Портал ЕРЗ.РФ публикует очередную аналитическую статью генерального директора ПИА Недвижимость, председателя Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максима ЕЛЬЦОВА.

 

Фото: www.mtdata.ru

 

Сегодня я хочу поговорить об инвестиционных идеях. Точнее о том, что старые идеи уже не работают, а новые еще поискать надо.

Рынок недвижимости стремительно меняется вместе с окружающим миром. Причем темп этих изменений растет, и времени, чтобы найти «устойчивую» инвестиционную идею, остается все меньше.

Буквально за два года рынок очень сильно изменился под воздействием сразу нескольких факторов:

• Пандемия и ее последствия.

• Переход на проектное финансирование (эскроу-счета), что кардинально поменяло рынок продаж новостроек.

• Субсидированная ипотека и снижение кредитных ставок в целом.

• Рост себестоимости строительства.

 

Фото: www.omut.ndv.ru

 

Качнуть рынок в ту или иную сторону способен каждый из перечисленных факторов, а уж их сочетание — тем более. Кардинально меняется рынок — меняются и инвестиционные возможности.

Я часто общаюсь и с частными инвесторами, имеющих в собственности несколько объектов (иногда мы их называем «бытовыми»), и с людьми, которые управляют собственными недвижимыми активами на сумму от миллиарда рублей и выше.

В целом сообщество инвесторов сходится в том, что сегодня мы переживаем кризис инвестиционных идей. Большинство из этих идей, длительное время работавших, уже исчерпали себя.

Теперь об инструментах инвестирования.

 

Фото: www.tsargrad.tv

 

Покупка квартиры в новостройке на старте продаж

Этот ранее вполне рабочий способ заключался в покупке у надежного застройщика строящегося объекта, цена которого в дальнейшем возрастает. Трудно поверить, но еще 3—4 года назад исправно работал алгоритм: выбираем квартиру в стройке, смотрим на цену аналогичных уже построенных квартир, и понимаем, что цена вырастет как минимум до этого уровня (без учета инфляции и общего изменения рынка).

Даже неискушенные участники рынка инвестиций за два-три года достигали дохода на уровне 30—40%. На фоне субсидированной ипотеки можно было покупать практически любые квартиры на старте продаж.

Все росло. Но окончательный переход на эскроу-счета и сворачивание субсидированной ипотеки практически закрыли эти возможности. Цены на старте продаж теперь нередко выше цен вторичного рынка. Еще можно выискивать интересные, недооцененные маркетологами застройщиков объекты, но найти их сейчас намного сложнее.

 

Фото: www.cdn.iz.ru

 

Покупка жилой квартиры для последующей сдачи в аренду

Этому способу инвестирования больше подходит название «сбережение» Метод заключается в покупке квартиры и ее последующей сдаче в аренду. Самая очевидная схема, первая ступень начинающего инвестора. К сожалению, даже два-три года назад сдача квартиры в аренду при адекватном подсчете всех затрат показывала крайне низкую эффективность.

После того как цены на жилье выросли минимум на 30%, арендные ставки почти не изменились. Нередко может оказаться, что реальная рублевая доходность от сдачи объекта близка к нулю. Достаточно просто посчитать один-два месяца простоя квартиры в год, затраты на поиск арендаторов, текущий ремонт, непредвиденные платежи, налоги и т.д. Ну и, чтобы окончательно добить «инвесторов»: пересчитайте процент годового дохода от сдачи квартиры, отталкиваясь не от цены покупки, а от ее текущей реальной стоимости.

 

Фото: www.antistrach.ru

 

Покупка квартир по переуступке

Я не знаю, почему, но некоторые инвесторы до сих пор стремятся продать свои квартиры в новостройке, не дожидаясь собственности. То ли они наивно полагают, что налоговая тогда «не увидит» этих сделок, то ли считают, что получать собственность — это долго и хлопотно.

Еще совсем недавно такие объекты можно было системно «ловить» на рынке, но очевидных решений все меньше. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, цены строящихся квартир равны или заметно выше, чем цены квартир на вторичном рынке. 

 

Фото: www.st.novostroy.su

 

Апартаменты

Интересно, но непросто. Раньше апартаменты были привлекательны как новый, набирающий популярность и растущий в цене продукт. За последние пару лет цены достаточно сильно выросли, границы восприятия апартаментов и обычных квартир стираются. И хотя ставки аренды на апартаменты выше, чем в жилье, в управлении и продаже апартаментов есть достаточно много подводных камней, неочевидных для рядового инвестора.

Главное зло на этом рынке — необоснованно завышенные обещания доходности апартаментов и арендные ставки. Я называю это «инфляцией обещаний»: чем большую арендную ставку обещать инвестору, тем дороже можно продать ему объект. Добавьте повышенные затраты на содержание объекта, сложность в прогнозировании заполняемости апартаментов, налогообложение при продаже — и доходность составит уже совсем не 10% годовых.

 

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

 

Инвестиции в торговую недвижимость

Очень полюбившийся и мне, и профессиональным инвесторам инструмент эффективно работал долгие годы. Многие профи начинали с переводов квартир в коммерческую недвижимость, затем наибольшую эффективность показывала покупка торговых помещений на первых этажах строящихся ЖК. Средним ориентиром была доходность в 10% годовых без учета инфляции.

Но за полтора-два года застройщики резко подняли цены на нежилые встроенные помещения, аукционы стали нормой. А приток непрофессиональных инвесторов и дешевый капитал окончательно обесценил данный инвестиционный инструмент. Теперь доходные объекты продаются с 14-тилетней и более окупаемостью.

 

Фото: www.yandex.ru

 

Покупка недвижимости с торгов

Крайне популярная и кажущаяся привлекательной тема. Где еще можно купить недвижимость с хорошим дисконтом, как не на торгах. Но глубокое изучение вопроса «на собственной шкуре» и общение с профессиональными участниками, увы, говорит об обратном.

Дефицит инвестиционных предложений подтолкнул инвесторов к освоению ранее неизведанной территории «торгов». Чему изрядно способствовали «инфо-цыгане», обещавшие озолотить всех, кто будет учиться у них покупать на торгах.

В результате создания повышенного спроса объекты на торгах могут уходить по ценам дороже, чем на открытом рынке. Добавьте сюда правовые риски и риски технических изъянов объектов.

 

 

В сухом остатке

Все, что я перечислил выше — самые очевидные и самые простые способы инвестирования на рынке недвижимости. Разумеется, это далеко не все возможные инструменты. Очевидно, инвесторы будут привыкать к новым реалиям и искать альтернативные варианты инвестирования, в том числе коллективного.

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость, председатель Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Факторы, повышающие цены на рынке жилья

Факторы, снижающие цены на рынке жилья

Спустя три года после предыдущей публикации на эту традиционно интересующую читателей портала ЕРЗ.РФ тему генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ по нашей просьбе подготовил актуализированную статью о требованиях, предъявляемых к зданиям и сооружениям.

 

Фото: t.me/mkhusnullin

 

При вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства (ОКС) у застройщиков могут возникать проблемы, связанные с несоответствием возведенного по утвержденному проекту объекта новым требованиям законодательства. Поскольку процесс проектирования и строительства часто занимает продолжительное время, то обязательные требования к зданиям (сооружениям) и условиям застройки в этот период могут меняться. Вправе ли органы власти настаивать на приведении в соответствие с новыми требованиями (ограничениями) возведенного объекта, если его строительство было начато до появления таких требований (ограничений)?

Ответ на этот вопрос дать непросто, поскольку в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ) были внесены изменения летом 2018 года (см. федеральные законы от 03.06.2018 340-ФЗ и 342-ФЗ), которые сильно запутали ситуацию. В декабре 2020-го, а также в мае 2022 года (см. 468-ФЗ от 29.12.2020 и 124-ФЗ от 01.05.2022) были внесены дополнения (переходные положения) уже в другой законодательный акт (191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»), но это позволило разрешить сложившуюся ситуацию лишь отчасти.

Попробуем разобраться во всем по порядку.

В свое время СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (п. 3.5) предусматривал достаточно простой поход:

• строительство должно вестись по согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации (ПД), прошедшей экспертизу;

• по истечении трех лет с момента выдачи разрешения на строительство, если необходимо продлить срок его действия, орган местного самоуправления при необходимости может потребовать корректировки ПД в соответствии с изменениями в нормативных документах, касающихся требований безопасности.

С момента вступления в силу ГрК РФ в явном виде не регулировал указанный вопрос, но прослеживалась следующая логика:

• государство в градостроительном плане устанавливает ограничения для строительства на конкретном земельном участке (ЗУ) и выдает такой документ застройщику;

• разрешение на строительство (РС) выдается государством при условии соответствия утвержденной застройщиком ПД документации требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ) выдается государством при условии соответствия возведенного застройщиком объекта требованиям утвержденной ПД, выданных РС и ГПЗУ.

В 2017 году в ГрК РФ проявились нормы, которые установили, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки ПД и получения РС в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ, в таких целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново, и, возможно, требования к возводимому объекту поменяются, что будет отражено в новом ГПЗУ.

 

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

 

При этом установленные ГрК РФ с 1 января 2017 года основания для отказа в выдаче РС или РВ предопределяли необходимость соответствия ПД (ч. 13 ст. 51) или возведенного объекта (ч. 6 ст. 55) установленным на дату выдачи градостроительного плана^[1] земельного участка:

• требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекта межевания территории (далее — градостроительные требования);

• разрешенному использованию земельного участка (ЗУ) и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (далее — ограничения земельного и иного законодательства).

Таким образом, до августа 2018 года возведенный ОКС должен был соответствовать проекту, а также градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, которые служили исходными данным для проектирования (действовали на момент выдачи ГПЗУ). ГрК РФ не предусматривал возможности отказа в выдаче РВ, если объект был построен по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, но не соответствует каким-то новым требованиям (ограничениям), действующим на момент ввода такого объекта в эксплуатацию.

В августе 2018 года нормы ГрК РФ в этой части существенно изменились.

Согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ при выдаче РС проект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РС ограничениям земельного и иного законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ при выдаче РВ объект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РВ ограничениям земельного и иного законодательства.

Вывод: в отличие от градостроительных требований, которые остаются неизменными для застройщика в процессе строительства, изменения ограничений земельного и иного законодательства могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Единственное и временное^[2] исключение предусмотрено п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ для случая, если новые ограничения к использованию ЗУ предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и строящийся (реконструируемый) ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена ЗОУИТ, не введен в эксплуатацию.

Указанное исключение также подтверждает вывод о том, что перечень ограничений земельного и иного законодательства, которым должен соответствовать вводимый в эксплуатацию ОКС, может быть достаточно широким. Как минимум, к ним относятся ограничения, связанные с нахождением возводимых ОКС в границах ЗОУИТ (ст. 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов таких зон).

В этой части застройщик должен принимать на себя риск невозможности ввода в эксплуатацию объекта, возведенного по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, из-за дополнительных ограничений использования ЗУ, которые возникли за время строительства объекта.

 

Фото: archibog.ru

 

Следует также учитывать, что на практике соответствие проектных решений требованиям законодательства может обеспечиваться застройщиком не на дату выдачи разрешения на строительство, а на момент проведения обязательной экспертизы проекта (последующие корректировки проектной документации могут повлечь необходимость проведения дополнительной процедуры повторной экспертизы).

При этом напомним, что предметом экспертизы проектной документации является не оценка соответствия проектной документации градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, а оценка соответствия проекта требованиям технических регламентов (иных требований безопасности) и результатам инженерных изысканий.

Согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ), а также принятым на его основании подзаконным актам Правительства РФ проектная документация, по общему правилу, должна была соответствовать обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил, действующим на момент подачи документации на экспертизу (в дальнейшем в качестве дополнительного критерия также стал учитываться момент начала разработки проектной документации).

При этом в августе 2018 года ст. 49 ГрК РФ была дополнена частью 5.2, которая на уровне закона по-новому урегулировала вопрос.

Положения части 5.2 ст. 49 ГрК являются универсальными и распространяются не только на требования технических регламентов, но и на другие обязательные требования, которые входят в предмет экспертизы ПД (санитарно-эпидемиологические требования, требования в области охраны окружающей среды, требования промышленной безопасности и др.).

Так, при проведении экспертизы проектной документации ОКС, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату выдачи ГПЗУ, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

При проведении экспертизы ПД линейного объекта осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена такая ПД, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

В случае если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло более полутора лет, при проведении экспертизы ПД осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления проектной документации на экспертизу.

 

Фото: edsro.center

 

При проведении экспертизы ПД линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка документации по планировке территории, осуществляется оценка соответствия данной ПД требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления ПД на экспертизу.

К сожалению, указанные нормы ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ не учитывают тот факт, что обязательные требования могут меняться к выгоде застройщика (включая случай сокращения объема обязательных требований). Застройщик может быть заинтересован в разработке ПД и ее экспертизе на соответствие новым требованиям нормативных документов, но не имеет на это права, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло менее полутора лет (в некоторых случаях указанный срок увеличивается до 2,5 лет)^[3].

Чтобы обойти указанное ограничение, застройщику остается только заново получать ГПЗУ (существует риск включения новых требований) либо утверждать проект планировки территории взамен ранее утвержденного документа.

Законодательством о градостроительной деятельности с момента принятия ГрК РФ и до настоящего времени не устанавливается обязанность застройщика осуществлять корректировку ПД (в том числе при продлении срока действия РС) в соответствии с нормативными требованиями, изменившимися в процессе строительства объекта.

При этом только 27 июня 2019 года в ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ были внесены поправки, в явном виде установившие, что в ходе строительства при повторной экспертизе ПД (экспертном сопровождении) проводится оценка соответствия измененных проектных решений обязательным требованиям, которые действовали (были применены) на момент проведения первоначальной экспертизы ПД.

С этого момента фактически утратили свою силу спорные нормы, которые содержались в пункте 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утверждено Постановлением Правительства РФ №145 от 05.03.2007) и косвенно допускали возможность произвольно предъявлять новые (изменившиеся) требования законодательства к проектным решениям при проведении повторной экспертизы ПД (в случае корректировки проекта). При этом новый пункт 45.11 указанного Положения не только дублирует норму ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, но и дополняет ее новацией, которая позволяет застройщику в ходе строительства по собственной инициативе корректировать проект и проходить повторную экспертизу по новым (изменившимся) требованиям законодательства.

 

Фото: potok-montazh.ru

 

Следует учитывать и то, что получение РВ не всегда гарантирует дальнейшую беспроблемную эксплуатацию такого объекта. Из-за длительного периода строительства введенный в эксплуатацию объект может уже не соответствовать законодательным требованиям к безопасной эксплуатации, которые могут отличаться от норм, учтенных на стадии проектирования. Вопрос особенно актуален, если в отношении отдельных видов объектов (например, опасные производственные объекты) или конкретных видов безопасности (например, требования пожарной безопасности) предусмотрен государственный надзор на стадии эксплуатации.

В связи с этим принципиально важным является вопрос соответствия норм градостроительного законодательства, устанавливающих требования к возводимым объектам, и положений отраслевого законодательства, которые определяют требования к безопасной эксплуатации таких объектов. Разумным представляется подход, заложенный в ч. 1 ст. 42 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, который предусматривает приведение объекта в соответствии с новыми требованиями безопасности в плановом режиме в ходе его очередной реконструкции или капитального ремонта.

Согласно Федеральному закону 468-ФЗ от 29.12.2020, ст. 4 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнена частью 10, которая содержит несколько переходных положений (в текущей редакции действуют до 1 января 2025 года). Переходные положения распространяются на объекты капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 года, а разрешения на ввод в эксплуатацию не выданы.

Наиболее важная норма устанавливает, что возведенный ОКС должен соответствовать ограничениям земельного и иного законодательства, действующего на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта (вместо положения ч. 6 ст. 55 ГрК РФ о соответствии возведенного объекта ограничениям земельного и иного законодательства, которые действуют на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). 

Таким образом, можно сделать вывод, что изменения каких-либо требований земельного и иного законодательства, произошедшие после выдачи разрешения на строительство объекта (которое должно быть выдано до 1 января 2023 года), не могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

 

^[1] В отношении линейных объектов градостроительные требования определяются положениями утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории без привязки к дате выдаче ГПЗУ.
^[2] Согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса РФ приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в ЗОУИТ не допускается, осуществляется в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.
^[3] Постановлением Правительства РФ №440 от 03.04.2020 было установлено, что на один год продлевается срок применения проекта планировки территории, ГПЗУ для целей, предусмотренных ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, в случае, если указанный срок истекает после 6 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года. Похожие нормы о продлении срока в 1,5 года в дальнейшем были заложены в Постановление Правительства РФ  №575 от 02.04.2022.

     

 

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Порядок ведения реестра объекта капитального строительства

Минстрой разъяснил нюансы изменения назначения объекта капитального строительства

Критерии аналогичности проектируемого объекта капитального строительства

Порядок идентификации объекта капитального строительства

По какому принципу в процессе проектирования и строительства могут меняться требования, предъявляемые к возводимому объекту капитального строительства

Об экспертизе проектной документации объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) 

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Почему дает сбои система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений