Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Досрочное расторжение договора аренды: «за» и «против»

Столичный портал «СТРОИМПРОСТО» высказался на эту актуальную тему и опросил ряд экспертов по поводу предложения Клуба инвесторов Москвы (КИМ) об упрощенном порядке выхода из соглашения об аренде, с которым клуб ранее выступал на страницах портала ЕРЗ.РФ. Мы приводим эту публикацию без изменений.

  

  

В последние недели рынок недвижимости сотрясают споры о том, какие последствия может повлечь внесение поправок в законопроект о досрочном прекращении аренды земельного участка под строительные проекты в упрощенном порядке.

Несмотря на то что застройщики в этом случае смогут не платить лишние средства за неиспользуемую аренду и не тратиться на судебные издержки (потребуется лишь одностороннее заявление застройщика вместо заключения дополнительного соглашения о прекращении договора аренды, как требуется по закону сейчас), а владельцы квартир и нежилых помещений многоквартирных домов (МКД) — быстрее оформлять право общей долевой собственности на земельный участок под своим домом, инициатива не вызвала единодушного одобрения.

Основное опасение по поводу принятия такого законопроекта связано с тем, что после досрочного прекращения права аренды застройщики не будут проводить обещанное благоустройство прилегающей к дому территории или его качество резко ухудшится. Однако предложение Клуба инвесторов Москвы не создает подобных рисков.

 

    

Предыстория вопроса

На сегодняшний день договор аренды земельного участка под строительство обычно заключается сроком на 5-6 лет. Тогда как срок строительного цикла в среднем достигает 3-4 лет (оставшийся период составляет неиспользованный срок аренды). То есть все это время застройщик тратит средства на аренду, хотя мог бы рационализировать их использование, например потратить на благоустройство.

С проблемой досрочного прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного им государственными или муниципальными органами для строительства МКД, сегодня регулярно сталкиваются участники рынка, и эта проблема носит системный характер.

  

Фото: www.gztslovo.ru

 

В случае если строительство завершено и дом сдан в эксплуатацию, но срок договора аренды еще не истек, застройщик не может прекратить аренду в одностороннем порядке, и для этого зачастую приходится обращаться в суд. До решения суда о расторжении договора аренды застройщик вынужден нести весьма существенные издержки в виде арендных платежей за земельный участок, который фактически ему уже не требуется, поскольку строительство всех объектов на нем завершено.

При нынешнем законодательстве сроки, потери и затраты у всех застройщиков абсолютно разные и зависят от региона присутствия, площади участка застройки, его кадастровой стоимости, месторасположения и многого другого. При этом процесс получения судебного решения, разбирательство по которому во всех инстанциях может длиться до года, для застройщика играет крайне существенную роль в плане сроков.

Исходя из этого, Клуб инвесторов Москвы предложил решение, при котором появится упрощенный порядок досрочного выхода из договора аренды, а застройщики не будут нести никаких потерь.

 

Фото предоставлено компанией «Брусника»

  

Проблема с благоустройством

Одним из основных возражений против предложенной Клубом инициативы был вопрос о благоустройстве и опасения, что после досрочного расторжения договора аренды застройщик или вовсе не реализует его, или сдаст в ненадлежащем качестве и устранится от исправления недоделок.

Действительно, договором аренды земельного участка может предусматриваться не только создание объектов капитального строительства, но и иные обязательства арендатора, в том числе по благоустройству территории после завершения строительства жилья.

Опасений возникать здесь не должно, так как на практике девелопер не сможет получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства без соответствующего благоустройства территории и надлежащего выполнения всех своих обязательств перед администрацией в лице арендодателя земельного участка по договору аренды.

При поэтапной комплексной жилой застройке договор аренды исходного земельного участка может быть прекращен только после ввода в эксплуатацию последнего из объектов капитального строительства, для возведения которых изначально предоставлялся земельный участок, что также предполагает выполнение всех обязательств по благоустройству территории, ее обеспечению объектами соответствующей коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

  

Фото: www.edsro.center

 

Согласно концептуальным предложениям Клуба инвесторов Москвы, договор аренды с девелопером прекращается не автоматически, а только по заявлению арендатора. В случае наличия у застройщика неисполненных обязательств по договору аренды земли он не сможет в одностороннем порядке прекратить аренду, поскольку заинтересован в успешном завершении своего инвестиционно-строительного проекта, стимулировании покупательского спроса дольщиков, а также в поддержании высокого уровня доверия со стороны кредитующего строительство банка для целей привлечения проектного финансирования.

Кроме того, застройщик заинтересован в сохранении и дальнейшем развитии своих конструктивных отношений с государственными и муниципальными органами в градостроительно-земельной сфере. А в случае неисполнения им обязательств по благоустройству территории и поступлении жалоб со стороны жильцов новостроек, местная администрация вряд ли даст такому девелоперу зеленый свет для реализации новых девелоперских проектов.

 

Фото: www.wiki-land.ru

 

Инициатива КИМ

Сложившаяся сегодня ситуация с возможностью досрочного прекращения договора аренды абсурдна не только с точки зрения практики, но и действующего законодательства: в силу закона (ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью всех владельцев квартир и нежилых помещений в МКД.

Однако длительная и сложная процедура прекращения арендных отношений с застройщиком после завершения строительства препятствует передаче земельного участка в общую долевую собственность граждан и реализации ими своих законных прав в сфере землепользования.

Для решения данной проблемы требуется внести соответствующие изменения в действующее законодательство, предусматривающие особый упрощенный порядок прекращения договоров аренды земли после завершения строительства.

  

Фото: www.rosotkat.ru

 

В связи с этим 16 декабря 2022 года по инициативе Клуба инвесторов Москвы состоялось совещание с участием Росреестра, Минстроя России, Департамента городского имущества г. Москвы и ведущих застройщиков — членов КИМ. До нормативного регулирования сложившейся ситуации в рамках действующего законодательства участники совещания рекомендовали придерживаться следующего алгоритма действий.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре застройщик, как арендатор участка, и арендодатель (орган государственной власти или местного самоуправления, заключивший договор аренды с застройщиком) подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии с ним арендные обязательства прекращаются со дня государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД. После этого арендодатель сам обращается в Росреестр с заявлением о регистрации соглашения о прекращении аренды.

    

  

Вячеслав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

— При соблюдении этого алгоритма сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла произойдет не менее чем на 30%, что поможет застройщикам быстрее сдавать дома, а на глобальном уровне соответствует перечню поручений Президента РФ №ПР-2154ГС от 9.10.2021.

  

Фото: www.vedomosti.ru

 

Алексей ДЫКОВ, директор по организационному развитию Группы Эталон:

— Важно также отметить, что проблема прекращения прав застройщика на земельный участок после завершения строительства домов тесно связана с другой важной проблемой, а именно c формированием земельных участков для целей эксплуатации многофункциональных жилых комплексов, включающих в себя два и более жилых домов.

По мнению экспертов, это серьезный пробел в законодательстве, требующий скорейшего урегулирования всех вопросов, связанных с созданием и функционированием жилых комплексов.

 

 

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н.:

— Расходы по арендной плате за земельный участок после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, построенного на этом земельном участке, налоговый орган может посчитать экономически необоснованными. В этом случае арендная плата может быть оплачена только из прибыли и, соответственно, подлежит налогообложению.

Это дополнительные затраты, и их надо исключать в современной экономической ситуации на российском рынке жилой недвижимости, который можно охарактеризовать как сжимающийся и напоминающий шагреневую кожу.

   

   

Денис НОВИКОВ, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК Пионер:

— Опасения в отношении проблем с благоустройством при расторжении договоров аренды не соответствуют нормам законодательства. Обязательства застройщика по благоустройству территории жилого дома регулируются строительными нормами, а не договорами аренды земельных участков. Эти обязательства заложены в обязательном разделе проектной документации на строительство дома «Схема планировочной организации земельного участка» (СПОЗУ).

В СПОЗУ в обязательном порядке предусматриваются проектные решения по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории жилого дома. Без выполнения работ по благоустройству органы госстройнадзора не выдадут застройщику заключение о соответствии построенного объекта проектной документации (ЗОС), и такой объект не может быть введен в эксплуатацию.

 

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Когда возможна передача прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов

Клуб инвесторов Москвы: обязательства по договору аренды земли должны сниматься с застройщиков в упрощенном порядке

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Застройщикам, достраивающим проблемные объекты, смежные земельные участки будут предоставляться в аренду без торгов

Предлагается установить единый подход к определению размера арендной платы за земельные участки

Как синхронизируют сроки аренды земельного участка и реализации масштабного инвестиционного проекта

Как при прекращении срока аренды земельного участка изменится порядок реализации объектов незавершенного строительства

+

Как сигнализаторы загазованности стали оптимальным решением для защиты от утечки и взрыва газа

Erid: 2SDnjeE9fx4

Многоэтажное и индивидуального жилищное строительство в России в последние годы стремительно развивается. Спрос на новостройки подстегнула льготная ипотека, спрос на свой дом с землей — пандемия коронавируса. Строятся все. И теперь строительные правила требуют в помещениях новых жилых домов и квартир, в которых расположены газовые котлы, водонагревательные колонки, кухонные плиты и другое газовое оборудование, устанавливать сигнализаторы загазованности по метану и оксиду углерода.

   

   

В чем опасность

По словам гендиректора строительной компании «Биг Хаус» Ильи Левина, газовое оборудование относится к наиболее опасным видам оборудования с точки зрения эксплуатации.

Только за последний год в России от взрывов бытового газа в жилых домах погибли и пострадали сотни человек.  

«К сожалению, большинство трагедий с обрушением домов связаны с утечкой газа. И поэтому вопрос монтажа системы сигнализаторов загазованности получил такое резонансное значение, — отметил Илья Левин и добавил: — Статистика такова: количество аварий, произошедших из-за утечки газа, после внедрения обязательной установки газовых датчиков уменьшилось на 85%».

Газовое отопление требует особой осторожности не только из-за взрывоопасного природного газа. Большую опасность также представляет угарный газ, утечка которого незаметна. Угарный газ может концентрироваться из-за неправильной эксплуатации каминов, бань и саун, работающих на дровах. У СО нет ни запаха, ни других внешних проявлений, поэтому самый безопасный и надежный способ определения утечек — установка сигнализаторов загазованности.

   

   

Что важно строителям и монтажникам

Конечно, монтажникам важна простота установки системы и возможность скрытой прокладки проводов. Если говорить о ценовой категории, то однозначной оценки экспертов отрасли нет.

 «Безусловно, выбирая более дорогой экземпляр, вы получаете не только более надежный, но и чувствительный датчик, — рассказывает Илья Левин и поясняет: — Более дешевые устройства не всегда хорошо справляются со своей задачей. Зачастую реагирование датчиков происходит не только на утечку газа, но и на повышенную температуру, либо на повышенную концентрацию дыма или пара, которые образуются при готовке».

 

 

Что предлагает «Пульсар»

Системы автоматизированного контроля загазованности «Пульсар» предназначены для автоматического непрерывного контроля объемной доли газа. Звуковая и световая сигнализация оповестит о превышении установленных значений до взрывоопасных концентраций метана (СН4) и опасных концентраций оксида углерода (СО). При достижении предельных пороговых значений концентрации газ сигнализатор подает команду на закрытие клапана подачи газа.

Проверить, находится ли датчик в рабочем состоянии, можно нажав кнопку «ТЕСТ». Работоспособность подтверждает звуковой сигнал.

Что делать, если сигнализатор загазованности сработал?

• Открыть окна и двери и тщательно проветрить комнату.

• Выключить все газовые и электроприборы.

• Если заметили у кого-то симптомы отравления угарным газом, то немедленно выведите человека на свежий воздух и вызовите скорую помощь.

• Не начинайте пользоваться газовым оборудованием, пока специалист не осмотрит его.

   

   

Опасность не только в доме

Баня обычно строится после загородного дома, и, как бы печально это ни звучало, одна из самых распространенных причин смерти в этом помещении — отравление угарным газом. Неправильно спроектированная система вентиляции бани, забитый дымоход или некорректная эксплуатация печки способны привести к отравлению людей оксидом углерода.

Для бань «Пульсар» предлагает сигнализатор загазованности СО (с источником питания, без клапана).

Отметим, что компания «ТЕПЛОВОДОХРАН» разработала автоматические системы контроля загазованности котельных и парковок, которые были успешно выведены на рынок ранее.

Производители, строители и монтажники единодушно сходятся во мнении что, что сигнализатор загазованности — это, прежде всего, безопасность жильцов.

 

 

Итак, резюмируем преимущества комплексного решения «Пульсар».

 Современный дизайн;

• Сертификация по системе ГАЗСЕРТ;

• Возможность монтажа на подрозетник при скрытой прокладке проводов;

• Возможность использования удлинителя провода питания;

• Газовый клапан не влияет на работу газовых приборов в открытом положении (не снижает давление в трубе);

• Определение разрыва линии между клапаном и сигнализатором: если что-то случается с проводом — на сигнализаторе загорается индикатор ошибки;

• Кнопка «ТЕСТ» – возможность проверки работоспособности системы;

• Средний срок службы — 10 лет.

Филиалы компании «Газпром Газораспределение», монтажные организации и другие пользователи уже оценили преимущества системы сигнализаторов загазованности «Пульсар» и отправили положительные отзывы. Их можно найти здесь.

 

Реклама. ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН». ИНН 6230028315 

   

    

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Первый в мире бризер, ноу-хау по очистке воздуха и миллионы довольных людей: лидер российского рынка умного микроклимата отмечает 17-летие

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Виталий Мутко: доля домов, соответствующих «зеленому» стандарту, в ближайшие восемь лет вырастет в России с 5% до 20% 

Росстандарт опубликовал ГОСТ Р Здания многоквартирные жилые «зеленые»

ДОМ.РФ: сертификаты соответствия жилых зданий недавно утвержденному «зеленому» стандарту начнут выдавать в ближайшее время

Депутат Галина Хованская: Надо устанавливать газовые плиты с автоотключением газа в случае утечки