Как онлайн-калькулятор кредитоспособности и «Скоринг-фабрика» от «ПИК-Франшизы» позволят региональному девелоперу привлечь банковский кредит в рамках проектного финансирования, в том числе мезонинного — при нехватке собственного капитала. 

   

   

Первый шаг к получению финансирования — посмотреть на проект со стороны 

Поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» вступили в силу 1 июля 2019 года и не способствовали бурному росту числа новых проектов.

Только к октябрю 2020 доли проектов, реализуемых по эскроу, и проектов, строительство которых финансируется средствами дольщиков, сравнялись.

При этом в большинстве случаев проекты с использованием счетов эскроу реализуют именно федеральные девелоперы, а небольшим строительным компаниям банки нередко отказывают в финансировании.

Без поддержки банков мелкие застройщики во всех смыслах остаются «без фундамента»: по данным ДОМ.РФ, в ситуации, близкой к банкротству, в начале года находилось около 350 девелоперов.

Причин таких неудач несколько. Первая. У 90% региональных застройщиков нет ни опыта привлечения проектного финансирования, ни успешной кредитной истории. Неверно сделанный первый шаг в общении с банками не только ставит под угрозу получение кредита, но и на несколько месяцев замораживает стройку. А это, естественно, ведёт к убыткам.

Вторая причина неудачных обращений в банки — неумение объективно проанализировать сильные и слабые стороны проекта и при необходимости провести апгрейд. К счастью для застройщиков, на рынке уже есть технологичные решения, позволяющие грамотно, быстро и бесплатно оценить кредитный потенциал проектов.

Например, в октябре этого года «ПИК-Франшиза» запустила уникальный онлайн-калькулятор кредитоспособности, которым уже воспользовались свыше 70 застройщиков из более 40 регионов России. Для заполнения анкеты и получения результатов понадобится примерно полчаса рабочего времени, а также ключевые данные о компании и проекте:

• Информация о застройщике – реквизиты компании, информация о бенефициарах, данные о наличии застройщика в реестрах и наличии у него исков или недоимок.

• Информация о земельном участке — от местоположения до суммы арендных платежей.

• Информация о проекте — типе объекта, количестве корпусов, этажности и других ТЭПах.

• Информация об участниках проекта — калькулятор запросит реквизиты технического заказчика и генерального подрядчика, если с ними уже подписан договор.

• Информация об опыте строительства с указанием числа реализованных проектов и их площадей.

После заполнения всех вышеперечисленных пунктов застройщик переходит к анкете с базовыми характеристиками проекта, оценкой планируемых доходов и расходов на разных этапах строительства. 

По итогам расчёта в калькуляторе застройщик получает предварительный кредитный рейтинг по шкале от ААА (высокая вероятность одобрения кредита) до D (минимальная вероятность). При составлении рейтинга учитываются показатели, аналогичные требованиям банков при подаче заявки на проектное финансирование.

В качестве бонуса застройщик получает информацию о количестве и формате ограничений, требующих детальной проработки перед подачей документов в банк. Таким образом, расчёт онлайн-калькулятора подсказывает, насколько перспективен проект, если посмотреть на него глазами банков. 

  

Что если рейтинг не устраивает?

Если полученный рейтинг не устраивает застройщика, он может собрать команду, проработать слабые стороны и через некоторое время вновь оценить кредитоспособность проекта перед подачей документов.

Если у застройщика нет опыта, времени или желания самостоятельно заниматься получением финансирования, можно привлечь посредника. Например, подать заявку на работу с сервисом «Скоринг-фабрика» от «ПИК-Франшизы» (скоринг — используемая банками система оценки клиентов, в основе которой заложены статистические методы. Как правило, это компьютерная программа, куда вводятся данные потенциального заемщика — Ред.) на https://fr.pik.ru/scoring.

Сервис предлагает застройщикам полный цикл сопровождения проекта, от подготовки документации до получения банковского финансирования. В копилке компании есть кейсы привлечения кредита на 1 млрд руб. за 15 дней.

Важно, что «Скоринг-фабрика» работает и со «стандартным» проектным финансированием, и с проектным мезонином, то есть привлекает в проект средства, если застройщику не хватает собственного капитала. Чтобы реализовать свой проект по самым высоким стандартам и стать клиентом «Скоринг-фабрики», можно просто заполнить заявку на сайте fr.pik.ru

   

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Застройщики из Ярославля и Читы получили от лидера рынка первые франшизы

ПИК открывает франшизу для девелоперов по всему миру

Предлагаем вашему вниманию очередную аналитическую статью о ситуации в сфере девелопмента. Ее автор — преподаватель Академии девелопмента, директор по развитию компании Signum Дмитрий СОКИРКО.

   

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

     

В последнее время ставки по ипотеке превысили 25%, и это лишь начало. Какие компетенции и навыки становятся ключевыми для выживания в такой экономической ситуации? Какие меры необходимо принять компаниям в ближайшее время для выживания в условиях высоких ставок?

 

Что делают девелоперы?

Распродажа активов.

В условиях резкого повышения ставок и падения продаж девелоперские компании начали сокращать персонал и продавать земельные участки. В большинстве случаев оставляют только те активы, которые планируется застроить в ближайшее время.

Среди таких компаний — ПИК, ГК ФСК, ГК Самолет, Sminex и другие. Потенциальные площадки под застройку теряют свою ликвидность, так как есть проблемы с кредитованием для потребителей и девелоперов. Продажа позволяет компаниям снизить кредитную нагрузку, избавившись от закредитованных активов, которые не приносят дохода.

   

Создание коллабораций.

В новых экономических условиях девелоперы все чаще объединяют усилия. Например, одна компания может предоставить земельный участок, а другая — опыт и ресурсы для проектирования и строительства. Совместная работа помогает разделить риски и быстрее реализовать проекты. Это стало особенно актуально из-за дефицита участков с ТЭПами (планами застройки и экономическими параметрами) и усложнившихся требований к проектам.

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

      

Текущие сложности

Большинство девелоперов работают на заемные средства. Покупка площадки без ТЭПов становится крайне рискованной. Чтобы ее приобрести, требуется взять бридж-кредит под высокие проценты, что добавляет значительную финансовую нагрузку. При этом получение ТЭПов не гарантировано, а проектное финансирование возможно только после их утверждения.

Раньше девелоперы могли быстро покупать «сырой» участок, получать ТЭПы и погашать бридж-кредит за счет проектного финансирования. Сейчас же этот процесс усложнился: регуляции стали строже, а получение согласований — более затратным и долгим.

Например, порядок прохождения ГЗК (Градостроительно-земельной комиссии) был усложнен, что добавляет дополнительные этапы и время на получение разрешений. Сейчас нужно представить проработанный продукт в виде АГР (Архитектурно-градостроительное решение), сделать высокополигональную модель.

Ситуация осложняется тем, что градостроительная политика города и возросшие ожидания потребителей идут вразрез с экономической ситуацией. Это снижает ликвидность проектов.

  

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

   

Новые формы предложений

Многие девелоперы предлагают собственникам имущественных комплексов реализовать проект по партнерской схеме, так называемый опцион, при котором владелец получит гарантированный доход от аренды на период согласования и строительства, а после завершения строительства ему выделяются метры в новом здании. Если проект не реализуется, собственник ничего не теряет. Такая схема снижает риски для обеих сторон и позволяет девелоперам минимизировать стартовые затраты.

Желающих приобрести площадку за собственные средства становится все меньше, так как прибыль от депозита сопоставима с прибылью от реализации проекта, но несет в себе меньше рисков и трудозатрат.

   

Диверсификация и новые рынки

Сегодня актуальна диверсификация активов, девелоперы отходят от жилья и делают выбор в пользу загородной, промышленной недвижимости, а также гостиничных и спортивных объектов. Это помогает минимизировать риски и сохранить доходность в условиях неопределенности.

    

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

  

Рынок недвижимости: новые вызовы для девелоперов и подходы к управлению активами

С увеличением ставок по ипотеке и ужесточением регуляций на рынке недвижимости, многие девелоперы ищут новые способы управления активами и адаптации к изменяющимся условиям.

   

Хеджирование рисков через арендный бизнес

В нынешних условиях критически важна вариативность и наличие нескольких сценариев развития актива. Например, приобретение старого здания, которое можно сдавать в аренду, может оказаться менее рискованным, чем покупка «сырых» участков без ТЭПов.

Даже если проект по застройке не удастся реализовать, доход от аренды позволит окупить вложения в течение 7—8 лет, а в долгосрочной перспективе — обеспечить доходность на уровне 12% — 20%.

   

Кейсы успешного хеджирования

Один из примеров — приобретение устаревшего бизнес-центра. Первоначальный план предусматривал его снос и строительство жилого комплекса, но экономическая ситуация не позволила реализовать проект.

В итоге здание было отремонтировано, улучшено управление, и объект начал приносить доход от аренды на уровне 20% годовых. Это позволило инвестору минимизировать риски и сохранить актив, несмотря на неблагоприятные внешние условия.

    

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

   

Региональные девелоперы и их стратегия

Региональные девелоперы продолжают пытаться выйти на московский рынок, однако их интерес снижается из-за дефицита участков с ТЭПами и низкой доходности (около 10%).

Многие надеются на рост инфляции и возможность получить выгоду от удорожания недвижимости в будущем, однако растущие затраты на материалы, рабочую силу и плата за смену ВРИ (виды разрешенного использования) значительно осложняют реализацию таких планов.

    

Прогнозы и ожидания

Участки без ТЭПов, которые не хеджированы арендным бизнесом, будут вынуждены снижать цену. За последние пять лет стоимость участков в Москве значительно выросла, однако экономические изменения могут привести к коррекции цен.

   

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

«Современная девелоперская среда становится все более сложной: растущие ставки, ужесточение регуляций и изменения на рынке требуют от компаний гибкости и способности быстро адаптироваться к новым условиям», — делает вывод автор, Дмитрий Сокирко (на фото).

Для успешной работы в таких условиях, считает эксперт, девелоперам важно развивать новые компетенции, искать возможности для коллабораций и диверсифицировать свои активы.

   

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте