Согласно анализу рынка, еще в 2022 году более 60% управляющих организаций отмечали сложности с привлечением и удержанием специалистов, особенно в условиях роста объема работ и увеличения требований к качеству обслуживания. Сегодня ситуация продолжает ухудшаться: квалифицированных кадров не хватает, УК остаются заложниками низких тарифов, а жители продолжают им не доверять. Все это создает угрозу для стабильной работы ЖКХ и других коммунальных служб. Кардинальных решений проблема пока не имеет: вопрос необходимо решать на законодательном уровне. При этом работа не ждет, и делать ее надо не «как-то», а хорошо. В сложившихся условиях все больше компаний переходят на цифровые решения.

Современные системы позволяют полностью автоматизировать контроль выполнения работ и централизованно управлять несколькими объектами одновременно без необходимости постоянного присутствия человека на месте. Это особенно важно при дефиците кадров: даже небольшая команда специалистов может контролировать состояние сотен объектов.

Что касается работы собственно персонала, то автоматизация поможет оптимизировать ее, учитывая все необходимые факторы, и выстроить надежную обратную связь для УК. А пока у всех исполнителей есть лишь бумажные графики, которые необходимо соблюдать, трудно сказать наверняка, насколько формально они заполняются. На бумаге все задачи выполнятся, на деле же все может быть несколько иначе. И проблема может оказаться даже не в том, что персонал отлынивает, а в том, что из-за его недостатка просто невозможно качественно выполнить весь заявленный объем работ.

Недостаточный контроль выполнения работ, задержки или ошибки могут привести к ухудшению состояния инфраструктуры, аварийным ситуациям и неудовлетворенности жителей. В таких условиях на помощь приходит инновационная цифровая платформа BRUNO — современное решение, которое помогает автоматизировать контроль процессов, повысить прозрачность и снизить риски аварийных ситуаций.

Что такое система BRUNO

BRUNO — это удобная цифровая платформа для управления жилыми комплексами, объединяющая функции мониторинга, планирования, отчетности и аналитики. Она предназначена для автоматизации процессов контроля выполнения работ персоналом управляющих компаний, а также для своевременного выявления потенциальных угроз безопасности.

Как BRUNO помогает контролировать выполнение работ

Одной из ключевых задач системы является обеспечение прозрачности и ответственности в работе сотрудников. С помощью BRUNO управляющие компании могут:

• • планировать и назначать задачи. Система позволяет создавать графики плановых и ремонтных работ, автоматически распределяя между специалистами с учетом их загрузки и компетенций;
• • отслеживать статус выполнения. Каждый сотрудник фиксирует выполнение задач через мобильное приложение, что позволяет руководству видеть прогресс в режиме реального времени;
• • фиксировать качество работ. Благодаря фотоотчетам (которые в соответствии с настройками системы можно делать только здесь и сейчас), комментариям и отметкам о выполнении можно оценивать качество проведенных мероприятий;
• • автоматически проверять соблюдение сроков. Система напоминает о просроченных задачах и формирует отчеты о выполнении работ по графику.

Это обеспечивает высокий уровень ответственности персонала и минимизирует риск пропуска важных мероприятий.

Прозрачная система контроля — не враг, а защитник персонала

Часто персонал опасается, что цифровая система — это лишь дополнительный рычаг для контроля. Никому не нравится постоянный контроль. Однако при правильном использовании этот инструмент может сыграть прямо противоположную роль: поможет выстроить график задач без перегрузки персонала, напомнит о проблемных зонах, и самое главное — защитит от несправедливых претензий жителей.

Например, недавно в одном из ЖКХ-чатов появилось такое сообщение от сотрудников УК. Некий житель регулярно выставляет пакет с мусором за дверь, из пакета течет, а когда он его уносит, то фотографирует лужу и отправляет жалобу в администрацию, что УК вообще ничего не делает на его этаже. Безусловно, не все жители такие. Но и от подобных персонажей никто не застрахован. Кому попадает в таких случаях? Правильно, несчастному персоналу. И отстоять свои права здесь бывает крайне трудно. Но только не там, где уже есть BRUNO!

Удобство этой системы в том, что ею могут пользоваться и жильцы. Всю необходимую информацию можно получить, просто отсканировав QR-код на этаже. Жилец тут же увидит дату и время последней уборки и актуальные фотографии, сделанные в режиме реального времени на момент отчета. А при желании он сможет посмотреть историю уборки на этаже за последние три месяца.

Не устранять, а предотвращать аварии — выгодно!

Система BRUNO также очень эффективна в деле предотвращения аварий. С ее помощью можно планировать профилактические работы таким образом, чтобы минимизировать простои и снизить риск возникновения аварийных ситуаций. Уже за первый месяц работы системы задачи будут выстроены так, что сантехники не будут бесцельно бегать по объектам, но и сидеть без дела в ожидании аварий также не придется. В результате управляющие компании могут выполнять больше задач с меньшими затратами времени и сил.

Статистика показывает, что внедрение BRUNO снизило количество аварийных ситуаций на объектах ЖКХ в среднем на 30% — 40%. Это не только повышает безопасность жильцов, но и существенно сокращает затраты на устранение последствий аварий — ремонт поврежденных коммуникаций, восстановление инфраструктуры и компенсационные выплаты.

Когда один из клиентов BRUNO, девелопер А101, внедрял систему у себя на объектах, сотрудники, как обычно, сопротивлялись. Но после первой же недели работы на одном из участков инженер объекта отметил, что благодаря системе им удалось предотвратить не менее 7 аварий просто потому, что техники стали реально, а не в виде галочки в графике, ходить по объектам и выполнять плановый осмотр. Это сильно подстегнуло руководство продолжать внедрение системы, а среднему управленческому звену добавило мотивации.

Повышение качества обслуживания жителей

Первичные сложности после внедрения системы могут возникнуть и с жителями — например, они могут не понимать, зачем в подъездах QR-коды.

Вот как эту проблему решила компания Брусника.

Вскоре жители поймут, что автоматизация способствует более быстрому реагированию на обращения и снижению количества ошибок при выполнении работ. Это повысит уровень доверия к управляющей компании и способствует укреплению репутации организации. А значит, существенно повысит шансы на то, что жители вновь выберут свою УК на следующем голосовании.

Экономическая выгода

Несмотря на первоначальные инвестиции и трудности перехода на новую систему, ее внедрение быстро окупается за счет снижения затрат на аварийные ремонты, уменьшения количества внеплановых работ и повышения эффективности использования имеющихся ресурсов.

По данным исследований рынка автоматизации ЖКХ, компании, внедрившие такие системы, сокращают операционные расходы в среднем на 20% — 25%. Кроме того, предотвращение аварийных ситуаций позволяет избежать штрафов и компенсационных выплат за нарушение нормативов безопасности.

Внедрение системы BRUNO дает ряд существенных преимуществ:

• • повышение ответственности сотрудников за выполнение своих обязанностей;
• • реальное выполнение графиков и полностью автоматизированный контроль;
• • снижение количества аварийных ситуаций за счет своевременного выявления потенциальных угроз;
• • оптимизация процессов обслуживания инфраструктуры;
• • улучшение коммуникации между сотрудниками и руководством, управляющей компанией и жителями;
• • повышение уровня доверия жильцов к управляющей компании благодаря прозрачности работы.

Современные технологии меняют подход к управлению жилыми комплексами. Цифровая платформа BRUNO становится надежным партнером для управляющих компаний, позволяя контролировать работу персонала, своевременно выявлять риски аварийных ситуаций и предотвращать их. В условиях растущих требований к качеству обслуживания жильцов внедрение таких решений — не только способ повысить эффективность работы, но и залог безопасности и комфорта проживания. Использование системы BRUNO — это шаг вперед к более надежному, прозрачному и современному управлению жилой недвижимостью.

Инвестиции в автоматизацию оправданны — не только с точки зрения повышения безопасности и качества услуг для жильцов, но и как экономически выгодное решение для управляющих компаний. В условиях дефицита кадров именно современные технологии становятся ключевым фактором устойчивого развития коммунальных предприятий и обеспечения комфортных условий проживания населения.

В будущем роль автоматизации будет только расти: новые разработки позволят еще более эффективно управлять инфраструктурой, снижать издержки и повышать уровень безопасности. Поэтому для управляющих компаний важно уже сегодня делать ставку на инновационные решения — это залог их успешного развития в условиях современного рынка услуг ЖКХ.

РЕКЛАМА. ООО "БРУНО". ИНН: 7716949610

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Решить острые проблемы ЖКХ поможет цифровизация

В Москве сделали обязательным использование цифрового мастер-планирования в инженерной и коммунальной инфраструктурах

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Сформирована программа III конференции «Цифровизация в девелопменте жилья. Стадия "Эксплуатация". Умные новостройки» и IT-тура к А101

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Эксперты: системы умного дома востребованы жильцами МКД, но само качество цифрового сервиса пока оставляет желать лучшего

Эксперты: качество и функционал современных мобильных приложений на рынке жилья оставляют желать лучшего 

В России дан старт цифровизации многоэтажек

Как девелопер STONE выстроил комьюнити агентов недвижимости и упростил взаимодействие с брокерами с помощью личного кабинета

Зачем девелоперу цифровизация и как к ней подойти разумно

Одной из основных проблем градостроительного комплекса, регулярно выносимой на обсуждение на самом высоком уровне, являются так называемые обманутые дольщики. Данным обобщающим термином принято описывать все ситуации, в которых застройщик по тем или иным причинам не довел до конца проект строительства многоквартирного дома и не ввел его в эксплуатацию.

Публикуем аналитическую статью, посвященную этой теме, преподавателя Академии девелопмента, соучредителя и Генерального директора инжинринговой компании Fizir Андрея НОЗДРЯКОВА. 

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

В случаях недостроенных или брошенных по разным причинам объектов власти пытаются изыскивать способы максимально избегать социальных взрывов и находить пути достройки таких проблемных зданий, особенно если это жилой дом, в котором люди планировали получить жилье.

Как правило, бремя по достройке таких объектов посредством тех или иных механизмов и/или договоренностей перекладывается на плечи другого инвестора. Для состоявшегося мастер-девелопера это может быть возможностью согласовать технико-экономические показатели (ТЭП) по другому объекту или получить другие преференции.

Для начинающего игрока участие в подобных мероприятиях может являться «точкой входа», возможностью наработать первичный GR-ресурс и «засветиться» в регионе.

При этом и тем и другим необходимо иметь четкий ответ на вопрос «стоит ли овчинка выделки», и как раз с этим, как показывает наша многолетняя практика, возникает огромное количество трудностей. А неверно оцененный на входе проект, в свою очередь, ведет к многомиллионным, а иногда миллиардным убыткам на выходе.

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

Вместе с тем аудит частично построенных объектов имеет ряд существенных отличий от анализа новых перспективных площадок (тех, где не успел «потоптаться» другой горе-девелопер). И сегодня мы поговорим о том, как правильно оценить риски реализации таких проектов и, самое главное, сроки и бюджет доведения их до логичного результата. Изложенная далее информация также релевантна для случаев достроя любых незавершенных объектов (в том числе вне поля 214-ФЗ).

Задача реализации подобных проектов, как правило, осложняется следующим «джентльменским» набором факторов:

• полное или частичное отсутствие проектной, рабочей и исполнительной документации;

• непринятие должных мер по консервации объекта;

• отсутствие актуализированного комплекта исходно-разрешительной документации, договоров об осуществлении технологического присоединения, результатов изысканий, согласований с органами исполнительной власти и пр.

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

Для определения точной стоимости и сроков работ, а также составления дорожной карты реализации объекта техническому заказчику нового застройщика необходимо провести обследование и установить, в каком техническом состоянии находится объект, детально обследовать внутренние инженерные системы, а также наружные сети объекта, провести комплекс необходимых испытаний в случае, если сети уже смонтированы.

Особое внимание необходимо уделить качеству выполненных работ на фасаде, проверке наличия проектного армирования, анализу марки и класса бетона. В большинстве случаев будет необходимо проведение дорогостоящих работ по усилению несущих конструкций, локальный ремонт участков бетона, устранение последствий длительного замачивания поверхности бетона путем обработки указанных участков специальными составами.

Обследования зачастую показывают, что кладка выполнялась со значительным количеством дефектов, не проводилось армирование раствора, предписанное рабочей документацией, а крепления к стенам и перекрытиям отсутствуют.

Внутренние инженерные системы выполнены, как правило, настолько плохо, что требуется их полная замена. С момента монтажа наружных сетей они приходят в непригодность без обслуживания и эксплуатации. Кроме того, требования к участкам наружных сетей за последние годы значительно возросли, и для их дальнейшей сдачи в эксплуатацию требуется проведение дополнительных испытаний с целью обоснования возможности их использования.    

Помимо перечисленного, требуется проводить специализированные виды обследований, такие как: внутренняя дефектоскопия трубопроводов, оценка технического состояния стыков, запорной арматуры, оценка качества материалов. Для тепловых сетей обязательна оценка ранее смонтированных систем СОДК, оценка технического состояния сварных стыков. Для наружных электрических кабелей проводятся замеры электрической лабораторией с подготовкой отчета, на основании которого принимается решение о замене кабельных линий.

В случае наличия на объекте или в архивах проектной (ПД), рабочей (РД) и исполнительной документации, необходимо детально сопоставить факт на площадке и технические документы.

С большой долей вероятности объект строился со значительным количеством отклонений от ПД, РД, а исполнительная документация отсутствует (в том числе необходимые паспорта и сертификаты на изделия).

Все дефекты как строительных конструкций, так и внутренних и наружных инженерных сетей требуют оформления дефектовочных актов и ведомостей работ с целью уточнения итогового бюджета строительства.

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

Кроме того, необходимо отдельно проработать вопрос прохождения негосударственной или государственной повторной экспертизы проекта с учетом выявленных дефектов строительных конструкций и инженерных систем, особенно в случаях если разрешение на строительство не было продлено и требуется его повторное получение.

Многие нормативы, по которым был спроектирован ранее объект, устаревают, и фактически приходится «примерять» новую нормативно-техническую базу на законсервированный (или брошенный) объект.

Особо остро стоят вопросы применения 123-ФЗ, поэтому приходится заказывать специальные технические условия, схему расстановки пожарной техники, в исключительных случаях, другие специализированные отчеты во ВНИИПО МЧС.

Отдельное место в рамках достройки объекта занимает работа с обновлением всей исходно-разрешительной документации: часто встречаются случаи, когда объекты попадают в санитарно-защитную зону (СЗЗ) рядом действующих предприятий, не увязаны с проектами улично-дорожной сети.

Кроме того, зачастую необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждение архитектурно-градостроительного решения/архитектурно-градостроительного облика (АГР/АГО) и получение комплекта новых договоров технологического присоединения.

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

Проработки требует вопрос получения заключения о соответствии (ЗОС) и Разрешения на ввод на указанные объекты. Необходимо выстроить дорожную карту с инспекторами надзорного ведомства. В случае если речь идет про работу в рамках 214-ФЗ, где были затронуты интересы дольщиков, объект подпадает под особый контроль со стороны Госстройнадзора.

На основании проведенных обследований, а также ведомостей работ разрабатываются проектная и рабочая документация для достройки объекта, проводится экспертиза проекта и начинаются работы.

В некоторых случаях необходимо организовать работы на площадке параллельно с разработкой рабочей документации. Сам процесс работы на объекте незавершенного строительства очень схож с работами по реконструкции зданий, поскольку в ходе производства работ возникает большое количество сложностей, дефектов и строительного брака, которые по разному ряду причин не могли быть выявлены в ходе обследования объекта.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Требуется оформление дополнительных дефектовочных актов, повторное многократное включение новых пунктов в отчет по обследованию, а также включение соответствующих работ в контрактные сметы. Именно поэтому первоначальная смета контракта на подобных объектах будет превышена в 90% случаев.

К данной практике следует относиться как к норме, поскольку выявить все дефекты можно только после проведения работ по демонтажу части элементов строительных конструкций или в ходе проведения работ, а в ходе начального обследования существуют допущения по количеству отбираемых проб и зондажей.

Для генерального подрядчика на данных объектах существует сложность в подборе исполнителей на все виды работ по причинам, указанным выше, в связи с чем рекомендуется подписывать контракты с подрядчиками согласно этапам исполнения.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

С точки зрения последовательности реализации проекта, первое и самое главное в работе технического заказчика — комплекс работ по обследованиям, уточнению методов производства работ на объекте и анализу имеющихся в наличии материалов.

Второй этап — защита объемов работ и дефектовок у инвестора совместно с генеральным подрядчиком, поиск согласованных всеми сторонами решений, утверждение ведомости работ и расценок.

Для более полного понимания ситуации рассмотрим следующий пример: на основании проведенного визуального обследования Инвестор планировал не осуществлять полную сплошную замену внутренних инженерных систем, на основании чего была сделана финансовая модель проекта. Но далее на основании совместной оценки генподрядчика, субподрядчика и изыскателей установлена невозможность окончания работ в рамках ремонта систем, и требуется их полная замена. Подобные нюансы на объектах незавершенного строительства присутствуют на всех этапах реализации.

По итогу необходимо отметить, что реализация проектов незавершенного строительства требует наличия высокой квалификации, значительного опыта и системного подхода в первую очередь со стороны технического заказчика, а также должной осмотрительности, итеративного подхода и детального финансового планирования со стороны инвестора. Кроме того, к начальной смете рекомендуется добавлять не менее 10% непредвиденных расходов в связи с обозначенными выше факторами.

Фото: Академия девелопмента

В заключение автор, соучредитель инжинринговой компании Fizir Андрей Ноздряков (на фото) отмечает, что изложенная в статье информация — выжимка из опыта инжиниринговой компании, успешно прошедшей путь достроя двух незавершенных объектов в рамках 214-ФЗ (одного в Москве, другого в Московской области).

Хочется надеяться, что она поможет инвесторам и застройщикам, которым предстоит работать с объектами такого типа, избежать распространенных ошибок и связанных с ними убытков.

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

Другие публикации по теме:

Вкалывают роботы — счастлив человек? Системы динамического ценообразования в жилом девелопменте

Феодальные колодцы: темная сторона девелоперских компаний

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте