Публикуем очередную аналитическую статью создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя инжинринговой компании Fizir Алексея ТУГАРЕВА.

  

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

  

Сегодня мы поговорим на тему, которую принято обходить стороной, потому что она максимально неприятна всем участникам девелоперского процесса и носит в некотором роде табуированный характер.

Под «феодальными колодцами» подразумевается собирательный образ модели структуры, в которой работа ведется по принципу «война всех со всеми». После 20 лет работы в компаниях различного масштаба, имея значительный опыт проведения корпоративных тренингов, реорганизационных и консультационных мероприятий, не могу не отметить, что в той или иной степени данное явление присутствует во всех компаниях отрасли. При этом есть полная уверенность в том, что аналогичная картина наблюдается практически во всех сферах человеческой деятельности.

А говорим мы сегодня об этом потому, что данное явление, на мой взгляд, является наиболее губительным фактором, перекрывающим все остальное по своему разрушительному влиянию. Чтобы картина стала более понятной, рассмотрим основные признаки, характерные для «феодальных колодцев»:

• руководители и сотрудники подразделений находятся в перманентной вражде с другими отделами и департаментами;

• каждое подразделение стремится достичь максимальной автономии в работе и принятии решений;

• руководством и сотрудниками подразделений любыми силами и средствами блокируется доступ к информации, относящейся к их зоне ответственности;

• работа подразделения максимально превозносится в первую очередь за счет возвышения на фоне работы других департаментов («вся работа держится на нас!»);

• на первый план выходят политические игры в стремлении руководителей подразделений занять особое положение как можно ближе к лицу, принимающему решения (ЛПР).

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

   

При этом очень распространенным подходом, практикуемым ЛПР, является не борьба с феодальными колодцами, а, наоборот, их культивирование. Часто можно услышать высказывания в духе: «пусть воюют — выживет сильнейший», «зато все в тонусе», «конкурентная борьба в компании позволяет достичь наилучшего результата, в споре рождается истина», «пусть лучше сражаются между собой, чем совместно тырят мои деньги» и т. д.

Реальные же последствия феодальных колодцев выглядят следующим образом:

• компания теряет огромное количество денег прямо или косвенно ввиду неэффективности всех процессов;

• отсутствует сквозная система принятия решений, ввиду чего задачи часто «задваиваются» и «затраиваются» между подразделениями;

• невозможно корректное функционирование управленческого учета и, как следствие, достоверный учет финансов, что влечет за собой непонимание, в каком проекте сколько денег, где прибыль, а где убытки;

• компанию невозможно оцифровизовать, т. е. выстроить сквозные процессы автоматизации — следовательно, она обречена на технологическую отсталость;

• в компании царит атмосфера уныния, неудовлетворенности, негатива и тотального неуважения, что приводит к «выгоранию» сотрудников, отсутствию вовлеченности и большой текучке кадров. Сотрудники постоянно находятся в поисках «чего-то лучшего» и пребывают в мечтах о переходе в другую организацию;

• наиболее звездные и талантливые люди покидают компанию, уходя к конкурентам или в собственный бизнес;

• все процессы становятся очень долгими и вязкими, совещания — непомерно длительными, бесцельными и бессмысленными. Даже простые и очевидные решения зачастую принимаются месяцами;

• поскольку в системе делается упор на политику, а не на технологический ресурс, нормой становится низкая квалификация персонала на всех уровнях;

• в компании всегда «у всех огромное количество работы» (включая акционера), т. к. значительная часть времени уходит на политику, а остальное съедается из-за отсутствия нормальной оргструктуры и бизнес-процессов. Кроме того, в подобной системе всегда много переделок с «откатами назад», что влечет дополнительное существенное расходование ресурсов;

• все подразделения по максимуму стараются откреститься от работы, ссылаясь на любые факторы, и сгрузить ее на остальные департаменты.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

   

Болезнь феодальных колодцев, как и многие другие негативные явления, как правило, произрастает из недостаточной квалификации ЛПР. В такой системе руководителю ежедневно приходится сталкиваться с противоречивыми мнениями с разных сторон: глава каждого из подразделений знает, «как лучше» и «почему его мнение — единственно верное». При этом высказываемые разными участниками позиции зачастую являются прямо противоположными.

В подобной обстановке, если руководитель сам не обладает достаточными компетенциями, он обречен постоянно, день за днем находиться в состоянии дезориентации, поиска «почвы под ногами» и виновных в положении дел. Выбор решений происходит по принципу «кто громче крикнул» или «кто сегодня ближе к ЛПР».

Вместо последовательно реализуемой стратегии, работа превращается в зигзагообразное приключение, где решения принимаются «вращением барабана» как в популярной телепередаче.

Подразделениями, наиболее часто подверженными формированию феодальных колодцев, как правило, являются ключевые департаменты: финансовый, инвестиционный, развития, технический заказчик, юридический, управления проектами, коммерческий. К числу распространенных колодцев также можно отнести каптивных генподрядчика и проектное бюро.

   

Фото: Академия девелопмента

  

Эффект феодальных колодцев погубил великое множество проектов и компаний и, вопреки расхожим мнениям, является основной причиной всех прочих негативных процессов. Борьбу с данным явлением надлежит ставить на первое место среди всех возможных процессов на пути повышения эффективности компании. Среди «антидотов», которые можно применить в данной ситуации, отметим следующие:

• управление компанией должно осуществляться лицом, комплексно разбирающимся во всех бизнес-процессах девелопмента: градостроительство, финансово-экономический анализ, управление проектами, проектирование, СМР, юриспруденция, финансовый учет, инвестиционный анализ, продуктовый менеджмент, маркетинговая аналитика, современные технологии и программное обеспечение, PR и пр. Кроме вышеописанных технических навыков необходим также высокий уровень soft-skills + лидерские качества;

• компания должна иметь утвержденную структуру, соответствующую целям, задачам и масштабу реализуемых проектов;

• руководитель организации должен иметь достаточное количество полномочий для управления бизнес-процессами, а также кадровым составом. Одним из основных методов борьбы с феодальными колодцами является устранение людей, являющихся носителями данной идеологии;

• системная работа компании должна подразумевать внедрение соответствующего проектного документооборота и регламентов, упорядочивающих и систематизирующих деятельность всех подразделений;

• управление климатом внутри коллектива должно являться процессом, на котором должен быть сосредоточен максимальный фокус внимания ЛПР и высшего менеджмента. Любые очаги зарождения феодальных колодцев должны выявляться и «выжигаться каленым железом» на самых ранних этапах.

   

Фото: Академия девелопмента

   

Природа описанного явления с точки зрения причинно-следственных связей понятна, отмечает в заключение автор статьи, создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель инжинринговой компании Fizir Алексей ТУГАРЕВ (на фото).

В соответствии с законами эволюции тот вид, который не смог развиться в сторону технологических компетенций, стремится наращивать «навыки» в иных направлениях. Проблема в том, что подобная «эволюция» отдельных «профессионалов» отрасли, хотя и позволяет им годами удерживать занятые позиции и защищать всеми возможными способами «свою территорию», на благосостоянии и эффективности компании всегда сказывается негативно.

Феодальные колодцы — не просто неприятная особенность корпоративной культуры. Это главный фактор, убивающий эффективность компаний и проектов. Игнорировать проблему или списывать ее на «особенности рынка» — значит обрекать бизнес на деградацию. То, что акционерам и руководителям крупных девелоперских холдингов в силу различных причин удобно закрывать глаза на данный вопрос, является одной из основных проблем отрасли в целом.

 

   

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

  

   

   

Другие публикации по теме:

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте

Проектирование сегодня — не просто техническая задача. Это гармоничное сочетание опыта, технологий, строгой последовательности действий и искусства. Этот процесс требует не только понимания архитектурных, инженерных особенностей и законодательных норм, но и понимания своей ответственности за конечный результат.

   

Фото предоставлено компанией ГЕФЕСТ

    

От того насколько качественно проектировщик делает свою работу на каждой стадии проектирования зависит множество факторов, начиная от надежности здания и безопасности его посетителей и жильцов, заканчивая влиянием на окружающую среду и архитектурный облик городского пространства. Кроме того, ошибки в проектировании могут привести к задержке строительного процесса, значительному увеличению бюджета для застройщика и т. д. Фактически проектирование — это то, с чего начинается успех девелопера, это его основа.

Генеральный директор проектной компании ГЕФЕСТ Алексей САМОРОДОВ (на фото) рассказал ЕРЗ.РФ, какая трансформация произошла на рынке проектирования в последние годы, как избежать ошибок и перерасхода бюджета при реализации проектов и цифровой экосистеме проектирования.

   

— Алексей, ваша компания на рынке уже почти 15 лет, а в сфере проектирования вы работаете еще больше. Что изменилось за последние годы?

— Ни одна сфера экономики не стоит на месте, а развивается. Проектирование не является исключением. Фокус сместился от объекта к процессу. То есть важно не только что проектируется, но и как. Большее внимание стало уделяться городскому окружению и контексту, в который будет вписан будущий проект. Для этого создаются цифровые двойники.

Внедрение нового ПО, более осознанные подходы, развитие цифровых методов проектирования, автоматизация процессов и эволюция сегмента в целом позволяют снизить стоимость проекта, ускорить сроки строительства, повысить качество проекта.

Например, грамотное BIM-моделирование позволяет исключить до 94% коллизий на раннем этапе проектирования (архитектурная концепция или проектная документация), вместо того, чтобы решать проблемы уже на этапе строительства, как это было раньше. Помимо этого информационное моделирование изменило саму логику технологии проектирования и если раньше (с использованием 2D-инструментов) процесс разработки проектной документации занимал одно время, то сегодня достаточно много дополнительного времени проектировщиков требуется на «техническую» работу с моделью для того, чтобы обеспечить соответствие уровня ее детализации стандарту моделирования конкретного девелопера.           

    

— А что с экономикой проекта?

— Экономика проекта строительства жестко связана с проектом — результатом разработки проектной документации. Со сроками ее выпуска и качеством заложенных проектом решений. От того, насколько грамотные технические решения предусмотрены в проекте на этапе концепции и проектной документации, будут зависеть и плавность выпуска рабочей документации, что позволяет исключить простои и переделки на строительной площадке.

Кроме того, моделирование всех архитектурных, конструктивных и инженерных элементов на ранних стадиях разработки проектной документации позволяет формировать ведомости объемов материалов (бетон, арматура, окна, двери, насосы, венткороба, задвижки и т. д.), что дает возможность девелоперу выполнять сверку с финансовой моделью проекта еще на этапе проектирования, а генеральному подрядчику — максимально точно оценить стоимость строительно-монтажных работ на входе в проект, сводя к минимуму риски значительного увеличения бюджета в процессе строительства.

    

БЦ AIR, функция ГЕФЕСТ: генеральное проектирование. Фото предоставлено компанией ГЕФЕСТ

    

— Чего сейчас не хватает отрасли?

— Могу назвать несколько факторов.

Первое — равномерное развитие.      

В регионах, где многие игроки рынка не готовы к высокой степени автоматизации и цифровизации, зачастую все делают по старинке.

Второе — общие подходы и правила в BIM-моделировании.           

Информационное моделирование — достаточно сложная технология, которая требует найма квалифицированного персонала, обучения внутренним стандартам, соблюдения культуры информационного моделирования, поскольку проектировщики работают в связанных файлах и результаты их работы пересекаются в рамках одной модели. Ошибка одного может привести к возникновению ошибок всей модели.

Например, в компании ГЕФЕСТ каждый новый сотрудник должен пройти курс обучения BIM-моделирования, изучив регламенты, основные правила и подходы работы, с последующей сдачей экзамена. Только такой скрупулезный подход к работе в цифровой среде дает свой результат.

Тут же можно отметить некоторую неопределенность в связи с уходом иностранных вендоров ПО с российского рынка и необходимостью переходить на альтернативное отечественное ПО, к чему многие компании оказались не готовы. По нашим прогнозам, для того, чтобы полностью перейти на отечественный софт понадобится не менее пяти-семи лет.

Третье — грамотные специалисты.

Очевидно, BIM-моделирование — это только инструмент в руках технически грамотного специалиста. Дефицит высококлассных кадров, действительно имеет место быть, и далеко не все компании готовы растить специалистов внутри, хотя на самом деле это имеет смысл. Одной из стратегических задач ГЕФЕСТ всегда остается развитие внутри компании системы передачи знаний. Это позволяет сохранять высокий уровень качества предоставляемых услуг.

Некоторое время назад мы пришли к тому, что большое количество инструкций и регламентов является необходимым, но уже недостаточным условием качественной работы системы передачи знаний. Поэтому в настоящее время мы ведем работу над созданием корпоративного центра обучения проектировщиков внутри компании по каждому направлению, независимо от уровня их квалификации при найме.

   

— Тем не менее сейчас все повсеместно говорят о повышении качества проектирования. Так ли это?

— Да, действительно, требования к детализации технических решений со стороны девелоперов на всех стадиях проектирования заметно увеличились. Уже на ранних стадиях проектирования девелопер хочет видеть грамотные, технические реализуемые и экономически эффективные решения.

И мы всецело поддерживаем такой подход, поскольку, как я говорил выше, экономика проекта строительства напрямую зависит от сроков разработки и качества технических решений, закладываемых в проект уже на ранней стадии проектирования.

Проектным компаниям и архитектурным бюро буквально необходимо нанимать технически грамотных специалистов, заниматься их развитием, внедрять эффективные шаблоны и стандарты, оптимизировать технологию проектирования и бизнес-процессы.

Но здесь тоже есть нюансы.

Увеличение требований детализации влечет за собой повышение уровня трудозатрат на проект. Помимо этого, необходимость найма высококвалифицированных сотрудников, развитие систем обучения кадров, внедрение и эффективное использование программ моделирования очевидным образом влияют на общую стоимость выполнения проектных работ.

Потому что качество — это твердые знания, опыт и время специалистов. Даже в век высоких технологий эффективный результат можно достичь, только имея значительный опыт в этой области, который приобретался путем долгой практики.

   

— А как к этому относятся ваши заказчики?

— Мы видим трансформацию сознания заказчиков в этом вопросе. И в целом они стали относиться к проектированию более осознанно. Например, если раньше стадию П воспринимали просто как формальность, которая необходима для получения РНС, то сейчас все понимают, что это один из важных этапов в строительстве.

Благодаря BIM проектная документация трансформируется из формального документа в ключевой инструмент для строительства. Она обеспечивает девелопера тремя важнейшими компонентами: основанием для разрешения на строительство, детально проработанными проектными решениями, точным расчетом объемов работ с возможностью определения реальной стоимости строительства.

 

ЖК Родина парк. Функция ГЕФЕСТ: генеральное проектирование, авторский надзор. Фото предоставлено компанией ГЕФЕСТ

      

— Есть ли какие-то секреты для максимально эффективного проектирования?

— Максимальная эффективность проектирования достигается при комплексной разработке всех стадий одним подрядчиком, когда все работы выполняются силами специалистов одной компании. Это обеспечивает преемственность решений, минимизирует риски и ускоряет реализацию проекта.    

К сожалению, на нашем рынке нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда проектная документация разработана некачественно, в ней заложены слишком «оптимистичные» или технически непродуманные решения, реализация которых на стройке невозможна или экономически нецелесообразна.

Сложность ситуации в том, что чаще всего ошибки выявляются уже в процессе разработки рабочей документации, когда строительные работы уже начались. Это приводит к необходимости срочного пересмотра решений, вынужденным корректировкам, задержке выпуска рабочей документации, и, как следствие, к простою на строительной площадке и росту стоимости проекта.

Таким образом, разработка рабочей документации по проектной документации стороннего подрядчика сопряжена с множеством неизвестных, которые невозможно адекватно оценить на старте.

Именно по этой причине мы приняли для себя стратегическое правило: браться за разработку стадии Р (рабочей документации) только в том случае, если стадия П (проектная документация) была выполнена нашей компанией.

Имея большой опыт разработки рабочей документации, уже на стадии проектной документации мы закладываем ключевые технические решения с учетом целесообразности и возможности дальнейшей реализации. Это обеспечивает равномерный и быстрый выпуск рабочей документации, что особенно важно в условиях параллельного процесса строительства.

   

— Вы сказали, что во многом это возможно благодаря BIM. Какие возможности имеет ваша компания в сфере информационного моделирования?

— Очень широкие. ГЕФЕСТ уже несколько лет развивает компетенции в сфере технологий информационного моделирования. На сегодняшний день мы уже можем с уверенностью говорить не о внедрении, а о полноценной работе сотрудников компании в BIM.

У нас есть собственный отдел, в котором работают BIM-специалисты по всем направлениям. Мы сформировали собственную библиотеку BIM-ресурсов, включающую базу семейств для любой проектной задачи, собственные шаблоны и регламенты по координации. Такой подход действительно работает.

Например, на одном из наших проектов (ЖК премиум-класса), сочетающем в себе уникальные характеристики по высотности башен и инженерно-техническому оснащению, нам удалось сократить сроки проектирования на два месяца. Подсчет объемов материалов кладочных стен дал нам точную оценку потребности в кирпиче, блоках и растворе, что упростило для заказчика смету на материалы и логистику и пр.

Иными словами, использование BIM-технологий позволило не только уменьшить сроки проектирования, но и повысить точность работы, избежав риски ошибок на стройплощадке в дальнейшем. Это мощный, технически сложный и эффективный инструмент в руках грамотных проектировщиков, ценность которого раскрывается по ходу реализации стадий проектирования.

     

Реклама. ООО «ГЕФЕСТ».  ИНН: 7701908643

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Опубликован рейтинг проектировщиков с изменениями на август 2025 года

Как упростят процедуру государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

Утверждены особенности государственной экспертизы проектной документации неоднократного применения

Какие поручения ведомствам и регионам по внедрению мастер-планов дал Председатель Правительства РФ

Архитекторы и девелоперы вывели формулу успешного проекта на форуме АРХ-Москва

ЕРЗ.РФ приглашает на круглый стол «Творческий альянс: как девелоперы и архитекторы создают новую городскую реальность»

Программа РСН–2025, интересная продуктологам, проектировщикам и архитекторам

Эксперты: к чему приводят фантазии архитекторов и стремление строителей сэкономить

Главный архитектор Москвы и руководители ведущих девелоперских компаний столицы выступят на пленарном заседании МЖК

Строители и архитекторы, включенные в национальный реестр специалистов, до сентября должны направить документы о повышении квалификации

Утвержден профстандарт для архитекторов