Известно, что позитивные изменения в прогнозировании и планировании развития жилищного фонда, действенность государственной поддержки его воспроизводства, обеспечение доступности жилья, во многом определяются наличием актуальной и достоверной информации как о жилищных условиях домашних хозяйств, так и условиях заселения квартир и индивидуальных жилых домов, то есть плотности заселения жилых единиц, характеризующей интенсивность их использования. Такую информацию позволяет получить оценка условий заселения домохозяйств и жилых единиц по их типам, в зависимости соответственно от размера (числа членов в домохозяйстве) и вместимости (количества жилых комнат в жилой единице). Дифференциальная оценка условий заселения домохозяйств и жилых единиц по их типам и интегральная оценка условий заселения всей совокупности домохозяйств и жилых единиц в том или ином поселении, территориальном образовании и регионе могут стать важнейшими инструментами решения жилищной проблемы [1,2,3].

В настоящее время управление развитием жилищного фонда, в том числе и планирование строительства жилья, осуществляется в условиях отсутствия достаточной информации о жилищной обеспеченности населения и интенсивности использования существующего жилищного фонда. Это приводит к росту социальных обязательств государства в жилищной сфере, порождает необоснованные ожидания населения возможности улучшения жилищных условий с государственной поддержкой и за счет бюджета, не обеспечивает эффективного использования средств, направляемых в жилищную сферу [4].

В статье приведены результаты оценки, на основе данных переписей населения [5,6], условий заселения домохозяйств и жилых единиц по их типам в зависимости от размера и вместимости, которая выполнена с использованием специально разработанных для этих целей методологии, алгоритмов и матричного аппарата [1]. Показана актуальность и значимость результатов дифференциально-интегральной оценки условий заселения домохозяйств и жилых единиц, как индикаторов жилищной проблемы. Эти индикаторы позволяют определять: уровень обеспеченности жильём домохозяйств разного размера и плотность заселения жилых единиц разной вместимости; потребность в жилье для достижения требуемого уровня обеспеченности по типам домохозяйств; соответствие структуры жилых единиц по вместимости структуре домохозяйств по размеру. С их помощью может определяться структура однородных условий заселения домохозяйств, описываемых стандартными формулами заселения [7], а также влияние отдельных факторов на динамику условий заселения домохозяйств и жилых единиц.

Оценка условий заселения в городских и сельских населенных пунктах Российской Федерации домохозяйств и отдельных квартир по их типам в зависимости от размера и вместимости выполнена с использованием данных переписей населения в 2002 и 2010 годы [8]. Доля этих домохозяйств, в общем их количестве, в 2002 г. составляла 71,25%, в 2010г. – 70,22 [5,6]%. При подготовке исходных данных для оценки количество домохозяйств, состоящих из 4-х и более человек, определено как сумма количество домохозяйств, состоящих из 4-х человек и из 5-ти и более человек. Количество жилых комнат в квартирах, состоящих из 4-х и более комнат, принято на основании экспертных данных.

Матрицы распределения домохозяйств и квартир, подготовленные с использованием данных переписей населения, приведены в табл.1 и 2. В них информация об условиях заселения позиционируется в двухмерном измерении.

 

Таблица 1

Матрица распределения домохозяйств (Российская Федерация, городские и сельские населенные пункты, 2010 год), проценты

                                                                                                                                                                                                                                                                                        

Таблица 2

Матрица распределения домохозяйств (Российская Федерация, городские и сельские населенные пункты, 2002 год), проценты                                                                                                                                                                                                                                                                                        

К — число человек, входящих в состав домохозяйства, единиц (размер домохозяйства); Д — количество жилых комнат в жилой единице, единиц (вместимость жилой единицы).

 

На основании показателей распределения рассчитана структура домохозяйств по размеру (строка 1) и структура квартир по вместимости (столбец 2) и уровень их соответствия (табл.1 и 2). Результаты этих расчётов в графическом виде приведены на рис.1 и 2. Для однородных групп домохозяйств, по условиям заселения, определяемые формулами заселения стандартного вида в пределах от К=Д-3 до К=Д+3, (строка 7 и столбец 8, табл. 1 и 2) рассчитаны удельные веса каждой группы, в общем количестве домохозяйств (строка 6 и столбец 7, табл. 1 и 2).

Показатели условий заселения домохозяйств по типам в зависимости от их размера и формулы их заселения и показатели условий заселения жилых единиц по типам в зависимости от их вместимости и формулы их заселения приведены в табл. 3 (2002г.) и табл. 4. (2010г.). В этих таблицах приведены также средние значения показателей условий заселения для всей совокупности типов домохозяйств и жилых единиц. Средние значения показателей рассчитанные, исходя из условий заселения домашних хозяйств, равны средним значениям соответствующих показателей, рассчитанных исходя из условий заселения жилых единиц.

В Российской Федерации в период между переписями (2002—2010 годы) в городских и сельских населенных пунктах в отношении домохозяйств, проживающих в отдельных квартирах, уровень соответствия структуры жилых единиц по вместимости, структуре домохозяйств по размеру, далее уровень соответствия, увеличился с 57,74 до 64.80 процентов, то есть на 7,06% (рис.1 и 2). Этот уровень определён при условии заселении домохозяйств и жилых единиц описываемой формулой заселения (К=Д), предусматривающей, что на одного члена домохозяйства приходится одна жилая комната [7]. На величину уровней соответствия значительное влияние оказало то, что количество домохозяйств, состоящих из четырёх и более человек в 2002 г. было в 5,4 раза, а в 2010г. в 4,8 раза больше, чем количество жилых единиц вместимостью четыре и более комнаты. Соответственно количество домохозяйств, состоящих из двух человек в 2002г. было в 1,6 раза, а в 2010г. почти в 1,4 раза меньше, чем количество двухкомнатных квартир.

 Рис.1. Пирамида соответствия структуры жилых единиц структуре домохозяйств при стандарте заселения К=Д (2002 г.)

 

Рис.2. Пирамида соответствия структуры жилых единиц структуре домохозяйств при стандарте заселения К=Д (2010 г.)

 

В анализируемый период уровень соответствия структуры жилых единиц структуре домохозяйств, в отношении домохозяйств, состоящих из одного, двух, четырёх и более человек, повысился на 7,6%. В отношении домохозяйств из трёх человек – снизился на 0,54%. Отмеченная динамика связана с увеличение количества домохозяйств, проживающих в отдельных квартирах, с 34,46 до 37,05 млн. единиц (на 7,52%), а также изменением их структуры по размеру. Так, количество домохозяйств, состоящих из четырёх и более человек, уменьшилось с 8,92 до 8,13 млн. единиц, а их доля в общем количестве сократилась на 3,95%, а домохозяйств, состоящих из одного человека, увеличилось с 6,89 до 8,84 млн. единиц, а их доля в общем количестве возросла на 3,87%.

Распределения домохозяйств в зависимости от условий заселения, описываемых стандартными формулами заселения, приведены в табл. 1 и 2 (строка 6 и столбец 7). В целом изменения условий заселения домохозяйств в анализируемый период характеризуются следующими тенденциями. Прежде всего следует отметить, что произошло сокращение доли домохозяйств, имеющих условия заселения К<Д с 45,81 до 42,21 процентов (на 3,60%) и увеличение доли домохозяйств, имеющих условия заселения К=Д и К>Д, соответственно с 34,85 до 35,10 процентов (на 0,25%)и с 19,34 до 22,69 процентов (на 3,35%). Однако рост абсолютного количества домохозяйств, имеющих условия заселения К>Д, превысил снижение абсолютного количества домохозяйств, имеющих условия заселения К<Д, на 1,59 млн. единиц. Необходимо также отметить, что количество домохозяйств, имеющих наихудшие условия заселения (К<Д-2) не уменьшилось, а наилучшие (К> Д+2) – увеличилось.

Таблица 3

 

Таблица 4

Условия заселения домохозяйств по типам, в зависимости от их размера, характеризуются следующей трендом: чем меньше домохозяйство по размеру, тем больше потребление жилища, приходящегося на одного члена домохозяйства (человека) и наоборот: чем больше домохозяйство по размеру, тем меньше потребление жилища, приходящегося на человека. То есть удельное потребление жилища (в расчёте на одного члена домохозяйства) находится в обратно пропорциональной зависимости по отношению к размеру домохозяйства. У домохозяйств, проживающих в отдельных квартирах в городских и сельских населенных пунктах, значение показателя среднее количество жилых комнат в жилой единице, приходящееся на одного человека, в 2002 г. составило: 1,69; 1,03; 0,77; 0,58 комнаты, соответственно у домохозяйств, состоящих из одного, двух, трёх, четырёх и более человек. В 2010 г. потребление жилища в расчёте на одного человека у соответствующих домохозяйств было следующим: 1,72; 1,04; 0,75; и 0,51 комнаты. В период между переписям потребление жилища увеличилось у домохозяйств, состоящих из одного человека на 1,8%, из двух человек менее чем на 1% и уменьшилось у домохозяйств, состоящих из трёх человек на 2,6%, четырёх и более человек на 12,1%. То есть, в этот период жилищные условия населения, исходя из удельного потребления жилища, улучшились у малочисленных домохозяйств (из одного и двух человек) и ухудшились у домохозяйств, состоящих из трёх и из четырёх и более человек. Следует также отметить, что среднее количество жилых комнат в жилой единице, приходящееся на одного человека, у домохозяйств, состоящих из четырёх и более человек в 2002г. было в 2,9 раза меньше, чем у домохозяйств, состоящих из одного человека. Значение этого показателя в 2010г. возросло на 17% и уже было меньше в 3,4 раза.

Условия заселения жилых единиц по типам, в зависимости от их вместимости, характеризуются следующим трендом: чем меньше жилая единица, исходя из числа входящих в неё жилых комнат, тем меньше среднее количество жилых комнат в ней, которое приходится в расчёте одного проживающего. Значения этого показателя в 2002 г. составили: 0,52; 0,76; 0,93; 1,21 комнаты, соответственно в жилых единицах, состоящих из одной, двух, трёх, четырёх и более комнат, а в 2010 г. соответственно-- 0,53; 0,80; 0,99; 1,26 комнаты. Плотность заселения жилых единиц по типам, в зависимости от их вместимости, тем выше, тем меньше жилая единица и на оборот тем ниже, чем больше жилая единица. Значения этого показателя в 2002г. для жилых единиц, состоящих из одной, двух, трёх, четырёх и более комнат были соответственно равны: 1,93; 1,32; 1,08; 0,83 проживающих на одну комнату. В 2010г плотность заселения жилых единиц соответственно была равна: 1,90; 1,25; 1,01; 0,79 проживающих на одну комнату. В жилых единицах, состоящих из четырёх и более жилых комнат она в 2,3 (2002 г.) и в 2,4 (2010 г.) раза меньше, чем в жилых единицах, состоящих из одной комнаты. В анализируемый период в жилых помещениях всех типов имело место снижение плотности их заселения 1,9% до 6,4%. Условия заселения, описываемые формулой К=Д и выше имеют домохозяйства, состоящие из одного и двух человек. Жилые единицы, заселённые по формуле Д=К и ниже, – это квартиры состоящие из трёх, четырёх и более жилых комнат.

Использование разработанной методологии, системы показателей, алгоритмов их расчёта и матричного аппарата (далее инструменты) [1] показало возможность оценки на основе статистических данных условий заселения домохозяйств по их типам в зависимости от размера и жилых единиц по их типам в зависимости от вместимости. Эти инструменты позволяют оценивать изменения в обеспеченности жильем отдельных типов домохозяйств и в интенсивности использования жилищного фонда по типам жилых единиц. Дифференциально-интегральная оценка условий заселения домашних хозяйств и жилых единиц, то есть субъектов и объектов жилищных отношений, обеспечивает получение целостного представления о жилищных условиях населения, динамики их изменения по периодам и влияния на них основных факторов, к которым, прежде всего, относятся: изменение численности населения, количества домохозяйств и их структуры; движение жилищного фонда и изменение его структуры, в том числе и за счёт ввода в действие новых жилых домов; жилищная фильтрация [9,10,11,12].

Матричная модель распределения субъектов и объектов жилищных отношений позволяет, как отслеживать условия заселения домохозяйств и жилых единиц, так и изучать взаимовлияние заселения домохозяйств и жилых единиц в зависимости от их размеров и вместимости. Посредством её можно оценивать не только количество домохозяйств и численность граждан, у которых эти условия выше, ниже и в соответствии с нормативным уровнем, но и остроту потребности в дополнительном количестве жилья для отдельных типов домохозяйств. В результате появляется возможность оценки жилищной проблемы с учётом условий заселения домохозяйств и жилых единиц, а также посредством изменения этих условий, определять результативность тех или иных действий, направленных на её решение, разрабатывать нормативы [2].

Представляется целесообразным с использованием разработанных инструментов организовать мониторинг условий заселения домохозяйств и жилых единиц и на его основе отслеживать динамику улучшения жилищных условий домохозяйств и населения, и интенсивность использования жилых единиц и жилищного фонда в населенных пунктах, административно-территориальных образованиях, регионах и в стране в целом. Это обеспечит повышение уровня государственного управления развитием жилищного фонда и рациональным его использованием. Приведёт к развитию рынка недвижимости и росту эффективности использования бюджетных средств, направляемых в жилищную сферу.

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

Литература

1. Догодайло В., Сидоренко А. Интегрированная оценка условий заселения домашних хозяйств и жилых помещений // Экономическая политика. 2013. №6.
2. Сидоренко А. Д. Жилищное строительство в Республике Беларусь в 1996-2000 годы (Социально-экономические результаты и тенденции) – Минск: Ин-т социал-полит. исследований, 2001. – 144 с.
3. Ежегодный бюллетень жилищной и строительной статистики для Европы и Северной Америки: 1980,1990,1991,1993. Том ХХХVII 1993. – Нью-Йорк; Женева: ООН, 1995. – 209 с.
4. Стратегия-2020: Новая модель роста – новая социальная политика. Итоговый доклад о результатах экспертной работы по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года. Книга 2. Глава 14. Государственная жилищная политика; под научн. ред. В.А. Мау, Я.И. Кузьминкова. — М. : Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2013. – 408 с.
5. Итоги переписи населения 2002 года. Том 14. Жилищные условия домашних хозяйств. Федеральная служба государственной статистики. М.: 2004.
6. Итоги переписи населения 2010 года. Том 9. Жилищные условия домашних хозяйств. Федеральная служба государственной статистики. М.: 2012.
7. Сводом правил «Градостроительство, планировка и застройка территорий городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2011), введён в действие 20.05.2011 г.
8. А. Сидоренко, В. Догодайло. Оценка условий заселения домашних хозяйств и квартир в Российской федерации по данным переписей населения 2002 и 2010 годов. Урбанистика и рынок недвижимости. 2014. №1.
9. Устойчивое развитие современных крупных городов: теория, опыт, проблемы. Материалы международной научно-практической конференции. Минск, Минский НИИ социально-экономических и политических проблем, 2002. – 372 с.
10. Жилищная экономика. Пер. с англ.– М.; Дело,1996.– 224 с.
11. Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища: Учебное пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов. Вологда: ВоГТУ. 72 с.
12. Сидоренко А. Жилищная фильтрация и движение жилищного фонда // Архитектура и строительство. 2005. №2.

 

 

Очередную актуальную для девелопмента тему анализирует и представляет свои рекомендации по ней один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

 

Фото: www.ks-yanao.ru

 

Ранее Президент России Владимир Путин поручил Правительству Российской Федерации совместно с комиссиями Государственного Совета РФ подготовить предложения о совершенствовании правового регулирования градостроительных отношений в целях сокращения инвестиционно-строительного цикла на 30%.

В этих целях постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2021 года N 2490 был утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения мероприятий при реализации проектов по возведению объектов капитального строительства.

 

 

Переход от исчерпывающих перечней процедур в строительстве к исчерпывающим перечням документов произойдет 1 марта 2022 года, когда указанное постановление вступит в силу.

Не будет лишним подчеркнуть, что теперь законом прямо запрещено предъявление требований о необходимости получения застройщиками разрешений, заключений, документов, сведений, материалов и согласований, не предусмотренных их исчерпывающим перечнем, утвержденным Правительством РФ (ч.10 ст.5.2 ГрК РФ). 

 

 

В настоящее время реализуется правительственная инициатива социально-экономического развития до 2030 года «Новый ритм строительства», в рамках которой планируется сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла к 2024 году не менее чем на 30%, а к 2030 году – не менее чем на 50%. Поэтому работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла будет продолжена и дальше.

Одно из направлений этой работы — устранение дублирования функций органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и государственных организаций, участвующих в обеспечении комплекса процедур в сфере строительства.  

Примером такого дублирования является задвоенность отдельных функций при проведении государственной экспертизы и выдаче разрешений на строительство (РС).

 

Фото: www.chelindustry.ru

 

В частности, при выдаче РС уполномоченный орган совершает, в соответствии с Градостроительным кодексом (ГрК) РФ следующие действия:

1) проверяет наличие необходимых документов;

2) проверяет соответствие проектной документации требованиям к строительству, установленным градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), а также возможность размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п.2 ч.11 ст.51 ГрК РФ);

3) выдает РС.

В свою очередь, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия заданию застройщика (технического заказчика), требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям и ряду других требований (п. 1 ч. 5 ст.49 ГрК РФ).

 

Фото: www.karachanreka.ru

 

Здесь следует обратить внимание на то, что застройщик (технический заказчик) вместе с заданием на проектирование передает проектной организации ГПЗУ (п.1 ч.6 ст.48 ГрК РФ). Проектирование же осуществляется на основе содержащихся в ГПЗУ требований, с учетом которых проектная документация поступает на экспертизу.

В связи с этим возникает справедливый вопрос: чем вызвана необходимость повторной проверки при выдаче разрешения на строительство того, что уже было проверено при проведении экспертизы, а именно проверки соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным ГПЗУ?

Во всяком случае, есть все основания предложить не применять п.2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ при наличии положительного заключения государственной экспертизы. Это позволит избежать дублирования функций организации, проводящей государственную экспертизу, и органа, выдающего разрешения на строительство.

 

Фото: www.aizo-67.ru

 

Аналогичная ситуация имеет место при выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения (п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ). 

В целях устранения дублирования можно предложить исключить практику повторной проверки проектной документации на соответствие требованиям — установленным в рамках ГПЗУ уполномоченными на выдачу РС органами для случаев получения застройщиками положительного заключения государственной экспертизы — путем внесения поправки в Градостроительный Кодекс РФ о том, что положения п.2 ч.11 и п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ в таких случаях не применяются.

Это предложение может быть воспринято как призыв к переходу от разрешительного характера получения документа, позволяющего начать строительство, к уведомительному. Но это не совсем так.

Действительно, при исключении функции, дублирующей государственную экспертизу, может показаться, что выдача РС будет осуществляться после простой проверки наличия необходимых документов (ч.1, ч.3 п.11 ст.51 ГрК РФ), закрытый перечень которых установлен законом (ч.7 ст.51 ГрК РФ).

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

На самом деле, исключение дублирования функций значительно повышает роль органа, выдающего РС, как системного интегратора, специализирующегося на объединении отдельных подсистем в строительной сфере в единое целое, в том числе — в информационном пространстве.

 

 

Предлагаемые изменения призваны распространить положительные практики государственной экспертизы в сфере строительства, повысить качество экспертных заключений, а вместе с этим также авторитет и высокий статус органов государственной экспертизы в отраслевом сообществе.

В конечном итоге, предлагаемые поправки в ГрК послужат достижению целей по сокращению продолжительности инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Комиссия РСПП по строительству и жилищной политике предлагает упростить процедуру получения разрешения на строительство иностранными компаниями

Как Минстрой предлагает сократить срок строительства до одного года

Исчерпывающий перечень процедур в строительной сфере состоит из 989 документов и согласований

Новые изменения в форме ГПЗУ

Минстрой: наши предложения по сокращению почти на треть инвестиционно-строительного цикла уже внесены в Правительство

Строительству посвящены семь из сорока двух стратегических инициатив, утвержденных Правительством

О процедурах в сфере строительства