У строительных компаний появился интерес к легальным способам уменьшить налоговую нагрузку: ведь с 2019 года ставка налога на добавленную стоимость выросла на два процентных пункта. В данной статье, опубликованной в журнале «Главбух», рассмотрены строительные работы, с которых компаниям не нужно платить НДС.

     

Фото: www.pp.userapi.com

      

С каких операций строительной компании не нужно платить НДС

1. Безвозмездная передача в госсобственность жилых домов, детсадов и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения. В том числе дороги, электросети и водозаборные сооружения (подп. 2 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

2. Услуги по жилому строительству на основании договора долевого участия (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК).

3. Услуги и работы по реставрации объектов культурного наследия (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК).

4. Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК).

5. Передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 23 п. 3 ст. 149 НК).

6. Оказание услуг ЖКХ управляющей компании от застройщика дольщикам (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК).

7. Ремонт общего имущества в многоквартирном доме в качестве управляющей организации многоквартирного дома (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК).

   

Безвозмездная передача обременений властям

Строительная компания вправе не платить НДС с недвижимости, которую передает властям (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК). Обычно, чтобы получить разрешение на строительство, застройщика просят возвести объект социальной значимости или инфраструктуры.

Не надо заявлять к вычету входной НДС по материалам, работам, услугам, которые использовали для строительства обременений. Если о передаче обременений заранее не было известно, а компания заявила НДС к вычету, то придется восстановить и уплатить налог в бюджет (абз. 1 подп. 2 п. 3 ст. 170 НК).

Для расчета используйте ставки НДС, которые действовали на момент применения налоговых вычетов (письмо Минфина от 20.05.2008 №03-07-09/10). Это значит, по ставке 18%, если вычет был до 1 января 2019 года.

Раздельный учет надо вести, если застройщик за право получения разрешения на строительство получает обязанность возвести за свой счет объект инфраструктуры.

Застройщик с позволения властей может получать прибыль от эксплуатации обременений. В таком случае он должен начислить НДС с выручки и вправе заявить НДС к вычету. Те же правила действуют в рамках концессионного соглашения, когда стройкомпания использует в коммерческих целях мосты и путепроводы.

  

Фото: www.glavbuhufa.ru

     

Договоры с дольщиками

Освобождаются от налогообложения НДС услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве (письмо Минфина от 11.04.2019 №03-07-07/25553). Также не надо уплачивать НДС с продажи квартир и долей в них.

Не надо платить НДС с реализации машино-мест гражданам (письмо Минфина от 26.02.2013 №03-07-10/5454). Напротив, с продажи машино-мест организациям платить налог придется. Следовательно, принять входной НДС к вычету при реализации квартир или машино-мест гражданам застройщик не вправе.

Кроме того, уплата НДС зависит от того, какие функции выполняет застройщик (см. таблицу ниже). Также, если в проекте недвижимости часть помещений предназначена дольщикам, а часть перейдет в собственность застройщика, надо вести раздельный учет.

  

В каких случаях застройщик платит НДС, а когда нет

Застройщик	Жилые помещения	Нежилые помещения	Производственные помещения
Продавец	Нет	Да	Да
Посредник	Нет	Нет	Да
Подрядчик	Да	Да	Да

Источник: «Главбух»

    

Чтобы не было проблем с учетом входного НДС, застройщик вправе отказаться от льготы (п. 5 ст. 149 НК). Для этого нужно представить заявление в налоговую инспекцию по месту своей регистрации до 1-го числа того периода, в котором компания планирует прекратить применять освобождение от НДС.

 

Реставрация объектов культурного наследия

С работ и услуг по сохранению объектов культурного наследия, а также работ по приспособлению таких объектов для современного использования не надо платить НДС (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК). Поэтому входной НДС со стоимости покупок, которые приобретались для таких работ, не следует принимать к вычету, а нужно учитывать в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК).

Подрядчики не обязаны выставлять счет-фактуру по таким работам и уплачивать НДС в бюджет. Чтобы избежать налоговых рисков, в договоре с субподрядчиками не нужно указывать НДС в стоимости работ. Это значит, что НДС также не должно быть в актах по форме №КС-2.

Если подрядчики и субподрячики выполняют не только льготные работы, то нужно вести раздельный учет.

Аналогичные требования действуют для застройщика. Выставлять счета-фактуры с НДС для инвестора не нужно. Исключение — документы на услуги застройщика-посредника. В налоговую базу по НДС включается сумма вознаграждения.

Если подрядчик ошибочно выставил счет-фактуру на работы и материалы с НДС и уплатил налог в бюджет, то застройщик вправе принять НДС к вычету (определение Верховного Суда от 27.11.2017 №307-КГ17-9857).

Право на льготу есть у тех компаний, которые выполняют работы из специального перечня (письмо Минфина от 21.05.2018 №03-07-07/34038, письма Минкультуры от 11.12.2017 №12564-12-04, от 14.02.2018 №1161-12-02). См. чек-лист ниже.

   

Фото: www. tvoeip.ru 

    

Чек-лист. Какие работы с памятниками освобождаются от НДС

• Разработка проектной документации по консервации, реставрации и воссозданию объектов культурного наследия.

• Разработка проектной документации по ремонту и приспособлению объектов культурного наследия.

• Ремонт и приспособление объектов культурного наследия.

• Реставрация, консервация и воссоздание оснований, фундаментов, кладок, ограждающих конструкций и распорных систем.

• Реставрация, консервация и воссоздание металлических и деревянных конструкций и деталей.

• Реставрация, консервация и воссоздание декоративно-художественных покрасок, штукатурной отделки и архитектурно-лепного декора.

• Реставрация, консервация и воссоздание конструкций и деталей из естественного и искусственного камня.

• Реставрация, консервация и воссоздание произведений скульптуры и декоративно-прикладного искусства.

• Реставрация, консервация и воссоздание исторического ландшафта и произведений садово-паркового искусства.

• Реставрация, консервация и воссоздание живописи.

Если договор подряда заключен на реставрационные работы, работники подрядчика должны соответствовать квалификации реставратора (выпуск 57, раздел «Реставрационные работы» Справочника работ и профессий, утв. приказом Минздравсоцразвития от 21.03.2008 №135).

Ремонт и реставрация — не одно и то же. Ремонт нужен для поддержания в эксплуатационном состоянии памятника. А реставрация проводится, чтобы выявить и сохранить историко-культурную ценность объекта (ст. 42, 43 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия»).

Помимо работ по перечню без обязательных документов применять льготу также нельзя. Что нужно, см. ниже.

   

Какие документы нужны, чтобы подтвердить льготу по НДС со стоимости реставрационных работ

Требования по льготам одинаковые для всех исполнителей — застройщика, генподрядчика, подрядчика, субподрядчика (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК, ст. 45 Закона №73-ФЗ, письмо УФНС по Москве от 23.04.2010 №16–15/043550).

    

С каких объектов долевого строительства надо и не надо платить НДС

НДС не платим	НДС платим
Жилые и нежилые помещения	Торговые и деловые центры
Магазины на первых этажах жилого дома	Здания и сооружения производственного назначения
Машино-места для жильцов дома и других физлиц	Машино-места для организаций и ИП

Источник: «Главбух»

      

Журнал «Главбух», сентябрь 2019 года 

  

Фото: www.yt3.ggpht.com

    

   

  

   

   

Другие публикации по теме:

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

Законодательные проблемы самовольного строительства анализирует автор портала ЕРЗ.РФ, исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений Павел МЕЛЬНИКОВ.

   

Фото: www.ki-news.ru

    

«Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения», — сказал в свое время Михаил Евграфович Салтыков-Щедрин. Что ж, это высказывание классика по-прежнему актуально.

На днях в Совете Федерации прошло заседание Совета по вопросам жилищного строительства, на котором обсуждались проблемы, связанные с возведением самовольных построек. По итогам заседания будут подготовлены законодательные инициативы.

В частности, Росреестр предлагает легализовать построенные до 1998 года жилые самострои — в случае, если постройка соответствует требованиям безопасности.

    

Фото: www.i-diplomys.com

    

Правда, сам механизм верификации самостроев требованиям безопасности не указан. Будет ли это сделано в судебном или административном порядке? Кто должен проверять на соответствие самостроев требованиям безопасности и готовить заключение: орган государственного строительного надзора, земельная инспекция, кадастровые инженеры или строительные эксперты?

Напомним, что в стране уже действует «дачная» и «лесная» амнистии, принят закон о «гаражной» амнистии.

Мало того, федеральным законом от 03.08.2018 339-ФЗ предусмотрено сохранение самовольной постройки через ее приведение в соответствии с параметрами, установленными ПЗЗ, ДТП или обязательными требованиями к параметрам постройки. Что, собственно, также является скрытой легализацией.

Однако размер проблемы таков, что действующих инструментов недостаточно. Причем проблема заключается не только в низкой правовой культуре и неудовлетворительном качестве документации, но и в злоупотреблениях — со стороны как граждан, так и бизнеса.

     

Фото: www.krasnodarmedia.su

     

Достаточно вспомнить неоднозначную практику Ростехинвентаризации по оформлению реконструкции без согласований с увеличением площади объектов. Или самозахваты гражданами смежных земельных участков к своим индивидуальным домам.

Ну и само государство, как водится, тоже отличилось. Как информирует Счетная палата РФ, из-за различных проблем с документацией не могут быть зарегистрированы права на объекты, построенные с использованием средств бюджетной системы на сумму 1,2 трлн руб.

Судебная система также имеет яркие специфические примеры признания прав собственности на самовольные постройки. Помнится, столичный мэр Сергей Семенович Собянин по итогам ночи «длинных ковшей» назвал такие акты и решения «бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем».

    

 

Как решить эту проблему, пока не очень понятно. Государство колеблется между ужесточением и либерализацией. До 2015 года действовал упрощенный порядок регистрации, который сменился ужесточением, но с отдельными правовыми режимами, предусматривающими особое регулирование.

По-прежнему остается загадкой, ждать ли участникам рынка всеобщей легализации самостроев. Плюсы такого решения — это верификация объектов на требования безопасности, введение их в хозяйственный оборот, сбор дополнительных имущественных налогов. Москва уже идет подобным путем легализации самостроев через оплату штрафов по заключаемым договорам аренды участков.

Будем наблюдать за развитием ситуации.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений

     

   

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Совет Федерации: для решения проблемы самостроев необходимо совершенствовать отраслевую нормативную базу

Для предотвращения самостроев в Сочи изменили ПЗЗ

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта