Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
+

Минстрой России разработал порядок ведения ИСОГД

Проектом Постановления Правительства РФ, который размещен на  портале оценки регулирующего воздействия, предполагается утвердить три документа. В их числе Порядок ведения государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД); Порядок предоставления сведений из ГИСОГД за плату и перечень сведений, доступ к которым осуществляется без взимания платы; Требования к технологиям, программным, лингвистическим, правовым, организационным и техническим средствам обеспечения ведения ГИСОГД.

    

Фото: www.postupi.online

     

Порядок ведения ГИСОГД

Как предусмотрено изменениями в Градостроительный кодекс РФ, принятыми в августе 2018 г. (Федеральный закон от 03.08.2018 №342-ФЗ) с 1 января 2019 года ведение ГИСОГД будет осуществляться на уровне субъекта Российской Федерации и исключительно в электронном виде.

Требования к структуре и форме сведений для размещения в ГИСОГД будут установлены Минстроем России. Исключения введены для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя: требования к структуре и форме сведений для размещения в ГИСОГД будут установлены нормативными актами этих городов.

В соответствии законом расширяется объем информации, включаемой в ГИСОГД. Если сейчас система включает в себя 9 разделов, то с 1 января 2019 года их будет уже 13.

Закон также уточнил, какая именно информация включается в ГИСОГД — сведения о документах (материалах) или непосредственно сами документы (материалы).

   

  

До 1 января 2019

После 1 января 2019

Документы территориального планирования РФ

Документы территориального планирования субъекта РФ в части, касающейся территории муниципального образования, в том числе копии размещенных в информационной системе документов и материалов о территориальном планировании субъекта Ф

Документы территориального планирования двух и более субъектов РФ, а также субъектов РФ:

карты планируемого размещения объектов регионального значения и положения о территориальном планировании применительно к территории двух и более субъектов РФ, правовые акты уполномоченных органов государственной власти субъектов РФ, которыми утверждены соответствующие схемы территориального планирования РФ, правовые акты, которыми в указанные схемы вносятся изменения

Документы территориального планирования муниципального образования, материалы по их обоснованию, в том числе копии документов и материалов о территориальном планировании муниципального образования

 

Документы территориального планирования муниципальных образований:

карты планируемого размещения соответственно объектов местного значения муниципального района, объектов местного значения поселения, объектов местного значения городского округа, карты функциональных зон, а также положения о территориальном планировании, муниципальные правовые акты, которыми утверждены соответствующие схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, городских округов, муниципальные правовые акты, которыми в указанные схемы, генеральные планы вносятся изменения

Отсутствует

Нормативы градостроительного проектирования:

региональные нормативы градостроительного проектирования, нормативы градостроительного проектирования муниципальных районов, нормативы градостроительного проектирования поселений, нормативы градостроительного проектирования городских округов, правовые акты уполномоченных органов государственной власти субъектов РФ, уполномоченных органов местного самоуправления, которыми утверждены соответствующие нормативы градостроительного проектирования, правовые акты и муниципальные правовые акты, которыми в указанные территориальные схемы, генеральные планы вносятся изменения

Правила землепользования и застройки, внесение в них изменений

Градостроительное зонирование:

входящие в состав правил землепользования и застройки поселений, городских округов, межселенных территорий, порядок применения и внесения изменений в правила землепользования и застройки, карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, правовые акты уполномоченных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, муниципальные правовые акты, которыми утверждены правила землепользования и застройки, правовые акты и муниципальные правовые акты, которыми в правила землепользования и застройки вносятся изменения

Отсутствует

Правила благоустройства территории

Документация по планировке территории

Планировка территории:

основная часть проектов планировки территории и основная часть проектов межевания территории, утвержденных применительно к территории субъекта РФ, правовые акты уполномоченных органов государственной власти РФ, органов власти субъектов РФ, муниципальные акты, которыми утверждены соответствующие проекты планировки территории и проекты межевания территории, правовые акты и муниципальные правовые акты, которыми в соответствующие проекты планировки территории и проекты межевания территории вносятся изменения

Изученность природных и техногенных условий:

сведения о проведенных инженерных изысканиях с указанием номера, присвоенного материалам и (или) данным при их размещении в государственном фонде материалов и данных инженерных изысканий

Инженерные изыскания:

материалы и результаты инженерных изысканий, выполненных на территории субъекта Российской Федерации для подготовки документации по планировке территории, проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Сведения о создании искусственного земельного участка

Искусственные земельные участки: разрешения на создание искусственных земельных участков на территории субъекта Российской Федерации

Отсутствуют

Зоны с особыми условиями использования территории:

сведения о границах зон с особыми условиями использования территории применительно к территории субъекта Российской Федерации, сведения об ограничениях по использованию земельных участков, установленных в такой зоне, правовые акты уполномоченных органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, муниципальные правовые акты об установлении, изменении, прекращении существования соответствующих зон с особыми условиями использования территории

Отсутствуют

План наземных и подземных коммуникаций:

набор материалов: векторных и (или) растровых пространственных данных в виде послойного плана, на котором в отдельных слоях отображается информация о местоположении существующих и проектируемых сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, электрических сетей

Изъятие и резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе копии документов об изъятии и резервировании земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Резервирование земель и изъятие земельных участков:

решения о резервировании земель, решения об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

сведения о геодезических и картографических материалах

 

Дела о застроенных или подлежащих застройке земельных участках, в которые включаются:

ГПЗУ

Отсутствуют

Сведения о земельном участке

Результаты инженерных изысканий

Сведения о площади, о высоте и количестве этажей объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения

Разделы проектной документации:

схема планировочной организации земельного участка, которая выполнена в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка;

перечень мероприятий по охране окружающей среды;

перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда;

перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов

Раздел проектной документации об архитектурных решениях

документы, подтверждающие соответствие проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий

 

Отсутствуют

Заключение государственной историко-культурной экспертизы проектной документации на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия

Отсутствуют

Заключение государственной экологической экспертизы проектной документации

Заключение государственной экспертизы проектной документации

Сведения о размещении заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в едином государственном реестре заключений экспертизы (ЕГРЗ)

Разрешение на строительство

Решение о прекращении действия разрешения на строительство, о внесении изменений в разрешение на строительство

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

Разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков

Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов

Заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов

Отсутствуют

Заключение органа федерального государственного экологического надзора

Акт проверки соответствия многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности с указанием класса его энергетической эффективности на момент составления этого акта

Акт приемки объекта капитального строительства

Отсутствуют

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Технический план объекта капитального строительства

Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка

Уведомление о планируемом строительстве, уведомление об изменении параметров планируемых строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (ИЖС), уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке, уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке (введено с 4 августа 2018 г.)

Описание внешнего облика объекта ИЖС в случае строительства или реконструкции объекта ИЖС в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, поступившее в отношении указанного описания уведомление органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, о соответствии или несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и установленным градостроительным регламентом требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства (введено с 4 августа 2018 г.)

Уведомление об окончании строительства, уведомление о соответствии или несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности (введено с 4 августа 2018 г.)

Уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства (введено с 4 августа 2018 г.)

Результаты и материалы обследования объекта капитального строительства, подлежащего сносу (введено с 4 августа 2018 г.)

Проект организации работ по сносу объекта капитального строительства (введено с 4 августа 2018 г.)

Уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства (введено с 4 августа 2018 г.)

Отсутствуют

Выданные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации технические паспорта на объекты капитального строительства, расположенные на данном земельном участке

Иные документы и материалы

 

Органы власти, принявшие, утвердившие, выдавшие документы, материалы, которые подлежат размещению в ГИСОГД, в течение 5 рабочих дней со дня принятия, утверждения, выдачи таких документов должны будут направить их в органы, уполномоченные на размещение сведений в ГИСОГД.

Иной порядок установлен для:

заключений органов строительного надзора и органа экологического надзора, которые направляются органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, одновременно с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию;

материалов и результатов инженерных изысканий, которые направляются лицами, обеспечившими выполнение инженерных изысканий, в срок не более чем 1 месяц со дня их выполнения.

Материалы подлежат размещению в ГИСОГД в течение 5 рабочих дней со дня их получения уполномоченным органом власти.

Таким образом, по общему правилу материалы появятся в ГИСОГД через 10 рабочих дней после принятия соответствующего решения.

Проект предусматривает и основания для отказа в размещении сведений:

а) сведения представлены неуполномоченным лицом;

б) представлены сведения, документы, материалы, которые не подлежат размещению в государственной информационной системе.

    

Фото: www.itpgrad.ru

    

Предоставление сведений из ГИСОГД

Для получения сведений из ГИСОГД надо будет направить запрос в электронной форме. За предоставление сведений, как и сейчас, предусмотрена плата, однако подход к определению размера платы несколько изменен.

Действующий порядок (постановление Правительства РФ от 09.06.2006 г. №363) устанавливает, что максимальная плата за предоставление сведений, содержащихся в одном разделе ИСОГД составляет 1 000 руб., а за предоставление копии одного документа — 100 руб. При этом органы местного самоуправления самостоятельно определяют размер платы в пределах максимального размера.

Согласно проекту за предоставление копии документа, материалов (за исключением материалов и результатов инженерных изысканий), а также сведений будет взиматься плата в размере 100 руб., а за предоставление копии материалов и результатов инженерных изысканий — 1 000 руб. Субъекты Российской Федерации будут иметь право устанавливать размер платы за сведения из дополнительных разделов ГИСОГД (которые будут определены законом соответствующего субъекта дополнительно к перечисленным в Градостроительном кодексе РФ). При этом такая плата не сможет превышать 1 000 руб.

В выдаче сведений из ГИСОГД могут отказать. Основаниями для отказа являются:

некорректное заполнение запроса;

запрошены исключительно документы, размещаемые в открытом доступе;

запрошены исключительно сведения, доступ к которым ограничен;

невнесение платы.

Также проект предусматривает возможность предоставления доступа к ГИСОГД в режиме реального времени.

Проектом определяются сведения, которые будут размещены на официальных сайтах в автоматизированном онлайн-режиме, а также сведения, о которых на официальном сайте должна содержаться информация о возможности их получения за плату.

  

Сведения

В открытом доступе/за плату

Документы территориального планирования РФ

В открытом доступе

Документы территориального планирования двух и более субъектов РФ, а также субъектов РФ:

карты планируемого размещения объектов регионального значения и положения о территориальном планировании применительно к территории двух и более субъектов Российской Федерации, правовые акты уполномоченных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, которыми утверждены соответствующие схемы территориального планирования Российской Федерации, правовые акты, которыми в указанные схемы вносятся изменения.

В открытом доступе

Документы территориального планирования муниципальных образований:

карты планируемого размещения соответственно объектов местного значения муниципального района, объектов местного значения поселения, объектов местного значения городского округа, карты функциональных зон, а также положения о территориальном планировании, муниципальные правовые акты, которыми утверждены соответствующие схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов, муниципальные правовые акты, которыми в указанные схемы, генеральные планы вносятся изменения.

В открытом доступе

Нормативы градостроительного проектирования:

региональные нормативы градостроительного проектирования, нормативы градостроительного проектирования муниципальных районов, нормативы градостроительного проектирования поселений, нормативы градостроительного проектирования городских округов, правовые акты уполномоченных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных органов местного самоуправления, которыми утверждены соответствующие нормативы градостроительного проектирования, правовые акты и муниципальные правовые акты, которыми в указанные территориальные схемы, генеральные планы вносятся изменения.

В открытом доступе

Градостроительное зонирование:

входящие в состав правил землепользования и застройки поселений, городских округов, межселенных территорий, порядок применения и внесения изменений в правила землепользования и застройки, карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, правовые акты уполномоченных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, муниципальные правовые акты, которыми утверждены правила землепользования и застройки, правовые акты и муниципальные правовые акты, которыми в правила землепользования и застройки вносятся изменения.

В открытом доступе

Правила благоустройства территории

В открытом доступе

Планировка территории:

основная часть проектов планировки территории и основная часть проектов межевания территории, утвержденных применительно к территории субъекта РФ, правовые акты уполномоченных органов государственной власти РФ, органов власти субъектов РФ, муниципальные акты, которыми утверждены соответствующие проекты планировки территории и проекты межевания территории, правовые акты и муниципальные правовые акты, которыми в соответствующие проекты планировки территории и проекты межевания территории вносятся изменения.

В открытом доступе

Инженерные изыскания:

материалы и результаты инженерных изысканий, выполненных на территории субъекта Российской Федерации для подготовки документации по планировке территории, проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

За плату

Искусственные земельные участки: разрешения на создание искусственных земельных участков на территории субъекта Российской Федерации.

В открытом доступе

Зоны с особыми условиями использования территории:

сведения о границах зон с особыми условиями использования территории применительно к территории субъекта Российской Федерации, сведения об ограничениях по использованию земельных участков, установленных в такой зоне, правовые акты уполномоченных органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, муниципальные правовые акты об установлении, изменении, прекращении существования соответствующих зон с особыми условиями использования территории

В открытом доступе

План наземных и подземных коммуникаций:

набор материалов: векторных и (или) растровых пространственных данных в виде послойного плана, на котором в отдельных слоях отображается информация о местоположении существующих и проектируемых сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, электрических сетей.

За плату

Резервирование земель и изъятие земельных участков:

решения о резервировании земель, решения об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

За плату

Дела о застроенных или подлежащих застройке земельных участках, в которые включаются:

ГПЗУ

За плату

Сведения о земельном участке

За плату

Результаты инженерных изысканий

За плату

Сведения о площади, о высоте и количестве этажей объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения

За плату

Разделы проектной документации:

схема планировочной организации земельного участка, которая выполнена в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка;

перечень мероприятий по охране окружающей среды;

перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда;

перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов.

За плату

Раздел проектной документации об архитектурных решениях

За плату

Заключение государственной историко-культурной экспертизы проектной документации на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия

За плату

Заключение государственной экологической экспертизы проектной документации

За плату

Сведения о размещении заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в едином государственном реестре заключений экспертизы (ЕГРЗ)

 

Разрешение на строительство

За плату

Решение о прекращении действия разрешения на строительство, о внесении изменений в разрешение на строительство

За плату

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

За плату

Разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков

За плату

Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

За плату

Заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

За плату

Заключение органа федерального государственного экологического надзора

За плату

Акт проверки соответствия многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности с указанием класса его энергетической эффективности на момент составления этого акта

За плату

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

За плату

Технический план объекта капитального строительства

За плату

Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

За плату

Уведомление о планируемом строительстве, уведомление об изменении параметров планируемых строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (ИЖС), уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке, уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке (введено с 4 августа 2018 г.).

За плату

Описание внешнего облика объекта ИЖС в случае строительства или реконструкции объекта ИЖС в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, поступившее в отношении указанного описания уведомление органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, о соответствии или несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и установленным градостроительным регламентом требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства (введено с 4 августа 2018 г.).

За плату

Уведомление об окончании строительства, уведомление о соответствии или несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности (введено с 4 августа 2018 г.)

За плату

Уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства (введено с 4 августа 2018 г.)

За плату

Результаты и материалы обследования объекта капитального строительства, подлежащего сносу (введено с 4 августа 2018 г.)

За плату

Проект организации работ по сносу объекта капитального строительства (введено с 4 августа 2018 г.)

За плату

Уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства (введено с 4 августа 2018 г.)

За плату

Выданные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации технические паспорта на объекты капитального строительства, расположенные на данном земельном участке

 

За плату

Иные документы и материалы

В открытом доступе или за плату в соответствии с нормативными актами субъекта РФ

    

Фото: www.vsedlyastroiki.ru

    

Требования к ГИСОГД

По замыслу Минстроя России, для пользователей не должно быть препятствий для работы с ГИСОГД. Для этого технологии, программные, лингвистические, правовые, организационные и технические средства ГИСОГД должны обеспечивать:

функционирование как минимум в двух общедоступных интернет-браузерах без необходимости установки специальных средств;

идентификацию с использованием единой системы идентификации и аутентификации (как и на gosuslugi.ru);

работу клиентской части как минимум в двух операционных системах, при чем в одной – с открытым исходным кодом;

функции поиска сведений, документов, материалов по любым из имеющихся данным об объекте (адрес, координаты, кадастровый номер, наименование) и реквизитам документов;

автоматическую генерацию справки о наличии сведений, документов, материалов, размещенных в ГИСОГД, по земельному(ым) участку(ам) или области, заданной пользователем;

возможность приема заявок на предоставление сведений, документов, материалов ГИСОГД и предоставления сведений, документов, материалов посредством интеграции с Единым порталом государственных услуг и (или) Региональным порталом государственных услуг и (или) сервиса «личный кабинет» государственной информационной системы в сети интернет.

При этом должна быть обеспечена бесперебойная круглосуточная работа ГИСОГД.

Предполагается, что органы власти субъектов РФ должны будут до 1 января 2022 года перенести необходимые документы из существующих на местах систем обеспечения градостроительной деятельности во вновь создаваемые ГИСОГД.

Новая информация, подлежащая размещению в ГИСОГД (из сведений, которые до 4 августа 2018 года не требовали включений к ИСОГД), должна быть включена в них до 1 января 2024 года.

    

Фото: www.omskrielt.com

  

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Изменен порядок продления срока действия разрешения на строительство

ИСОГД передадут регионам и будут вести только в электронном виде

Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности Московской области (ИСОГД Московской области) Московская область Заявитель: Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области

Информационно-аналитическая система управления градостроительной деятельностью (ИАС УГД) г. Москва Заявитель: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Единая система строительного комплекса Санкт-Петербурга г. Санкт-Петербург Заявитель: Проектное управление — проектный офис Администрации Губернатора Санкт- Петербурга

+

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Непростую тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Фото: www.versia.ru

  

Предпосылки написания материала

Возможно, у прочитавших заголовок вызвала недоумение его формулировка. Ведь рынок настолько сложен и разнороден, причин банкротства может быть великое множество, разве есть основания равнять их «под одну гребенку» и пытаться систематизировать такие многофакторные процессы? Но дело как раз в том, что, исходя из личного опыта автора, можно утверждать, что система есть, и она достаточно явная, если как следует погрузиться в анализ процессов, связанных с данной тематикой.

Про банкротство девелоперов написано и сказано немало, но, если открыть публикации в СМИ и изучить материалы на данную тему, создается такая картина: причин банкротства много, разобраться в них очень тяжело. Ведь те же следователи работают зачастую по одному делу с десяток лет — до конца разобраться не могут. Но на то, к слову, они и следователи, а не девелоперы.

Дополнительной неразберихи добавляют сами разорившиеся застройщики и их представители. Ведь они тоже не сидят без дела: активно дают интервью и заказывают написание статей, общий смысл которых сводится к тому, что причины неудачного исхода уходят корнями в экономику, политику, изменения законодательства, недобросовестность конкурентов и т. д., — то есть во все то, что мы на наших курсах называем «внешней средой девелоперского проекта».

   

Фото: www.псбр.рф  

 

По словам авторов таких материалов, конкретная компания «слегла» под гнетом административного давления либо под «молотом» беспощадно изменившейся рыночной ситуации. То есть, если считать, что внутренняя среда — это сам проект и механизмы девелопера, с помощью которых управляет процессом, а внешняя среда — все то, что находится за этим периметром, информационная тактика данных респондентов направлена на то, чтобы сместить ответственность за произошедшее из внутренней среды проекта во внешнюю.

Этому также способствуют и многие действующие члены профессионального сообщества. В силу того, что вопрос действительно непростой, в информационном поле часто появляются спекуляции на грани мистификации. Мол, все так сложно, что и не разберешься: работа в компании была выстроена отлично, трудились сплошь профессионалы, все старались как могли, но вот внешние причины сложились таким образом, что все разлетелось, как карточный домик.

Реальную аналитику по данному вопросу невозможно свести, пользуясь публикациями в открытых источниках: нужно «прожить эту жизнь». В рамках настоящего материала намеренно отсутствуют ссылки на конкретные компании. Будучи участником рынка или просто человеком, следящим за рынком недвижимости, Вы без труда узнаете тех, о ком идет речь. Некоторую надежду на объективность при этом дает личное погружение автора во множество кейсов, имеющих отношение к рассматриваемой теме, а также знакомство с рядом акционеров как обанкротившихся, так и успешно работающих по сей день компаний.

С одной стороны, отдельно взятый человек не может быть лично знаком с каждой произошедшей на рынке ситуацией банкротства, с другой стороны — широта выборки и глубина погружения достаточно красноречиво говорят об объективности описываемой картины.

 

Фото: www.i.mycdn.me

  

Реальные причины и механизмы банкротства

А картина эта, в свою очередь, такова, что все компании, потерпевшие крах, имели ряд накопленных проблем в моделях корпоративного управления, которые в свою очередь и привели к закономерному результату. Если попробовать составить рейтинг основных причин банкротства девелоперских компаний, то он будет выглядеть так.

1. Непрофессионализм собственника, его оторванность от реалий и механизмов бизнеса.

2. Отсутствие необходимых бизнес-процессов, релевантных масштабу компании и проектам, которые она развивает.

3. Отсутствие отлаженной системы управленческого учета, способной в план-фактном режиме давать информацию ЛПР о состоянии проектов и компании в целом.

4. Отсутствие (частичное или полное) системы анализа проектов, использующей финансовое моделирование в качестве центрального ядра принятия управленческих решений.

5. Превалирование политической борьбы между подразделениями компании над целями и задачами бизнес-эффективности.

6. Хаос в развитии проектов, порожденный отсутствием налаженной системы документооборота и четких информационных и регламентных взаимосвязей между подразделениями.

7. Нежизнеспособная кадровая политика: большое количество профнепригодных сотрудников, в т.ч. на руководящих позициях, отсутствие должной мотивации у линейного персонала, непонимание кадровыми работниками основ девелоперского бизнеса, их неспособность выделить ценные кадры и выстроить систему по удержанию этих кадров в компании.

Данный список можно продолжать и другими аналогичными пунктами, однако, в любом случае все они будут произрастать из пункта №1 как из первоосновы. Что, впрочем, никогда не мешало таким субъектам предпринимательской деятельности давать интервью в духе «мой бизнес был задушен внешними факторами».

 

Фото: www.exchange.1maysk.ru

   

Что изменилось?

Есть ли основания на сегодняшний день говорить о том, что современный девелопмент застрахован от ошибок прошлого? Попробуем разобраться.

Принятие новой редакции 214-ФЗ, подразумевающей оплату за объект недвижимости не на расчетный счет застройщика, а на счета эскроу, в некоторой мере страхует интересы дольщиков и дисциплинирует застройщика посредством введения в систему дополнительного контролирующего субъекта в виде банка.
С другой стороны, это справедливо лишь в некоторой степени и лишь косвенно решает вышеописанные проблемы.

Данный фактор ни в коей мере в одночасье не превратил собственников компаний и их сотрудников в профессионалов рынка, а значит, все накопленные проблемы остались на своих местах. Более того, в уравнение добавлена дополнительная переменная в виде огромной кадровой дыры в банковском секторе, при том что количество профессиональных людей в строительной отрасли в моменте осталось неизменным.

Таким образом, в настоящий момент мы закономерно наблюдаем частичный отток кадров в банковский сектор и соответствующее ему «размытие» в секторе девелоперском. Ситуация напоминает два стакана, в одном из которых было низкосортное, но все же вино, а в другом вода, после чего имеющиеся жидкости были перемешаны и снова разлиты по двум стаканам.

 

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

 

Не лучшим образом на сложившуюся ситуацию влияет и отсутствие профильного образования. Согласовательный цикл адаптации существующих консервативных учебных программ имеет большую длительность, нежели циклы изменения бизнес-среды, ввиду чего, в числе прочего, в отрасли наблюдается огромный кадровый голод на всех уровнях управления.

Аналитика бизнес-процессов многих девелоперских компаний показывает следующую картину. Общеизвестно, что за пределами Центрального федерального округа во многих компаниях не знают, что существуют такие механизмы, как «финансовая модель девелоперского проекта» или «система управленческого учета». Между тем гораздо реже говорится о том, что и во многих крупных столичных компаниях финансовые модели считаются «в столбик» (без финпотоков), а высший менеджмент зачастую не обладает даже базовыми навыками инвестиционной аналитики.

 

Механика банкротства

Возникает закономерный вопрос: а можно ли вовремя просчитать, «перехватить» ситуацию и применить некие антикризисные механизмы? В ряде случаев — да. Механика накопления критической массы проблем, приводящих в конечном итоге к банкротству, такова, что компанию можно представить в виде снежного шара, который катится по горе, имеющей форму перевернутой параболы.

Как известно, парабола имеет различный угол наклона на разных участках склона. Когда шар движется слева-направо в направлении «в гору» — компания развивается, шар «обрастает снегом» и увеличивается в объеме.

    

   

В верхней точке шар накапливает критическую массу вышеописанных проблем и начинает катиться направо — вниз по склону. Далее наблюдаем интересную закономерность. Необходимо учитывать, что девелопмент — капиталоемкий бизнес с проектами длительного цикла развития (как правило, от 3 до 10 лет, если не брать проекты быстрого редевелопмента, рассмотрение которых мы в настоящем материале оставим за скобками). Сам же жизненный цикл компании может насчитывать десятки лет. На протяжении этого периода бывает чрезвычайно сложно определить ту конкретную точку, когда «шар перекатился через вершину» и началось постепенное его скатывание в пропасть банкротства.

На вопрос «возможно ли выйти из штопора и перехватить управление», можно ответить так: это зависит от текущего угла наклона склона, по которому катится шар. После линии, обозначенной на рисунке как точка невозврата, компанию не в состоянии спасти никакой, даже самый одаренный, менеджмент.

   

  

Дополнительная проблема заключается в том, что в зоне, которая обозначена синим цветом, далеко не всякий человек, находящийся не только снаружи, но и (что самое удивительное) внутри процесса (работающий непосредственно в компании, включая ее менеджемент), способен понять, что в компании вообще есть проблемы. Автору доподлинно, из личного опыта, известны далеко не единичные случаи, когда сотни людей, включая руководство, находясь в синей и даже в красной зоне, работая в красивом дорогом офисе в центре мегаполиса, не знали, что у компании есть проблемы вплоть до «дня икс» — прихода в офис «маски-шоу» и изъятия в компании серверов и документов. Что особенно интересно, такие события происходят зачастую через пару дней после выхода на первых полосах авторитетных изданий интервью с генеральным директором, где он отчитывается о выдающихся успехах компании за текущий год.

Кроме того, помимо пласта публичных, «громких» банкротств, широко освещавшихся в СМИ, существует еще доля «непубличных» кейсов, когда ввиду в том числе политических решений банкротную компанию вовремя «подхватывали» те или иные субъекты рынка — дабы не добавлять еще одно громкое дело в копилку «не справившихся» и не усугублять ситуацию с и без того пошатнувшимся доверием потенциальных клиентов.

 

Как избежать банкротства или работа над ошибками

Несмотря на достаточно мрачную картину описанных выше реалий, есть понимание того, что существуют универсальные, испробованные временем методики построения успешного и устойчивого к внешним факторам девелоперского бизнеса. В противовес к списку, приведенному выше, к ним относятся следующие:

1. Максимальное повышение квалификации лично владельцами компании. Формирование системного понимания всех механизмов и их взаимосвязей в девелоперском бизнесе.

2. Выстраивание системы бизнес-процессов с выделением особой роли в принятии решений подсистем управленческого учета и финансового моделирования проектов.

3. Регламентация бизнес-процессов и повышение качества системы документооборота.

4. Повышение квалификации кадровых работников, вовлечение их в бизнес-процессы, формирование жизнеспособной кадровой политики и KPI.

5. Планомерная системная работа высшего менеджмента по устранению нездоровых политических конфликтов и конкуренции между подразделениями и отдельными управляющими субъектами.

6. Системный подход к обучению и повышению квалификации персонала, включая менеджмент высшего звена.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек 

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство