Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ приводит конкретные аргументы в пользу этого утверждения.

 

Фото: www.inc-news.ru

 

На прошлой неделе в Госдуму был внесен законопроект о QR-кодах на транспорте и в общественных местах. Предполагается, что ограничения коснутся мест проведения массовых мероприятий, культурных учреждений, общепита и розничной торговли.

Однако окончательное решение об использовании QR-кодов и перечне объектов, где они потребуются, будут принимать региональные власти.

 

Фото: www.vest-news.ru

 

Очевидно, что сильнее всего новый закон отразится на торговом сегменте коммерческой недвижимости, затронет владельцев и арендаторов ТРЦ и стрит-ритейла. На первых порах введение QR-кодов может привести к падению потребительского трафика на 50%, но по мере роста темпов вакцинации ситуация может улучшиться.

Что касается застройщиков жилья, то пока у них нет повода для беспокойства, однако законопроект все же может отразиться на участниках рынка жилой недвижимости. Самой серьезной проблемой могут стать ограничения в работе МФЦ и других ведомств. Ранее при предоставлении ряда услуг МФЦ не обслуживали клиентов без QR-кода без предварительной записи, что сказалось на сроках проведения сделок с недвижимостью. Если эти ограничения возобновят или невакцинированных клиентов вовсе откажутся пускать в МФЦ, ситуация может усугубиться.

 

 

Другой пример — органы опеки, которые участвуют в сделках, где затронуты интересы несовершеннолетних. Ограничение визитов в органы опеки также может сказаться на сроках проведения сделок с жильём. Однако пока информации об изменении в работе государственных ведомств нет, поэтому наводить панику нет никакого смысла.   

Даже если предположить самый негативный сценарий развития событий, при котором доступ покупателей в офисы продаж новостроек будет организован по предъявлению QR-кода, рынок переживет нововведения без существенных потерь.  Локдаун 2020 года дал мощный толчок развитию онлайн-инструментов продаж квартир: от дистанционного подбора объекта недвижимости, получения ипотечного кредита без визита в банк, электронного оформления ДДУ до удаленной приемки квартиры в новостройке.

 

Фото предоставлено компанией Брусника

   

Однако, несмотря на очевидные успехи, надо признать, что схема онлайн-продаж новостроек всё еще далека от совершенства. Существуют определенные ограничения. Например, в большинстве банков невозможна онлайн-идентификация заемщика при подписании кредитного договора. Такая осторожность банков вполне оправданна: упрощенная идентификация без личного присутствия несет в себе риски оформления кредита на подставное лицо.   

Что касается самих покупателей жилья, то в целом они преодолели недоверие к новым технологиям и активно влились в онлайн-процессы. Однако по-прежнему при выборе объекта недвижимости многие предпочитают наведаться в офис лично. И это понятно: покупка квартиры — важное событие в жизни каждого, такого рода сделки требуют личного общения с застройщиком, посещения стройплощадки, изучения локации.

 

Фото: www.pocketputty.net

 

То же самое касается процесса приёмки квартиры. Практика показывает, что адекватно оценить качество строительства и ремонта по фотографиям или видео достаточно сложно. Поэтому обязательное требование QR-кода при приёмке квартиры может существенно увеличить сроки передачи ключей в готовых ЖК.

Обязательное введение QR-кодов в общественных местах с февраля 2022 года вряд ли спровоцирует очередной всплеск покупательской активности на рынке недвижимости. Сложно представить, что клиенты без QR-кода, планирующие покупку квартиры, ускорятся с принятием решения, опасаясь в будущем отсутствия возможности выбрать квартиру лично, либо проволочек со сделкой.

 

 

Помимо удовлетворения потребности в новом жилье, ежедневно люди сталкиваются с множеством других базовых потребностей, будь то поход в магазин за новой одеждой или в ресторан на обед в течение рабочего дня, посещение фитнес-центров для поддержания физического здоровья, организация досуга и т.д. Очевидно, что ограничение этих базовых потребностей заставит многих пересмотреть привычный уклад жизни, либо принять решение о вакцинации.

Покупка квартиры — это последнее, о чем будет думать обыватель, оценивая предложенные правительством меры по ускорению темпов вакцинации в нашей стране.   

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ (на фото), управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Июнь на рынке новостроек обещает стать жарким

Как не терять лиды в недвижимости из-за онлайн-продаж

Онлайн-сделки снижают процент по эскроу и помогают застройщикам сэкономить на проектном финансировании

Застройщик: О льготной ипотеке замолвите слово!

Ждать ли новых рекордов на рынке новостроек

Маленькая, зато своя: квартиры-крошки в столице будут пользоваться спросом

Строительная отрасль в условиях турбулентности: стресс-тест на импортозамещение

Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс», г. Москва): Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток

Портал ЕРЗ.РФ по итогам 2024 года приступил к ежегодной публикации ТОП застройщиков по динамике развития. В этот рейтинг входят 100 застройщиков, показавших по итогам прошедшего года наибольшую динамику развития.

    

ЖК Патрики. Фото: ГК ТОЧНО

 

Место застройщика в ТОП по динамике развития определяется суммой набранных баллов по следующим пяти показателям:

• динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ (за отчетный год по сравнению с предшествующим годом). По данному показателю в формуле расчета баллов также учитывается рейтинг ЕРЗ (показатель соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию на 1 января года, следующего за отчетным);

• динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества жилых комплексов в стадии строительства (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года).

Застройщик не включается в ТОП по динамике развития, если он отсутствует в ТОП по объему текущего строительства на 1 января отчетного года либо на 1 января года, следующего за отчетным.

 

1. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП по объему текущего строительства с 2000-го места на 1999-е составляет 0,001 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в данном ТОП — 30 баллов.

     

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 828-го на 109-е место, т. е. поднялся на 719 строк. Эти 719▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 328▲ в диапазоне от 500 до 1000 с весом 0,002814 балла за одно место, 300▲ в диапазоне от 200 до 500 с весом 0,011044 балла за одно место, 91▲ в диапазоне от 100 до 200 с весом 0,031072 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 328*0,002814+300*0,011044+91*0,031072=7,0636 балла.

 

2. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000-го места на 1999-е составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном из двух используемых ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, считается, что он занимает в таком ТОП место, следующее за последним застройщиком в нем. Если застройщик отсутствует в обоих используемых ТОП по объему ввода жилья, то он не включается в ТОП по динамике развития.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Годовая динамика изменения рейтинга ЕРЗ учитывается следующим образом. Если застройщик переместился вверх в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, то итоговый балл за такую положительную динамику умножается на коэффициент в зависимости от рейтинга ЕРЗ (показателя соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию) на 1 января года, следующего за отчетным.

Чем ниже рейтинг, тем меньше баллов получает застройщик. Например, для рейтинга 5★ коэффициент учета положительной динамики в ТОП по объему ввода в эксплуатацию составляет 1, для рейтинга 4★ коэффициент 0,9, а для рейтинга 0.5★ — всего 0,1. Отрицательная динамика в ТОП по объему ввода в эксплуатацию учитывается вне зависимости от рейтинга.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 395-го на 84-е место, т. е. поднялся на 311 строк. Эти 311▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 195▲ в диапазоне от 200 до 500 — с весом 0,003681 балла за одно место, 100▲ в диапазоне от 100 до 200 — с весом 0,010357 балла за одно место, 16▲ в диапазоне от 50 до 100 — с весом 0,029141 балла за одно место. При этом рейтинг застройщика составляет 4.5★, а динамика в ТОП по вводу положительная, поэтому будет использован понижающий коэффициент 0,95. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: (195*0,003681+100*0,010357+16*0,029141)*0,95=2,108861 балла.

 

3. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала с весами, аналогичными тем, которые применяются для расчета баллов в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000 места на 1999 составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном или обоих ТОП по потребительским качествам, используемых для расчета, то балл по данному показателю не начисляется.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов с 24-го на 55-е место, т. е. опустился на 31 строку. Эти 31▼ строки вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 5▼ — в диапазоне от 50 до 100 с весом 0,029141 балла за одно место, 26▼ — в диапазоне от 20 до 50 с весом 0,114387 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан как −5*0,029141−26*0,114387=−3,119768 балла.

 

4. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один регион составляет 15 баллов. Учитываются только регионы, которые отражены в ТОП по объемам строительства. Регионы земельного банка, как и регионы, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

Застройщик увеличил число регионов строительства, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, с 3 до 6, т. е. на 3. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 3*15=45 баллов.

 

5. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества жилых комплексов в стадии строительства

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один жилой комплекс составляет 3 балла. Учитываются только ЖК, которые отражены в ТОП по объемам строительства. ЖК, планируемые к строительству, как и ЖК, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

У застройщика число строящихся, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, жилых комплексов уменьшилось с 4 до 2, т. е. на 2. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан, как: −2*3=−6 баллов.

 

Пример итогового подсчета баллов

   

ГК ТОЧНО — первое место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	10→3=7▲=5▲+2▲= 5*2,716419+2*30	73,582095
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	27→18=9▲=7▲+2▲+5★= (7*0,114387+2*0,32183)*1	1,444369
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	20→29=9▼=9▼= −9*0,114387	−1,029484
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	2→4=+2*15	30
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	11→13=+2*3	6
Итого сумма баллов		109,996981

Источник: ЕРЗ.РФ

            

ГК Самолет — второе место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	1→1=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	2→2=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	70→51=19▲=19▲= 19*0,029141	0,553676
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	6→12=+6*15	90
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	56→60=+4*3	12
Итого сумма баллов		102,553676

Источник: ЕРЗ.РФ

 

С ТОП 100 застройщиков по динамике развития за 2024 год можно ознакомиться по ссылке.

    

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки

Описание проекта портала ЕРЗ.РФ «ТОП новостроек»

Описание проекта ТОП жилых комплексов от портала ЕРЗ.РФ

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК 

Методология ЕРЗ.РФ ляжет в основу проекта национального стандарта по классификации умных МКД

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Эксперты разъяснили методологию моделирования и прогнозирования жилищного рынка