Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован на портале проектов нормативных правовых актов для общественного обсуждения.

  

Фото:www.mirmonolita.ru

  

Полное название документа звучит так: «Об утверждении Порядка проведения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки возможности исполнения принятых обязательств перед участниками долевого строительства».

Как следует из пояснительных материалов, проект Постановления Правительства направлен на утверждение порядка осуществления Фондом защиты дольщиков проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки возможности исполнения принятых обязательств перед участниками долевого строительства.

Эта проверка будет осуществляться том числе по месту нахождения застройщика, с возможностью привлечения к ней оценщиков и лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу.

В материалах отмечается, что во исполнение поручения Президента России №Пр-2261 от 05.11.2017 Правительством РФ 21 декабря 2017 года утвержден план (дорожная карта) поэтапного перехода от прямого привлечения средств граждан застройщиками к проектному финансированию и банковскому кредитованию строительства жилья. В целях осуществления мероприятий по поэтапному замещению средств граждан банковским кредитованием, минимизирующим риск для граждан, принят 478-ФЗ.

  

Фото: www.kr-gazeta.ru

  

Этим законом Фонд защиты дольщиков (далее Фонд) наделяется правом проверять субъектов проверки в целях оценки возможности исполнения застройщиком принятых обязательств перед участниками долевого строительства, осуществлять проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе по месту их нахождения, с возможностью привлечения оценщиков и лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу.

Вышеуказанный проект Постановления Правительства РФ разработан во исполнение п. 5 ст. 11 478-ФЗ.

Согласно проекту документа, основаниями для проведения проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщика являются:

• отнесение застройщика к группе застройщиков, финансово-хозяйственная деятельность которых характеризуется повышенным риском возникновения случаев неисполнения им обязательств по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с методикой, утверждаемой наблюдательным советом Фонда;

      

Фото: www.механизация.com

     

• несоответствие застройщика установленным 214-ФЗ требованиям к его финансовой устойчивости; нарушение застройщиком установленных законом ограничений и запретов на осуществление отдельных видов деятельности и операций, совершение сделок, в случае, если в результате этого возникает или увеличивается риск неисполнения застройщиком обязательств ‎по договорам участия в долевом строительстве;

• несоблюдение застройщиком срока реализации проекта строительства в соответствии с его примерным графиком в результате отклонения от такого графика на шесть и более месяцев;

• поступление в Фонд уведомления уполномоченного банка об отказе ‎в совершении операции по расчетному счету застройщика в случаях, предусмотренных законом;

• систематическое получение Фондом от граждан, юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления, ‎а также из средств массовой информации сведений о фактах нарушений застройщиком требований законодательства о долевом строительстве.

Субъектами проверки являются:

-застройщики;

-хозяйственные общества, входящие с застройщиком в одну группу лиц, определяемую в соответствии 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Проведение Фондом проверок хозяйственных обществ, входящих
‎с застройщиком в одну группу лиц, осуществляется в части финансово-хозяйственной деятельности таких обществ, совершения отдельных сделок или операций, влияющих на условия, порядок или результаты исполнения застройщиком его обязательств по ДДУ, совершения с застройщиком или от его имени, либо в его интересах гражданско-правовых сделок, заключения и исполнения соглашений, в том числе корпоративных, влияющих на результаты финансово-хозяйственной деятельности застройщика.

Решение о проведении проверки принимается коллегиальным исполнительным органом Фонда по согласованию с Минстроем России.

   

Фото: www.vrn-cottage.ru

    

Проверка финансово-хозяйственной деятельности проводится Фондом при условии предварительного уведомления субъекта проверки о ее проведении, которое должно быть направлено ему проверки не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала проверки и должно включать указание на дату начала и срок проведения проверки, а также иные предусмотренные Порядком сведения.

Проверка финансово-хозяйственной деятельности субъекта проверки проводится группой проверяющих, возглавляемой руководителем группы, указанным в уведомлении о проведении проверки. В состав группы проверяющих могут входить работники Фонда, а также привлеченные Фондом граждане, являющиеся оценщиками и экспертами в области проведения строительно-технических экспертиз, либо работниками коммерческих или некоммерческих организаций, осуществляющих оценочную деятельность, деятельность в области проведения строительно-технических экспертиз.

Полномочия всех лиц, участвующих в проведении проверки, подтверждаются уведомлением о проведении проверки, которое должно содержать полный поименный перечень участвующих в проведении проверки лиц.

    

Фото: www.codexlaw.ru

    

Проверка финансово-хозяйственной деятельности субъекта проверки должна быть проведена в срок, не превышающий 90 календарных дней. Срок проведения проверки может быть продлен коллегиальным исполнительным органом Фонда однократно. Срок продления проведения проверки устанавливается решением коллегиального исполнительного органа исходя из оснований для продления срока (документ содержит перечень таких оснований), и не может превышать 90 календарных дней.

Проверка финансово-хозяйственной деятельности субъекта проверки проводится не чаще одного раза в год, за исключением ряда случаев (в документе приводится их перечень).

В ходе проведения проверки члены группы проверяющих имеют право:

• запрашивать и получать от органов управления субъекта проверки, ‎а также от иных должностных лиц и назначенных для взаимодействия с группой проверяющих работников субъекта проверки все необходимые для достижения целей проверки документы и информацию, в том числе в электронном виде, а также образцы (пробы) изделий и материалов;

• быть допущенными и находиться в зданиях (строениях, помещениях) по месту проведения проверки, в том числе на объектах незавершенного строительства;

• проносить с собой в места проведения проверки и выносить из мест проведения проверки принесенные средства связи, компьютерную технику, офисные и канцелярские принадлежности;

• осуществлять фото- и киносъемку, вести видео- и аудиозапись, фиксировать с помощью видео- и звукозаписывающей техники выполняемые в ходе проверки мероприятия;

• проводить опросы работников субъекта проверки в объеме, соответствующем предмету проверки и должностным обязанностям опрашиваемых работников;

• изготавливать копии с предоставленной субъектом проверки документации, делать выписки, переводить предоставленную электронную информацию на бумажные носители, записывать предоставленную электронную информацию на электронные носители для последующего использования членами группы проверяющих в соответствии с целями проводимой проверки;

• выносить из мест проведения проверки, предоставленные либо используемые в ходе ее осуществления копии документов, электронные носители информации;

• проводить необходимые замеры и измерения, отбирать пробы, организовывать и проводить в месте проведения проверки строительно-технические экспертизы или осуществлять отдельные входящие в состав таких экспертиз действия.

   

Фото: www.gazeta.ru

    

В ходе проведения проверки от субъекта проверки не могут быть истребованы документы, размещенные им в установленном Федеральным законом порядке в единой информационной системе жилищного строительства.

Передача и получение любых документов и информации, в том числе в электронном виде, а также образцов (проб) изделий и материалов подлежит обязательной документальной фиксации путем составления соответствующих актов приема-передачи любых таких объектов, подписываемых уполномоченным должностным лицом (работником) субъекта проверки и членом группы проверяющих, принявшим документы (информацию, материалы).

В ходе проводимой проверки уполномоченные лица субъекта проверки вправе:

• непосредственно присутствовать при проведении отдельных мероприятий в ходе проверки;

• давать членам группы проверяющих разъяснения по вопросам, возникающим в ходе проводимой проверки, фиксировать эти разъяснения посредством письменных ответов на запросы, протоколов опроса, средств аудио- и видеозаписи;

• получать от членов группы проверяющих пояснения по вопросам предоставления им конкретных документов (информации), отбора образцов (проб) изделий и материалов;

• заявлять возражения по существу и форме проводимых или намеченных к проведению в ходе проверки отдельных мероприятий, фиксировать такие возражения посредством письменных заявлений;

• направлять в Фонд, в органы Прокуратуры РФ и органы внутренних дел по месту проведения проверки, в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту проведения проверки, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, жалобы на действия (бездействие) членов группы проверяющих;

• обращаться с жалобами на действия (бездействие) Фонда или членов группы проверяющих к Уполномоченному при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей, уполномоченному по защите прав предпринимателей в субъекте РФ по месту проведения проверки, привлекать уполномоченных лиц аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации по месту проведения проверки к участию в ее проведении либо к участию в проведении членами группы проверяющих отдельных мероприятий;

• получить один экземпляр акта проверки, оформленного в соответствии с утвержденным наблюдательным советом Фонда положением о проведении Фондом проверок.

   

   

Акт проверки, содержащий относящиеся к предмету и целям проведенной проверки обоснования и выводы, подготавливается не позднее 10 рабочих дней после дня окончания проверки. Он должен быть подписан руководителем группы проверяющих и содержать реквизиты, предусмотренные положением Фонда о проведении проверок.

В указанные в Порядке сроки акт проверки направляется:

• субъекту проверки;

• в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также
‎в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ по месту проведения проверки, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В случае получения (поступления) от субъекта проверки письменных возражений и замечаний Фонд в течение 30 рабочих дней со дня их получения вносит изменения в акт проверки или готовит заключение на представленные возражения и замечания.

    

Фото: www.saratov.gov.ru

    

По результатам проведенной проверки, в ходе которой были выявлены нарушения законодательства о долевом строительстве и на основании изложенных в акте проверки выводов, уполномоченный орган управления Фонда вправе принять решение:

• о направлении уведомления, предусмотренного п.п. 1 и 2 ч. 5.2 ст. 11 218-ФЗ об обращении в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом.

В случае выявления в ходе проверки или по ее результатам
‎в действиях должностных лиц или иных работников субъекта проверки признаков административных правонарушений и (или) уголовных преступлений Фонд обязан незамедлительно уведомить об этом органы Прокуратуры РФ и органы внутренних дел по месту проведения проверки, а в отношении административных правонарушений, признаки которых выявлены Фондом, — также органы и должностных лиц, уполномоченных осуществлять производство по делам о таких административных правонарушениях.

  

  

  

   

  

 

Другие публикации по теме:

В России появятся два дополнительных источника финансирования завершения долгостроев

Полномочия по достройке проблемных объектов на местах передадут в регионы, а страхованием ГОЗ будет заниматься Фонд защиты дольщиков

Минфин доработает законопроект о передаче ГОЗ Фонду защиты дольщиков. Но на все долгострои денег все равно не хватит

Гарантиями Фонда защиты дольщиков обеспечено около половины жилых новостроек России

О плановых проверках застройщиков можно узнать в Генпрокуратуре

Плановые проверки столичных застройщиков отменены. Вместо них будут внеплановые

Как изменилось законодательство о плановых проверках застройщиков

Полномочия Фонда защиты дольщиков по достройке проблемных объектов расширят

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Дмитрий Медведев подписал пакет документов о создании Фонда дольщиков

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте