Президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда КОСАРЕВА и директор направления «Городское хозяйство» ИЭГ, к. т.н. Ирина ГЕНЦЛЕР высказывают ряд замечаний к внесенному в Госдуму проекту федерального закона «О строительных сберегательных кассах».

   

Фото: www.sfu-kras.ru

    

Проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (далее — законопроект) разработан с целью создания механизма длительных накоплений гражданами и их специализированными некоммерческими жилищными объединениями средств в форме строительных сберегательных вкладов в специализированном банке — строительной сберегательной кассе (далее — ССК) для последующего предоставления вкладчикам кредитов для приобретения в собственность  жилого  помещения, строительства жилого помещения либо приобретения в собственность земельного участка под строительство жилого помещения, а также проведения капитального ремонта (модернизации, реконструкции) общего имущества в многоквартирных домах.

По законопроекту есть ряд замечаний.

1. Концептуальное замечание. Необходимость создания специальной системы строительных сбережений авторы законопроекта обосновывают тем, что только незначительной части населения (2—3%) жилье должно предоставляться бесплатно, немногие (не более 5% населения) имеют возможность приобрести жилье без долгосрочного накопления и кредитования, а для остальных 90% населения единственный вариант решения жилищной проблемы — жилищное кредитование. При этом авторы законопроекта ссылаются на опыт ряда стран (Германия, Чехия, Словакия), в которых системы строительных сбережений позволили привлечь значительные объемы кредитов для приобретения гражданами жилья.

Необходимо отметить, что в последнее время в России созданы благоприятные условия и резко увеличился объем ипотечного жилищного кредитования и без системы строительных сбережений. Кроме того, система строительных сбережений не решает проблему для граждан, чей уровень дохода делает для них приобретение жилья в собственность недоступным. Граждане, чьи доходы позволяют им делать накопления с целью последующего привлечения кредита для приобретения (строительства) жилья, имеют возможность накапливать средства с использованием уже существующих механизмов, в том числе на депозитных счетах в любом банке, входящем в систему страхования вкладов. Система строительных сбережений, в которой проценты по вкладам будут ниже рыночных (иначе невозможно выдавать кредиты с более низкой процентной ставкой, чем на рынке), будет непривлекательна для таких граждан, если не будет поддерживаться искусственно — за счет премий из бюджета.

Самым существенным недостатком системы стройсбережений в российских условиях является ее полная зависимость от бюджетных премий. При текущей инфляции порядка 5% ставки по вкладам сегодня отрицательные (ниже инфляции). В рамках системы стройсбережений ставки по сберегательным вкладам должны быть еще ниже, чтобы обеспечить возможность снижения ставок по кредитам по сравнению с обычными рыночными условиями. В этом случае средства на сберегательных вкладах будут постоянно обесцениваться. Единственным вариантом противодействия такому обесценению является субсидирование за счет бюджетов ставок по вкладам, что влечет за собой большие расходы бюджетов.

При этом такие бюджетные расходы не будут являться адресными, то есть будут предоставляться не именно нуждающимся гражданам, а всем вкладчикам вне зависимости от их доходов. На наш взгляд, бюджетные средства должны расходоваться для развития сектора доступного арендного жилья именно для граждан с невысокими доходами.

Исходя из указанного, мы не поддерживаем саму идею создания системы строительных сбережений.

    

 

2. Законопроект по аналогии с международной практикой предлагает определить, что ССК является специализированным банком с ограниченным перечнем видов деятельности, которую ССК могут осуществлять. Таким образом, строительная сберегательная касса является закрытой системой, для которой финансовая устойчивость является одним из ключевых факторов ее функционирования.

К деятельности строительных сберегательных касс, например, в Германии, применяются многочисленные и жесткие требования, установленные законом и регулятором¹. Так, установлено требование к формированию централизованного резервного фонда, отчисления в который происходят в конце каждого финансового года; величина резервного фонда должна составлять не менее 3% от суммы накопленных взносов участников системы сберегательных депозитов. Строительно-сберегательная касса вправе осуществлять кредитование своих вкладчиков, только если она располагает капиталом в размере не менее 20 млн евро. Вклад отдельного участника системы может включаться в фонд распределения только после достижения определенного уровня накоплений.

Строительно-сберегательные кассы в обязательном порядке должны осуществлять имитационное моделирование для оценки обеспеченности коллективной ликвидности (способности строительно-сберегательной кассы обеспечить начисление процентов по сберегательным депозитам, выдачу сберегательных кредитов и обеспечить погашение иных обязательств). Период имитационного моделирования должен составлять не менее 20 лет. С целью контроля качества имитационной модели каждая строительно-сберегательная касса обязана не реже 1 раза в год проводить бэк-тестинг (анализ и проверка плановых и фактических показателей деятельности строительно-сберегательной кассы). Специальный отчет по итогам данной проверки направляется в надзорный орган.

В отличие от практики других стран предлагаемым законопроектом устанавливается единственное требование, связанное с финансовой устойчивостью ССК — формирование страхового фонда, величина которого должна составлять не более 1,5% от совокупной величины вкладов (для ССК в Германии резервный фонд должен составлять не менее 3% от суммы накопленных взносов). Таким образом, величина резервного фонда в предлагаемом законопроекте в два раза меньше, чем у зарубежного аналога.

В отношении других требований к финансовой устойчивости ССК законопроектом только предусмотрено право Банка России устанавливать для ССК дополнительные нормативы финансовой устойчивости кроме тех, что определены применяемых для кредитных организаций.

Предлагаемый законопроект также предполагает, что ССК должна самостоятельно организовать внутренний контроль, обеспечивающий надлежащий уровень финансовой устойчивости, соответствующий характеру и масштабам проводимых операций и сделок. Правила деятельности, которые каждый ССК должен самостоятельно разработать, должны включать больший перечень порядков и методик, а также критериев оценки платежеспособности и недобросовестности вкладчиков. В практике других стран требования к деятельности ССК устанавливаются регулятором. Учитывая отсутствие опыта функционирования такого финансового института как ССК в России, считаем, что в случае принятия законопроекта необходима разработка единых правил деятельности ССК и обязательных требований, в частности в отношении имитационного моделирования и других мероприятий, обеспечивающих финансовую устойчивость ССК. 

Таким образом, вопросы деятельности ССК, включая наиболее важный вопрос — о финансовой устойчивости деятельности ССК, законопроектом регулируется совершено недостаточно даже по сравнению, например, с регулированием финансовой устойчивости жилищных накопительных кооперативов, которые с финансовой точки зрения являются неким аналогом системы стройсбережений².

    

Фото: www.bfmufa.ru

    

3. Законопроектом предлагается использование системы ССК для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах (далее — капитальный ремонт МКД) с последующим предоставлением ССК кредита на проведение капитального ремонта. Это предложение совершенно не корреспондируется с уже существующей системой накоплений на капитальный ремонт МКД, регулируемой Жилищным кодексом Российской Федерации.

В существующей системе внесение взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД является обязательным в силу закона, соответственно, отсутствует необходимость стимулирования накоплений за счет премий из бюджета. При этом обязательные взносы на капитальный ремонт вносятся или на специальный счет, или на счет регионального оператора.

В данном случае речь может идти только в отношении специальных счетов, которые будут открываться в СКК в связи с тем, что средства, формируемые у регионального оператора, должны расходоваться на капитальный ремонт других домов, а не сберегаться (с финансовой точки зрения «общий котел» у регионального оператора аналогичен концепции СКК). Но при формировании средств на капремонт на специальном счете нет необходимости разделять накопления на два счета в разных кредитных организациях (специальный счет и накопительный счет), тем более что существует возможность длительных накоплений на специальном депозитном счете. 

При этом следует отметить, что предлагаемый размер ежегодного прироста накоплений на капитальный ремонт МКД, поощряемый премией государства, в размере до 310 руб. в расчете на 1 кв. м площади МКД означает установление размера взноса до 25 руб./кв. м ежемесячно. Сегодня установлены обязательные взносы в размере от 10 до 20 руб./кв. м, поэтому для получения премий потребуется принятие собственниками помещений в МКД решения об установлении дополнительного взноса на капитальный ремонт сверх установленного минимального размера взноса. Но, в связи с тем, что на дополнительные взносы на капитальный ремонт не распространяются меры социальной поддержки и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг, принятие собственниками помещений решений об установлении дополнительных взносов хотя и возможно, но не будет массовой практикой. Предлагаемые законопроектом поощрительные премии за счет бюджетных средств значительно эффективнее предоставлять в виде субсидий на проведение капитального ремонта или на компенсацию части процентной ставки по банковским кредитам на капитальный ремонт.

Еще одно не учитываемое законопроектом обстоятельство — это то, что средства от взносов на капитальный ремонт, накапливаемые в настоящее время на специальном счете, согласно Жилищному кодексу, имеют статус общих средств собственников помещений в МКД, а не лица, открывшего специальный счет, которым может быть не только товариществом собственников жилья и жилищный кооператив, но и управляющая МКД организация либо региональный оператор. То есть у собственников помещений в МКД имеется возможность накапливать средства на капитальный ремонт на специальном счете при любом способе управления многоквартирным домом. В законопроекте накопительный счет в ССК может открыть только «некоммерческое жилищное объединение» — товарищество собственников жилья (ТСЖ) или кооператив, а такие организации существуют менее чем в 10% многоквартирных домов в стране. При этом в случае открытия таким лицом сберегательного счета в ССК принадлежность накапливаемых средств в явном виде не определена, значит, скорее всего, они буду считаться средствами товарищества или кооператива, а не общими средствами собственников.

   

Фото: www.1pnz.ru

    

4. Законопроект предлагает использовать средства ССК не только для кредитования физических лиц для улучшения жилищных условий, но и для кредитования ТСЖ или кооператива на цели капитального ремонта МКД. Необходимо заметить, что в этом случае за ограниченные ресурсы ССК будут конкурировать физические и юридические лица. Учитывая предлагаемую очередность предоставления кредитов на основе индивидуального накопительного показателя вкладчика ССК, вполне возможно, что у юридических лиц будут преимущества перед физическими лицами для получения кредита, что негативно отразится на достижении основной цели ССК — содействии в улучшении жилищных условий граждан.

Подчеркнем, что вопрос о кредитовании капитального ремонта под постоянный поток взносов собственников жилья является чрезвычайно важным и актуальным. Но проблема отсутствия практического механизма «привлечения кредитов собственниками помещений в многоквартирных домах», как это предложено Жилищным кодексом Российской Федерации³, не решается предложенным законопроектом.

Кроме уже отмеченного чрезвычайно ограниченного ресурса ССК, необходимо решить вопросы со статусом заемщика кредита и ответственностью за возврат кредита собственников помещений в многоквартирном доме. Такие вопросы целесообразно решать в рамках Жилищного кодекса, который регулирует новую систему организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

Также заметим, что региональный оператор не может выдавать гарантии по кредиту ТСЖ или кооператива на цели капитального ремонта. Средства, которыми располагает региональный оператор, имеют целевое назначение — финансирование капитального ремонта, и не могут быть использованы для предоставления гарантий по обязательствам третьего лица. Также законопроектом ошибочно называется в качестве возможного гаранта по кредиту, предоставляемому ССК на цели капитального ремонта таким вкладчикам как ТСЖ или кооператив, «орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление региональным фондом капитального ремонта по месту нахождения многоквартирного дома». В сложившейся в соответствии с Жилищным кодексом системе нет никакого регионального фонда капитального ремонта, которым управляет орган власти. Все фонды капитального ремонта находятся либо на специальных счетах отдельных МКД, либо на счете (счетах) регионального оператора.

Считаем, что кредиты на капитальный ремонт должна быть доступны в обычных банках. На конец 2020 года на специальных счетах в шести крупнейших российских банках уже размещалось более 150 млрд. руб. То есть банки уже располагают огромными ресурсами для кредитования капитального ремонта МКД. Поэтому нет необходимости в создании системы ССК ни для накопления средств, ни для кредитования капитального ремонта МКД.

5. В пояснительной записке явно поставленная цель законопроекта отсутствует, кроме цели развития жилищного кредитования и некорректных данных о слабом развитии ипотечного кредитования.

   

   

В частности, утверждается, что «доступность жилья в Российской Федерации остается крайне низкой. Доходы населения в сочетании со стоимостью жилья позволяют накопить на среднюю квартиру семье со средними доходами в течение 12 лет, для сравнения: в США — 3 года, в Германии — 8 лет». Данные утверждения не соответствуют действительности, о чем свидетельствуют данные международного сопоставления. Напротив, доступность жилья в России по оценкам, основанным на международной методологии, выше, чем в других странах.

При этом в России успешно развивается ипотечное кредитование (по оценкам Института экономики города, в 2004 году ипотечные кредиты были доступны 9% семей, а сегодня — чуть выше 50% семей).

6. Финансово-экономическое обоснование законопроекта весьма поверхностно. Отсутствует оценка различных сценариев общий бюджетных расходов не только в первый–третий год, но и в дальнейшем. Отсутствует оценка рисков, связанных с необходимостью увеличения бюджетных расходов в связи с возможным ростом инфляции. Отсутствует оценка рисков, связанных с обязательствами по предоставлению СКК кредитов в условиях снижения объема привлекаемых вкладов. Многие другие вопросы также не нашли отражения в финансово-экономическом обосновании.

Вывод: законопроект не поддерживается.

Надежда КОСАРЕВА (на фото слева), президент Фонда «Институт экономики города», руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России,

Ирина ГЕНЦЛЕР (на фото справа), директор направления «Городское хозяйство» ИЭГ, к.т.н.

   

Фото: www.mguu.ru

   

¹ Закон Германии «О жилищно-строительных сбережениях»:  https://www.bausparkassen.de/index.php?id=113 
Постановление регулятора к закону «О жилищно-строительных сбережениях»: https://www.bausparkassen.de/index.php?id=114
² Требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов определено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов».
³ См., например, часть 1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации.

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Строительные сберкассы — новый для России механизм финансирования жилищного строительства

ЦБ: для снижения рисков перегрева рынка госпрограмму льготной ипотеки нужно скорректировать для ряда групп населения

Число банков, работающих с застройщиками по эскроу счетам, сократилось

Банк России: продолжающийся рост цен на жилье может нивелировать выгоды от дешевой ипотеки 

ЦБ: объем кредитования в рамках проектного финансирования за год вырос более чем в три раза

Средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в феврале достиг 3,70 млн руб. (график)

Ставка ипотеки для долевого строительства в феврале составила 5,92% (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов выросла с 7,1% до 8,9% (графики)

ЦБ готовит меры по ужесточению выдачи ипотеки

Эльвира Набиуллина: Льготную ипотеку на новостройки можно продлить на 9 месяцев. Но с рядом оговорок

ЦБ повысил ключевую ставку до 4,5% годовых (график)

Необоснованных отказов в предоставлении ипотечных каникул станет меньше

Марат Хуснуллин: Решение о продлении льготной ипотеки будет зависеть от уровня ключевой ставки ЦБ

Эксперты: продление льготной ипотеки на новостройки не стоит ограничивать регионами с низким платежеспособным спросом на жилье

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

  

  

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. Если низкое качество или иные недостатки приводят к тому, что объект долевого строительства является непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В связи с тем, что оценка качества и отдельных недостатков, а также оценка пригодности для предусмотренного договором использования носит субъективный характер, на рынке долевого строительства получило распространение явление, называемое «потребительским экстремизмом». Эту проблему неоднократно поднимали региональные застройщики.

 

Фото: www.pbs.twimg.com

 

Например, участники пленарного заседания XI Всероссийской конференции «Российский строительный бизнес» высказывали мнение о том, что в законодательство необходимо внести изменения, которые урегулировали бы ситуацию с потребительским экстремизмом в сфере долевого строительства.

Проблему признавал Минстрой России, намереваясь подготовить изменения законодательства о долевом строительстве, ограждающие застройщиков от этого явления, при котором лица, злоупотребляющие правом, атакуют застройщиков судебными исками и пытаются заработать на неустойке, искусственно затягивая приемку квартир сверх срока передачи, установленного договором участия в долевом строительстве. Проблему чрезмерных судебных претензий к застройщикам планировалось решать также путём введения в отраслевое нормативное регулирование стандартов качественного жилья. 

 

Фото: www.openfile.ru

 

В действующей редакции ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) допускает возможность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта до момента исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 214-ФЗ.

В частности, законом предусмотрено, что при наличии недостатков застройщик должен по выбору участника долевого строительства безвозмездно их устранить, либо возместить расходы участника долевого строительства на их устранение или уменьшить цену договора участия в долевом строительстве.

Проблема «потребительского экстремизма» могла быть решена путем ограничения возможности отказа участника долевого строительства от приемки квартиры с отдельными недостатками, которые не делают невозможным использование объекта долевого строительства по назначению.

 

Фото: www.diabaz-angarsk.ru

 

Законопроект №1134552-7, внесенный на рассмотрение Госдумы 23 марта 2021 года, предусматривал изменение ч. 5 ст. 8 214-ФЗ. Для участников долевого строительства сохранялось право требования составления отдельного акта, в котором указываются недостатки объекта долевого строительства, но исключалась возможность отказа от подписания акта приема-передачи в связи с недостатками квартиры.

Однако дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками: законопроект №1134552-7, в целом направленный на повышение гарантии прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, принят Госдумой 16 июня 2021 года в третьем чтении без поправки, направленной на борьбу с «потребительским экстремизмом». 1 июля 2021 года федеральный закон 273-ФЗ был подписан Президентом России и опубликован.

 

 

Поскольку правовые предпосылки потребительского экстремизма остались неизменными, а требования к качеству объектов долевого строительства только возрастают, в том числе в связи с увеличением на рынке долевого строительства доли квартир с отделкой, вопрос о контроле качества приобретает всё большую актуальность.

Качество объектов долевого строительства обеспечивает подрядная организация и её субподрядчики. Оплату выполненных ими работ застройщик осуществляет поэтапно (ежемесячно) после подписания Акта о приёмке выполненных работ КС-2 и Справки о стоимости выполненных работ КС-3. Поэтому застройщику (техническому заказчику) с участием технадзора важно при подписании этих документов проверять не только выполненные объемы строительно-монтажных работ, но и их качество.

 

 

Направление подрядчику претензий по качеству работ (в случае обнаружения недостатков или дефектов), выполненных на каждом из оплачиваемых застройщиком этапов, должно быть непреложным правилом. При этом надо учитывать, что участники долевого строительства при приемке квартир обращают особое внимание на окна и двери; потолок и стяжку пола; межкомнатные перегородки и стены; электрику; системы отопления и вентиляции, водоснабжения и водоотведения; места общего пользования.

Обратим внимание на то, что по договору строительного подряда подрядчик передает застройщику построенный многоквартирный дом, т.е. все квартиры в нем «оптом», а застройщик после этого передает участникам долевого строительства отдельные квартиры, т.е. «в розницу». Очевидно, что для контроля качества застройщиком также должна осуществляться приемка отдельно каждой квартиры.

 

Фото: www.инвесттендер.москва

 

Поскольку в конечном итоге ответственным за качество перед жителями является подрядная организация, то важно уравнять в правах участников долевого строительства и лиц, которые в течение гарантийного срока приобретают квартиры в многоквартирных домах, построенных с привлечением средств граждан, по договорам купли-продажи у застройщика или инвесторов. Для этого необходимы изменения действующего законодательства о долевом строительстве.

В настоящее время качество объектов долевого строительства обеспечивается самостоятельными элементами, к числу которых относятся государственный строительный надзор; строительный контроль подрядчика, включая контроль качества поступающих на объект материалов, конструкций и оборудования; строительный контроль заказчика или привлекаемой им инженерной организации (технадзор); авторский надзор проектировщика и архитектора.

 

Фото: www.fs.4geo.ru

 

Среди всех форм контроля жилищного строительства можно выделить внешний контроль, осуществляемый государственными или муниципальными органами, и внутренний контроль, который организуют заказчик и его подрядные организации.

Пришло время, когда застройщикам предстоит объединить все формы внутреннего контроля, представляющие сегодня разрозненные элементы, в единую систему управления качеством объектов долевого строительства, в основе которой должен лежать принцип персональной ответственности.

В связи с тем, что дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками, и риски проявления «потребительского экстремизма» по-прежнему не исключены, застройщикам требуется вывести борьбу за качество объектов долевого строительства на новый уровень.

 

Фото: www.i-diplomys.com

 

Программа-минимум борьбы за качество — это в первую очередь неукоснительное выполнение Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 №468 (далее Постановление №468). Этим документом определены обязательные мероприятия по строительному контролю, проводимые подрядчиком и заказчиком. Для выполнения программы-минимум подрядчик и заказчик строительства должны назначить лиц, несущих персональную ответственность за проведение строительного контроля и ведение документооборота на каждом из строящихся объектов в соответствии с Постановлением №468.

Программа-максимум борьбы за качество может предусматривать ряд дополнительных специальных мероприятий. Это, во-первых, разработка системы управления качеством объектов долевого строительства, начиная с изучения персоналом нормативных документов, регламентирующих многосторонний контроль качества строительно-монтажных работ. И, во-вторых, встраивание системы управления качеством в общую систему управления девелоперской компанией.

 

 

В любом из этих вариантов выполнение Постановления №468 на строительной площадке является первоочередной задачей подрядчика и заказчика строительства. 

К сожалению, не только в строительстве, но и во многих других отраслях редко осознанно применяют системы менеджмента качества ISO, ограничиваясь формальным наличием сертификатов. Между тем, важным является не наличие сертификата ИСО 9000 и ИСО 9001, а реально работающая система управления качеством строительства, включая документальное оформление результатов контроля.          

Результаты проведения контрольных мероприятий, предусмотренных Постановлением №468, фиксируются путем составления соответствующих актов и отражаются в общем журнале работ КС-6.

В целях повышения персональной ответственности менеджеров и инженерно-технических работников документальное оформление результатов проверки качества объекта долевого строительства на этапе строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию можно дополнительно осуществлять в форме Паспорта качества объекта долевого строительства. Такой паспорт может содержать следующие три раздела.

 

Фото: www.superarch.ru

 

В первом разделе паспорта качества можно последовательно фиксировать результат итоговой проверки всех основных частей квартиры – стен, окон, дверей и всего того, на что обращает внимание участник долевого строительства при приемке квартиры. Результаты проверки в таком случае отражаются с указанием Ф.И.О. и должностей ответственных лиц, например, ИТР подрядчика, инженера технадзора и представителя застройщика.

Во втором разделе паспорта качества может содержаться информация о проверке качества квартиры к моменту ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Такая проверка может быть проведена техническим заказчиком и застройщиком с указанием в паспорте качества той же персональной информации. Эту проверку необходимо проводить до приемки застройщиком у подрядчика законченного строительством объекта, а о выявленных недостатках незамедлительно информировать подрядчика путем направления ему претензии по качеству.

 

Фото: www.edsro.center

 

В проверке качества квартиры может также принимать участие представитель управляющей компании. Для этого застройщику необходимо заключить с управляющей компаний договор управления многоквартирным домом. По закону сделать это застройщик должен не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Но ничто не мешает застройщику и управляющей компании заключить такой договор раньше с целью участия представителя управляющей компании в проверке качества квартир и мест общего пользования в МКД.

В третьем разделе паспорта качества можно привести информацию об условиях гарантии на объект долевого строительства и его оборудование, а также о способах и средствах направления претензий по качеству в течение гарантийного срока.

Участник долевого строительства при приемке квартиры от застройщика получает инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Паспорт качества объекта долевого строительства может стать приложением к этой инструкции.

 

 

Предвижу возражения: составление паспорта качества объекта долевого строительства будет дополнительной нагрузкой для персонала подрядчика, застройщика, технадзора и управляющей компании. Но без дополнения коллективной ответственности юридических лиц (подрядчика и застройщика) персональной ответственностью менеджеров и специалистов за качество объектов долевого строительства решительного изменения отношения к качеству произойти не может.

В краткосрочной перспективе именно качество объектов долевого строительства лишит потребительских экстремистов возможности легкого заработка, а в долгосрочной перспективе может стать главным фактором успеха застройщиков на рынке долевого строительства. 

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Особенности гарантийных обязательств перед собственниками квартир при долевом строительстве

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Односторонний акт передачи квартиры: мнения застройщиков и комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

О процедурах в сфере строительства

Правительство исключает применение неустоек по ДДУ до 1 января 2021 года

Первый прецедент предоставления отсрочки по уплате неустойки застройщиком по 214-ФЗ

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

О подтверждении соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при рассмотрении споров участников долевого строительства в отношении применения правовых норм ч. 1 и ч. 2 ст. 7 закона 214-ФЗ

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт