Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.edsro.center

     

Президент России Владимир Путин еще в майских указах 2012 года, когда Россия находилась на 120-м месте в рейтинге Doing Business, поставил задачу достижения 20-й строчки в этом рейтинге к 2018 году, однако пока России не удалось выполнить эту непростую задачу. Doing Business Index, составляемый Всемирным банком на основе годовых данных, позволяет сравнивать степень простоты предпринимательской деятельности между странами мира.

Минстрой России, а также органы исполнительной власти г. Москвы и других субъектов РФ на протяжении нескольких лет проводили реформы, которые позволили значительно упростить процедуру получения разрешения на строительство. При этом были сокращены сроки выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, а также созданы условия для обеспечения предоставления государственных услуг в сфере строительства в электронном виде.

В результате строительная отрасль России демонстрирует высокие темпы роста в рейтинге Всемирного банка «Ведение бизнеса». Если в 2018 году по направлению «Получение разрешений на строительство» результат был улучшен на 67 позиций и Россия поднялась с 115-го места на 48-е, то в 2019 году наша страна занимала уже 26-е место из 190 оцениваемых Всемирным банком.

Чтобы получить разрешение на строительство или разрешение на ввод построенных объектов в эксплуатацию застройщику необходимо пройти ряд процедур и получить необходимые для этого документы.

      

    

Для повышения места, занимаемого Россией в рейтинге Doing Business, и в целях устранения административных барьеров при реализации инвестиционно-строительных проектов, а также создания благоприятного инвестиционного климата в России постановлениями Правительства РФ в 2014—2017 годах были утверждены исчерпывающие перечни процедур в сферах:

• жилищного строительства;

• строительства объектов капитального строительства нежилого назначения;

• строительства объектов водоснабжения и водоотведения;

• строительства сетей теплоснабжения;

• строительства объектов электросетевого хозяйства с уровнем напряжения ниже 35 кВ.

Перечни документов, необходимых для получения застройщиками разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию определены статьями 51 (разрешение на строительство) и 55 (выдача разрешения на ввод в эксплуатацию) Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ).

Несмотря на то что перечни документов и процедур, прохождение которых необходимо для получения застройщиками этих документов, определены нормативно-правовыми актами, у региональных застройщиков периодически возникают проблемы, связанные с нарушением утвержденных процедур и установленных правил получения разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

В частности, в некоторых регионах застройщики все ещё сталкиваются с требованиями о предоставлении документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ, или о необходимости прохождения застройщиками процедур, не вошедших в утвержденные Правительством России исчерпывающие перечни.

    

Фото: www.economic-definition.com

    

Например, Гильдия строителей Урала через суд добилась от Администрации г. Екатеринбурга исключения из регламента выдачи разрешений на строительство необоснованных требования. Данный прецедент оказался первым в России: саморегулируемая организация впервые отстаивала в суде права сразу всех своих членов. Свердловский областной суд удовлетворил её иск об исключении из Административного регламента выдачи разрешений на строительство положений, касающихся согласования архитектурного-градостроительного облика и предусматривающих обязательное наличие среди документов, необходимых для получения разрешения, эскизного проекта, согласованного Администрацией Екатеринбурга.

Основным аргументом истца в судебном споре было то, что исчерпывающий перечень документов для выдачи разрешений на строительство предусмотрен ГрК РФ. Требовать какие-то иные документы по закону запрещено. Уникальность произошедшего в Екатеринбурге заключалась в том, что суд признал Гильдию строителей Урала надлежащим истцом в деле о защите прав всего строительного комплекса.

Законом предусмотрена возможность обжалования застройщиками несоблюдения указанных выше исчерпывающих перечней органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления (далее ОМС), организациями, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей.

    

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

     

Федеральный закон 250-ФЗ от 13.07.2015 наделил Федеральную антимонопольную службу России (далее — ФАС) полномочиями по рассмотрению жалоб в отношении государственных органов, муниципальных образований и организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, за несоблюдение исчерпывающих перечней процедур в сфере строительства.

Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, установлен статьей 18.1 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции».

Минстрой России обратил внимание застройщиков на то, что с жалобой в ФАС юридические лица могут обратиться не позднее 3-х месяцев с момента совершения обжалуемого действия. Обращение рассматривается в семидневный срок. В случае подтверждения нарушения регулятором будет выдано обязательное для исполнения предписание для устранения этого нарушения.

Обжалованию подлежат нарушение установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, а также предъявление требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающие перечни процедур.

   

Фото: www.minstroyrf.ru

    

При обжаловании действий или бездействия организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей, перечень оснований для обращения в антимонопольный орган следующий:

• незаконный отказ в приеме документов, заявлений;

• предъявление к лицу, подавшему жалобу, документам и информации требований, не установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ;

• нарушение установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства;

• предъявление требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства.

За нарушение порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, предусмотрена административная ответственность.  Статьей 14.9.1. Кодекса РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 195-ФЗ (далее — КоАП РФ) установлено, что действия или бездействие должностных лиц при осуществлении ими в отношении застройщиков процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, которые выражены в нарушении установленных сроков осуществления процедур либо в предъявлении требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, влекут предупреждение или наложение административного штрафа на этих должностных лиц в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб. Повторное совершение этих административных правонарушений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 30 тыс. до 50 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до двух лет.

     

Фото: https://main-cdn.goods.ru

          

Кроме этого, статьей 5.63 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение должностными лицами 210-ФЗ от 27.07.2010 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». В частности, нарушение должностным лицом органа исполнительной власти субъекта РФ или ОМС, осуществляющего исполнительно-распорядительные полномочия, порядка предоставления государственной услуги, повлекшее непредоставление государственной услуги заявителю либо предоставление государственной услуги заявителю с нарушением установленных сроков влечет наложение административного штрафа на должностных лиц органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или ОМС, осуществляющих исполнительно-распорядительные полномочия, в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб.

Получение разрешения на строительство — важный этап в реализации инвестиционно-строительных проектов. К этому моменту застройщик за счет собственных средств уже осуществляет не менее 10% инвестиций в проект, в т.ч. для приобретения прав на земельный участок, оформления исходно-разрешительной документации, частичной оплаты подключения с инженерным сетям и проектирования. При проблемах с получением разрешений на ввод многоквартирных домов (далее — МКД) в эксплуатацию к экономическим аргументам дополнительно добавляется риск появления новых обманутых дольщиков.

   

Фото: www.metrprice.ru

    

В связи с этим возникает вопрос: обеспечивают ли предусмотренные административным законодательством санкции соблюдение принципов справедливости и соразмерности наказания?

Приведем для сравнения размеры штрафов, налагаемых на застройщиков за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве МКД или иных объектов недвижимости.

Привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве на это права или привлекающим денежные средства граждан в нарушение установленных требований, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб.; на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб. (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ). При этом штраф применяется в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Опубликование в средствах массовой информации или размещение в Интернете проектной декларации, содержащей неполную или недостоверную информацию, а равно нарушение сроков опубликования или размещения проектной декларации влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб.; на юридических лиц — от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ).

Важно отметить, что застройщиков привлекают к административной ответственности за указанные выше нарушения вне зависимости от причиненного участникам долевого строительства ущерба, поскольку ст. 14.28 КоАП РФ содержит формальный состав административного правонарушения.

      

Фото: www.gordonua.com

     

Очевидно, что предусмотренные административным законодательством размеры штрафов, налагаемых на застройщиков, многократно превышают санкции за нарушения, связанные с исчерпывающими перечнями процедур в строительстве, что не обеспечивает соблюдение   принципов справедливости и соразмерности наказания. А если вспомнить о риске привлечения застройщиков к уголовной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве (при условии привлечения средств участников долевого строительства в сумме более 3 млн млн руб.) даже при отсутствии причиненного участникам долевого строительства ущерба, то, без преувеличения, упомянутый выше штраф в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб. следует назвать «бесконечно малой величиной, которой можно пренебречь».

В и без того сложных условиях перехода на проектное финансирование требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, или представить документы, не предусмотренные статьями 51 и 55 ГрК РФ, становятся дополнительными административными барьерами. Надо ли говорить, что такие требования влекут не только дополнительные расходы для застройщиков, но и риск появления новых обманутых дольщиков в случаях, когда такие требования предъявляются после завершения строительно-монтажных работ как условие получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Такие требования региональные застройщики получают в дополнение к тому, что в ряде регионов России уже несколько лет полная стоимость строительства жилья для застройщиков оказывается выше продажной цены на первичном рынке. Всё это не может не вызывать беспокойства за будущее организаций строительной отрасли и смежных отраслей в отдельных регионах России.

    

Фото: www.c.pxhere.com

     

Законодательством установлена ответственность за вред, причиненный государственными органами, ОМС, а также их должностными лицами. Вред, причиненный застройщику или участнику долевого строительства в результате незаконных действий или бездействия государственных органов, ОМС либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта РФ или казны муниципального образования (ст. 1069 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем, учитывая сложность доказывания в суде причинения вреда и перехода строительной отрасли на проектное финансирование, становится актуальным вопрос о повышении персональной ответственности должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, ОМС, участвующих в предоставлении застройщикам государственных или муниципальных услуг, за нарушения, которые выражены в предъявлении требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства или в истребовании у застройщиков документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ.

     

Фото: www.cf2.ppt-online.org

    

Общенациональный план действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения в экономике России, одобренный Правительством РФ 23 сентября 2020 года, предполагает совершенствование нормативной базы для ускорения процедур строительства. Одним из приоритетных направлений плана является введение «нового ритма строительства», а именно ускорение строительных процедур.

Для обеспечения такого ускорения должностные лица должны нести ответственность за понуждение застройщиков к прохождению процедур, не включенных в исчерпывающие перечни, утвержденные Правительством РФ. В связи с этим необходимо внести в особенную часть Кодекса об административных правонарушениях РФ следующий специальный состав административного правонарушения:

«Действия (бездействие) должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления либо иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, которые выражены в требовании предоставления документов, не предусмотренных статьями 51 (разрешение на строительство) и 55 (выдача разрешения на ввод в эксплуатацию) Градостроительного Кодекса Российской Федерации, а также в предъявлении требования прохождения процедур, не предусмотренных утвержденными Правительством Российской Федерации исчерпывающими перечнями процедур в сфере строительства».

      

  

Такое предложение представляется особенно важным для того, чтобы остановить торможение жилищного строительства и восстановить объемы долевого строительства, т.к. по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) по состоянию на 1 августа 2019 года в долевом  строительстве находилось 120,6 млн кв. м жилья, а по состоянию на 15 февраля 2020 года — всего только 91,7 млн кв. м.  

Административный штраф для должностных лиц за нарушения утвержденных Правительством РФ исчерпывающих перечней процедур в сфере строительства и за истребование документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ, соответствующий основным принципам противодействия коррупции, определенным статьей 3 273-ФЗ от 25.12.2008 «О противодействии коррупции», должен быть установлен в сумме, соразмерной возможным последствиям таких правонарушений. 

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

 

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Изменения в регламенте выдачи разрешения на строительство

Изменения в регламенте выдачи разрешения на ввод

Как сократятся требования Техрегламента о безопасности зданий и сооружений

Необходимость получать технические условий подключения будет исключена

Какие советские нормативно-правовые акты середины 1980-х годов в сфере строительства и ЖКХ признаны не действующими

Стало известно содержание утвержденного общенационального плана по восстановлению экономики

Россия продолжает подниматься в рейтинге Doing Business

Эксперты ЕРЗ.РФ изучили принятый 15.12.2023 депутатами Госдумы РФ в третьем чтении Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и составили перечень основных нововведений.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Закон (законопроект №452646-8), о подготовке которого не раз сообщал портал ЕРЗ.РФ, предусматривает корректировку положений Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Жилищного кодекса РФ и других законодательных актов в целях совершенствования правового регулирования отношений при подготовке и реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) с учетом предложений региональных органов государственной власти и строительного сообщества.

Закон содержит следующие основные положения:

1. Вводится понятие оператор КРТ — юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающее реализацию решения о КРТ. Порядок осуществления деятельности оператора КРТ установлен в новой статье 71.

К оператору КРТ предъявляются следующие требования. Это должно быть юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом РФ; или в уставном (складочном) капитале которого доля РФ или субъекта РФ составляет более 50%; или дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит такому юридическому лицу.

Оператор КРТ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

1) оператор КРТ вправе принимать решение о проведении торгов на право заключения договора о КРТ, определять организатора таких торгов и заключать договор о КРТ по результатам таких торгов (ранее такое право имели только федеральные, региональные или муниципальные органы власти);

2) оператор КРТ может передать в субаренду без согласия арендодателя предоставленный ему земельный участок (ЗУ), находящийся в государственной или муниципальной собственности. Такой участок оператор КРТ может передать в субаренду победителю торгов или своим дочерним обществам;

3) оператор КРТ может заключить соглашение с уполномоченным федеральным, региональным органом исполнительной власти или уполномоченным органом местного самоуправления. Случаи, содержание, порядок заключения такого соглашения устанавливаются Правительством РФ или субъектом РФ;

4) оператор КРТ наделяется правом ходатайства об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом РФ;

5) в собственность оператора КРТ могут быть переданы помещения в многоквартирных домах (МКД), включенных в границы территории жилой застройки, если это предусмотрено соответствующим решением о КРТ.

 

   

2. Установлена возможность утверждения документации по планировке территории для проектов КРТ по инициативе правообладателей в упрощенном порядке, предусмотренном для других видов КРТ.

3. Введена возможность подготовки проектной и рабочей документации в отношении объектов, размещение которых предусматривается в границах территории КРТ, до образования земельных участков на основании утвержденной документации по планировке территории и (или) градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). При этом ГПЗУ может выдаваться до образования ЗУ на основании утвержденного в соответствии с решением или договором о КРТ проекта планировки территории (ППТ), а также проекта межевания территории (ПМТ) и (или) схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории.

4. В границы территории КРТ, незастроенных территорий могут включаться ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых установлены сервитуты, публичные сервитуты.

5. На проекты КРТ распространяется порядок переустройства и выноса сетей, предусмотренный статьей 52.2 ГрК РФ.

6. Вводится требование о включении в ГИСОГД информации о КРТ (решение о КРТ, договор о КРТ, иные документы и материалы, выданные в рамках осуществления КРТ).

7. В ГПЗУ включается информация о расположении ЗУ в границах территории, в отношении которой принято решение или заключен договор о КРТ.

8. Установлен перечень лиц, которым не требуется направлять предложения о заключении договора о КРТ нежилой застройки, в их число входят правообладатели сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для функционирования объектов капитального строительства (ОКС), расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

9. Установлен предельный срок заключения договора о КРТ нежилой застройки правообладателями, которые выразили согласие на его заключение. Такой срок составляет 60 дней. По истечении указанного срока орган исполнительной власти или местного самоуправления, принявший решение о КРТ нежилой застройки, вправе отказаться от заключения договора о КРТ и принять решение о самостоятельной реализации решения о КРТ или проведении торгов.

10. Устанавливается возможность осуществления КРТ в соответствии с ранее принятой документацией по планировке территории.

11. Перечень сведений, указываемый в решении о КРТ, дополнен сведениями о документации по планировке территории (при ее наличии).

12. В договоре о КРТ может быть предусмотрена возможность безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства отдельных помещений в объектах коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

13. Условия передачи или приобретения объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданные лицом, заключившим договор о КРТ, определяются договором о КРТ.

14. В случаях, определенных Правительством РФ, торги могут проводиться на право заключения двух и более договоров о КРТ.

15. Из числа лиц, участвующих в КРТ по инициативе правообладателя, исключены правообладатели линейных объектов.

16. В соглашении между правообладателями, реализующими проекты КРТ по инициативе правообладателей, указывается лицо, уполномоченное на передачу в орган местного самоуправления договора о КРТ и получение подписанного договора о КРТ.

17. В случае если по истечении 60 дней со дня направления правообладателям проекта договора о КРТ по инициативе правообладателей подписанный ими договор не будет представлен в орган местного самоуправления, последний вправе принять решение об отказе от заключения такого договора.

18. Финансовый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

• предоставление ЗУ в аренду без торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства собственнику такого объекта однократно сроком до трех лет;

• получение после окончания строительства объектов недвижимости, перечень и условия передачи которых определены в договоре о КРТ незастроенных территорий;

• направление в целях реализации решения о КРТ незастроенных территорий в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ предложений о внесении изменений в ПЗЗ;

• принятие решения о подготовке документации ППТ в отношении территории, подлежащей развитию ДОМ.РФ самостоятельно или с привлечением организаций в соответствии с законодательством РФ.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы

Эксперт: рентабельность проектов КРТ можно обеспечить за счет применения ГЧП

Как усовершенствовать механизм счетов эскроу для более эффективного развития проектов КРТ

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

В 2023 году Банк ДОМ.РФ выставит на торги 30 проектов КРТ с градостроительным потенциалом 3 млн кв. м

Минстрой: в 71 регионе РФ реализуется 317 проектов КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ