Более чем в 27% жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке Москвы, есть квартиры со свободной планировкой. В бизнес-классе этот показатель составляет 30%, в премиум – 46%, в элитном – 56%. Многие их тех, кто рассматривают покупку такого жилья, ошибочно полагают, что полет их фантазии при создании дизайн-проекта ничем не ограничен. Между тем, существует целый ряд норм и правил, которые приходится соблюдать. ЭРассмотрим, какие ограничения существуют в квартирах со свободной планировкой.

Покупка квартиры без внутренних стен не дает собственникам возможность действовать по принципу «что хочу, то и ворочу». Любое такое жилье имеет план БТИ, утвержденный застройщиком на этапе проектирования жилого комплекса. Распределение зон в квартире учитывает все санитарные и технические нормы, а также требования по инсоляции.

При отступлении от этого плана, прежде чем возводить межкомнатные перегородки, владельцы недвижимости должны согласовать все изменения с соответствующими организациями. Многие потенциальные покупатели жилья даже не догадываются об этом, и узнают о нарушениях, когда решают продать свою квартиру. Если в ней сделана перепланировка, которую нельзя узаконить, нового собственника придется искать очень долго. Во-первых, из числа потенциальных покупателей исключаются те, кто приобретает жилье с использованием ипотеки. Банки не выдают кредиты на квартиры, перепланировку в которых нельзя узаконить. Во-вторых, такое жилье обычно стоит гораздо меньше, чем в среднем по рынку. Размер дисконта для заинтересованного покупателя, готового заплатить за квартиру наличными, может доходить до 25%. Таким образом, приступая к созданию нового плана квартиры, необходимо учитывать те требования, которые предъявляются к жилым и вспомогательным помещениям в многоквартирном доме.

 

Комнаты 

При покупке двухкомнатной квартиры со свободной планировкой у владельцев недорогого жилья часто возникает соблазн превратить ее в «трешку», пусть и с небольшими комнатами. Однако по санитарным нормам площадь жилого помещения не может быть менее 8 кв. м при условии, что в квартире есть еще одна комната размером не менее 16 «квадратов». В однокомнатных квартирах минимальная площадь единственной комнаты должна составлять 14 кв. м. При этом ширина жилых помещений, вне зависимости от их количества в квартире, не может быть меньше 2,4 метров.

«Перекраивая» внутреннее пространство, надо также учитывать, что обустройство комнат, в которых нет естественного освещения, запрещено. Поэтому каждое из жилых помещений, а также кухня должны иметь хотя бы одно окно. Это требование тоже затрудняет возможность «нарезки» квартиры на множество маленьких комнат.

Единственным способом сделать из одной комнаты две является покупка квартиры, где жилое помещение площадью 18 и более кв. м имеет два окна. Если они расположены таким образом, что в каждую из комнат с минимально возможной площадью 9 кв. м «войдет» окно, планировку удастся согласовать.

 

Кухня

Большинство покупателей недвижимости хотят иметь в своих квартирах просторные кухни, и многих не устраивает их размер, указанный в планах застройщиков. Согласно закону, нежилые помещения (кухни, коридоры, санузлы, кладовые) могут находиться только над нежилой площадью. Поэтому переносить кухню на место комнаты большего размера запрещено, так как в этом случае она окажется над жилыми помещениями соседей снизу. Данную перепланировку можно узаконить только тогда, когда квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней располагаются подвалы или нежилые помещения (офисы, магазины).  

Также запрещается увеличивать площадь кухни за счет присоединения части жилых комнат. Однако в законе есть одна «лазейка». Кухни разрешается делать более просторными за счет коридоров и кладовых, так как эти помещения относятся к нежилым. Если установить кухонное оборудование для готовки (плиту и мойку) на территории коридора, закон не будет нарушен. А под столовую и/или гостиную можно использовать площадь, по плану принадлежавшую соседней жилой комнате, разместив в ней обеденный стол со стульями, диван, холодильник и шкафы для хранения посуды и продуктов.    

Впрочем, некоторые покупатели недвижимости, напротив, не готовы проводить много часов за готовкой, а домашним «посиделкам» предпочитают посещение кафе и ресторанов. В этом случае может возникнуть мысль сократить общую площадь кухни до нескольких метров, разместив там «минимальный набор» из кофеварки, чайника, СВЧ и холодильника. Однако надо учитывать, что такая планировка окажется «вне закона» – площадь кухни в современных квартирах с двумя и более комнатами, не может быть менее 8 кв. м, а в «однушках» – менее 5 кв. м. 

 

Санузлы

Ванная и туалет, так же как и кухня, должны находиться не там, где хочется владельцу, а на месте, предусмотренном проектом. Это продиктовано нормой о расположении «мокрых» зон исключительно над такими же помещениями. Согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому единственное, что можно сделать – это увеличить площадь санузлов или объединить ванную и туалет, если изначально они были раздельными.

Санузлы относятся к подсобным помещениям, увеличивать которые за счет жилой площади нельзя. Сделать это можно только за счет прилегающих прихожих, коридоров или кладовой, «захватив» часть их территории. Главное, чтобы ширина внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, после перепланировки была более 1 метра, а в остальные помещения – более 0,85 м. Использовать для расширения санузла площадь кухни запрещается. Исключение составляют только двухуровневые квартиры или жилье, расположенное на первом или втором этажах, если под ними находятся подвалы или нежилые помещения. 

Вход в отдельный туалет или совмещенную ванную с унитазом может располагаться только в коридоре, но никак не в кухне или комнате. Устроить санузел рядом со спальней можно только тогда, когда в квартире есть еще одно помещение с установленным унитазом и входом из прихожей или коридора. Кроме того, надо учитывать, что коммуникации и инженерное оборудование нельзя крепить к стенам, прилегающим к жилым комнатам соседних квартир.

 

Балконы и лоджии 

Во многих современных новостройках балконы и лоджии имеют площадь 4-5 и более квадратных метров. У многих собственников возникает желание присоединить эти помещения к комнатам или кухне. Однако согласовать перепланировку с полным объединением этих зон невозможно, так как это увеличит жилую площадь за счет вспомогательных помещений, что запрещено нормами закона. Кроме того, ограничение связано с тем, что обогрев «лишних» площадей зимой увеличивает нагрузку на отопительную систему здания. Если лоджии и балконы будут присоединены во многих квартирах, это нарушит тепловой контур дома.

Чтобы использовать площадь лоджий и балконов «по максимуму» и устроить там зимний сад, мини-кабинет, уголок для отдыха или творчества, можно установить между комнатой и лоджией раздвижную перегородку-гармошку или французские окна со сплошным остеклением в пол. Визуально это позволит увеличить площадь прилегающей комнаты или кухни, но при этом нормы закона будут соблюдены. При этом остекление должно быть проведено с использованием двойного стеклопакета. Проекты с установкой тонкого одинарного стекла согласовать не удастся.   

Также надо учитывать, что нельзя переносить на лоджии и балконы водяные радиаторы отопления. Единственным способом «прогреть» эти помещения является утепление стен и потолков и установка системы «теплый» пол или электрических обогревателей.

В квартирах со свободной планировкой есть больше возможностей для обустройства пространства по своему вкусу и с учетом потребностей конкретной семьи, чем в жилье с обилием внутренних несущих стен. Например, собственники могут сами решать, какого размера будет их спальня, кухня-столовая или детская. Вместе с тем, разработка и согласование проекта требуют финансовых и временных затрат. Если желание создать пространство «под себя» перевешивает все последующие неудобства, то стоит присмотреться к лотам со свободной планировкой. Но если в квартире хочется быстрее сделать ремонт и справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты – жилье со внутренними перегородками. Тем более что в настоящее время дефицита предложения не существует. В совокупности на первичном рынке массового жилья в продаже находится более 20,5 тыс. квартир с разнообразными планировками, способными удовлетворить запросы любых категорий покупателей.  

  

Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, управляющий партнер компании «Метриум Групп»

 

Непростую тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Фото: www.versia.ru

  

Предпосылки написания материала

Возможно, у прочитавших заголовок вызвала недоумение его формулировка. Ведь рынок настолько сложен и разнороден, причин банкротства может быть великое множество, разве есть основания равнять их «под одну гребенку» и пытаться систематизировать такие многофакторные процессы? Но дело как раз в том, что, исходя из личного опыта автора, можно утверждать, что система есть, и она достаточно явная, если как следует погрузиться в анализ процессов, связанных с данной тематикой.

Про банкротство девелоперов написано и сказано немало, но, если открыть публикации в СМИ и изучить материалы на данную тему, создается такая картина: причин банкротства много, разобраться в них очень тяжело. Ведь те же следователи работают зачастую по одному делу с десяток лет — до конца разобраться не могут. Но на то, к слову, они и следователи, а не девелоперы.

Дополнительной неразберихи добавляют сами разорившиеся застройщики и их представители. Ведь они тоже не сидят без дела: активно дают интервью и заказывают написание статей, общий смысл которых сводится к тому, что причины неудачного исхода уходят корнями в экономику, политику, изменения законодательства, недобросовестность конкурентов и т. д., — то есть во все то, что мы на наших курсах называем «внешней средой девелоперского проекта».

   

Фото: www.псбр.рф  

 

По словам авторов таких материалов, конкретная компания «слегла» под гнетом административного давления либо под «молотом» беспощадно изменившейся рыночной ситуации. То есть, если считать, что внутренняя среда — это сам проект и механизмы девелопера, с помощью которых управляет процессом, а внешняя среда — все то, что находится за этим периметром, информационная тактика данных респондентов направлена на то, чтобы сместить ответственность за произошедшее из внутренней среды проекта во внешнюю.

Этому также способствуют и многие действующие члены профессионального сообщества. В силу того, что вопрос действительно непростой, в информационном поле часто появляются спекуляции на грани мистификации. Мол, все так сложно, что и не разберешься: работа в компании была выстроена отлично, трудились сплошь профессионалы, все старались как могли, но вот внешние причины сложились таким образом, что все разлетелось, как карточный домик.

Реальную аналитику по данному вопросу невозможно свести, пользуясь публикациями в открытых источниках: нужно «прожить эту жизнь». В рамках настоящего материала намеренно отсутствуют ссылки на конкретные компании. Будучи участником рынка или просто человеком, следящим за рынком недвижимости, Вы без труда узнаете тех, о ком идет речь. Некоторую надежду на объективность при этом дает личное погружение автора во множество кейсов, имеющих отношение к рассматриваемой теме, а также знакомство с рядом акционеров как обанкротившихся, так и успешно работающих по сей день компаний.

С одной стороны, отдельно взятый человек не может быть лично знаком с каждой произошедшей на рынке ситуацией банкротства, с другой стороны — широта выборки и глубина погружения достаточно красноречиво говорят об объективности описываемой картины.

 

Фото: www.i.mycdn.me

  

Реальные причины и механизмы банкротства

А картина эта, в свою очередь, такова, что все компании, потерпевшие крах, имели ряд накопленных проблем в моделях корпоративного управления, которые в свою очередь и привели к закономерному результату. Если попробовать составить рейтинг основных причин банкротства девелоперских компаний, то он будет выглядеть так.

1. Непрофессионализм собственника, его оторванность от реалий и механизмов бизнеса.

2. Отсутствие необходимых бизнес-процессов, релевантных масштабу компании и проектам, которые она развивает.

3. Отсутствие отлаженной системы управленческого учета, способной в план-фактном режиме давать информацию ЛПР о состоянии проектов и компании в целом.

4. Отсутствие (частичное или полное) системы анализа проектов, использующей финансовое моделирование в качестве центрального ядра принятия управленческих решений.

5. Превалирование политической борьбы между подразделениями компании над целями и задачами бизнес-эффективности.

6. Хаос в развитии проектов, порожденный отсутствием налаженной системы документооборота и четких информационных и регламентных взаимосвязей между подразделениями.

7. Нежизнеспособная кадровая политика: большое количество профнепригодных сотрудников, в т.ч. на руководящих позициях, отсутствие должной мотивации у линейного персонала, непонимание кадровыми работниками основ девелоперского бизнеса, их неспособность выделить ценные кадры и выстроить систему по удержанию этих кадров в компании.

Данный список можно продолжать и другими аналогичными пунктами, однако, в любом случае все они будут произрастать из пункта №1 как из первоосновы. Что, впрочем, никогда не мешало таким субъектам предпринимательской деятельности давать интервью в духе «мой бизнес был задушен внешними факторами».

 

Фото: www.exchange.1maysk.ru

   

Что изменилось?

Есть ли основания на сегодняшний день говорить о том, что современный девелопмент застрахован от ошибок прошлого? Попробуем разобраться.

Принятие новой редакции 214-ФЗ, подразумевающей оплату за объект недвижимости не на расчетный счет застройщика, а на счета эскроу, в некоторой мере страхует интересы дольщиков и дисциплинирует застройщика посредством введения в систему дополнительного контролирующего субъекта в виде банка.
С другой стороны, это справедливо лишь в некоторой степени и лишь косвенно решает вышеописанные проблемы.

Данный фактор ни в коей мере в одночасье не превратил собственников компаний и их сотрудников в профессионалов рынка, а значит, все накопленные проблемы остались на своих местах. Более того, в уравнение добавлена дополнительная переменная в виде огромной кадровой дыры в банковском секторе, при том что количество профессиональных людей в строительной отрасли в моменте осталось неизменным.

Таким образом, в настоящий момент мы закономерно наблюдаем частичный отток кадров в банковский сектор и соответствующее ему «размытие» в секторе девелоперском. Ситуация напоминает два стакана, в одном из которых было низкосортное, но все же вино, а в другом вода, после чего имеющиеся жидкости были перемешаны и снова разлиты по двум стаканам.

 

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

 

Не лучшим образом на сложившуюся ситуацию влияет и отсутствие профильного образования. Согласовательный цикл адаптации существующих консервативных учебных программ имеет большую длительность, нежели циклы изменения бизнес-среды, ввиду чего, в числе прочего, в отрасли наблюдается огромный кадровый голод на всех уровнях управления.

Аналитика бизнес-процессов многих девелоперских компаний показывает следующую картину. Общеизвестно, что за пределами Центрального федерального округа во многих компаниях не знают, что существуют такие механизмы, как «финансовая модель девелоперского проекта» или «система управленческого учета». Между тем гораздо реже говорится о том, что и во многих крупных столичных компаниях финансовые модели считаются «в столбик» (без финпотоков), а высший менеджмент зачастую не обладает даже базовыми навыками инвестиционной аналитики.

 

Механика банкротства

Возникает закономерный вопрос: а можно ли вовремя просчитать, «перехватить» ситуацию и применить некие антикризисные механизмы? В ряде случаев — да. Механика накопления критической массы проблем, приводящих в конечном итоге к банкротству, такова, что компанию можно представить в виде снежного шара, который катится по горе, имеющей форму перевернутой параболы.

Как известно, парабола имеет различный угол наклона на разных участках склона. Когда шар движется слева-направо в направлении «в гору» — компания развивается, шар «обрастает снегом» и увеличивается в объеме.

    

   

В верхней точке шар накапливает критическую массу вышеописанных проблем и начинает катиться направо — вниз по склону. Далее наблюдаем интересную закономерность. Необходимо учитывать, что девелопмент — капиталоемкий бизнес с проектами длительного цикла развития (как правило, от 3 до 10 лет, если не брать проекты быстрого редевелопмента, рассмотрение которых мы в настоящем материале оставим за скобками). Сам же жизненный цикл компании может насчитывать десятки лет. На протяжении этого периода бывает чрезвычайно сложно определить ту конкретную точку, когда «шар перекатился через вершину» и началось постепенное его скатывание в пропасть банкротства.

На вопрос «возможно ли выйти из штопора и перехватить управление», можно ответить так: это зависит от текущего угла наклона склона, по которому катится шар. После линии, обозначенной на рисунке как точка невозврата, компанию не в состоянии спасти никакой, даже самый одаренный, менеджмент.

   

  

Дополнительная проблема заключается в том, что в зоне, которая обозначена синим цветом, далеко не всякий человек, находящийся не только снаружи, но и (что самое удивительное) внутри процесса (работающий непосредственно в компании, включая ее менеджемент), способен понять, что в компании вообще есть проблемы. Автору доподлинно, из личного опыта, известны далеко не единичные случаи, когда сотни людей, включая руководство, находясь в синей и даже в красной зоне, работая в красивом дорогом офисе в центре мегаполиса, не знали, что у компании есть проблемы вплоть до «дня икс» — прихода в офис «маски-шоу» и изъятия в компании серверов и документов. Что особенно интересно, такие события происходят зачастую через пару дней после выхода на первых полосах авторитетных изданий интервью с генеральным директором, где он отчитывается о выдающихся успехах компании за текущий год.

Кроме того, помимо пласта публичных, «громких» банкротств, широко освещавшихся в СМИ, существует еще доля «непубличных» кейсов, когда ввиду в том числе политических решений банкротную компанию вовремя «подхватывали» те или иные субъекты рынка — дабы не добавлять еще одно громкое дело в копилку «не справившихся» и не усугублять ситуацию с и без того пошатнувшимся доверием потенциальных клиентов.

 

Как избежать банкротства или работа над ошибками

Несмотря на достаточно мрачную картину описанных выше реалий, есть понимание того, что существуют универсальные, испробованные временем методики построения успешного и устойчивого к внешним факторам девелоперского бизнеса. В противовес к списку, приведенному выше, к ним относятся следующие:

1. Максимальное повышение квалификации лично владельцами компании. Формирование системного понимания всех механизмов и их взаимосвязей в девелоперском бизнесе.

2. Выстраивание системы бизнес-процессов с выделением особой роли в принятии решений подсистем управленческого учета и финансового моделирования проектов.

3. Регламентация бизнес-процессов и повышение качества системы документооборота.

4. Повышение квалификации кадровых работников, вовлечение их в бизнес-процессы, формирование жизнеспособной кадровой политики и KPI.

5. Планомерная системная работа высшего менеджмента по устранению нездоровых политических конфликтов и конкуренции между подразделениями и отдельными управляющими субъектами.

6. Системный подход к обучению и повышению квалификации персонала, включая менеджмент высшего звена.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек 

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство