Актуальную для строительной отрасли тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group.

 

Фото: www.cdn.sibkray.ru

 

В условиях, когда еще полностью не завершился переход от долевого строительства к проектному финансированию, строительная отрасль оказалась вовлеченной в новые переходные процессы в связи с санкциями недружественных государств и международных организаций. Происходящие сегодня изменения характеризуются неопределенностью по продолжительности и глубине происходящих трансформаций на рынке строительных ресурсов, а также на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

Деятельность девелоперов всегда была связана с рисками. Впрочем, любая самостоятельная предпринимательская деятельность, направленная на извлечение прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, осуществляется предпринимателями на свой риск. Как известно, риск и неопределенность — это главная трудность и одновременно главный шанс бизнеса. Успешных бизнесменов отличает умение правильно оценить риски и способность к преодолению трудностей. В девелопменте к этому добавляется способность увидеть в ответе «нет» не самый удачный вариант ответа «да». Все, кто занимается девелопментом, хорошо знают, что девелоперская деятельность — это особый вид предпринимательской деятельности, в ее основе лежит исключение рисков, когда это возможно, и профессиональное управление теми рисками, которые невозможно исключить. 

Перед девелоперами на современном этапе с новой силой встают вопросы оценки рисков и выработки стратегий для компаний-застройщиков.

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

Сегодня можно выделить следующие основные риски в девелоперской деятельности:

1. Риски проектного финансирования;

2. Инфляционные риски (рост цен на строительные работы, материалы, оборудование, машины и механизмы);

3. Риски нарушения графиков строительства;

4. Риски снижения качества строительства;

5. Риски снижения плановой прибыли по проектам;

6. Административные риски (риски государственного управления);

7. Риски новой волны пандемии коронавируса.

Рассмотрим некоторые из этих рисков более подробно.

 

Риски проектного финансирования обусловлены тем, что по новым инвестиционно-строительным проектам необходимы пересмотр финансовых моделей и переоценка критериев устойчивости проектов, что увеличивает риски отказов в проектном финансировании и, как минимум, увеличивает сроки рассмотрения заявок застройщиков кредитными комитетами банков. По проектам, находящимся в стадии реализации, ситуация тоже не однозначная. На счетах эскроу участников долевого строительства в уполномоченных банках аккумулировано 3,2 млрд руб., из которых профинансировано 2,6 млрд. На счетах банков находятся еще 600 млрд. руб. «Банки абсолютно нагло не отдают деньги дольщиков застройщикам», — считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев. Вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал разобраться с «баловством» банков с эскроу-счетами, подчеркнув при этом, что «у банков тяжелая ситуация из-за санкций, и они из-за недостатка ликвидности просто правдами и неправдами не кредитуют».

 

Инфляционные риски сегодня оценивают по-разному. Например, по экспертным оценкам Банка России, по итогам 2022 года инфляция составит 18—23%, а возвращение к прежнему уровню можно ожидать не ранее 2024 года. Конечно, это не может не сказаться на стоимости строительно-монтажных работ и в целом на бюджетах инвестиционно-строительных проектов.   

 

   

Риски нарушения графиков строительства связаны с проблемами, возникшими с иностранной рабочей силой, нарушением сроков поставок и необходимостью замены материалов и оборудования, попавших под санкции.  В последнем случае застройщикам необходимо обеспечить своевременное внесение изменений в раздел 16.2 Проектной декларации «Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в доме», если там указаны конкретные производители и марки.   

 

Риски снижения качества строительства могут найти отражение в виде увеличения случаев проявления потребительского экстремизма. Это требует от застройщиков не снижать уровень контроля качества СМР и, возможно, пересмотра сиcтем управления качеством в компаниях, занимающихся инвестиционными проектами.

 

Административные риски сегодня, прежде всего, связаны с переходом в строительной сфере от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов, насчитывающему 989 документов и материалов, который должен применяться с 1 марта 2022 года. Правительство России принимает решительные шаги в сторону сокращения инвестиционно-строительного цикла и снижения административных барьеров. Но как это будет работать на практике? Яркий пример проявления административных рисков — имеющее место игнорирование службой судебных приставов и банками моратория на списание денежных средств со счетов застройщиков по исполнительным документам. Самый большой административный риск — переход контролирующих и правоохранительных органов от привлечения застройщиков к ответственности по статье 14.28 КоАП РФ к статье 200.3 УК РФ. Эта статья, напомню, содержит формальный состав, т.е. для привлечения застройщика к уголовной ответственности вовсе не требуется доказывать причинение убытков участнику долевого строительства — достаточно наличие факта нарушения законодательства о долевом строительстве.

 

Фото: www.semeykapital.ru

 

Нельзя игнорировать риски новой волны коронавирусной инфекции, о подготовке к которой недавно заявил глава Минздрава России Михаил Мурашко. Тотальный локдаун в Шанхае парализовал экономику Китая, что может сказаться на всей мировой экономике. В связи с этим продолжают оставаться актуальными рекомендации Роспотребнадзора по профилактике коронавирусной инфекции среди работников строительной отрасли. Соблюдение простых правил профилактики в офисах и на строительных площадках позволит минимизировать риски, с которыми застройщики столкнулись во время первого локдауна. 

 

Правильно оценить риски и выработать соответствующую стратегию застройщикам могут помочь различные аналитические инструменты и, в частности, SWOT-анализ.

Сущность SWOT-анализа заключается в том, что компания исследуется по влиянию на ее деятельность четырех основных групп факторов: двух внутренних (сильные и слабые стороны девелоперской компании), а также двух внешних (возможности и угрозы).

Сильные стороны характеризует все, что делает девелоперскую компанию успешной: квалифицированные кадры, наличие собственных финансовых ресурсов, востребованный на рынке продукт и т.п.

Слабыми сторонами могут быть завышенные цены на объекты долевого строительства, некомпетентный менеджмент, низкое качество строительства и т.п.

Возможности для девелоперских компаний открывают принятые государством меры поддержки строительной отрасли, появление импортозамещающих строительных ресурсов, возможности параллельного импорта и т.п.

Угрозы представляют собой увеличение себестоимости строительства (в отдельных регионах выше рыночной цены недвижимости), снижение платежеспособного спроса, проблемы с подрядчиками и поставщиками и т.п.

Детальное изучение и объективная оценка каждой из этих четырех групп факторов позволяет с использованием SWOT-матрицы выбрать стратегию, соответствующую сочетанию этих факторов для конкретной девелоперской компании.

 

 

В зависимости от выбранной стратегии разрабатывается план мероприятий (дорожная карта) по ее реализации.

Агрессивная стратегия предполагает мероприятия, направленные на то, как внешние возможности будут реализовываться для минимизации рисков с использованием конкурентных преимуществ компании.   

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление угроз представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой предусматривает мероприятия, направленные на то, как использовать сильные стороны для снижения рисков и преодоления угроз.

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление слабых сторон также представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой, прежде всего, предполагает реализацию комплекса мер по ликвидации слабостей бизнеса.

Стратегия выживания предполагает завершение начатых инвестиционных проектов, замораживание новых проектов и концентрацию усилий на ликвидации слабостей компании.  

Любая из этих стратегий предполагает преодоление слабых сторон, выявленных по результатам SWOT-анализа, снижение рисков, а также и максимальное использование сильных сторон девелоперской компании и открывающихся возможностей.

Отдельное внимание необходимо уделить структуре девелоперской компании. Получившие распространение матричные структуры являются эффективным инструментом для развития новых инвестиционных проектов, обеспечивающим координацию деятельности функциональных подразделений девелоперской компании. Вместе с тем такие организационные конструкции уже могут не отвечать возросшим требованиям надежности и стабильности. Матричная структура требует соблюдения баланса полномочий между топ-менеджерами,  а отсутствие принципа единоначалия и персональной ответственности может вносить сумбур и даже привести к стрессам и конфликтам. Риски текучести кадров также не способствуют устойчивому положению девелоперской компании на рынке. В современных условиях особое значение приобретают навыки командной работы и снижение внутрикорпоративных административных барьеров.

 

Фото: www.hr-portal.ru

 

Проведение SWOT-анализа девелоперы могут поручить внешним консультантам или выполнить силами собственных сотрудников, имеющих склонность к аналитической работе. Привлечение внешних консультантов имеет много плюсов, но есть и один существенный минус — ориентация на ожидания руководителя компании и иногда плохо скрываемое желание угодить ему. При проведении SWOT-анализа силами аналитиков девелоперской компании важно не ограничиваться узким кругом топ-менеджеров, а вовлечь сотрудников всех структурных подразделений компании и даже участников долевого строительства, что позволит увидеть плюсы и минусы девелоперской компании с разных сторон

Опрос по четырем основным блокам вопросов (сильные стороны компании, слабые стороны компании, угрозы и возможности) можно провести на сайте компании или путем рассылки анкеты. При этом самые точные и правдивые ответы могут дать участники долевого строительства, как только что заключившие договор долевого участия, так и недавно получившие ключи от квартир во введенных в эксплуатацию жилых комплексах. 

В условиях внешнего санкционного давления риски увеличиваются, и поэтому Госдумой и Правительством РФ приняты несколько пакетов мер поддержки деятельности застройщиков. Региональные меры поддержки бизнеса принимают в субъектах РФ. Нет сомнения в том, что такая работа государственных органов, уже дающая первые результаты, продолжается и будет способствовать снижению рисков и расширению возможностей.

 

 

Экономический разрыв с Западом вследствие санкционной политики может сделать Китай нашим главным торгово-экономическим партнером, и с этим связаны определенные надежды и планы застройщиков на будущее. А сегодня не будет лишним вспомнить вариант прочтения слова «кризис» по-китайски: это два иероглифа, означающих «опасность» и «возможность».  

В основе деятельности успешных девелоперов лежит управление рисками, а не исключение рисков вообще. При этом самый большой из возможных рисков — это не делать ничего для адаптации девелоперской компании к новым экономическим условиям.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

ОТ РЕДАКЦИИ
Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков к разговору по вопросам, затронутым в данной статье, предлагает девелоперским компаниям поделиться опытом работы в условиях внешнего санкционного давления и просит вносить свои предложения по подготовке новых мер поддержки строительной отрасли.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Исчерпывающий перечень мероприятий для всех видов строительства будет состоять из 32-х процедур вместо сотни прежних

Минстрой предлагает установить исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

Как дополнят перечень подготовительных работ, выполняемых до получения разрешения на строительство

Законодательно утвержден исчерпывающий перечень мероприятий при возведении и реконструкции объектов капстроительства

Исчерпывающие перечни процедур и типовую документацию повторного использования в сфере строительства упразднят

Правительство утвердило новый перечень обязательных требований

Минстрой направил в Правительство новый перечень обязательных сводов правил

Исчерпывающие перечни процедур дополнят

Исчерпывающий перечень процедур уменьшается еще на 15 пунктов

Строительная отрасль эволюционирует, и на первый план выходит относительно новый для застройщиков продукт — квартиры с отделкой и меблировкой в формате «заезжай и живи». Многие крупные девелоперы уже запустили продажи такого жилья. Но большинство компаний, понимая сложность задачи, пока не решаются на это. В статье описаны десять шагов, которые помогут запустить новое направление и существенно нарастить продажи. О них рассказывает Дмитрий БОРИСОВ, сооснователь сервиса по ремонту и обустройству жилья Rerooms.

    

 

Зачем это нужно застройщику 

Строительная отрасль — одна из самых консервативных, изменения здесь всегда происходят постепенно. Но сейчас накопилась критическая масса факторов, которые приведут к серьезной трансформации рынка. О чем идет речь?

Во-первых, все больше клиентов желают приобрести не бетонную коробку, а готовую квартиру с индивидуальным дизайном, кухней, мебелью, сантехникой. В такое жилье можно приехать и, потратив минимум времени и сил, адаптировать его под свой вкус. Неслучайно крупнейшие застройщики (ГК Самолет и другие) все больше продают квартиры именно такого формата. 

Во-вторых, трансформацию рынка подстегивают и изменения в сегменте DIY. Продажи мебели и товаров для дома все больше переходят в онлайн. Неожиданно выяснилось, что ведущие застройщики вполне могут выступать и как крупнейшие маркетплейсы, с помощью которых клиенты, купившие квартиру, могут выбрать себе все необходимое для ее обустройства. Существенную часть рынка мебели и товаров для дома также постепенно забирают себе девелоперы.

Все это заставляет крупные, а теперь уже и средние, и небольшие строительные компании подумать о запуске нового продукта — полностью готовых к проживанию квартир. Мы занимаемся этой работой уже несколько лет, сотрудничаем с крупнейшими девелоперами и готовы поделиться опытом.

 

10 шагов по развитию направления обустройства дома

Как для постройки хорошего дома необходимо заложить крепкий фундамент, так и для старта нового проекта нужно создать условия для его развития. С чего начать этот процесс? Прежде всего руководителям компании-застройщика стоит осознать для себя важность запуска нового направления бизнеса. Надо понять, готовы ли вы к этому. И если да, то можно переходить к первому шагу.

 

Шаг первый. Выберите вендора.

Ключевой особенностью этого продукта является то, что его трудно скопировать, а значит, все придется создавать с нуля. Хорошая новость в том, что совсем не обязательно создавать в компании отдельный департамент и самому настраивать все бизнес-процессы. На рынке уже немало компаний, которые обладают экспертизой и могут помочь в этом вопросе. Привлечение внешнего подрядчика мы считаем оптимальным решением: оно сэкономит время и позволит не допустить ряд ошибок, которые делают все, кто решают самостоятельно проходить этот путь. 

Как определить поставщика услуги? Нам кажется целесообразным выбрать компанию, которая этим уже занималась, и посмотреть на ее результаты и объем выполненных работ.

 

Шаг второй. Без отделки нет меблировки. 

Надо понимать, что без готового ремонта квартиры бессмысленно продавать клиентам кухни и мебель. Поэтому в первую очередь надо запустить продукт по отделке квартиры и затем уже добавлять меблировку. Самое главное — надо обеспечить бесшовное выполнение двух видов работ: по ремонту, а затем и по установке мебели.

 

Шаг третий. Устраните внутреннюю конкуренцию продуктов. 

Вы должны отдавать себе отчет в том, что на первом этапе новый продукт не должен конкурировать с действующим. У ваших сотрудников всегда будет соблазн работать по старинке. И поэтому новому направлению необходимо предоставить определенные преференции. В противном случае внутренняя конкуренция будет подпитывать существующий продукт и убивать еще не стартовавший.

Как создать благоприятные условия для развития? Можно, например, один из корпусов в жилом комплексе отдать целиком под квартиры с отделкой и мебелью, разделить сроки сдачи. И дать четкие установки отделу маркетинга и продаж на их продвижение на рынке.

    

 

Шаг четвертый. Нет продаж без маркетинга.

Очевидно, что без существенной перестройки процесса коммуникации с клиентами ваш новый продукт «не взлетит».

Конечно, большая часть ответственности за выполнение работ лежит на подрядчике, но при этом необходимо активное участие департамента маркетинга и продаж. И конечно, надо выделить отдельный бюджет на продвижение вашего нового направления. 

 

Шаг пятый. Адаптируйте продукт под потребности клиентов.

Вместе с компанией-вендором вам нужно четко соотнести продукт с вашим рыночным сегментом и запросами клиентов. В противном случае вы будете продавать слишком дорогую услугу или, напротив, предлагать очень простые квартиры, которые «не зайдут» вашим заказчикам.

Поняв ценовую категорию, вы сможете провести калькуляцию и установить себестоимость нового продукта и его рыночную цену.

  

 

Шаг шестой. Четко доносите преимущества вашего продукта.

Для продажи вашего продукта необходимо понимать, какие потребности клиентов он закрывает. 

Это, во-первых, экономия бюджета клиента, который получает дополнительные услуги (ремонт, мебель) дешевле, чем при покупке в розницу. Застройщик может приобрести это все оптом — а значит, значительно дешевле. 

Во-вторых, ваши заказчики могут включить все расходы по приобретению готового жилья в ипотечный кредит. Тогда им не придется брать второй и третий потребительские кредиты (по ставке выше, чем ипотека) на ремонт и обустройство. 

В-третьих, ваши клиенты сберегают время и нервы. Им не придется самим руководить достаточно трудоемким процессом и тратить сотни часов, выбирая кухни и мебель. К тому же они избавлены от проблем с длительным ремонтом в здании. Все, кто заезжал в новый жилой комплекс, помнят, что ремонты там идут на всех этажах в течение двух-трех лет. А это разбитые лифты, поцарапанные стены, шум, пыль и т. д.

 

   

Шаг седьмой. Научитесь управлять инфляционным риском.

Мы живем в период высокой инфляции, и все говорит о том, что он продлится достаточно долго. Строители прекрасно знают об этой проблеме — квартира продается сейчас, а закупки всего необходимого происходят в течение всего периода строительства. Инфляционному риску подвержен и ваш новый продукт. Переложить его на поставщиков не получится: самое большое, что сможет сделать для вас мебельная компания, это зафиксировать цены на ближайшие полгода, максимум год. И то при условии хорошего аванса и большого объема закупки.

Перекрыть этот риск вы сможете за счет ускорения продаж и получения денег со счетов эскроу. Поясню, о чем идет речь. Средний чек на клиента с новой услугой вырастет примерно на 20% — 40% в зависимости от региона. А значит, у вас появятся дополнительные средства, которые вы сможете направить на увеличение темпов строительства. Это в свою очередь приведет к тому, что вам не придется привлекать дорогие заемные ресурсы. Таким образом, интенсификация стройки может перекрыть инфляционный риск.

 

Шаг восьмой. Понимайте и контролируйте риски.

Как мы уже говорили, меблировка — сложный продукт, и для вывода его на рынок требуется решить ряд задач. Вместе с подрядчиком вам необходимо вникнуть во все детали и разработать четкий план работы.

Прежде всего, надо понять, будете ли вы нанимать на выполнение различных задач (отделка, электрика, поставка и монтаж кухни и мебели, установка сантехники и прочее) разных подрядчиков. Услуги узких специалистов более качественные и дешевые. Но тогда вы запустите на площадку множество исполнителей и в итоге осложните координацию всего процесса. Кроме этого, тем самым вы распределите ответственность по разным подрядчикам, а значит, сложно будет спросить с кого-то одного за провал. 

Поэтому еще на этапе планирования стоит найти наиболее рисковые места проекта и понять, как можно будет устранить возможные проблемы.

 

Шаг девятый. Выбирайте поставщиков. 

Начиная строительство домов с отделкой и мебелью, вы сразу становитесь привлекательным клиентом для множества небольших компаний. А значит, можете создать конкуренцию между ними и выбирать наиболее привлекательные по цене и качеству предложения.

При этом надо иметь в виду, что в поставках главную роль зачастую играет не цена, а сопутствующие услуги и профессионализм. Не столь важно, что кухня у какого-то мебельного завода стоит чуть дороже. Зато эта компания может быстро доставить и собрать товар, плюс у нее есть складские помещения, если монтаж придется отложить. 

    

 

Шаг десятый. Посчитайте, сколько вы заработаете. 

Как мы уже говорили, средняя стоимость услуги в зависимости от региона составляет от 20% до 40% от стоимости квартиры с черновой отделкой. Маржинальность этого направления, по нашим расчетам, — около 25%. Однако стоит учитывать не только дополнительную выручку и чистую прибыль. Прибавьте сюда увеличение клиентской базы (к вам придут люди, которым нужен именно такой продукт), ускорение строительства и продаж, отстройку от конкурентов и увеличение популярности вашего бренда. 

Как мы видим, строительная отрасль вошла в фазу стремительных изменений. В такой ситуации на первый план будут выходить компании, которые адаптируются к новым запросам клиентов. Именно они смогут увеличить свою выручку и нарастить объемы. Прочие не выдержат конкуренции и станут терять позиции на рынке.

  

Реклама. ООО «РЕРУМС».  ИНН: 7702375652 

 

    

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В 2023 году DARS Development увеличил объем продаж в 2,2 раза

ГК Самолет в очередной раз успешно вышла на фондовый рынок с выпуском рублевых облигаций на сумму в 20 млрд руб.

Изменение механизма финансирования строительства с использованием облигаций

Структура ГК РКС Девелопмент во второй раз фондировала свои проекты с помощью выпуска облигаций

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Купонный доход по биржевым облигациям ГК ПИК составил свыше 746 млн руб.

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.