В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ проводится реформа саморегулирования в строительстве. Основные положения закона вступают в силу 1 июля 2017 года. К сожалению, в рассуждениях о различных конъектурных моментах функционирования СРО, которые в большей степени волнуют руководителей и аппарат этих объединений, не уделяется должного внимания последствиям этой реформы для рядовых членов СРО: строителей, проектировщиков, изыскателей, а с 1 июля этого года еще и застройщиков (технических заказчиков).

            Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на 1 июля 2017 года) застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику. В п. 22 ст. 1 Кодекса перечислены функции технического заказчика, которые вправе возложить на него застройщик.

К числу таких функций относятся:

• заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
• подготовка заданий на выполнение указанных видов работ;
• предоставление материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ;
• утверждение проектной документации;
• подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• осуществление иных функций застройщика, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности (включая строительный контроль, предусмотренный статьей 53 Кодекса).

Если в части функций технического заказчика существенных изменений законодательство не претерпело, то с обязательным членством в СРО застройщиков (технических заказчиков) ситуация серьезно поменялась[1].

Согласно п. 22 ст. 1 Кодекса функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2.1 ст. 47, ч. 4.1 ст. 48, ч. 2.2 ст. 52 Кодекса.

Таким образом, с 1 июля 2017 года застройщики или привлеченные ими организации, осуществляющие функции технического заказчика, должны являться членами одновременно трех СРО: изыскательской, проектной и строительной. Исключение сделано только для организаций бюджетной сферы, а также государственных компаний и корпораций, которые могут не вступать в СРО при выполнении как подрядных работ, так и при осуществлении функций технического заказчика в интересах государства.

Поскольку остальным организациям придется платить немалые взносы одновременно в три СРО, то логично предположить, что застройщику с 1 июля 2017 года будет не так просто найти технического заказчика, соответствующего новым требованиям законодательства. Стоимость услуг технического заказчика также может возрасти с учетом заложенных в нее расходов на дополнительные взносы в СРО.

Застройщик, который решит осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, также будет вынужден вступать в три СРО. При этом размер взносов в СРО для застройщика (технического заказчика) согласно общим требованиям закона[2] будет определяться исходя из стоимости заключенных им договоров подряда, в том числе строительного, а не согласно стоимости выполнения функций технического заказчика.

            Частями 10 – 13 статьи 55.16 Кодекса установлены минимальные размеры взносов в компенсационные фонды соответствующих СРО.

• Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда строительной СРО составляет:

1) 100 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 60 млн. руб. (0,16%);

2) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 500 млн. руб. (0,1%);

3) 1,5 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 3 млрд. руб. (0,05%);

4) 2 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 10 млрд. руб. (0,02%);

5) 5 млн. рублей, если стоимость по одному договору от 10 млрд. рублей.

• Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств строительной СРО составляет:

1) 200 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 60 млн. руб. (0,33%);

2) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 500 млн. руб. (0,5%);

3) 4,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 3 млрд. руб. (0,15%);

4) 7 млн. руб., если стоимость по договорам не более 10 млрд. руб. (0,07%);

5) 25 млн. рублей, если стоимость по договорам от 10 млрд. рублей.

• Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 50 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 25 млн. руб. (0,2%);

2) 150 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 50 млн. руб. (0,3%);

3) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 300 млн. руб. (0,16%);

4) 1 млн. руб., если стоимость по одному договору от 300 млн. руб.

• Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 150 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 25 млн. руб. (0,6%);

2) 350 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 50 млн. руб. (0,7%);

3) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 300 млн. руб. (0,8%);

4) 3,5 млн. руб., если стоимость по договорам от 300 млн. руб.

Анализ указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что несмотря на все разговоры про снижение нагрузки на бизнес[3] с 1 июля 2017 года организации члены СРО должны будут платить взносы в СРО в большем размере[4], а застройщик (технический заказчик) - сразу в три саморегулируемые организации одновременно.

В отличие от взносов в компенсационные фонды размер членских взносов в СРО законом не устанавливается, а значит, его размер будет устанавливать саморегулируемая организация по своему усмотрению, да еще будучи монополистом в своем регионе[5]. Такой подход представляется в корне неверным с учетом установленного законом обязательного членства в СРО. Это все равно, что разрешить страховым компаниям самостоятельно определять тарифы в области ОСАГО.

Кроме того, не совсем понятно, какие функции, влияющие на безопасность, осуществляет застройщик (технический заказчик) в области изысканий и проектирования, что он должен вступать в СРО наравне с проектировщиками и изыскателями. Согласно статье 49 Кодекса результаты инженерных изысканий и проектная документации, подготовленные на основании задания застройщика, подлежат обязательной экспертизе, без положительного заключения которой застройщик не вправе утвердить проект.

Функция застройщика (технического заказчика) по осуществлению строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта согласно статье 53 Кодекса может быть возложена в полном объеме на привлеченные сторонние организации (включая индивидуальных предпринимателей). До 1 июля 2017 года такие организации должны были являться членами только строительных СРО в отношении соответствующего вида работ. Однако с 1 июля 2017 года указанные организации попадают под норму п. 22 ст. 1 Кодекса, которая не устанавливает исключения из общего правила о членстве одновременно в трех СРО для организаций, выполняющих только часть функций технического заказчика.

В отличие от подрядных строительных организаций на застройщика (технического заказчика) не распространяется положение ч. 2.1 ст. 52 Кодекса, которое позволяет подрядчику не являться членом строительной СРО при стоимости заключенного договора строительного подряда не более 3 млн. рублей.

Исключение из общего для всех организаций требования об обязательном членстве в СРО сделано только для случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта следующих объектов (ч. 2.1 ст. 52 Кодекса):

• индивидуальный жилой дом;
• объект на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
• гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
• строения и сооружения вспомогательного использования, а также киоски, навесы и другие объекты, которые не относятся к объектам капитального строительства.

 

Николай Малышев

 

Не трудно заметить, что в этой части закон о реформе СРО создает дополнительные обременения для участников строительства. Еще в 2008 году при подготовке первой редакции Перечня видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, нам удалось прописать принципиальное положение в ведомственном приказе Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. № 274. В нем было установлено, что без членства в СРО могут выполняться любые работы (изыскательные, проектные, строительные) на объектах, которые не подлежат государственному строительному надзору (включая жилые дома не более 3 этажей, производственные объекты не более 2 этажей), а также аналогичные работы в отношении объектов, для которых не требуется получение разрешения на строительство (включая капитальный ремонт с 2011 года).

Также нам удалось не допустить на том этапе затягивания в систему саморегулирования застройщиков (технических заказчиков), хотя и в 2008 году были желающие получить в СРО дополнительных плательщиков взносов. Но даже тогда никому не приходило в голову заставить застройщиков (технических заказчиков) вступать в три СРО одновременно, как это сделали разработчики Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда "Центр Качества Строительства"

 

___________________________________

[1] В первый год функционирования системы СРО согласно приказу Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. № 274 застройщики (заказчики) не обязаны были являться членами таких организаций.

Затем на протяжении первых 6 месяцев 2010 года согласно приказу Минрегиона России от 21 октября 2009 г. № 480 для осуществления одной из функций застройщика (строительный контроль) требовалось членство в СРО.

В дальнейшем приказ Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624 установил, что застройщик, осуществляющий строительный контроль своими силами (кроме объектов атомной энергетики), может не являться членом СРО (в отличии от привлеченных специализированных организаций по строительному контролю).

[2] Для застройщиков (технических заказчиков) каких-либо исключений из общего правила не предусмотрено, и уровень их ответственности, определяющий размер взносов в СРО, будет устанавливаться, как для подрядчиков, которые заключают с ними договоры на выполнение изысканий, проектирование, строительство.

[3] С 1 июля 2017 года только субподрядные организации могут не являться членами СРО. При этом они лишают себя возможности самостоятельно участвовать в подрядных торгах и вправе заключать договоры только с генеральным подрядчиком (другими субподрядчиками).

[4] Размер взноса в фонд обеспечения договорных обязательств строительной СРО может отсечь малый бизнес от государственных контрактов, стоимость которых превышает 60 млн. рублей.

[5] С 1 июля 2017 года строительные организации могут быть членами только региональной СРО по месту своей регистрации (региональный принцип формирования строительных СРО).

Ипотека с государственной поддержкой теперь недоступна, а ключевая ставка ЦБ достигла 19%. По данным аналитиков, снижение спроса на новостройки в некоторых регионах достигло 40%. В таких условиях застройщики сталкиваются с ожидаемыми трудностями и ищут решения для поддержания продаж. В этой статье рассмотрим методы, которые помогут оптимизировать маркетинговые стратегии на падающем рынке.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Leadway

 

Необходимость маркетинга

В новых условиях продажа квартир без эффективного маркетинга невозможна. Субсидированные ипотечные программы ранее позволяли покупателям приобретать жилье с минимальными затратами, но сейчас ставки значительно возросли, и покупатели больше не могут рассчитывать на выгодные условия.

Вот лишь несколько примеров расчетов, которые подтверждают этот тезис:

• В Москве за квартиру стоимостью 18,55 млн руб. под 20% годовых ежемесячный платеж составит 249 000 руб.

• В Санкт-Петербурге за жилье стоимостью 12 млн руб. ежемесячный платеж составит 160 800 руб.

• В Казани за квартиру стоимостью 9,76 млн руб. придется ежемесячно платить 131 000 руб.

Какие шаги можно предпринять, чтобы успешно продавать квартиры в таких сложных условиях? Агентство интернет-маркетинга Leadway предлагает несколько стратегий.

 

Увеличить внимание к ретаргетингу

Покупка квартиры — обдуманное и важное решение. По данным исследования, в 2022 году средний срок поиска жилья составлял около трех месяцев. С ростом ставок и увеличением первоначального взноса цикл принятия решения становится еще дольше. В этих условиях потенциальные покупатели действуют еще более осознанно, взвешивая риски и оценивая возможность долгосрочных ипотечных выплат.

В такой ситуации для застройщиков критически важно сопровождать клиента на всех этапах принятия решения, постоянно информируя его о жилых комплексах, ценностях компании и предлагаемых условиях. Особое внимание стоит уделить ретаргетингу, который позволяет оставаться в поле зрения клиента и создавать доверие к бренду.

Когда потенциальный покупатель впервые ищет в интернете жилье, он неизбежно попадает в воронку ретаргетинга, где его внимание привлекают предложения конкурентов. Важно предложить ему персонализированные условия, рекламные баннеры с актуальными вариантами квартир и уникальные предложения, отличающие ваш жилой комплекс от остальных.

В дальнейшем, по мере того как клиент продолжает искать недвижимость, алгоритмы ретаргетинга можно настроить еще более точно, предлагая дополнительные ценности: например, чек-листы по выбору квартиры, видеоролики с обзорами или приглашения на экскурсии по жилым комплексам. При этом прямые продажи должны быть сбалансированы с нативными касаниями в такой пропорции: 40% коммуникации с потенциальным клиентом должны составлять рекламные действия, а 60% — поддержание интереса.

 

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

Заложить расходы на маркетинг в стоимость квадратного метра на этапе определения стоимости

У многих региональных застройщиков маркетинговый бюджет часто финансируется по остаточному принципу. Мы провели опрос среди 400 региональных девелоперов из списка портала ЕРЗ.РФ. Опрос показал, что более 30% компаний не имеют в штате маркетологов, а у 43% маркетинговый бюджет формируется исходя из остаточных средств.

Однако, если заранее выстроить работу с маркетинговым агентством и включить расходы на маркетинг в стоимость жилой площади, в перспективе это приведет к снижению доли затрат на рекламу: жилые комплексы и коммуникация точнее соответствуют запросам покупателей, старты продаж проходят успешнее, банки охотнее выделяют финансирование, доля рекламных расходов снижается.

 

Инвестировать именно в онлайн-рекламу

Многие застройщики продолжают вкладывать значительные средства в офлайн-рекламу, что не всегда оправданно. По данным исследования, в 2023 году расходы застройщиков на продвижение с помощью телевидения, радио и прессы составили 12 млрд руб. Из этой суммы 75% приходится на региональных девелоперов. При этом на интернет-маркетинг тратится лишь 6,4 млрд руб.

В чем преимущество онлайн-коммуникаций? Они позволяют эффективно управлять рекламными кампаниями и отслеживать их результативность в режиме реального времени. В отличие от телевидения и радио, интернет предоставляет возможность мгновенно корректировать маркетинговые действия, повышая эффективность.

По данным ВЦИОМ, за последние годы традиционные медиа теряют популярность: с 2018 по 2023 год количество людей, не смотрящих телевизор, увеличилось с 13% до 31%. Интернет, напротив, охватывает 103 млн человек. В условиях цифровизации важно перераспределить рекламный бюджет в пользу онлайн-продвижения и 65% — 75% бюджета направить именно на интернет-рекламу.

 

Увеличивать эффективность отдела продаж

Ошибки в работе отдела продаж часто приводят к потере клиентов. Например, менеджеры не всегда предлагают клиентам все доступные варианты, что снижает вероятность заключения сделки, недостаточно быстро обрабатывают заявки, слабо вовлечены в работу с сомневающимися клиентами.

Менеджер по продажам не должен быть просто оператором телефонной линии. Чтобы не упустить покупателя, рекомендуется ежемесячно проводить проверки качества работы сотрудников с помощью тайных покупателей.

 

Управлять репутацией компании

На выбор покупателя значительное влияние оказывает репутация застройщика. В 2023 году мы провели опрос, чтобы узнать, как репутация застройщика влияет на решение клиентов о покупке квартиры. По результатам опроса, 71,9% покупателей выберут другого застройщика, если обнаружат негативные отзывы. Более 80% клиентов изучают репутацию застройщика в интернете, поэтому важно оперативно реагировать на комментарии и формировать положительное информационное поле.

Регулярная работа с информационным полем, создание позитивных инфоповодов и отслеживание отзывов помогут укрепить доверие к бренду.

В новых условиях грамотная маркетинговая стратегия и внимание к репутации компании станут ключевыми факторами успешных продаж на рынке недвижимости.

     

Реклама. ООО «Европейские информационные технологии».   ИНН:  9201004026

   

   

    

  

 

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

ВТБ: снижения ставок по ипотеке можно ожидать не ранее второго полугодия следующего года

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Эксперты: цены на рынке снизятся в 2025 году

Эксперты отметили рост цен на новостройки в крупнейших российских городах

Как завершение льготной ипотеки повлияло на рекламу рынка жилья

Эксперты: как инфляция и рост издержек влияют на стоимость жилья

Эксперты объяснили, почему в Москве перестали расти скидки при продаже готового жилья

В ФАС ответили на просьбу руководства РСПП разъяснить вопросы квалификации рекламы застройщиков

ФАС разъяснила новые требования к рекламе ипотечных кредитов