Этим материалом мы хотим помочь руководителям-застройщикам и директорам по маркетингу разобраться, как отличить хороший рендер от плохого и корректно внести правки, не наделав грубых визуальных ошибок. Специалисты студии 3D-визуализации DeVision рассказали, на что в первую очередь нужно обратить внимание при приемке рендеров, какие сейчас есть тренды в архивизе и сколько времени занимает создание качественного 3D-проекта для ЖК.

 

Как оценить изображение? Для начала оно должно просто привлечь внимание на уровне «нравится/не нравится». Это чисто эмпирическое восприятие, которое невозможно оценить объективно. Если изображение нравится в миниатюре, открывая сам проект, вы можете разобрать его для себя уже более детально.

 

Композиция

Композиция на уровне восприятия понятна любому человеку, не имеющему художественного образования, — это грамотно выстроенные пропорции изображения. Каждая композиция в конкретном кадре рассчитана под определенные задачи. Существуют базовые правила «третей» и золотого сечения, когда изображение умозрительно делится на три части по вертикали и горизонтали. Главные элементы изображения выставляются на пересечениях этих третей, чтобы привлечь внимание смотрящего, таким образом формируя некую композицию кадра.

  

Золотое сечение (золотая пропорция) — деление отрезка АС на две части таким образом, что большая его часть АВ относится к меньшей ВС так, как весь отрезок АС относится к АВ (т. е. АВ : ВС = АС : АВ)

  

В рендерах можно встретить симметричную композицию, когда и линия горизонта, и основной элемент находятся строго по центру изображения. В большинстве случаев эта структура считается проигрышной и редко применяется. Если смотрящему не за что зацепиться взглядом, то композиция кадра точно нарушена — это плохо: внимание блуждает от одного элемента к другому, и зритель не можете сходу найти что-то важное в изображении.

 

Правило трете́й — это принцип построения композиции, основанный на упрощенном правиле золотого сечения

 

Физика света

Физически хорошо выстроенный свет придает изображению реализма. Зачастую такой рендер даже бывает сложно отличить от фотографии.

 

Недавно в сети я познакомился с человеком, который пересобрал в 3D-графике картину Ивана Шишкина «Рожь». Этот проект — хороший пример работы над композицией и светом. Качественно выстроенное освещение в проекте сильно влияет на наше восприятие цвета и самого материала.

Давид Арабян, руководитель студии 3D-визуализации DeVision

 

Об основах освещения важно знать следующее: у предмета на изображении всегда есть одна освещенная сторона, одна сторона с собственной тенью, а самая глубокая тень на картинке — всегда падающая. Направление освещения влияет на наше восприятие формы. Бывает, что девелопер просит осветить на рендере главный и боковой фасады ЖК таким образом, чтобы солнце попадало на обе стороны дома. Но от этого страдает форма: падающая тень остается за домом, собственные тени здания уходят куда-то в глубину кадра, и объект становится визуально плоским. Мозг смотрящего всегда ищет в изображении объем.

 

Освещены сразу главный и боковой фасады: рендер Klassic, 3ddd.ru

 

Освещен только главный фасад: рендер Lidl Office Building, Aarhus, Brick Visual (Венгрия)

 

Дмитрий Сысоев, 3D-визуализатор DeVision

 

Цвет

Когда в рендере есть сильный контраст или «пережженность» цвета, завышена яркость, сочность (например, трава ярко-салатовая, чего в жизни не бывает), то восприятие объектов в кадре искажается

 

Цвета неестественные: рендер Royal Residence, 3ddd.ru

 

Сбалансированные цвета: рендер KOER | Rotterdam | 1st prize, Vivid-Vision (Польша)

 

Материалы

Плохие рендеры можно опознать по тайлингу. Тайлинг — это повторение (копирование) текстуры поверхности какого-либо элемента: на фасаде, на земле, траве, асфальте и т.д. Это значит, что дизайнер не «заморочился» над настройками материала, чтобы тот выглядел более реалистично.

 

Рендер ЖК с тайлингом, 3ddd.ru

 

Рендер без тайлинга ЖК Norwood, DeVision (Россия)

 

Текстуры должны восприниматься человеком так же, как они выглядят в жизни, — неоднородно. Конечно же, для коммерческих рендеров не работает история с созданием фасадов в подтеках, «покоцанных» бордюров и ям на прилегающих дорогах. Тем не менее, сделать так, чтобы текстура казалась неоднородной, художник может за счет глубокого изучения разных материалов в реальности. Здесь важна «насмотренность» визуализатора.

 

Материал необходимо сделать «физически корректным». Это означает, что требуется не только учесть свойства той или иной поверхности, такие как отражение, прозрачность, объемность и прочее, но и наделить ее уникальностью, «оживить». К примеру, на асфальте мы можем видеть следы от шин, по бокам дороги материал становится более выцветшим, как будто у кромки дороги есть небольшая пыль. Там, где газон стыкуется с бордюром, материал тоже выцветает, как будто трава переходит в землю или песок. Такие детали придают изображению реалистичность, глазу становится приятно.

Давид Арабян, руководитель студии 3D-визуализации DeVision

 

Детали

Детали — это создание сценария внутри рендера: присутствие людей, деревьев, прорисовка травинок на газоне, расстановка фонарей, лавочек, раскиданные листья по краям дороги. В кадре должна быть какая-то история и движение: взрослые играют с детьми, кто-то подходит к урне, кто-то говорит по телефону, порыв ветра срывает лист с дерева. Если на рендере изображены коммерческие помещения первого этажа ЖК, сценарий тем более важен — из кафе выходят люди, стоят столики, за которыми кто-то сидит, работает бармен и т.д.

К деталям также относится проработка интерьеров на заднем плане. Например, в окнах ЖК рандомно горит свет, в некоторых видны люди, предметы мебели, красивые люстры, картины, домашние животные. Детали заднего плана — именно то, что отличает современные рендеры от старых 2010—2015 гг.

 

Рендер 2010 года Парк отдыха, 3ddd.ru

 

Современный рендер SOM — 400 Lake Shore Drive, Tomorrow AB (Швеция)

 

К деталям относится визуализация ЖК в различных временах года и времени суток. Интересно посмотреть на дом вечером, когда горят вывески, гуляют люди под светом фонарей, зимним утром или во время салюта. Свет от витрин ложится на асфальт и променадную зону, восходящее солнце отражается в окнах дома.

  

Рендеры должны соответствовать климату региона. В Красноярске, где большую часть года лежит снег, нужны зимние  рендеры. К тому же, если во дворе ЖК планируются соответствующие арт-объекты, новогодняя елка или хоккейный корт, такие вещи нужно показать с помощью рендера — это атмосфера.  В Питере часто идет дождь, поэтому рендеры с пасмурным небом — это созвучие с реальностью, и для клиента такая история более правдоподобна. Что касается времени суток, то во многих регионах России большую часть года световой день довольно короткий, поэтому стоит показывать эстетику вечерней подсветки у застройщиков.

Мария Штыкова, директор по маркетингу DeVision

 

Задача рендера — передать атмосферу, которая не должна быть в диссонансе с реалиями

  

На мой взгляд, вечерние и утренние рендеры продают чуть лучше, чем дневные солнечные, хотя именно летние дневные визуализации девелоперам нравятся больше всего. Застройщику кажется, что когда клиент видит радостную картинку с ярким светом и голубым безоблачным небом, ему сразу хочется купить. Но именно вечерние и утренние изображения больше напоминают открытку и заставляют человека дольше их рассматривать, выискивая все новые детали.

Давид Арабян, руководитель студии 3D-визуализации DeVision

  

Хорошие рендеры требуют времени

Создание стандартного пакета (6—10 ракурсов) хороших рендеров для небольшого ЖК из двух очередей может занимать от 4 до 6 рабочих недель, но в любом случае каждый проект оценивается индивидуально. Если у девелопера, кроме рабочих чертежей, также есть 3D-модель дома, то времени на моделирование затрачивается меньше. Однако зачастую модель, передаваемую застройщиком, необходимо оптимизировать под внутренние стандарты агентства, чтобы с ней было комфортно работать в 3D-пакетах программ.

Для создания качественного рендера мало моделировать только ту территорию, на которой находится сам ЖК, — необходимо проработать окружающую местность. Это нужно для того, чтобы презентуемый объект на изображениях не выглядел чужеродно: в окнах дома должна отражаться окружающая застройка, объекты инфраструктуры и озеленение.

  

Для хороших рендеров важно хорошее ТЗ. Идеальный заказчик — это тот, который пишет, какие ракурсы ему необходимы, какое в них должно быть настроение, и какие примерно элементы в каждом кадре он желает увидеть

   

Хороший рендер можно испортить

«Сделайте белый чуть белее, зеленый чуть зеленее» — такой правкой можно легко нарушить баланс цвета, контраст рендера и общее восприятие изображения. Белая штукатурка фасада не будет чисто белой даже при прямом попадании солнечных лучей. Однако не все девелоперы это понимают.

 

Есть риски цветокоррекции: на мой взгляд, лучше сделать нейтральный по цвету рендер, который затем можно скорректировать по желанию застройщика. Бывает, что заказчик просит максимально теплые, желтые картинки, которые смотрятся неестественно, так как материалы искажаются по цветовому восприятию: появляются ненужные блики, теряется фактурность. Тогда рендер выглядит мультяшно.

Анастасия Сeмендяева, 3D-визуализатор DeVision

 

Задача визуализаторов состоит не только в том, чтобы сделать рендер для застройщика, но и в том, чтобы создать красивое изображение, которым можно гордиться и которое не стыдно показать публике. Девелопер должен получать комплименты своим рендерам. Именно поэтому хорошие художники вряд ли будут давать вредные советы.

Давид Арабян, руководитель студии 3D-визуализации DeVision

 

Текст: Екатерина НЕЧАЕВА

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Modulbau разработала BIM-семейство префаб-продукта для облегчения работы архитекторов и проектировщиков

При оценке новостроек будут учитываться ландшафтный дизайн и архитектурная подсветка

Получить онлайн-разрешение на оформление фасадов зданий теперь можно будет за 17 дне

Спустя три года после предыдущей публикации на эту традиционно интересующую читателей портала ЕРЗ.РФ тему генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ по нашей просьбе подготовил актуализированную статью о требованиях, предъявляемых к зданиям и сооружениям.

 

Фото: t.me/mkhusnullin

 

При вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства (ОКС) у застройщиков могут возникать проблемы, связанные с несоответствием возведенного по утвержденному проекту объекта новым требованиям законодательства. Поскольку процесс проектирования и строительства часто занимает продолжительное время, то обязательные требования к зданиям (сооружениям) и условиям застройки в этот период могут меняться. Вправе ли органы власти настаивать на приведении в соответствие с новыми требованиями (ограничениями) возведенного объекта, если его строительство было начато до появления таких требований (ограничений)?

Ответ на этот вопрос дать непросто, поскольку в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ) были внесены изменения летом 2018 года (см. федеральные законы от 03.06.2018 340-ФЗ и 342-ФЗ), которые сильно запутали ситуацию. В декабре 2020-го, а также в мае 2022 года (см. 468-ФЗ от 29.12.2020 и 124-ФЗ от 01.05.2022) были внесены дополнения (переходные положения) уже в другой законодательный акт (191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»), но это позволило разрешить сложившуюся ситуацию лишь отчасти.

Попробуем разобраться во всем по порядку.

В свое время СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (п. 3.5) предусматривал достаточно простой поход:

• строительство должно вестись по согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации (ПД), прошедшей экспертизу;

• по истечении трех лет с момента выдачи разрешения на строительство, если необходимо продлить срок его действия, орган местного самоуправления при необходимости может потребовать корректировки ПД в соответствии с изменениями в нормативных документах, касающихся требований безопасности.

С момента вступления в силу ГрК РФ в явном виде не регулировал указанный вопрос, но прослеживалась следующая логика:

• государство в градостроительном плане устанавливает ограничения для строительства на конкретном земельном участке (ЗУ) и выдает такой документ застройщику;

• разрешение на строительство (РС) выдается государством при условии соответствия утвержденной застройщиком ПД документации требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ) выдается государством при условии соответствия возведенного застройщиком объекта требованиям утвержденной ПД, выданных РС и ГПЗУ.

В 2017 году в ГрК РФ проявились нормы, которые установили, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки ПД и получения РС в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ, в таких целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново, и, возможно, требования к возводимому объекту поменяются, что будет отражено в новом ГПЗУ.

 

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

 

При этом установленные ГрК РФ с 1 января 2017 года основания для отказа в выдаче РС или РВ предопределяли необходимость соответствия ПД (ч. 13 ст. 51) или возведенного объекта (ч. 6 ст. 55) установленным на дату выдачи градостроительного плана^[1] земельного участка:

• требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекта межевания территории (далее — градостроительные требования);

• разрешенному использованию земельного участка (ЗУ) и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (далее — ограничения земельного и иного законодательства).

Таким образом, до августа 2018 года возведенный ОКС должен был соответствовать проекту, а также градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, которые служили исходными данным для проектирования (действовали на момент выдачи ГПЗУ). ГрК РФ не предусматривал возможности отказа в выдаче РВ, если объект был построен по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, но не соответствует каким-то новым требованиям (ограничениям), действующим на момент ввода такого объекта в эксплуатацию.

В августе 2018 года нормы ГрК РФ в этой части существенно изменились.

Согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ при выдаче РС проект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РС ограничениям земельного и иного законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ при выдаче РВ объект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РВ ограничениям земельного и иного законодательства.

Вывод: в отличие от градостроительных требований, которые остаются неизменными для застройщика в процессе строительства, изменения ограничений земельного и иного законодательства могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Единственное и временное^[2] исключение предусмотрено п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ для случая, если новые ограничения к использованию ЗУ предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и строящийся (реконструируемый) ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена ЗОУИТ, не введен в эксплуатацию.

Указанное исключение также подтверждает вывод о том, что перечень ограничений земельного и иного законодательства, которым должен соответствовать вводимый в эксплуатацию ОКС, может быть достаточно широким. Как минимум, к ним относятся ограничения, связанные с нахождением возводимых ОКС в границах ЗОУИТ (ст. 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов таких зон).

В этой части застройщик должен принимать на себя риск невозможности ввода в эксплуатацию объекта, возведенного по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, из-за дополнительных ограничений использования ЗУ, которые возникли за время строительства объекта.

 

Фото: archibog.ru

 

Следует также учитывать, что на практике соответствие проектных решений требованиям законодательства может обеспечиваться застройщиком не на дату выдачи разрешения на строительство, а на момент проведения обязательной экспертизы проекта (последующие корректировки проектной документации могут повлечь необходимость проведения дополнительной процедуры повторной экспертизы).

При этом напомним, что предметом экспертизы проектной документации является не оценка соответствия проектной документации градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, а оценка соответствия проекта требованиям технических регламентов (иных требований безопасности) и результатам инженерных изысканий.

Согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ), а также принятым на его основании подзаконным актам Правительства РФ проектная документация, по общему правилу, должна была соответствовать обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил, действующим на момент подачи документации на экспертизу (в дальнейшем в качестве дополнительного критерия также стал учитываться момент начала разработки проектной документации).

При этом в августе 2018 года ст. 49 ГрК РФ была дополнена частью 5.2, которая на уровне закона по-новому урегулировала вопрос.

Положения части 5.2 ст. 49 ГрК являются универсальными и распространяются не только на требования технических регламентов, но и на другие обязательные требования, которые входят в предмет экспертизы ПД (санитарно-эпидемиологические требования, требования в области охраны окружающей среды, требования промышленной безопасности и др.).

Так, при проведении экспертизы проектной документации ОКС, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату выдачи ГПЗУ, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

При проведении экспертизы ПД линейного объекта осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена такая ПД, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

В случае если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло более полутора лет, при проведении экспертизы ПД осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления проектной документации на экспертизу.

 

Фото: edsro.center

 

При проведении экспертизы ПД линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка документации по планировке территории, осуществляется оценка соответствия данной ПД требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления ПД на экспертизу.

К сожалению, указанные нормы ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ не учитывают тот факт, что обязательные требования могут меняться к выгоде застройщика (включая случай сокращения объема обязательных требований). Застройщик может быть заинтересован в разработке ПД и ее экспертизе на соответствие новым требованиям нормативных документов, но не имеет на это права, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло менее полутора лет (в некоторых случаях указанный срок увеличивается до 2,5 лет)^[3].

Чтобы обойти указанное ограничение, застройщику остается только заново получать ГПЗУ (существует риск включения новых требований) либо утверждать проект планировки территории взамен ранее утвержденного документа.

Законодательством о градостроительной деятельности с момента принятия ГрК РФ и до настоящего времени не устанавливается обязанность застройщика осуществлять корректировку ПД (в том числе при продлении срока действия РС) в соответствии с нормативными требованиями, изменившимися в процессе строительства объекта.

При этом только 27 июня 2019 года в ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ были внесены поправки, в явном виде установившие, что в ходе строительства при повторной экспертизе ПД (экспертном сопровождении) проводится оценка соответствия измененных проектных решений обязательным требованиям, которые действовали (были применены) на момент проведения первоначальной экспертизы ПД.

С этого момента фактически утратили свою силу спорные нормы, которые содержались в пункте 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утверждено Постановлением Правительства РФ №145 от 05.03.2007) и косвенно допускали возможность произвольно предъявлять новые (изменившиеся) требования законодательства к проектным решениям при проведении повторной экспертизы ПД (в случае корректировки проекта). При этом новый пункт 45.11 указанного Положения не только дублирует норму ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, но и дополняет ее новацией, которая позволяет застройщику в ходе строительства по собственной инициативе корректировать проект и проходить повторную экспертизу по новым (изменившимся) требованиям законодательства.

 

Фото: potok-montazh.ru

 

Следует учитывать и то, что получение РВ не всегда гарантирует дальнейшую беспроблемную эксплуатацию такого объекта. Из-за длительного периода строительства введенный в эксплуатацию объект может уже не соответствовать законодательным требованиям к безопасной эксплуатации, которые могут отличаться от норм, учтенных на стадии проектирования. Вопрос особенно актуален, если в отношении отдельных видов объектов (например, опасные производственные объекты) или конкретных видов безопасности (например, требования пожарной безопасности) предусмотрен государственный надзор на стадии эксплуатации.

В связи с этим принципиально важным является вопрос соответствия норм градостроительного законодательства, устанавливающих требования к возводимым объектам, и положений отраслевого законодательства, которые определяют требования к безопасной эксплуатации таких объектов. Разумным представляется подход, заложенный в ч. 1 ст. 42 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, который предусматривает приведение объекта в соответствии с новыми требованиями безопасности в плановом режиме в ходе его очередной реконструкции или капитального ремонта.

Согласно Федеральному закону 468-ФЗ от 29.12.2020, ст. 4 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнена частью 10, которая содержит несколько переходных положений (в текущей редакции действуют до 1 января 2025 года). Переходные положения распространяются на объекты капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 года, а разрешения на ввод в эксплуатацию не выданы.

Наиболее важная норма устанавливает, что возведенный ОКС должен соответствовать ограничениям земельного и иного законодательства, действующего на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта (вместо положения ч. 6 ст. 55 ГрК РФ о соответствии возведенного объекта ограничениям земельного и иного законодательства, которые действуют на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). 

Таким образом, можно сделать вывод, что изменения каких-либо требований земельного и иного законодательства, произошедшие после выдачи разрешения на строительство объекта (которое должно быть выдано до 1 января 2023 года), не могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

 

^[1] В отношении линейных объектов градостроительные требования определяются положениями утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории без привязки к дате выдаче ГПЗУ.
^[2] Согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса РФ приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в ЗОУИТ не допускается, осуществляется в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.
^[3] Постановлением Правительства РФ №440 от 03.04.2020 было установлено, что на один год продлевается срок применения проекта планировки территории, ГПЗУ для целей, предусмотренных ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, в случае, если указанный срок истекает после 6 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года. Похожие нормы о продлении срока в 1,5 года в дальнейшем были заложены в Постановление Правительства РФ  №575 от 02.04.2022.

     

 

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Порядок ведения реестра объекта капитального строительства

Минстрой разъяснил нюансы изменения назначения объекта капитального строительства

Критерии аналогичности проектируемого объекта капитального строительства

Порядок идентификации объекта капитального строительства

По какому принципу в процессе проектирования и строительства могут меняться требования, предъявляемые к возводимому объекту капитального строительства

Об экспертизе проектной документации объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) 

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Почему дает сбои система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений