах. Человеку хочется большего, он хочет комфортную жизнь. Именно поэтому девелоперы и УК должны выдавать ему желаемое качество.

  

  

Как считать?

Наконец, высокий уровень сервиса приведет к тому, что клиенты застройщика станут его же будущими покупателями. Если девелопер или УК покажут, что по-умному эксплуатируют здание, обеспечивают высокое качество жизни и сохранность имущества, люди не пойдут искать квартиру у конкурента, даже если она будет значительно дешевле. Покупатель предпочтет застройщика, который гарантирует ему безопасность в широком смысле этого слова, в том числе с помощью «умных» систем, которые будут контролировать состояние дома и инженерных коммуникаций.

Бизнесмены всегда спрашивают, какая может быть экономическая выгода у инновации? Но как посчитать экономический эффект от предотвращения аварий, отсутствие плесени в квартире, комфорт, в котором живет человек?

У каждого девелопера или УК есть статистика, сколько на их объектах происходит протечек и залитий. Сами собой эти аварии никуда не исчезнут. Для того чтобы их больше не было, нужно внедрять систему безопасности KapleStop.

  

   

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Александр Дудник (KapleStop): «Наша система подскажет, но человеку надо правильно отреагировать»

KapleStop: революция в борьбе с протечками и засорами

Эксперты: системы умного дома востребованы жильцами МКД, но само качество цифрового сервиса пока оставляет желать лучшего

Эксперты: цифровая трансформация важна на всех этапах строительства и эксплуатации жилья

Эксперты: девелоперам важно учитывать сопровождение решений умного дома после сдачи его в эксплуатацию

Эксперты: следует на законодательном уровне ввести единые стандарты и тарифы оплаты систем умного дома

Эксперты: рынок МКД нуждается в разработке стандартов реализации элементов умного дома на стадии эксплуатации 

Ритейлеры: за год в разы активизировался рынок товаров для умного дома

Подключить объект капстроительства к столичной системе водоотведения теперь можно в режиме онлайн