Портал ЕРЗ.РФ продолжает публиковать аналитику генерального директора ПИА Недвижимость, председателя Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максима ЕЛЬЦОВА. Если в предыдущей статье анализировались факторы снижения цен на рынке жилья, то сегодня речь пойдет о факторах, которые, напротив, способствуют их повышению.

 

Фото: www.yandex.net

 

Факторы, которые будут поддерживать и повышать цены:

1. Инфляция и угроза гиперинфляции

2. «Безальтернативность» недвижимости как объекта инвестирования и «психология толпы»

3. Рост цен на строительные материалы и себестоимость строительства в целом;

4. Дефицит предложения строящихся квартир всвязи с переходом на эскроу.

● Говоря о факторах в пользу повышения цен, в первую очередь выделю инфляцию и угрозу гиперинфляции. Похоже, что граждане России вполне обоснованно не доверяют данным Росстата об уровне инфляции: только по официальным прогнозам она составит в текущем году 5,7—6,2%. Не сомневаюсь, что деньги печатались и будут продолжать интенсивно печататься, пока мы не преодолеем пандемию. И не только в России. На горизонте двух-трех лет мы запросто можем увидеть ежегодную инфляцию на уровне больше 10% в год. Эти риски подталкивают людей к покупке активов.

 

Фото: www.rbk.ru

 

На фоне традиционного обесценивания рубля и инфляции граждане рассматривают недвижимость в качестве чуть ли не безальтернативного способа сбережения и инвестирования. Депозиты никогда не защищали от инфляции. Держать деньги в валюте на фоне периодических слухов о возможном ограничении валютных операций не все считают целесообразным. Да еще и временное укрепление рубля против евро и доллара в последние два месяца не стимулируют сбережения в валюте. Фондовый рынок доверия у народных масс тоже не вызывает. Как следствие — массовая покупка недвижимости, которая будет приносить хоть и мизерный, но стабильный доход, особенно в мегаполисах.

Налог на доход с депозитов. За этот фактор следует сказать спасибо чиновникам, которые во время пандемии говорили о том, что депозиты трогать не будут, и только в крайнем случае возможны какие-то проблемы и сложности в отношении депозитов. Также были введены налоги на повышенный доход с депозитов. Как результат: размещение денег в рублевых депозитах стало выглядеть еще менее привлекательным, произошел дополнительный переток средств в недвижимость.

 

Фото: www.tochka-raz.ru

 

●Рост себестоимости строительства. Про этот фактор говорят не так часто, но ситуация, на самом деле, близка к катастрофической. Рост цен на отдельные материалы измеряется десятками процентов, а то и в разы. Естественно, пошли вверх цены на участки, из-за перехода на проектное финансирование резко возросла процентная нагрузка и т.д.

● Дефицит предложения в новостройках. Тут классика жанра: покупатели смели качественное предложение, переход на эскроу-счета сдерживает вывод новых комплексов в продажу, и, как вишенка на торте, — процесс получения разрешения на строительство в Петербурге становится все более сложным и рискованным. Наш опыт работы с участками под застройку убеждает в том, что скорее восстановится спрос, чем упростится процедура согласования стройки.

 

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

 

●Переход на эскроу-счета поддерживает цены. Теперь при наличии гарантированного проектного финансирования застройщикам не надо любой ценой осуществлять продажи квартир для бесперебойной стройки. Прежняя логика (нет продаж — встала стройка — никто не покупает — застройщик — банкрот) не работает. Теперь если в течение нескольких месяцев, даже года, продажи идут плохо, это не скажется на финансировании и темпах строительства — для этого есть проектное финансирование.

Для справки. Вероятно кого-то удивлю, но в некоторых районах Петербурга цены на квартиры на вторичном рынке уже незначительно снизились. Разумеется, речь идет не о ценах объектов в рекламе — я говорю о ценах реальных сделок. Причем нередко продаем собственные объекты, выкупленные в рамках программы «моментальный trade-in», когда мы просто обязаны продать квартиры по максимально высокой цене в сжатые сроки. И цены сделок в некоторых комплексах и локациях уже ниже максимумов первого полугодия.

 

 

Пора переходить к самому сложному, а именно к прогнозам. Итоговая динамика цен будет зависеть от того, какие из факторов станут сильнее. В краткосрочной перспективе я не исключаю реального снижения цен и на вторичном, и на первичном рынке. Но если снижение и произойдет, то оно не будет носить долгосрочного характера: факторы в пользу роста цен обладают куда большей силой, особенно в среднесрочной перспективе — инфляция и восстановление спроса рано или поздно толкнут стоимость жилья вверх.

А прямо сейчас потенциальные покупатели квартир будут надеяться на снижение стоимости квартир, особенно на рынке новостроек. Застройщики же в ближайшее время точно не будут массово снижать цены. За исключением разве что тех, у кого большие запасы непролазного типового жилья, которое финансируется по старым правилам, не через эскроу. Большинство застройщиков предпочтут точечные скидки, запустят собственные программы субсидирования ставок, предложат преференции в виде программ «квартира в зачёт» и «моментальный trade-in».

В целом в ближайшие два-три месяца будет что-то похожее на временное перемирие, когда обе стороны, и покупатели и продавец, будут ждать уступок. А дальше посмотрим.

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость, председатель Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Факторы, снижающие цены на рынке жилья

Эксперты: в Москве замедлились темпы роста цен на жилье в новостройках массового сегмента

Эксперты: спрос на московские новостройки за три месяца упал более чем на 20%

Выручка застройщиков Петербургского региона в июле: сохранить уровень продаж помогло расширение предложения

Эксперты: за месяц спрос на столичные новостройки заметно снизился: число сделок в Москве упало на 19%, в Подмосковье — на 23%

Эксперты: цены на столичные новостройки впервые начали снижаться

Эксперты: на столичном рынке новостроек сложилась необычная ситуация: цены продолжают расти, несмотря на сжатие платежеспособного спроса

Аналитики ВТБ: после пересмотра условий льготной ипотеки новостройки в столичных регионах подешевели в пределах 10%

Эксперты: за время действия льготной ипотеки новостройки в стране подорожали на 33%

Эксперты: спрос на столичные новостройки за год вырос на 56%

Эксперты: столичный «квадрат» за год подорожал на треть, и дешеветь пока не собирается

Большинство подъездов в российских многоэтажках — это заурядные типовые пространства, находящиеся в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома. Функционалом они наполняются либо по инициативе жильцов, либо в соответствии с решением управляющей компании. Стандартный набор: фикусы в кадках, почтовые ящики, информационные стенды, лифты, мусоропроводы и помещения для хранения колясок и инвентаря — если повезло и жилой комплекс «элитный». В старострое эту картину переписать уже сложно, а вот современные застройщики делают все, чтобы управляющие компании могли импровизировать и в качестве конкурентного преимущества предоставлять своим жильцам не просто «предбанник» между улицей и квартирой, а полноценное «представительство» нужд жильцов, расширяющее их возможности. О том, что именно делается сейчас в России в этой сфере для повышения качества и уровня жизни, рассказал основатель компании LockerBox Алексей ВИНОГРАДОВ.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

   

СПРАВКА

Компания LockerBox занимается производством двух продуктов: автоматизированных систем хранения на основе ячеек и электронных ключниц. В отличие от конкурентов, LockerBox — это полностью российское производство, зарегистрированное в Минцифре и имеющее сертификат Минпромторга.

Компания сотрудничает с РЖД, российскими аэропортами, банками, застройщиками и участвует в крупнейших выставках девелоперов по всей России, в частности на форуме в октябре 2024 года представит новый консьерж-сервис.

 

Огрехи по вехам: как мы докатились до типовых подъездов

Вообще говоря, первым полноценным подъездом исторически считается «парадная лестница» во дворце Александра Меншикова в Санкт-Петербурге, который был построен в 1714 году.

Учитывая, что в так называемом подъезде был целый «загон» для встречающего гостей оркестра, можно со всей ответственностью предположить, что начиналось все с роскоши. Единственной задачей парадных подъездов было показать благосостояние владельца дворца, позже — доходного дома, еще позже — обычных постоялых домов, где для жильцов организовывались гостиные для чая и обсуждения новостей.

С приходом большевиков началось уплотнение, пережитки буржуазного образа жизни ушли в историю, а подъезды стали социально-бытовыми пространствами для собраний и дополнительных организаций. В бывших доходных домах размещали детсады, кухни, прачечные, поликлиники, располагали мини-фабрики, классы, и в угоду тогдашнему времени семимильными шагами уплотнялись до коммуналок.

Сталинский ампир стал последним всплеском гигантомании: в те времена подъезды также были внушительными, лестницы и помещения — просторными, а в интерьерах еще звучал последний аккорд ушедшего шика.

Все окончательно изменилось, когда в ноябре 1955 года вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР №1871 «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Так мы получили убогие голые «хрущевки», которые до сих пор вызывают оторопь и гуглятся в первую очередь по запросу «Подъезд Россия».

 

Новый ветер, который заметен: как цифра меняет тренды

С новым историческим витком, открывшим застройщикам дивный мир здоровой конкуренции, мы вернулись к «меншиковским временам»: не с таким размахом и шиком, но подъезды снова начали тяготеть к «парадным», расширяясь, обрастая дизайном и приобретая пусть кастрированный, но какой-никакой функционал.

Шлагбаумы, домофоны, охранник в будке, консьерж в «аквариуме», почтовые ящики, лифты и мусоропроводы — это минимальный набор застройщика. Использование хороших материалов в отделке и дизайн — максимальный набор, переводящий недвижимость в статус «элитной» или «премиум-класса», как больше нравится.

Но цифровизация продолжала шагать по миру и влиять на продукты для комфорта и жизни. Человек извлекался как лишняя составляющая из огромного перечня привычных вещей. И действительно, в мире, где роботы «Яндекса» уже возят посылки по Москве для заказчика, где беспилотными такси в «Убере» уже мало кого удивишь, довольно странно делать ставку на лишние итерации, которые воруют время и деньги.

 

        

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Представьте себе мир, в котором:

- к вам не звонят газовщики с просьбой открыть дверь подъезда;

- вам не нужно быть дома, чтобы запустить в квартиру клининг-сервис или ремонтников;

- не требуется лично встречать жильцов, если вы сдаете квартиру посуточно;

- и в перспективе нет необходимости встречать кучу курьеров различных маркетплейсов, Почты России, СДЭК и прочих.

Эти задачи решает цифра: все отправления и доставки — в одной ячейке, установленной в вашем подъезде, ключи для посетителей — там же, а все манипуляции с открытием и закрытием происходят через мобильное приложение. Открыли-закрыли, поменяли код, предоставили доступ уборщице или прорабу. Или тому же консьержу, который вместо вас примет вашу доставку и положит ее в соответствующую ячейку хранения.

 

Как это работает и как может работать

Сегодня у жителей любого жилого комплекса есть единственная опция для получения любых отправлений — оставить посылку у охраны или консьержа.

Компания LockerBox трансформирует этот рынок и нормализует возможность получения посылок и почты в режиме 24/7 без препятствий и посредников, «контролирующих органов» и ограничений. И если у жильца дома есть необходимость забрать что-то ночью, выйдя в подъезд в халате и домашних тапочках, никто и ничто не должно ему помешать.

Миссией компании является восстановление статуса подъезда как функциональной территории, которая обеспечивает нужды жильцов, решает их задачи, упрощает условия и при этом не устанавливает искусственные преграды, словно подъезд — это не часть собственности жильцов, а некий контрольно-пропускной пункт в режимное заведение.

Чтобы обеспечить жильцам должный комфорт в получении любых посылок (и не только), управляющая компания устанавливает в подъезде «шкаф», который может быть вписан в любой дизайн и выполнен из высококачественных отделочных материалов, и у жильцов появляется возможность пользоваться через него услугой приема и отправки посылок.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Жилец дома проходит легкую регистрацию по номеру телефона, устанавливает понятное мобильное приложение, которое не сложнее приложений с заказом такси или еды через интернет, и может в любой момент бронировать и открывать с его помощью ячейки с посылками.

Если он ожидает посылку — можно забронировать ячейку и передать код для ее открытия любому курьеру, даже находясь вне дома: на работе, за городом или в магазине. Больше не требуется личное присутствие — все операции совершаются удаленно, ячейка хранит ваши посылки до тех пор, пока вы лично не заберете их из подъезда.

 

Что нужно, чтобы подхватить новый тренд

За подобной услугой все чаще обращаются жилые комплексы, которые обеспокоены тем, что у консьержа оставляют десятки посылок. По нашему опыту, в многоквартирных домах за день может накапливаться до 60 коробок с посылками, которые негде хранить, непросто искать в общей куче для передачи конечному адресату, а еще сложнее — учитывать и нести ответственность за их сохранность.

Управляющим компаниям необходимо держать МОПы «в чистоте», особенно если речь идет о классах «бизнес» и «премиум». Тем более что подобная модернизация не накладывает на компанию никаких специфических обязательств, согласований или мотивационной работы с жильцами, как это было в период первых домофонов в стране. Договор на постановку «шкафа»-постамата совершенно стандартный; если требуется прописать нормативные дополнения — их прописывают, предусматривают и согласовывают в штатном порядке.

Для получения постамата в свои подъезды управляющая компания размещает заказ и получает готовый продукт «под себя» уже через месяц-полтора с момента обращения.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Для работы такого постамата требуется всего одна розетка 220 В, само оборудование имеет все необходимые сертификаты + внутри установлен модем для интернет-соединения, а также источник бесперебойного питания на случай отключения электричества, что как раз и позволяет сервису работать 24/7.

LockerBox — это одновременно и разработчик, и производитель, то есть у продукции компании есть сертификаты СТ1, она входит в реестр Минпромторга, а само программное обеспечение зарегистрировано в Минцифре и имеет статус российского ПО.

 

Почему это выгодная неизбежность

Так или иначе, но цифровизация шагает по стране. Сервисы, которые раньше описывались лишь в фантастических романах, стали реальностью и продолжают захватывать все сферы жизни. Появляются «умные дома», «умные доставки», и повсеместное оснащение жилых зон «умными подъездами» и «умным консьерж-сервисом» — это вопрос недалекого будущего.

Запрыгнуть в этот быстро несущийся поезд сейчас — это не только предусмотрительно, но и выгодно. Судите сами: стоимость всего оборудования для подъезда из 100 квартир сопоставима с 3—4-месячной зарплатой охранника. То есть окупается максимум за четыре месяца.

Фактически управляющая компания, которая сегодня обращается за усовершенствованием своих придомовых территорий, не только инвестирует в свое конкурентное преимущество при продаже квартир, но и оптимизирует свои расходы на ФОТ, то есть внедряет рабочее бизнес-решение.

   

Реклама. ООО «АКХ».  ИНН: 7721829679

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: первый и последний этажи — предлагать

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Эксперты: оны отдыха в ЖК бизнес-класса — от студий йоги до яхт-клубов

Эксперты: 60% россиян довольны своим местом проживания, 38% допускают переезд

Денис Филиппов (ДОМ.РФ): Для жизни нужны не только стены, но и инфраструктура

Эксперты выяснили, чем готовы удивить застройщики на придомовой территории

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты определили лидеров рейтинга по продуктовым характеристикам новостроек

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше